OB大家さんとお話していますと、「よっかわさんが、しよる戸建て、できたん ? 」と聞かれましたので・・・
「北島は、まだ基礎工事中です」と答えました。「あ～まだ、そんなん」とおっしゃられたので、「他も段取り中です」と答えました。
他って、「どんなん、するん ? 」となりまして、藍住・徳島市・松茂と図面で簡単にご案内しましたら、松茂で大きくご反響いただきました(笑)
「ほれ、かわいいなぁ」っということで、次計画候補になったとです～間口3,640スキップフロア 5層構造でございます・・・
藍住土地、道路幅員変更。
今朝のTVニュースで東京の人流増加懸念を取り上げていまして、井之頭公園が取材されていたんです。あの「俺たちの旅」の噴水公園に水面が見えないぐらいのスワンボートが殺到(笑)なんでそうなるの～(55号風)すみません、シニア向けでした。
っで、藍住土地に問題が発生しました。重要事項説明書には、「建築確認上の敷地面積減少は無し」になっていたので、安心していたのですが、なんと敷地の端っこの道路幅員が2.5mしかないことが、境界確定後の図面で判明・・・トホホ。
道路中心後退＋道路斜線の検討により、配置変更を再びしなくてはなりません、ここは設計事務所も一緒にわたくしたちの知識を結集して、乗り切りたいと思います。。。
無事締結。
予定通り、松茂土地の契約を終えました。その場でネットバンキングで手付金を振り込むという、いつもの手順でございます。
藍住土地は境界確定完了して書類作成中で、この松茂土地と藍住土地は同日時間をずらして決済取引をお願いしています。
銀行をお借りして、10時～と11時～という感じですかねー
徳島市土地は、調整区域な上に一筆敷地を二つに分割して確認を申請しますので、確認済み後の決済にしてもらっています。なので、単独取引になりそうです。
あ、そうそう・・・北島土地は着工しましたyo !
本日、松茂の契約。
4か所の内、本日最後の契約となりました松茂の土地。
こちらは、境界確定を売主側で完了していましたので、スースーいきます。わたくしが買い付け証明書書いてから、2度買いたい旨の連絡があったようで、「こんなんって重なるんですよねー」と仲介人のお言葉。
やはり、うん、いけると思ったら・・・さっさと買付証明渡した方がいいでしょうね。
その、うん、いけるの内容が大切です～
徳島市、矩計・仕上げ詳細の打ち合わせ。
本図面が進行中の徳島市商品のGARAGEですが、屋根を支える構造材の母屋寸法や、鼻隠しの収まりなど打ち合わせました。
鼻隠しというのは言葉通り、屋根や垂木などの先っぽの収め方であります。あと、梁せいなどの寸法や3層構造のため柱を上まで通すのか、留めるのか、などなどですねー
ほぼ久米監督に投げていますが(笑)
昨日、久しぶりに薄暮ハーフゴルフに行きましたら、後ろから救急車がカート道を走ってきました。クラブハウスの方々もあわただしく走っているので、「熱中症で ? 」と尋ねたら・・・「カートから落っこちたらしい」とのこと。
その後、警察車両も登場しカート道がふさがれているので、クラブハウスの方に相談しつつその横道をはずれてラフを上がっていきました。
同伴プレーヤーがあの警察車両にボールが当たったら、だれの責任ですかねー ? とゆーので、いけるだろ、当たらんわと言ったのですが、ほんまは誰の責任になるんでしょう(笑)
今から、ドローン撮影の編集打ち合わせです・・・
勾配十分で一安心。
藍住ですが、境界確定後に8㎡弱減ってしまって、浄化槽位置を検討しなおした問題・・・大丈夫でした。
側溝の深さが700mmあって十分な勾配が取れることが確認できましたので、一安心でございます。
なので、ポンプ槽も必要ありません、なので減った分だけ安くなりました(笑)
わたくし買主側に仲介人に入ってもらったおかげで、スースー進みますねーしっかりした方をつけることをお勧めします。
たとえば、徳島市の土地ですが、隣地とのブロック塀の上に隣から草がにょろにょろ越境していることを伝えますと、「隣に挨拶して刈ってきました」と写真が送られてくるとか(笑)
ありがとうございます。
ドローン撮影しました～
戸建て20棟が竣工となりまして。いつもはカメラ持って脚立のてっぺんに立って撮影していたのですが、20棟ですから当然入りません。専門家に来てもらってドローン撮影となりました。
この上空からこのアングルで撮って、下へ降りてきて奥まで行ってとリクエスト通りに飛んでいきます。操縦者はほぼそこでいて、ドローンだけ見えないところまで飛んでいくので、楽ですね。脚立もってあっちこっちしなくていい～
限界高いトコから撮ってといいますと、120mが規制だそうで・・・ブーンとまっすぐ上空へ消えました。
オスプレイより安定しているのではと感じましたね(笑)
境界確定の結果・・・
藍住の方の境界確定が完了しまして、昨日正式な座標が届きました。この座標というxnとynの7桁の数字をCADに入力しますと、超正確な敷地図が完成します。
それが・・・なんと登記簿165㎡⇒157㎡と2坪以上減ってしまいました～民民ではなく官民部分が減ったようです・・・
取引は、公簿面積ではなく境界確定面積にしてもらっていたので、その分土地代金は安くなりましたが、配置ギリギリの計画していましたので、やり直しをしています。
もし、排水勾配が足らない場合は、ポンプ槽を併設するという手もありますが、いずれにしても費用がかさみます。
土地代金が安くなった分、コストアップしそうです(笑)
なんとか、打開策考えます !
1400mmの天井高を有効に使う。
今回4種類の新商品の内、1400mmの天井高空間を採用するのが2種類。スキップフロアと1400mmは密接な関係にありまして、1400mmの天井高を上に作るか、下に作るか、それらをスキップ階段で繋ぐことで空間の広がりを生み出します。
なんで、1400mmの天井高なのかというのは、法規上床面積に参入されないので重ねても階数が増えないというメリットがあります。
3階建てになるだけで、躯体構造が複雑に強固になってかなりの建築コストアップにつながります。
床面積に含まれない基準をどうして1400mmにしたのか、わたくしも知りません。固定資産税に含まれないのは、天井高1500mmですから、誰がどういう風に決めたんか、知りたいですし、二つも基準いらんですよねー
あと1400mmが床面積に算入されないもう一つの条件として、1フロアの半分までの床面積となっています～
2021新商品発表シリーズ30
松茂外観の重要なポイントは、バルコニーの位置と見え方です。
ポーチの土間は奥行半間あり、袖壁に当たっています。その袖壁は屋根まで上ってアーチ垂れ壁により、吹き抜け空間をつくります。
その半間吹き抜けた空間にバルコニー手摺があります。つまり、バルコニーから下を眺めますとポーチ土間が臨めるんです。
なんせ間口3640mmのスキップフロアですから、いかにその狭い幅以外に注目してもらえるか、です。
図面右側に3つのFLが記載されていますでしょ。1FLは道路から1m近く上がっていますので、外にも階段をつくります。
コロナ融資制度。
本日の地元紙にコロナ対策特別融資の融資額第一位に建設業となっていましたね。この融資制度は、政府保証です。3年間は返済いらず、金利いらず、保証人いらずの夢のような融資制度であります。
その融資額第一位が飲食店や旅業ではなく、建設業というのがどうなんでしょう。飲食店の経営者さんたちは、満足な融資が受けられたのでしょうか・・・
建設業というのは、見た目の売り上げが高いので、もともと高額融資が受けられやすいのもあると思います。わたくしも言われるまま(笑)に融資を受けましたが、設計事務所ではなく請負業者ですよね ? と尋ねられましたので、設計事務所では難しいんかなという印象でした。
まぁ、いずれにしましても3年すれば返済が始まる訳ですから、この辺りから以降業界の不協和音がするんだろうと見ています。
2021新商品発表シリーズ29
松茂は52坪の土地に間口3640mmの戸建てが2棟建ちます。この外観デザインを一度は仕上げたのですが、なんとなくパッとせんので、考え直しています。
何度かCADパースを立ち上げて詰めています。良さげになって参りました～
大屋根の出の位置＝ポーチ土間コンの見え方＝バルコニーからの景色なぞを具体的に想像しつつ、パースをグルグルしてまとまってきました～
よく映画に出てくるような趣のある建物ってだいたい表側・顔の部分にバルコニーがないんですよー
今回はバルコニーとポーチをどう見てもらうか ? っに重点を置きました・・・うーん、良さげ(笑)
境界確定の依頼先。
昨日、徳島市の土地90坪契約締結しました。
北島は去年買っていたので、これで藍住に続いて2件目。次は、松茂です。藍住は、売主さん側・仲介人に境界確定をお願いしておりまして、現在立ち合いが終わって書類作成中だそうです。
昨日仲介人とのお話の中で、いつも同じ土地家屋調査士さんにお願いしているとのことでした。その理由が必ず境界確定時の立会人を探し出してくれるということでした。
高齢化に伴い相続した持ち主がどこにおるか ? わからん事態が多く発生しているようです。普通の先生なら、「ここはどうしても確定しませんなー」(申請に必要なだけなら筆界特定制度とかもある)となるところを、何が何でも立会人を探してくれるのだそうです(笑)
どこまでも追いかけていくそうな・・・なるほどねー
本日、売買契約書締結へ。
徳島市物件の買主側でございます。売買契約は売主＋買主双方集まって締結するのが、一般的ではあります。
わたくしは、契約書＋重要事項をチェックした後、仲介人に売主のハンコもらってきてもらった後、買主欄に捺印します。手付金は振り込みにしてもらっています。
その後、双方の契約条件が整い次第に取引となりますが、この時は銀行等をお借りして司法書士とともに売主・買主・仲介人・全員集合で、残金の決済⇒権利証の引き渡しをします。
後日、司法書士の方から新登記簿と権利証が届けられるという寸法です。なので、1回集合で済みます。決済金は引き出し⇒預入か、振り込みにしています。
昔々、不動産決済は一般的に現金取引でしたね。東京から2億円カバンにいれて持ってきたとか、聞きましたし。ヤバくないですか(笑)そのお金・・・
この業界、以前は表に出せないお金が存在したのも確かですね。税金逃れのためでしょうか ? 5億円の取引なのに3億円ということにして、2億円の圧縮しますとか、そうしますとこのお金表には出せないので、また圧縮に使うか、買収に使うか(笑)ですか・・・
さすがに今は???どうなんでしょう。もちろんわたくしは、したことも携わったこともございませんよ、当たり前か。
スタートしやすい、52坪・600万円。
さて、松茂で買い付けた土地は52坪・600万円であります。間口10mしかありませんが、外周工事は必要ありません。
はじめて大家さんになる方には、こういうケースが入門編でいいと思いますー
ここに単身者用スキップフロアの戸建て賃貸を2棟新築いたします。坪単価が安い土地ですから、家賃の適正な設定も少しお安めにする必要があるでしょう。
家賃を仮に6万円としますと、1年間で6万円×2棟×12か月＝144万円ですね。
利回りを仮に6％としますと、投資額2400万円となりますね。土地が600万円ですから、2400万円－600万円＝1800万円・・・この金額内に建物新築費用＋給水引き込み工事＋外構工事＋登記費用＋火災保険等諸経費を納めればいい訳です。
400万円を自己資金で残り2000万円を金利1％20年間支払いとしますと月々9万円ちょっとの返済。12万円－9万円＝3万円を管理費用や共益費＋固定資産税などに充てていきます。家賃収入により全投資額は16年ほどで元になって、そこからあと4年でローン返済が完全に終わります。
わたくしが言いたいのは、この16年後に残っている賃貸物件がアパートではなく戸建てだということです。
このエリアの回りは大手系のアパートだらけ・・・
ここから勝負してもオリジナル性の高い圧倒的な付加価値を持つ戸建てなら、メンテしつつトータル40年はいける !
家賃下落率はアパートより低いので、そこからの24年で3000万円以上の収入が年金に足されるという寸法。ポイントは返済が完済するまで、じっと待つことだけ。
もう一つ、車の買い替えを伸ばして400万円を捻出(笑)
日本だけデフレ ?
先程、取引先の代理店系の方々とお話しておりましたら、木材だけでなく建築資材も上がり基調だそうです。
しかし、いろんなニュースを見ていますと、米中は高度成長やし、欧州も結構な成長率増加傾向にありますので、日本だけおいてけぼりなんですよねー
なので、インフレ傾向の世界経済の中、日本だけ一人ぼっちでデフレだから、上がった上がったとなっているんだと思います。
このデフレ、思い切った財政出動と最低賃金の大幅アップをセットでやらないとズルズル続きそうです・・・
開発行為に伴う消火栓設備必要 ?
はい、びっくりです。初めてです。なんと消火栓を前面道路上に設置してくださいとのことでした。
現在、開発許可申請を進めております土地ですが、「消防法」の市町村における消火栓設備の設置基準というのに当てはまるらしい～
近くの消火栓から120mの円を描いて、その円が開発行為敷地全体をスッポリ覆わない場合は前面道路に消火栓を新設してくださいとのこと・・・
え～これら開発行為を行う施主様が費用負担する訳でございまして、心中お察ししますが、120m離れていたみたいで、法律なのでどうぞご容赦くださいませ～
わたくしも初めてです・・・
2021新商品発表シリーズ28
楽日々シリーズの建築CAD入力・5種類完了しまして、確認申請用の本図面作成のため、設計事務所にデータを送りました。
ここで建築法規上の規制等を記入しながら、断面図や伏図といった特定の業者に必要な詳細図面も作成していきます。
ある程度進捗しますと、チェック⇒進める⇒チェック⇒進めるを繰り返しつつ仕上がっていきます。
本図面が仕上がりますと、プレカット図面作成を木材業者に依頼します。柱や梁・筋交い・間柱等、建物の躯体を成す部材の組み立て方の詳細に移っていきます。
チェックを繰り返せば、躯体は現実に図面通りに建ち上がっていきます。
大切なのは仕上げ方、センス良く仕上がるか ? ですねー
新設住宅着工戸数で徳島経済を見る。
取引先のメーカー代理店系企業の方々から、今徳島県の建築現場が減っていると聞いて、徳島県のホームページで新設住宅着工工数を調べてみました。
我々の業態はビルダー側の売り上げ規模より、そこに納品する大手メーカー代理店の方が規模も大きくシェアも持っています。シェアが多いということは、景況感がほぼ正しいといえます。
徳島県大手メーカー代理店の売り上げ規模は、20億円～50億円ですが、トップビルダーが1800万円の住宅を150棟完工させても、27億円です。ほとんどのビルダー規模は20棟いかない訳ですから、いかに規模が違うかご理解いただけるかと思います。
それで以下の表をご覧ください。
このことから推理しますと(笑)今徳島県で現場が減っているのは、コロナ禍の原因というより人口減少による着工戸数減退ということが見えてきます。
つまり、新設住宅着工戸数だけの話ではなく、いよいよ徳島県全体の経済の収縮期に入ってきたのだといえますねー
仲介業者選びは大事。
笹生選手おめでとうございます。昨日ひょっとしてと思っておりましたが、まさか畑岡選手とのプレーオフとは全く予想しておりませんでした。プレーオフ最初の9ホールで放った畑岡選手のバーディーパットは完全にラインに乗っていましたーあそこが、ちょっと悔やまれますが、いずれメジャータイトルを取る選手だと思います。
さて・・・
賃貸用地として、徳島市で2か所・北島で2か所今までに買い付けたことがありますが、売主側仲介人だけに連絡して買い付ける場合より、やはり買主側として仲介人に入ってもらった方がわたくしはずっとやりやすいです。
それは不動産仲介業者という業態が企業体質として品位にバラツキがあるためです。今回、藍住・北島・徳島市・松茂と4か所すべて同じ仲介業者に依頼しています。
最初に基本的な資料をくれます。具体的に検討が進んで質問しますと、買主側の仲介業者と話して回答をもらいます。買付証明を渡して指値してもらいます。
その後、買い付け額が決定して、契約書下書きをメール添付してくれます。チェックしてオッケーしますと、重要事項説明書と参考添付資料をメール添付にて送ってくれます。
ここでオッケー出しますと、それらを売主側仲介業者に持ち込んでくれてお話が進むという流れですねー。
わたくしは住宅業界33年目で不動産仲介業者を詳しくは知らないのですが、ひどいことをする業者もあるようですし、倒産や廃業も多い業態ですので、安心できる仲介人を立てるのを皆様にもお勧めいたします。
売主側についてる業者で、何が何でも買主側含め双方から手数料を取りたい業者もいますので、ご注意くださいませ。
住宅施工業者ランキング。
取引先の方から「住宅施工業者ランキング」というのをいただきました。徳島県で50位まで徳島市エリアで24位までとなっています。去年の4月～9月のデータらしい。一般住宅も賃貸住宅も一緒に入っています。
「社長のところがランキングされているので、持ってきました」とのことでしたが、わたくしが一番びっくりしました。
徳島市エリアで8位・徳島県全体で23位だそうで、どうやって調べているんでしょうねー
このランキング・・・合計棟数が順位なのですが、その他にも戸建て床面積・戸建て棟数・貸家床面積・貸家棟数とデータが表になっております。弊社、戸建て床面積・0になっていました(笑)
よく観察しますと、大手ハウスメーカーが徳島市エリアで強いのか、郊外で強いのか、明確に分かれていました。
ただ両方ダントツ強い大手が1社ありました。どこまでやるのって感じです、街でよく見かけるアレですわ(笑)
水道局の違い。
今回、徳島市・藍住・北島・松茂とそれぞれの水道局で事前に給水調査を済ませてから、計画を始めています。
徳島市は他地域より引き込み数が多く水圧が弱いのか、給水管が一段階太いです。さらに一つの土地筆に一本しか引き込みができませんので、確認申請のように登記関係なく専門法規上の分割というわけにはいきません。
徳島市で進めている計画は、元々二つの筆が現在一つの地番になっていて、既に給水管が2本引き込まれています。本来、分筆して使用しなければならないのですが、今回は緩和措置として敷地が二つに分かれているように見えればいいという見解にしてくれました。
この敷地が二つに見えるというのは、ブロック塀で仕切られてなくても、土間コンクリートが切れて砂利などで分割できていればいいということなので、余計な費用は掛かりませんでした～
また、松茂は1筆でも2本引き込んでくれます。いずれにしても、個別案件ごとに各水道局での事前調査が必要でございます。
スキップフロアで空間が広がります～
CADマウス腱鞘炎の初期でしょうか・・・クリックすると指がチカチカしてきましたが、大方入力を終えることができました。
それで思いました、松茂で書いたスキップフロアですが、その魅力が全面に出ています・・・得意の自画自賛(笑)
四角い単調な建物内で空間の縦への広がりと、スキップした段差によって住まい手の階数認識が曖昧になって、心地よさや面白さを感じることができます。
子育て時や介護時にはデメリットも出てくるこのスキップフロア、単身者＆カップル向け賃貸にはホントに向いていると思います。
2021新商品発表シリーズ27
北島と藍住は、二階建てですので普通の高さですが、徳島市のガレージは大収納階があるので、2.5階建てとなって2階に4mの柱・太さ120を使用します。
っで、松茂もややこしいスキップフロアに吹き抜けがあるので、てっきり2.5建てになると思いきや・・・久米監督の高さ指導により、二階建てでいける矩計寸法になりました。
っということは、通常の3mの柱・太さ105が使用できるので、コスト的にも有利になります。
土地は、わずか10mの間口しかありません。右と左に1棟ずつ＋車2台ずつの単身者用5層構造のスキップフロアです。建物間口たった2間・3,640の寸法です。これをどうおもしろく料理するか、やりがいがあるとです～
2021新商品発表シリーズ26
えーん、思いつきました(笑)CAD入力しながら思いを馳せておりました～
スキップフロアの吹き抜けた空間に中二階があります、そこの床に座って1Fに脚をぶらぶらと下ろしたリモートカウンターを思いつきました(笑)
これは、おもろい。
下から見上げると脚のぶらぶらが見える(笑)これ、採用!!!
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