OB大家さんとお話した時に、ある金融機関の担当者がこう言っていたそうです。「利回り6.8％以上なら審査部に回します」っと。生情報なのでお伝えしておきますね。
仮に共同住宅・家賃5万円×8戸=40万円×12か月=480万÷0.068=7058万円となりますね。融資額7058万円ですと、銀行からすれば借入金に対する利回りは6.8%となります。
建物1戸あたり建築費@600万円と仮定して×8戸=4800万円+消費税=5,280万円。これに上水道＋外構工事をザっと400万円としますと＝5,680万円。
土地取得代金が@15万円×100坪＝1,500万円としますと5,680万円＋1,500万円＝7,180万円－7058万円＝122万円と登記費用・担保設定・火災保険等々諸経費を加えて約300万円ぐらいが自己資金ということになりますね。
借入金7058万円・金利1.5％・20年返済で月々約34万円。収入40万円に対して支払い34万円なら借入返済率85％。
このパターンですと借り入れに対する表面利回りが6.8%であっても、自己資金比率と返済比率を指摘されるかもしれませんねー
私が思うのは、融資審査の一つにその賃貸事業の中身が他既存の賃貸物件に対して圧倒的な優位性が見られるかどうか、この辺を探求してほしいです。
単に不動産投資とだけ見ずに、大家さん・オーナーつまりは経営者の明確な戦略を勉強し理解してほしいですねー
