今、選挙戦に入って最低時給額1500円にしますという政策がアピールされています。
そうしますと経済学者等が企業側の納得が必要だとか、零細企業側から死活問題だとかいう話がいつも出てまいります。
ドイツの平均時給額は3200円、最低時給額は1860円だそうです。ドイツと比べますとまだ低くないですかというのが本当だと思います。
最低時給額を算出するのに零細企業の生き残りを先行させるのではなく、最低賃金でも生活可能な額にするのが筋ですよね。
1500円×7時間×22日＝231,000円はギリギリではないでしょうか・・・
零細企業を生き延びさせるために賃金を低く保ったのでは本末転倒だと思います。
労働者生活を最低限国家が守るのは至極当然ですし、零細企業であれ経営者は自ら経営を選択しているのですから、経済的責任を負ってこそ経営者ですよねー
最低賃金1800円を目指すのが妥当だと思います。そうしますと消費も上向くしちゃんとした零細企業は売り上げも上がるはずだと思うんです～
弊社、BEACH HOUSE にはヤシの木系をいくつか植樹しました。
毎年、業者に見てもらっていたのですが、この度枯れてしまいました～ざんねん。
水はけが悪いのかもしれませんということで、枯れにくいものに変更しようと思っています。
植樹しますと見た目が最初格段に良くなるのですが、やはりこまめな管理が必須。
しょぼくなったり枯れてしまったのではかえってない方がいいですもんねー
投資目的の賃貸事業ローンよりある意味リスクの高い住宅ローン。まずめいいっぱい借りた場合、賃貸事業ローンとは違って収入ゼロで消費するだけなのでそもそも高リスクです。
住宅ローンの破綻する年代一位は60歳代だそうです。35歳で35年返済ローン組んだら終わる歳は70歳。定年60歳企業が70％以上なので再雇用でも給料下がってしまいます。これにボーナス払いや子育て済んでからの離婚など重なりますと超高リスクとなってしまう。
年金平均支給額は月14万円しかないので手取り収入ないと生活できません。再雇用で給料減額選ぶか、再就職するか、いずれにしてもこの年からの奮起は厳しいと思いませんか ?
なので、賃貸投資も支払い完了する年齢をよーく考えて実行したいところですー
っと、いいながらこの間借りた私の賃貸事業ローン・最終完済歳は80歳(笑)
これは途中で売却予定しているからであります ! これも全然ありだと思います～
賃貸事業で返済が難しくなって破綻する方の特徴が出ていました。つまりこれ以外だと破綻率が減るということになります(笑)
①まずフルローン、諸経費も含めてなんもかんも借りると返済率が急上昇。わたくしの中には、付加価値創造に使った費用は必ず活きてくるという思いがありますが、諸経費等は入居者にとって付加価値などないので借りない方が良いのはあきらかです。
②高利回りの郊外中古物件を購入。机上の表面高利回りに惹かれた競争力に欠ける物件など。
③相続税対策だけでやってしまった～
以上は極端なケースですが、総合競争力と低返済比率でほぼ破綻リスクは避けられるのではないかと私は思っています～
2016年から相続税の基礎控除が大幅に減額なるということで、相続税対策を営業文句にアパート事業が大手を中心に一気に増加しました。
それらが来年から順次10年を迎えてサブリース側から家賃の値下げ要求や契約打ち切りされるのではというのが2025年問題の一つらしいです。
弊社のお客さん大家さんにはサブリース契約されている方はいないと思います。皆さんご自分で土地と商品を選択して入居者を喜ばそうとされている大家さんばかりですのでサブリース問題とは無縁でしょう。
しかし、相続税対策の大家さんの中でサブリース契約されている方は多いようで家賃の値下げ要求か、契約打ち切りかは、金利上昇局面のこれから大変厳しい～
そもそも賃貸業とは完全な「事業」であり、事業する方は「社長」であります。一般の社長で相続税下げるために事業している人っているのかなといつも疑問に思っていました。
ただサブリース契約はそれぞれに条件が異なるので一概には言えませんが、2025年から追い込まれる大家さんがかなり出ると予想されているみたいですよ。
「建築許可」申請するために新計画土地を測量するということでしたが、結果を測量士さんから聞いてビックリ～
境界と思われる短辺方向一部に比較的新しい既存擁壁があったのですが、なんとそれより1m以上実際の境界線はあるそうなんです。
大家さんからは、不動産業者・売主から土地を購入したとお聞きしていたのですが、こんなことがあるんですね。
解体して新規境界壁を新設することになるかもしれませんが、取引前の境界確定・現地確認って大切なんだとつくづく感じました～
2025年4月～の建築基準法改正は大きく三つ。
①構造計算が必要な床面積の引き下げ
②省エネ断熱性能基準の引き上げ
③構造基準の引き上げ
以上ですが、①は300㎡以上が対象なので10戸以上の共同住宅等ということになります、②は断熱材の選定やサッシの選定と施工方法、③は壁量計算の厳格化と柱小径の基準引き上げで早見表を使用したり構造計算したりアプローチはいくつかあるようです。
この中で弊社商品に一番影響があるのが柱小径であります。
横架材間距離の1/30が1/25になるということ。3m・1/30なら100角柱ですが、1/25なら120角柱。
弊社商品の4m柱を使用したような横架材間距離3750なら150角柱となってしまいます。
150角柱では、廊下や階段等有効幅が取れずあまり現実的ではなくなってしまいます。
この詳細を求めるために来週設計事務所との合同勉強会を開催しあたりをつけようと予定しています。
2025年4月に建築基準法が法改正になる点で前後の取り扱いについての記載がありましたので記します。
OB大家さんの新規計画の測量前現地調査に行ってまいりました。都市計画法「建築許可」申請に伴う資料作りです。
この申請の後「確認申請許可」、着工したのち最終的には外構工事となるので、土間コンクリートやアスファルト舗装の理想的な仕上がり高さ等を考慮した上で外周境界工事やGL設定などを検討しておきます。
今回の敷地では前面接面道路が約10年前に30cmほど浸水したという情報があったので、その高さでも玄関に浸水しないようなGL設定＋玄関ドア下端高さにしようと計画しています～
この情報は浄化槽埋設業者さんからでした。着工前に必ず浄化槽埋設時に水が出るか否かいつも訪ねているのですが、あっちこっちかなり広域に生きた水位情報をお持ちであります(笑)
調整区域で「建築許可」が必要な時、申請に必要な敷地情報を取得するために測量士による現地測量を行います。
今週、その現地打ち合わせがございます。
役所との協議を進めながら工事内容を決定していきますが、外周境界工事や着工前と竣工時の土地の高さ増減なども記載いたします。
この申請は専門性が高いので、慣れた行政書士・測量士・設計士に依頼するのが最もスムーズに収まるのですが、その前にこちらの理想的な工事も詳細お伝えするようにしています。
さて、3戸と2戸では給水引込工事がどのように変わるでしょうか。
まず道路を掘削して本管から新たに給水管を引き込む工事費を公道費と呼んでいます。さらに各戸にメーターを取得する時に加入金が必要になってきます。
今回は3戸も2戸も公道費は30mm管引込で全く同じ約40万円です。
加入金ですが、ここの藍住町は徳島市と違って敷地内に1親メーターだけで、各戸には子メーター(局が関知しない)となるため加入金も全く同じになります。
子メーター設置費や申請費等だけの違いなので、わずかの差しかありません。
そーしますと、1戸あたりの給水負担金は3戸が約30万円、2戸が40万円と@約10万円の差になり、3戸の方が効率が良いということになりました。
つまえるカップルVer.を一つの番地に複数棟建てるOB大家さんの新計画。分筆ではなく分割が必要であります。
敷地を都市計画法・建築基準法に適合するよう棟数の分だけ敷地を図面上割っていきます。
この時、駐車場計画はスルーして建物の配置と床面積・敷地面積に変更が出ないように打ち合わせたうえで分割いたします。
「建築許可」「確認申請許可」共、棟数分だけ申請が必要なので、建築スケジュールに余裕を持っておきましょう。
こういう申請は同じ調整区域でも敷地によって随分申請方法が違っています。事前協議が大切ですのでご相談ください。
弊社事務所には全国から様々な業者向け営業案内郵便やメールが届きます。最近、木造3階建て共同住宅のFC加入案内が届きました。
わたくしはこの道35年目、前回は注文住宅会社を経営していました。その時、経営者が集うグループの勉強会的なものには積極的に参加しておりましたが、フランチャイズには加入したことがありません。
このFCは商品ツールや見積もりシステム等々だいたいパッケージになっているものが多く、簡単に売るためのしくみが手に入るので地方工務店の加入は跡が立ちません。
しかし、その中で成功する工務店はほんのわずかであります。
道具を手に入れても扱う人が本質を理解していないケースでは、顧客に響かずただ固定費が出ていくだけとなってしまいます。
今回、木造3階建て共同住宅のFC案内を見た時のメリットが鉄骨より安いというのがありました。手に入る第一が大家の安さでは入居者の心を打つことはないでしょう。
自分で考えるからこそ本質に近づけるし、様々なパターンにも対応できるんだと思うんです。
なので、木造3階建て共同住宅に可能性があるなら、時間を割いて自分で探求してみようと思いました～
間取りが違うから暮らし方が変わって入居ターゲットが違ってきます。
まずは1F・・・3戸は洋室2.5帖・2戸は6帖、2.5帖は書斎や趣味の部屋。6帖はホームオフィス・寝室・ホビールームと用途が広がります。
2F・・・3戸はキッチンだけですが、2戸はカウンター式ダイニングがありエアコンも装備しています。また、大収納からは吹き抜けてガレージ内が見渡せます。ガレージ側から見返すとディスプレイ窓にもなります。
3F・・・洋室＋LOFTは同じ。収納数や広さだけの差。
一つ一つを見ていきますと数の多い3戸の方に分があるように思えますが、長屋とニコイチの差はかなり大きいと見ています。
それが家賃設定差にも反映すると思います～
現在計画中、OB大家さんでゴミ箱の数量や配置あるいは蓋の開く方向や各戸からの距離等々、様々な要素を考慮してこだわりのゴミステーションを考案される方がおいでます。
正に入居者目線といいますか、私みたいに「ここでえーんちゃうん」ではないんですね(笑)
このことを入居募集時にもアピールされているみたいです～素晴らしい !
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