2017年10月19日木曜日

資産を増やすか、借金を増やすか。

相続税対策の大家さんには既に資産があり、それらに税金がかかってきてキャッシュが必要になるので、節税対策として借金をします。

負債をかかえることで資産を圧縮するシンプルなお話しで、それはそれでいいと思います。いいものを建てておけば、あとで売却することもできますし・・・

私は、資産づくり目的で自ら大家になったのですが、「資産を作っているつもりで借金を増やしている」大家さんが結構いることに気づきます。

この間もシミュレーションで手元に残るキャッシュをこんなところに使いたいと資産形成とは関係のないところに使う算用を伺いました。
しかし、この資産形成のスタート時、見方・認識の違いが借金を増やすことに繋がりかねません。

土地+建物で1億円かかったとします。
自己資金1000万円でスタートすれば借金は9000万円です。
資産は現在1000万円ですが、これを資産1億円と考えると借金は増え続けることになります。

ここから毎月手元に残るキャッシュをこの賃貸事業だけに使うと、当初の利回りでクルクル回って償却が進み、少しずつ資産形成されていきます。

このキャッシュで別荘を建てるなど他に使えば、リスクは跳ね上がり利回り分で資産形成されません。
15年~20年後、また借金を重ねて建物のメンテをすることになってしまい、計画通りの返済になりません。

管理費用・維持費用・メンテナンス積立を取り除いて、手元に残るキャッシュを使っていいのは、借金をすべて返してからと考えています。
なので、10年後・20年後・先のことを考えて早めに着手しておく必要があるんでしょうね。

借金が少しずつ減っていきながら、資産が少しずつ形成されていきますが、20年後にすべて返し終わっても1億円の資産にはならず、築古年数分の目減りもあります。
つまり、売却できる金額です。

都市部においての不動産の値上がり分によるキャピタルゲインを取り除いた地方のインカムゲインでは、やはりこの考え方の方が低リスクだと思います。

1億円すべて借入しても少し手元にキャッシュが残る・・・
そうするとこの10倍、いや30倍の借金をして金太郎あめのように同じように増やせば、当初はなるほど手元に残るキャッシュも30倍となってこれだけで食っていける???
これは、もはや妄想に近く事業ではないと考えます。

このキャッシュは償却が進むまで、この事業だけに使わないと利回りと言えません。


これらの考え方の基本は、やはり償却年数を短くして、ある一定程度本来の資産形成がされたなら、また新たに取り組んでいくというコツコツ感を大切にしたいんですね

オール借入の方も、それら償却だけに使っていただければ低リスクになります~