しびれた～大谷さん !

 本日からホームでヤンキースと3連戦。

もーなんも言えません

とにかくしびれました・・・大谷さん !

ガレージ内のサッシ。

 弊社のGARAGE HOUSE Ⅱ 。ニコイチガレージはⅠと同じですが、今回は真ん中にガレージがあり端に洋室があります。

そーしますと、洋室は二方向が外と面しており風通しや日当たりに有利になります。

その分ガレージは入口シャッター以外には反対一方向だけ外と面しているということになります。

当初は1600×500のFIX窓を天井付けで計画しておりましたが、窓を開けたい欲求に負けて(笑)横滑り出し＋FIXで半々の連結としました。

この時サッシの高さが高いのでオペレーター付としました。

シャッター開放していればガレージ内を風が駆け抜けていくでしょう～

ガレージ内の照明。

 本日午前2時からでした、大谷さんの試合(笑)拝見させていただきましたが、ノーヒットでございました～ざんねん。

昨日の20号本塁打は見ごたえありましたよ。第一打席は連日ストレート系をぶち込んでいましたので変化球を待つ大谷さん。最後球は裏をかかれ真ん中あたりのストレートをピクリとも反応できず見逃し三振となります。第二打席はランナー背負ってベンチから申告敬遠となりますが、ピッチャーは不満顔・・・「敬遠せんでもわしがさっきみたいに抑えたるのに」と言わんばかりの表情。そして第三打席ランナー一塁。「ベンチからの申告敬遠はいらんわっ」と一球目外角へのカットボール、待っていました「ほれきた」と大谷さんと僕(笑)

流し打って本塁打20号 ! 芸術の域でした。信じられんといった表情に変わったピッチャー(笑)LIVEでないと楽しめないところがあるんですよね～

余談が過ぎました・・・ガレージ内のダウンライトですが、シャッター外側に人感スポットライトが車に反応して点灯します。シャッターが開き始めますとそれに反応してガレージ内人感ダウンライトが点灯します。それらは少しの時間で消灯します。また何か動けば点灯いたします。

なので、点けっぱなしにしたいダウンライトとは回線を交えずスイッチ別で設置しています。

ガレージの天井高。

 ぼちぼち始めました、GARAGE HOUSE Ⅱ 。そのガレージ内の天井高ですが2200mmであります。

ミニバンでも余裕あります。でも照明器具はレール付にスポットなどを吊るしますと、低くなりすぎるのでダウンライトを選んでいます。

「もっと天井高を高くすれば ? 」というお声が聞こえてまいりますが、3層構造設計なのでこの高さぐらいになります。

平均年収460万円。

 日本の平均年収460万円に6割が届かないと掲載されていました。地方の平均年収はさらに下がりますしね。

企業側の援助の仕方にもよりますが、やはりできるだけ高いところのターゲット層を迎え入れたいですよねー

そのため大手にないオリジナル性の高い「しかけ」を手間をかけて施したいところです～

「仕事が楽しみならば人生は楽園だ」

 続きがあるみたいです、 「仕事が義務ならば人生は地獄だ」ロシアの作家が言った言葉らしいですね。

本日、大谷さんMLBトップタイの18号本塁打打ってくれました。その試合前、実戦形式でピッチングしていたのですが、そのなんと楽しそうなこと(笑)

素晴らしい笑顔であります。あんなに楽しそうに野球するプロ選手を私は今まで見たことがありません。

皆さんは仕事楽しいですか ?

オペレーターチェーン。

 弊社物件のGARAGE HOUSE Ⅱですが、8月下旬上棟で計画しなおしております。

延期したことでガレージ内にエアコンつけたり、FIX窓を横滑り窓に変えたりして、時間が経てば経つほど出費が増えております(笑)

FIX窓は天井付けでしたから、横滑り窓に変更しますと開けるのに高すぎます。下から開けられるオペレーターチェーンを追加で頼みました～

暮らしを生み出す。

老舗中華店の破綻ニュースが出ていました。

コロナ禍で外食だけに限らず人々の生活スタイルが大きく変わって、その後も元に戻らないケースが多くあると思います。

ひと昔前なら団体旅行が主流だった昭和時代に人気だった大型旅館、その後カップルやファミリー・友人同士等、少人数での旅行となって求めるサービスも多様になりました。

それらが解っていても長期借入金をもつ大型旅館をこのスタイルに変換するのはかなり難しかったと思います。

同じようにコロナ禍以降合わなくなった店舗スタイルで苦しい老舗はまだまだ結構あるのではないでしょうか。

賃貸住宅も同じことが言えます。南向きや2LDKなどの従来のアピールではもう既に入居者の心には響きません。

これからの賃貸住宅は大家側が入居者のまだ知らない住まいの魅力を生み出す差別化が大事だと考えています。

シャワーユニット。

 気になったので最新のシャワーユニットカタログもらいました～

このグレードぐらいはほしいところですか。

まず、オーバーヘッドシャワーは必須でしょ(笑)あと足洗ったりするときのベンチもいると思う。

このカタログ見てたら、なんかターゲットイメージが湧いてきたので、またじっくりとアットホームも含めて土地探ししてみようと思います !

木造貸家、着工増加。

 4号特例の法改正で今年3月までの着工が駆け込みました。2024年は新設着工80万戸の最後の年と言われています。

あとは70万戸時代に突入であります。リーマンショックの時に私も77万戸を経験しましたが、受ける感覚は数字以上に冷え込みを感じました。

80万戸といっても都市部も地方もアパートも鉄骨も合わせた数字なのでピンとこないと思います。

一般戸建て住宅は減少し貸家が増えているのだそうです。その中でも在来木造の貸家が伸びてプレハブ系低層貸家は減少しています。

元々利回りが低いプレハブ系ですが、建築費上昇で木造系にシフトする大家が増えたということだと思います。

前年比19％増で全体の22％は在来木造が占めるようになっていて、この増加傾向はしばらく続きそうであります。

シャワールームはありか ?

 高齢者が賃貸住宅への入居が断られるケースが多いことから、国会で「見守り付賃貸住宅」の質問がされていました。

高齢単身世帯はさらに増加するみたいですから、社会問題としての対策で補助金制度も併用されるようです。

また都市部では若年層を中心にせますぎる賃貸に人気が高まっているとかでTVで部屋が紹介されていました。

つまり高すぎる家賃を避けて郊外に住むのではなく、便利な通勤圏で手ごろ家賃を探すとそうなるみたいです。

せますぎるのでシャワールームだけで浴槽がなかったりします。商談中によく大家さんから「シャワールームでアカンで ? 」と言われることがあります。

狙いは戸数増やしたいか、建築コストを抑えたいか、ですが・・・リゾートホテルのような高級感あるシャワールーム採用なら有だと思います。

その時は、それに見合う内装＋外装がセットになりますねー

野手が大谷さんから三振をとった記念球(笑)

 MLBはやはり面白いですねー14号15号と両リーグトップタイのホームランを2打席連続で放ちました大谷さん。

試合は序盤ドジャースの大量点で一方的な展開になり、相手チームアスレチックスは終盤野手が投手を務めました。

わたくしとしましては、ここでもう一本楽に打ってホームラン競争トップにと思っておりましたが・・・

このペレダ捕手のピッチングがクセモノ ! 

100キロの山ボールと140キロのストレートで緩急つけて、大谷さんを見事三振に打ち取り満面の笑みとどや顔(笑) 

そのボールがなんとダッグアウトに返還され記念球に・・・

大谷さんは憮然としていましたが、頼めば記念球にサインしてくれるでしょう～

FreePa お出迎え。

 照明器具に人感センサー付きで「お出迎え」という設定モードがございます。

玄関ポーチなどに採用しますと、暗くなりますと20％点灯して人が近づきますと100％になる便利な機能です。

暗いエリアなどに向いていますねー

ただ暗くなって朝まで20％ずっと点灯しているので、ご近所配慮や入居者の電気代負担にも注意が必要かなと思います。

浄化槽埋設時期。

 弊社物件、「GARAGE HOUSE Ⅱ」はお客様優先ということで少し工期がずれております。

でも合併浄化槽10人槽は既に埋設工事完了しております。

水位が高い場所での田植え時期では、水位が上がって浄化槽埋設時に矢板工事や排水ポンプが必要になることがあります。

この時期を外すことで余分な費用をかけずに埋設することが可能になるケースがありますので、工程計画時には考慮しておきたいです。

駆け込み着工増、顕著に。

 2025年4月1日～建築基準法の法改正があって、3月中に着工すれば以前通りということで、予想通り駆け込み着工が多かったようです。

3月の全国着工は過去10年間で最高となり前年比4割増となっています。徳島でも駆け込み着工で職人さんが不足し始めています。

この分あとから落ち込んで調整なるので、今秋～来春あたりで一気に現場数は減ると思います。

そもそも少しずつ減るべき新設住宅着工が特需で増加したので、次の調整時期には大きな落差を感じるでしょうねー

コイン洗車機へ。

 早朝から大谷さんの試合観戦後に洗車機に突っ込みに行きました。

金曜日の雨でしたね。土日を避けて月曜日の9時前までに行くとまぁまぁ空いています。

1050円するやつ、この頃の洗車機は品質が良くなってきれいになりますが、拭く場所がせまい。

だいたいどこもせまい(笑)

ドアあけっぱの人がいるとさらに拭きにくいので、できるだけ空いてる時に行くようにしています。

黒字でリストラ ?

 弊社物件もパナソニック商品を中心に採用しています。そのパナソニックが大規模な1万人規模のリストラするらしいですね。

十分利益も出ているのに、業務効率を上げて「営業利益率」をもっと上げるという理由だとか・・・

株主のご意見でしょうか。幸之助さんが知ったらなんというでしょうかね～

棟数減らしたらゼロから。

 現在、新計画中のプランで大家さんから棟数を一つ減らしてみたいとご要望がありました。

ただ前回の配置案のまま1棟減らすのではなく、一度ゼロから配置しなおしてみようと思います。

新たな発見がありそうです !

搬入と搬出を予定しましょう。

 昨日、着工前の現場視察に行ってまいりました。都市計画法の「建築許可」を取得した現場で外周工事や既存物の撤去など完了していることを確認してきました。

過去に前面道路に水が溜まっていたことが2例ほどあったためGL設定を慎重に算出しました。

接面道路と建物の間に駐車スペースを計画しています。この駐車スペースは少し土をすきとる必要があります。道路から300mmほど上がった高さを建物GLとしまして、その間緩やかなスロープをつくります。

建物を建てるスペースは基礎工事で出てくる土があり、スロープで出た土と合わせて、敷きならし高さ調整していきます。

購入予定の土地を視察した時には、完成時のGL設定と着工前にある工事でどれだけ土が出てくるかなど考慮して、搬入とか搬出の計画をしておいた方がいいので早めにご相談ください。

GW休暇明けました。

 本日GW明けまして久米監督＋職人さんたち現場仕事へと復帰しております。

毎年のことですがTV見ていても「明日から仕事です、いややけどしょうがない」みたいなUターンした方々のインタビューがよく見られますねー

わたくしはGW中できるデスクワークしてましたので本日は余裕であります(笑)

さてこのGW休暇ですが、以前の注文住宅会社経営の時は一年の約半分の成約はこのGW期間中に来客された名簿からでした。GW商戦を制することが営業の基本戦略でございました。

しかし不動産業の方のお話によりますと、分譲住宅販売にはさっぱり来場しなかったそうで毎年お休みだそうです。

注文住宅と分譲住宅ではこれだけ顧客の動向が違うんですね、なんででしょう～

GW休暇へ。

 5月3(土)～6(火)までGW休暇ということで、久米監督＋職人さんお休みとなります。

わたくしは、どこへも行かず(笑)デスクワークしておりますので、お打ち合わせ等々ございましたら何なりとご連絡くださいませ～

築浅でなくなった時からが勝負。

 弊社が一番最初に建てた賃貸住宅は、徳島大学生専用の共同住宅「SKIP HOUSE・PIT HOUSE 」であります。

2016年3月から入居がはじまり一度も空室になったことがないスキップフロア採用の人気物件でございます。

管理は徳島大学生協さんに委託しています。生協さんでは新築後10年を「築浅物件」として募集しており有利なポイントとなっています。

それが来年最後となります。

築浅10年でなくなった時ぐらいから入居率が問われるんでしょうけど、他にない圧倒的な魅力を持ち合わせておりますので、変わらず人気物件であり続けるだろうと自負しております (笑)

歯科へ通う。

 このごろ昔治療した歯があちこちかけたり取れたりして(笑)頻繁に歯科に通っております。

本日も糸切り歯というところでしょうか、裏側がかけて治療してまいりました。昔と違ってこの頃の麻酔は痛みも少なくなっていますねー

前側は埋める歯もやわらかくて大丈夫らしいですが、奥の方は圧がかかるので「ジルコニア」とかの固い素材で治療するので結構高価であります。

保険適用なら数千円なのに対しセラミック・ジルコニアは9万円～12万円と差が凄いです。

また同じところを治療したくないのでジルコニアを選んでしまいます～

日銀、今回も据え置き。

 日銀の政策金利ですが、4月30日・5月1日の会合でも据え置くそうですね。年内に0.5％から0.25％ずつ2回利上げして1.0％にするといっておりますでしょ。

米だけでなく物価高で庶民は苦しんでいるのに、消費者物価指数とやらの上昇率がなんで2％になるのか、良く解りませんわ(笑)

私たち大家業として気になるのは年内に政策金利が1％にまで上げられますと、また金融機関から更新時とかに金利見直しの話が出てくるかもしれません。

いずれにしても金利は今後上がっていくはずなので、どこまでいけるか ? シミュしておいた方が良さげですよねー

大谷さん、踏ん張って。

 今までも調子崩した時もありましたが、今の大谷さんは深刻ではないでしょうか。

ストライクゾーンから大きく外れるボール球を体制崩して振ってしまう場面が多いのでピッチャーは攻めやすい。

真っ向勝負しなくても打ち取れてしまう。

ストレートもタイミングが合わないし、フルスイングもどこか頼りなくあの豪快な感じとは違います。

シーズン当初から万全ではなかったものの甘い球にはしっかりヒットできていたので、その内調子上がってくると思っていたのですが、今はドンドン悪くなっているような気がします。

ブルペンで時々調整していることで疲労が出ているのかもしれませんが、そこは超人大谷さん。意地を見せてほしいところです !

同じコンセプトでは・・・

 不振が続く日産自動車。「技術の日産」というキャッチフレーズをよく耳にしますが、どこを差しているんでしょうか(笑)

以前にも倒産しかかってルノーと資本提携し、ゴーンがやってきて良くなった時期もあったのにやはりだめになっていったんですねー

私的にはトヨタとどこが違うの?? っと思ってしまいます。

たとえばドイツの自動車メーカー、ベンツ・VW・BMW・アウディ・ポルシェ、どの車を見てもメーカーがわかるしそれぞれの狙いも見えてきます。

トヨタ車のターゲット層を狙うのではなく、メーカーとしての個性がそのうちブランドとなるように新たなユーザーを生み出すぐらいの変革をしないとリストラしてもまた同じ結果になるのではないでしょうか。

私たち大家業も「コンセプト」にはこだわりたいですー

人口減と世帯数増。

 日本の人口減はいたるところに経済的悪影響を及ぼすでしょ。わたしたち大家業も入居者自体の数が減る訳ですよねー

この右肩下がり・・・

しかし単身世帯数はなぜか増えていくんです。

単身世帯数でも2032年あたりが緩やかなピークになっていますが、単身世帯比率としては右肩上がりになっています。

単身世帯には高齢者独り住まいや離婚後の住まいもあるでしょうし、新社会人独立もあるでしょう。

私には生涯未婚の単身者層に魅力ある住まいを提案できたらという思いもあるんですよねー

社会保険料の負担。

 私たち大家業では家賃は関係ないですが、新築費や大規模な修繕費等において消費税減税は強い追い風となります。

また消費税減税の議論がされる中、社会保険料額の見直しの方が働く世代にとってはいいのではという意見もございます。

確かに企業との折半ではありますが、所得と手取りの大きな差はこの社会保険料負担だと思います。

社会保障費は膨れるばかりなので益々保険料も上がるでしょう。根本的な予算配分案を野党側が出せば参議院選挙で有利になると思うんですけどねー

消費税で選挙したい。

 参議院選挙を控えて与党側は「現金給付案」を持ち出したところソースカンとなりひっこめました(笑)

野党側はいつもならタブー視されている「消費税減税案」を打ち出し支持されつつある党も出てきました。このまま進めば与党側は負けそうなので与党内からも「消費税減税案」の声が出てるようです。

この国を動かしているのは財務省だという視点から見れば消費税減税はありえないし、むしろ上げたいくらいではないだろうか(笑)

ポイントとなるのは玉木氏だと思います。元財務相で東大法学部＋ハーバード組。この経歴で「消費税5％減税」を謳っており与党としては、ぶちほっとけない存在であります。

しかし、ここで元財務相というところが引っかかる。何が何でも玉木氏の邪魔をしたいのが財務省とするならばここはムズイ気もします。

玉木氏は財源を国債発行すればいいといっているので財源問題にはなりません。ただ国の借金アレルギーみたいな国民が一定数いるのも事実なので完全な理解は得られないみたいです。

他野党では食品の8％→0％にするという案がありますが、これでは外食産業に悪影響をもたらします。また8％→5％にするという案では経済的に目立った変化は見られないと思うし、目的である(笑)選挙に有利にならないはずです。

個人的にはすべて5％に2年間減税してその後1年ごとに元に戻す案がいいと思っています。下げるかもという時には買い控えがありますし、あそこで一気に上がるというのも駆け込みが起こるのでここは滑らかな移行がいいのかなと思います。

もし、5％になれば内需は間違いなく拡大するでしょうーあとは選挙までに玉木氏がどれだけ支持を拡大させるかで与党側が動くのではないかと期待しておるんですけどね～

家賃は上昇していますが・・・

 弊社物件のファミリー向けが、この4月末日に1棟退室することとなりました。県外からのご入居でしたので人事移動なのかなと思います。

管理会社・社長から家賃設定について連絡が入りました。少しお話を聞かせてもらったところ、建築費や物価上昇により現在は値上げする大家さんがやはり多いとのこと。

しかし、入居側はその値上げ負担ができる層が限られているため素早い成約を望むのであれば今回はそのままいきませんかとのことでした。

私は管理会社さんの意見を重要視する方ですし、物件のエリアを考慮しますと、まぁまぁ今でもせーいっぱいのとこかなと思っていたので前回と同じ家賃設定で募集依頼しました。

同じ管理会社社長から以前には少しお家賃上げませんかと連絡もらった経緯からしますと、上げ基調ではあるけれども現在の家賃設定とエリア力から想定したバランスを取る方が成約は早そうです。

物件に絶大な魅力があったとしても、負担できるターゲット層とのマッチングが大事なんだと思います ! 

建設業倒産件数、過去10年最多。

 企業倒産が増えておりまして常連の建設業は過去10年間で最多となっているようです。受注低迷時に資材や人件費高騰に加えてゼロゼロ融資の返済負担などが要因とされています。

価格転嫁できず利益が出ない状況ですね。もう一つ私が思うのは「過小資本」であります。

建設業の倒産が増えても建設業者数は中々減らないんですね。製造業と違って設備投資資金が少なくてすむので過小資本でも創業しやすいんです。

そもそも企業寿命とは・・・国税庁の数字によると、会社が10年続く確率は6.3%程度、つまり16社のうち1社しか生き残れません。 20年続く確率は0.4%しかなく、さらに生き残るのはそのうちの6％しかありません。

っとありますから、今後は特に企業とは倒産・廃業するものだと認識したうえで付き合っていかなければなりません。

私も中古車を購入する時に実車を確認せず東京の中小企業に代金振り込みましたので、今から思えばリスク大でしたねー(笑)