2021年最後の日となりました。はやいですねー
今年はウッドショックに悩まされた印象がつよいですが、後半は建築資材全般が値上がってきました。来年2022年は、世界インフレに伴うさらなる価格上昇にどう対処するかがポイントになりそうです。
しかし、インフレになっても家賃は据え置きなんかねー既存物件がはるかに多いので、そうなるんでしょうね。
まぁ、ゆっくり確実に行きましょ・・・2022年が皆様にとって良い年でありますよーに !
いよいよ年末ですね。
この頃、ノンアル日をつくってサブスクとやらで映画を視聴するのがマイブームでございまして。
昨晩はロビン・ウィリアムス主演「パッチ・アダムス トゥルー・ストーリー」とショーン・コネリー主演「小説家を見つけたら」の2本立て(笑)
パッチ・アダムスは実在人物でストーリーも事実をベースにしています。医師の在り方を自ら実践して示した素晴らしい人物で、その功績だけでも感動でございます。もちろん映画も良かった～
この間、経営者等の純資産総額ランキングがメディアに出ていましたが、本来尊敬すべき人物ってこういう方をいうんでしょうね。良かったら観てください～
ラクソラハウスは戸建て。
楽日々シリーズは、全て戸建て賃貸です。
ラクソラハウスも当然戸建てなのですが、確認申請を行政機関に提出する際に藍住町の規定以上の敷地面積が必要との条例にひっかかりました。
つまり、50坪の敷地を真っ二つに割れない訳です。ですから、申請上は「長屋」申請で1棟扱いでございます。その証拠がこちら・・・
徳島市であれば屋根もつなげなければなりませんが、こちらは県が最終窓口です。
ラクソラハウス、仮設足場解体。
すでにラクカフェハウスの特設サイトがアップされましたので、チラ見せはなしです(笑)本日はラクソラハウスの足場なし外観を見てまいりました～
チラ見せ作戦～第五弾。
ちょっと、しつこいというお声も聞こえてきそうですが、第五弾・アイアン～
まずは階段ホール手すりのアイアン。完全特注でございます。階段や建材メーカーもアイアン風手すり商品がありますが、この雰囲気にはならんとです(笑)
チラ見せ作戦～第四弾。
ラクカフェハウスは戸建てですが、がっつりファミリーというよりは二人用として開発しました。
キッチンサイズL=1800ですが、フルフラットカウンター・サイド化粧フード・フロアストッカー・扉+カウンターグレードアップなどクオリティーを高めてあります。
また、写真にあるように階段下スペースにカウンター+小棚を備え付けてキッチンバックヤードの充実にも配慮し、コンセントも専用+E付など余裕の6か所設けています。
少し見えていますが、カウンター下奥にも大きな収納スペースがあります。
キッチンサイドにはタイルも施工し、本物素材を日々感じられるようしました。
吊り下げ照明やブラケット・スポットライトなども楽しんでいただけます。
チラ見せ作戦～第三弾。
玄関ホールは十分な広さとはいえませんので、視線の抜けを作ってあります。
第二弾の玄関ホール写真は左側・シューズクローゼット側に寄っていたので見えませんでしたが、右側には室内窓が設置されています。
では、扉向こうのリビング側からご確認ください～
左の室内窓から、シューズクローゼットの山型垂れ壁が見えていますでしょ～まだまだ続けますか、この作戦(笑)
チラ見せ作戦～第二弾。
一発にご紹介できるところをちょこちょこ小出しするチラ見せ作戦(笑)。。。の続き。
カフェ風のポーチに上がり玄関ドアを開けますと・・・
正面左壁が膨らんだところをRにして、間にRカウンターを備えたニッチをしつらえました～
今はカウンター上に流木をディスプレイしています
ラクカフェのチラ見せ～
ラクカフェハウスの完成ネタから、ブログへのアクセス数が急増しておりますので、このままチラ見せ作戦いたします(笑)
ホームページ上は、来週早々にラクカフェ特設ページをアップいたしますが、日々ブログを見ていただいている方々へ先行してチラ見せしていきます(笑)(笑)
カフェ風の玄関ポーチ・・・
右の上げ下げ窓3連は当初FIX窓にアイアン格子を取り付ける計画でしたが、通風やメンテナンスを考慮して規制サッシの上げ下げ窓を3セット連結するという表現にしました～
ラクカフェ撮影⇒TVCM入稿。
昨日ラクカフェハウスの内観撮影をしました。撮影と言っても、わたくしが撮るだけですが(笑)
妻・京子さんが飾り付けして、ここからこんな感じと指示を受けて撮ります(笑)(笑)
2022.01.08.見学会開催の案内でお正月にTVCMします。本日すぐに入稿準備に取り掛かり、さっそく出来たとです～
採光窓。
階段室などはゾーニング的に暗くなりがちですよね。
なのでラクソラハウスは、天井いっぱいの高窓を設置して採光を確保しています。
手前天井の凹みには、ロールスクリーンが設置されます～
広く感じるという大切さ。
賃貸のお部屋での「あるある」ですが、表記よりせまく感じたり、カタチによって窮屈に感じたりすることがあります。ラクソラは、土地47坪に戸建て賃貸を2棟建てていますから、現実はせまい(笑)訳です。それをいかに広く感じてもらうかが大切で、それを仕掛けるのが作り手のセンスだと思います。最大ポイントのテラス+バルコニーに設置される全開口サッシもその一つですが、それだけではございません～
1F・LDKにあるこの露出型階段・・・
同じ手法を2Fの階段吹き抜け部分も採用・・・さらに奥の壁紙にアクセントをつけます。
視線の「抜け感」を大切にするということです。
1F2Fとも空調対策として、ロールスクリーンを当初から設置しておくとです。
ラクソラハウスのテラス。
現場打合せに行ってまいりました～
まずはラクソラハウスの売りであります、テラスにポッカリ開いた正方形の穴・・・
このテラスは神島化学のウッド調仕上でございます。
こだわりの正方形の穴は、さらに外部・道路から見える時もシャープになるよう外壁材出隅をカットしてコーキング位置を隅っこにできるだけ近づけています。
ラクカフェハウス外観。
帰ってきました・・・
その間お願いしてあった外観修整が進んでいましたので、ご紹介します。
以前は、わたくしが6尺脚立のてっぺんに立って撮影しておりましたが、いつか落ちるのではと(笑)心配しておりましたが、ドローンのおかげで回避できました～
ラクカフェの入居者様。
そもそものきっかけは、BEACH HOUSE に多数のカップルがご見学されたことです。これは意外でした・・・単身者が自由気ままにカッコ良く暮らせるよう開発したものですから。
それならカップル向けに開発しようと今回のラクカフェハウスに至りました。
まずそのカップルさんは四組中お二組。お一方はコンセプト通り・・・もう一方は子育てが終わってちょうどいい広さというご夫婦。あと小さなお子様連れファミリーにセカンドハウス的にリモート等でお暮しになる方～
どの方にも駐車台数も余裕ですし、自転車やバイク+物置等置けるゾーン戦略も決め手になったと思います。
戸建て人気はさらに。
こちらでもウォーキングに出かけてきました。
さて、今回のラクカフェご入居者さんの情報を管理会社さんが詳しくメールしてくれましたので、わたくしがカップル向けに作った戸建てにどんな方々が入居されたのか、差し障りのない範囲で次にお話しいたします。
いずれの方々も戸建て狙いで、いい物件を待たれていた御様子で即決型です。
出張中にラクカフェ満室 !
ラクカフェハウスですが、募集開始からなんとたった4日目の初土曜日で4棟・全棟ご契約・満室御礼となりました～
電光石火のごとくハイスピードで「賃貸住宅サービス」さんが決めてくれました。これで安眠できます(笑)
わたくしはと言いますと・・・
長期県外出張へ。
わたくし明日より約一週間の県外出張でございます。久米監督は平常通りです。
全国的にちょうど感染者が少ない時期で良かったです。
途中、星のさんに寄りますので気が向いたらブログするとです(笑)
建築資材の高騰。
ラクカフェハウスは募集準備段階です。最終家賃設定は浄化槽管理・大家持ちのトータル77,500円～79,500円となりました。っで、さっそくいっちょ決まったと管理会社さんからご連絡いただきました～ありがとうございます。
さて、木材+合板の高騰ですが、梁等米松系は今がピークのようです。しかし、国内産や合板は高騰中です。
ただそれ以外の建築資材も世界的なインフレ影響で次々に値上がりしていて、来年もさらに上がるだろうというのが大方の見方のようです。
この世界的インフレが数年続くとすれば、早く着工したほうが建築費がまだ安いということになりますねー
家賃は上がらんのかいな～
ラクカフェハウスの家賃設定。
ラクカフェハウスの入居管理をお願いしているのが、北島の「賃貸住宅サービス」さんです。社長にラクカフェを見てもらってお家賃の相場を判定してもらったところ・・・
トータルで75,000円～78,000円というあたりが適正かなとご回答いただきました。2LDKですが、あっちこっち工夫しておりまして・・・
今回は、弊社・大家持ちとしましたが、戸建ての場合この頃は浄化槽管理を直接入居者にし始めているそうです。
ラクソラハウスの軒天。
ラクソラハウスは、1Fテラス・2Fバルコニーが特徴的で軒天にもこだわっています。
こちら・・・
この部分は入居者と来客者しか見えません。自分たちで楽しむ空間に採用しているんですー
ラクソラハウスのバルコニー。
楽日々シリーズの第二弾・藍住編。
ラクソラハウス・・・工事が進捗しております。一番の特徴は、1Fテラスと2Fバルコニーであります。
こちら・・・
右側が4枚建ての掃き出し窓・2間巾あります。正面の上げ下げ勝手口ドアが洗面脱衣室でございまして。つまり、洗濯機の背面から出て干せるんです～
なんちゅー高効率、アトキンソンさんも認めるな(笑)
楽日々シリーズのエリア。
楽日々シリーズのコンセプトの一つにゾーン戦略があります。
アパート系の弱点である共有スペースをできるだけなくし、自由に使える場所を明確にすることで暮らしに余裕を生み出したいんです。
このブロックを袖壁に見立てています・・・
ラクカフェハウスの駐車場。
ラクカフェハウスはカップル向けですが、駐車スペースは基本1棟あたり3台確保しています。
普段使いで余裕の2台、ゲスト迎えるのに3台のスペース間口7,700あります。3台で割りますと2,566ということですが、両サイドに壁がないことを考慮しますと十分だと思います。
奥行は敷地形状からギリギリの5,000。
こちら・・・タイルの先、刷毛引き仕上までが敷地です。
まぁM2は4,500ぐらいしかないのでまだ余裕がありますが、最近は、バックカメラ付きなので問題ないでしょう～
住居エリアがはっきり解りますでしょ・・・
仮に撮影～
ラクカフェハウスの撮影に行ってきました。撮影と言ってもプロカメラマンがくる本チャンではなく、仮ですね。
内観は、わたくしがイオスで。
ABCD4棟の内、BCは即入居可・ADは2022年1月8日(土)見学会後の入居スケジュールとなります。
気になるお家賃ですが、管理会社さんに見てもらったご意見を参考に決定するつもりでございます。
開発許可条件。
現在、開発許可工事が進んでいる現場ですが、許可要因として行政側からいくつか条件を提示されます。
よくある条件の一つに水路の土揚場確保と土間コンクリート打設があります。この条件は行政窓口が変わってもだいたい指摘される条件ですね。
こちら・・・
この部分の所有者は今回施主様でこの控え部分が条件となって開発許可が認可されました。完成後には厳粛な現場検査があり、GPSでの正確な境界復元も完了しないと検査済証が発行されません。
その検査済証が行政から発行され次第、確認申請へと進めていきます。
インフレ、さぁどうしましょう。
モーニングショーでも言っておりましたが、企業取引価格は大幅値上げ基調でございますが、現時点での消費価格はほぼ横ばい・微増だそーです。
つまり、企業側が価格上昇分をかぶっているということですね。その企業が大企業・製造企業なのか、下請け中小なのかが見えてきます。
弊社のところも当然のように製造メーカー値上げ案内が届いております。代理店さんの方もかなり努力はしてもらっていると思いますが、弊社ともども限界があると思いますね。
今後、国民所得横ばい⇒消費者物価急上昇となる見込みで、格差社会の確立・固定化が進みそーです。
そこで、大家さんたちもどーするのか、いつの時代も変革期の行動で結果に差が出るんですよねー
さぁ、どーしましょう(笑)日々思案・戦略練っておるところであります。
ラクカフェの見学会予定。
え～ラクカフェとラクソラを一発に見学していただこうと考えておりましたが、ラクカフェ先行型でいこーと思います。
ラクカフェ・北島は今月2021年11月末をもって竣工、12月より入居募集を開始してもらいます。今のところ2022年1月初旬に見学会を開催した直後から順に入居してもらう予定です。
ラクソラ・藍住は2022年2月中旬竣工予定なので、3月初旬見学会した直後の入居予定です。
また、あとの楽日々シリーズの松茂と川内ですが、年明けから施主様の大型物件を着工するため様々な要因を考慮しながら自社工期を決めたいと思います。現在の懸念材料の一番は、木材と合板の納入状況でございまして、この辺りが確定次第自社物件に進んでいこーと考えておるところであります。
恒例の現場打合せ。
ラクカフェとラクソラ、恒例の現場打合せ行ってまいりました。
ラクソラでほとんどの時間打ち合わせておりましたが、養生が多くて写真にうまく収まらないので、今日はラクカフェのご紹介・・・
低く低くしておりますが、邪魔なら入居者がコードをたくし上げるだろーで進めています(笑)
恒例の現場打合せ、明日に。
いつも月曜日にしておりました現場打合せですが、今日は建築CAD入力に集中するため明日に延期しました。
入力リズムがある程度調子づいてきましたので、ここで一旦時間をおいてしまいますと、元の調子に戻るのに時間がかかってしまう年ごろでございますので、一気に勢い任せに進むとです。
なので、現場ご報告は明日に !
戸建てならではのポスト。
わたくしの自宅のポスト、玄関から数段階段を下りた外にあるとです。雨が降っておりますと、傘さして取りに行きます。
ポスト口に郵便物が少し挟まっておりますと、内側に雨水が進入。新聞は配達時に雨が降っていないとビニール梱包されないため、時々端っこが濡れております。そのまま捲ると破れるので、ドライヤーで気長に乾かして(笑)から拝読いたします。
しか～し、楽日々シリーズは安心、全てこれです・・・
木材の次に合板。
世界的に物価上昇しておりまして。今回ウッドショックと呼ばれドンドン木材費が上昇しておりますが、さらにここにきて合板が「ない」とのことです。
30年以上この業界でやっとりますが、こんな次から次は初めてでございまして・・・
まぁ、こんな時は自分たちでできることと、できないことを分けて冷静に対処しよーと思うとです。
こんな状況下の中、本日大家さんと商談成立いたしました。
感謝感謝です。ほんとーにありがとうございます～
河川法24条⇒都市計画法43条⇒建築基準法42条
ということで、ややこしそーな条例を出してきましたが。これは、今計画されている大家さんの敷地での実例でございまして、調査中であります。
こちら・・・
なので、国交省が管理する河川の河川法の24条で通過するという許可を取って⇒その許可を持って都市計画法43条の公共の道路に面していないけど、通行できるから面していることにしてあげる、申請をするんです。
その面している道路というのも、建築基準法上の「みなし道路」と言われているものでして。4mないから本来道路じゃないけど、皆が使っとるから、道路ということにしてあげる道路なんです。
なので、賃貸物件を計画する時の進入路確保するために、まず河川法の24条許可⇒都市計画法43条⇒建築基準法42条2項道路へと申請をつなげていけばよろしー訳でございます。
ノープロブレム !
ラクソラの開口部。
ラクソラの現場で、あれやこれやと試して開口2か所の大きさを決めました。昨日は1F部屋側から見える開口でした。
今回は道路側近くから見える開口です・・・
その良いバランスで決めたのですが、ポイントは不思議な高さにあるということです。手すりの高さなどに合わせますと、普段から見慣れているポジションなので違和感がありません。
醸し出したかったのは、違和感ではなく不思議な感じなんです。
恒例の現場打合せ、ラクソラ編。
本格化してまいりました、ラクソラハウスです。
昨日は、接面道路から良く見える外観の穴二つを打ち合わせてきました。1Fに一つ2Fに一つ、正方形の穴があるデザインです。
1Fは小さく、2Fは大きく正方形の開口を開けて、対比を楽しみます。目的は、外観デザインと道路からのプライバシー確保です。
1FにLDKがありますので、そこからの視線もポイントです。
LDKは三方向からの採光が取れて明るさ十分なので、手前を全開口、奥を壁にすることでその間のテラススペースの快適スポットを造り出しています。
ここに、お気に入りの自転車や大型スクーター等、ディスプレイできますねー
化粧梁のスピーカー。
BEACH HOUSE の時に、「BOSE のスピーカーを設置したところ高かった」問題ですが。
ラクカフェでは、ちと安いYAMAHAにしました。
スピーカー前面がRになっていまして、角度が振れます。久米さんに持ってもらいました、こちら・・・
道路でないところは敷地 ?
バタバタしておりまして、ブログ飛ばしてしまいました。
この間の道路のお話ですが・・・道路のようになっておりまして、側溝も付いておりまして、ちょうど4Mありまして、どっからどーみても道路に見えるのですが、道路でないという行政の見解でございました。
ご依頼を受けました施主さんから頂いた資料には、敷地がこことここというよーな印がございまして、それを頼りにお調べしておったのですが。
その不思議な道路でないところの持ち主+地目を法務局で調べたところ、ご依頼主・施主さんの土地しかも雑種地でした(笑)
施主さんにご報告申し上げますと、「ほーなん、ちょっと前でわすれた～」とのご返答(笑)
いずれにしましても、進入路計画が数段有利になって良かったです～
道路の行政見解。
今、プランのご依頼受けております敷地に道路らしき道が4か所接面しておりまして・・・
行政機関で調べますと、その内2か所は道路ではなかったんですね。これが道路ですと、進入路や採光などに有利になるのですが、気をつけなければいけないのは道路斜線等不利になる場合もあるんです。
当初の段階でこの道路関連は、念には念でお調べする必要がありますー
ペーパーホルダー。
楽日々シリーズの藍住・ラクソラハウスも上棟しましたので、来週から恒例の現場打合せしますよ～
こちらはラクカフェのトイレのペーパーホルダーです。
ラクカフェ、カスタムパーツも採用。
ラクカフェですが、玄関にシューズクローゼットがございます。それが、こちら・・・
これにより、オープン棚に趣味のものを飾りながら収納したり、フック等を組み合わせて壁を装飾したり、アウトドアグッズをディスプレイしたりと楽しむことができます～
恒例の月曜日。
ラクカフェの仕上工事を覗いてきたとです。既に取り付けていました、アイアンシリーズ。
まずは、階段ホールの手すりアイアン・・・
さらにバルコニー掃き出し前にU型物干しアイアン・・・
さらにさらに洗濯機上にL型物干しアイアン・・・
忘れそうでした～
根詰めてプランを練っておりましたら、忘れそうになりましたブログ。
わたくし毎日ウォーキングしておりまして。目標一日平均1万歩です。多い日は12,000歩ぐらいいきますが、少ない日は6,500歩ぐらいですかね。今週の平均は、ヘルスケアというアプリで8,976歩です。
ウォーキングの最中、ずっとイヤホンでスマホ内の音楽を聴いております。ほとんど洋楽をダウンロードしていて、ランダム選曲して歩いています。ごくわずか邦楽もありますが、それも昭和系です。
本日ウォーキング中に、麻生よう子さんの逃避行が流れてきたとです。子供のころから好きな歌謡曲で、胸にしみました(笑)
いい歌ですし、また麻生よう子さんの歌う雰囲気も好きなんですね。
天地真理ちゃんのような華やかさではなく、朱里エイコさんのようなパワフルさでもなく、奥村チヨさんのような影を漂わすこともなく、山本リンダさんのようなぶっ飛んだ感じも見せない、普通に淡々と歌う感じがいいんですねー
昭和な人しかわかりませんねー(笑)
2年越しの開発許可工事、進む。
最初に大家さんと現地を見てから、2年越しでございます SKIP HOUSE 計画。確認申請前の開発許可工事がドンドン進んでおります。
外周が3方水路に囲まれていて擁壁工事が大掛かりでありました。いつもは土木工事を木造基礎工事等を中心にしている業者さんにお願いするのですが、今回は職人さんも多く抱えております中堅土木業者さんに依頼しました。
こちら・・・ほんの一部ですが。
電動横滑りだし窓を採用。
ラクカフェでは、電動横滑りだし窓を採用しています。なぜ電動にしているのかと申しますと、天井付にしているから手が届ないからであります。
ではなぜ手が届かない天井に設置しているかと申しますと、隣家から見えないようにするためです。
トイレ+脱衣+階段ホールなどの小窓は、隣家の掃き出し窓や腰窓と隣接するものです。なので視線を高くして人影だけでなく様子も伺えないよう天井に付けています。
あと、トイレや脱衣も採用していますが、天井付って風の抜けもいいんですよ～
アクセントクロス、成功 !
アクセントクロスという手法をよく使います。建物全体をベースになる壁紙で統一しておいて、ポイントだけ色を変えて変化を楽しみます。
あっちこっち替えますと、バラバラ感が出てしまいますので、ここという一発にかけるとです。
入居者に何かを吊るしてほしい訳ですが、このアクセントクロスだけでも効いていますねー
登録:
投稿 (Atom)