わたくしが20歳代の時、取引先建設会社の営業課長と少しの間勉強がてらに行動を共にしていた時があります。
営業マンというのは不条理なことを言われて謝罪しなくてはならない状況に置かれることがあります。
そんな時、課長から「頭を精一杯下げて見えないところで舌をペッと出しとけばいいんだ」と教わったんです。
このことが正しいかどうかは別にしまして(笑)米国とウクライナの首脳会談をニュースで見て思い出しました。
2025年3月4日火曜日
2025年3月3日月曜日
2月は入居繁忙期 !
2024年12月にお引渡ししましたSKIP HOUSE 長屋6棟×4戸＝24戸。
いつもなら工事中の駐車場アスファルトを敷いているぐらいに満室になっておりましたが、今回はエリア的に少し不利だったでしょうか、2025年1月に成約率50％とお聞きしました。
少し心配しておりましたが、2月に一気に満室御礼となったそうでございます ! やはり2月の動きは凄いですね～
今、同じ大家さんの物件で入退去メンテを7件ほど伺っておりますが、ほぼ全戸次の入居者が決まっているそうであります。
2025年3月1日土曜日
AIを参考に。
記事に健康診断結果や様々なデータを入力するとAIが疑われる病気を診断するとありました。
今後このAIがドンドン進化していけば融資審査も対象になるはずです。
データ入力してリスク度合いが判断されて、融資金額や金利まで基本条件が示される、それを元に銀行と大家さんとで詳細をつめていくことになるんでしょう。
お部屋探しする方も年齢に趣味や職場・乗っている車等々データ入力すればAIが賃貸物件を提案するというしくみになりますか。
この時、自分らしい暮らし方など特徴的な入力判断がなされるとしたら、私たちの物件はこれから露出が増えて有利になっていくのではないでしょうかね～
2025年2月28日金曜日
「つまえる暮らしVer.カップル」新築へ。
以前よりご依頼いただいてました戸建て賃貸・新規計画のことで本日OB大家さんとお打ち合わせしておりました。
徳島市川内町鶴島で弊社商品・見学会開催中にご来場いただいて今回のお話になりました。
全く同じ図面＋仕様で「つまえる暮らしVer.カップル」を進めていくこととなりました。誠にありがとうございます～
現在は都市計画法の「建築許可」申請が許可なりましたので、今後外周工事を先行して進めてまいります !
2025年2月27日木曜日
復帰いたします !
昨日、左目の白内障手術しまして今朝術後検診にて順調ですということなので、明日より出勤復帰いたします。
長い間ご迷惑おかけしましたが、今後共どうぞ宜しくお願いいたします。
今は「高性能双眼鏡」と「最新顕微鏡」の両方を備えたように見える世の中の景色に戸惑いながらも感動しています(笑)
2025年2月25日火曜日
どこも二極化へ。
「今、外食ではプチぜいたくなどの需要から高価格帯の商品を開発する一方、物価高による節約需要で低価格商品も揃える二極化が進んでいます。」
以上、ネットニュースに出ていました～ありとあらゆる分野業界で二極化が進んでいると思われます。
当然、我々大家の戦略も経済的余裕のある入居者をターゲットにしていきましょう !
そのために必要な暮らしの魅力、大手には存在しないオリジナルの高付加価値を追求提案していきたいところですね～
2025年2月24日月曜日
注文住宅減少の一途へ。
建設コストの上昇に職人不足などに加えて国内人口が減少していきますので、新築住宅はドンドン減少していきます。
注文住宅と分譲住宅、世界的には分譲住宅が一般的でこの場合は中古住宅市場が活性化していて住み替えていくのが基本です。
日本人は住み替えないので中古住宅市場が流通しないんでしょうね。
構造上や断熱等、日ごとに住宅のスペックは上がっています。30坪程度の新築が多い中、この床面積に対して構造上かかる費用割合が大半を占めてきますと注文の自由度は少なくなって規格型で十分となっていくと思います。
そもそも注文住宅は数社と商談を重ねるため成約率が低く生産性が極端に低い～つまりタダ働きの時間が多すぎて経費増大利益を圧迫しています。
それでも何とかやり繰りできていたところも効率を上げるために規格型・分譲型の方向へ動くのではと思っています。
2025年2月23日日曜日
安静休暇中～
19(水)眼科にて右目・硝子体手術を受けました。担当医先生のお話では経過良好だそうでございます。今は一日4本の目薬を4回に分けて差して安静にしております。
右目はもう既に視力が回復しておりまして、左目との視力差に戸惑いつつ遠くは右目中心に見て近くは右目つぶって左目だけで近寄って読んでいます(笑)
この不便さも26(水)左目手術までであります。今回は白内障だけですので回復は早いと思います !
2025年2月19日水曜日
2025年2月18日火曜日
登録の更新時期。
弊社は行政に「建設業許可」「建築士事務所登録」「宅地建物取引業者免許」を申請し許可いただいています。
建設業許可と宅地建物取引業者免許は5年間、建築士事務所登録は3年間が有効期間であります。
この度、建設業許可と建築士事務所登録いずれも更新時期となりました。以前は自社で申請していましたが重なったこともあって行政書士の方に代書をお願いしました。
未だアナログで副本と2セット書類作成します。更新ならデジタルフォーマット＋アプリでやれそうに思うんですけどねー
2025年2月17日月曜日
老後に支出を減らしたくない !
食品等の高騰でTVでは年金生活世帯の暮らしにおいて、いかにやりくりが大変かが放映されていました。単身世帯は特に大変らしいです。
現在、年金受給世帯の約半分が公的年金のみで暮らしているそうです。
老後いかに節約するかがテーマとなっていることがよく見受けられますが、わたくし自身は老後にキツイ節約をしたくないので賃貸投資しています !
厚生年金で平均一人当たり受給額14万円だそうですが、老後の生活費には一人15万円必要と言われているので赤字になってしまいます。月々の赤字はあっという間に預金を減らします。
若い時にお金がないのはなんとかなりそうですが、人生最後に暖房節約したり病院控えたりしたのでは幸福感もどこへやらです。
そもそも若い時に「幸せになります」とか言っていたのに「いつなるんだ ? 」となってしまいます。
「楽しい日本」とは程遠い老後生活を送らないために日々新計画の賃貸投資を慎重に練り上げていきたいものです !
2025年2月16日日曜日
カレラ最新設備と今時。
さて、991.2カレラですが走行性能＋安全対策に関しては電子制御による数多くの最新設備が備わっています。
こちら・・・
で、奥に写っていたブラックはカレラに見立てたイグニッションキーであります。
えっ、と思った方もおいでるでしょう～この通り・・・
今時、鍵を持ち歩くなんてと思いますが、992型ではボタン式に改良されているようです～
2025年2月15日土曜日
購入車両は ?
もうお気づきの方もおいでると思いますが、わたくしが購入しました車は「ポルシェ911カレラ991後期型」でございます。
各グレードごとに狙いが違っておりまして、わたくしが購入しましたのは、ベーシックグレード・素のカレラです。
素のカレラの言い方変えますと「一番安いやつ」ということでありまして、うなぎなら「梅」です(笑)
走行インプレッションの前にカレラの何が私を引き付けているのかをご案内いたします。
ナローポルシェ911から始まり930→964→993→996→997→991→992と何十年モデルチェンジを繰り返して進化しておりますが、理念は固く守られています。
世界中の車の中でオリジナル性が高いドイツのスポーツカーです。
燃費や排ガス規制を考慮して水冷化・ターボ化されました。また空力上ミラーやAピラーは段々斜めになってはいますが、流線形ではなくナローのデザインイメージが残ったまま進化させています。
エンジンは水平対向6気筒という珍しくピストンが横に寝て動いています。さらに後ろにエンジンがあるので、シャフトを使用せず直接タイヤを駆動しています。
フロントにエンジンがあるFF国産車は前から引っ張られているように加速しますが、カレラRRは背中から押されるように加速していきますのでシートに背中が張り付く感覚にドキドキしてしまいます。
カレラはクーペですが、後ろのハッチは開きません。4人乗りなので後部座席にシートらしきものはありますが、人はほぼ座れません。
機能性を無視することでしか手に入らない高い価値があります。
日本の企業組織では利益優先なのでこれが実現しないんでしょう。国産スポーツカー開発中に設計士・デザイナーが経営層にプレゼンしたところ「ゴルフバッグは何個積めるんだ」と言ったという話は有名です。これでは永遠に純粋なスポーツカーは作れませんねー
「カレラ」にはフェラーリのように熱烈なファンが世界中に存在し、代々受け継がれながら歴史を刻み続けています。
その1ページに自分もいると思うと胸が熱くなるんですよねー
2025年2月14日金曜日
玄関ドアのランマ。
玄関内は明るい方がご入居見学の際に印象がいいので、窓が設置できない場合は玄関ドア上部・ランマ付を選択しています。
デザイン的にはランマなしの方がスッキリしていて好みですが、ちょっと暗いかなという印象はできるだけ避けたいと思っています。
玄関横にクロスで筋交いなどが設置される場合もその空いた空間に小さなFIX窓を設けることで対応できますよ～
2025年2月13日木曜日
再び東京から車両着。
納車当日にエラー表示が出て東京へとんぼ返りしてしまった私の乗り換え車両・・・本日修理完了して再び東京からやってきました !
途中雨予報でしたので、せっかく磨いてくれた車が濡れてしまうと危惧しておりましたが・・・
2025年2月12日水曜日
子育てグリーン住宅支援事業。
脱炭素社会実現のため新築・リフォームに国が補助金を支出するというものが、「子育てグリーン住宅支援事業」。
今回は賃貸住宅も対象というので読んでみました。
賃貸住宅の場合は・・・長期優良住宅にして補助金80万円。
以前の会社ではこの「長期優良住宅」が発足された時から熱心に取り組んでいました。今となってはあまりハードルも高くないのですが、今回は子育ての縛りがあるんですよね。また、入居に関しても一定制限もあるようです。
賃貸住宅で一般向けとしては「GX志向型住宅」にして補助金160万円。高い断熱性等が求められ補助金目当てに性能を上げたのでは予算不足となりそうです。
以前からあるこういった国の補助金制度は元から高性能を目指している方々へのエールみたいなもので、これをきっかけにグッと性能を上げるという方は少なかったように思いますねー
2025年2月10日月曜日
11年ぶり1月840件の倒産。
人手不足＋人件費高騰、円安に物価高と中小企業を苦しめる材料満載のようで倒産が増加しています。
ゼロゼロ融資を受けて倒産した企業は前年割れしているようですが、伴走型などの追加融資がなされたからでしょう。
人手不足倒産といいますが、労賃が安いから人が集まらない訳で集まる人件費を払えば赤字になってしまうということだと思います。
その集まる人件費で成り立つように価格に転嫁していくと物価高となります。本来その物価高で経済全体が運営できなければならないはずです。
できないのはやはり生産性の低さということになってしまいます。どこから手を付けたらいいのかという状況ですか～
賃貸事業は運営に人手不足が関係なく有利ですから、絶対数が減っていく入居者への魅力度・オリジナル性が大事ということになりますかねー
2025年2月8日土曜日
政策金利1％必要 ?
日銀政策金利は今年中に0.75%程度迄の利上げが必要と言っておりまして、7月ぐらいかなと予測されていました。
今回審議委員が今年後半には1％が必要と講演で話したらしいですねー
前もってリークして様子見つつ利上げするんでしょうか。つまり今年は1月7月年末と3度の利上げが現実化しそうです。
金融機関はこれらをネタに我々大家にも金利見直しをじわじわ迫ってくると思います。
詳細で明確な実質利回り(損益計算書)資料を作成して利上げ幅を抑え込んでいきたいところです !
2025年2月7日金曜日
一時払いの終身保険。
外資系生命保険会社の商品で一時払いの終身保険が年利4.3%の運用益が配当されるというんです。
いつもの保険代理店さんからの紹介なんですが、只今検討中であります。
4.3％は魅力的 !
1000万円で年43万円でしょ～ただ米ドル建なので円高に振れると配当金は少なくなるよーです。
2025年2月6日木曜日
車も気密性能がいるねー
買い換えた車ですが、修理完了して来週東京から陸送されてくる予定となりました。まずは一安心です。
で、今お借りしているレンタカーですが走りはともかく(笑)気密性が低く防寒ジャンバーを着込んで運転しております。暖房が効かないというか、車内全体がぬくもらないです。
隙間風が吹いているんでしょう、車外音も良く聞こえます。
建物も車も気密性は大事ですねー
2025年2月5日水曜日
車買い替えました !
今年の8月で丸3年となります「Z4M40i」を下取りに出しました。買い換えました車は。
こちら・・・
ではありませんで(笑)こちらはガッツレンタカーでお借りしましたマンスリーレンタカーでございます。
先週、東京から陸送されてきました入替車両ですが納車時に次のようなエラーが出て東京へと折り返し帰っていきました(笑)
現在修理中で順当にいけば来週東京から戻ってくる予定です。
2025年2月4日火曜日
TVネット料金。
ファミリー向けはともかくカップル向けや単身者向けはTV・ネット込家賃で募集をかけると思います。
この時、共同住宅や長屋で戸数が8戸とか10戸とかあれば建物に1本引き込んで割るので1戸あたりの料金は割安になります。
でも戸建ての場合は1棟1戸ずつの引込になって大家さんにとっては結構なランニングコストとなってしまいます。
弊社はたとえば戸建てが4棟の場合などは建物を地中埋設配管で繋いで4戸の共同住宅と同様の料金体制で運営しています。
地中埋設配管工事費用は別途かかりますが、わずか２,３年(規模にもよります)で差額を回収することができますのでおススメでございます。
2025年2月3日月曜日
2025年1月31日金曜日
生前資産整理は必要。
1月28日に亡くなった経済アナリストの森永卓郎さんが生前整理をしていたという記事がございました。
OB大家さんの中にも生前資産整理を既にされた方もおいでます。
いずれにしても何もせず勝手に死ぬのは良くないと思いますから、わたくしも少しずつ用意しておこうと考えています。
上記表の中で、「預金口座を一本化しておく」「資産内容のリスト作り」などは簡単にできて相続人は助かりますよねー
「お金は使い切って死ぬ」というところですが、ここは少し見解が異なりませんか ?
自分の好きなことに使うというところは賛成ですが、使い切るというのは死んでからの評価が下がりそうですよね(笑)
既に死んでいるので評価が下がっても関係ないと思っていても、生きているうちにそれを考えていたらやはりいい気分ではないですね(笑)
スッキリ死を迎えるための大事な準備なんでしょうねー
2025年1月30日木曜日
預金金利も上昇。
今回日銀の政策金利0.5％に対して、預金金利が40％にあたる0.2％に上昇とありました。1年物定期預金金利は1％以上も出てきてるようです。
我々も金利上昇の風に吹かれるしかないでしょうけど、できるだけ緩やかな上昇にしたいところです。
弊社はじめて他行との競合融資審査してもらっています。条件が同じであれば単純に金利の低い方を選択しようと思います。
競争だけさせて決着銀行は決まっているというようなやり方はよくありません。これを繰り返せば競争原理は働かず全体に高くなっていくはずです。
フェアに競合してもらって銀行ごとの評価の仕方を冷静に見極めたいですねー
2025年1月29日水曜日
７％の根拠は ?
トータル予算収支・新築で7％あれば金融機関が融資してくれる大家さんがいるので、そんな計画出来たらお客さんをご紹介しますと言われました。
有難いお話ですが、7％が気になりますでしょ。
誰が何の根拠で表面利回り7％あればといっているのか ? 金融機関が融資しやすい数字だからだと思います。
そもそも事業は高い生産性を目指しますが、賃貸事業は長期に渡る安定収益を確保することが第一。
そこが明確に見えた段階で利回りを考慮するというのが順番で、そのために自己資金が必要な訳です。
2025年1月28日火曜日
創業者と違う感覚。
今ならもっと大事なことがあるように思いますが、一日中やっていますねーフジテレビ問題。
どこの企業にもある出世レースに勝って独裁を築くのは今に始まったことではないですよね。創業系の独裁とは内容が全く違うと感じています。
一番の問題は成績を残せば大概のことが許されてしまうしくみでしょ。こんな大きな組織でなくとも成績を残す人の傍若無人はよく聞く話です。
なので成績を残しても「ほんなんアカン」と誰もが言わなくてはいけない、ほしたら干される(笑)
となると是正できるのは株主になりますか～
2025年1月27日月曜日
ガレージハウスⅡ25、実地調査。
ガレージハウスⅡ25は、2戸1棟のニコイチです。駐車スペースは1戸あたりガレージ1台と屋外に1台ございます。
屋外駐車スペースに余裕はないので、実際に建物位置を現地で表し私の車をバック駐車してみました。
図面で感じてたより奥が広い方が止めやすかったので、建物配置を西へ数十センチ寄せることとしました～
2025年1月25日土曜日
2025年1月21日火曜日
体調不良でお休み中です。
19(日)夕方に発熱しまして。
次の日かかりつけ医に行って検査してもらいましたが、インフル・コロナ共陰性でした。
発熱の原因でありますが首リンパ節の腫れでした。
今では喉も腫れてきまして40.0°まで記録 ! ということでお休みいただいております。
1週間程度で復帰できると思います～ご迷惑おかけいたします。
2025年1月18日土曜日
表面利回りとホンマのリスク。
顧問税理士と打ち合わせしておりました。弊社の賃貸投資だけの損益計算書も別途作成してもらっています。
そこで総投資額に対しての年間家賃、つまり表面利回りで「この二つは利回りが高いですね」というお話がありました。
利回りは、共同住宅→長屋→ニコイチ→戸建てと低くなっていきますが、逆に単純に高い入居率が期待できます。
その二つというのは、徳島大学生用に建てた「SKIP HOUSE SEAL」「PIT HOUSE MOLE」です。
敷地に駐車場スペースを確保していないので、土地取得費用に対する利回りが格段に高くなります。さらに学生用ですから、専有面積も少なく戸数を多く確保することで利回りが高くなっているんです。
この二つはスキップフロアを採用して専有面積以上に空間が広がり、ワクワク感も演出しているので学生には大ウケしている人気物件で10年間空室になったことがありません。
あとの物件一般向けではニコイチか戸建てにして、直近利回りよりも20年後の価値高を優先しています。
中古物件で利回り15％以上とかありますが、20年後の運用状況はどうでしょうかというところです。
株投資と違って地方の賃貸投資物件はほぼ価値が下がっていきます。そこを下がらず新築時から長期に渡って水平に運用できるよう計画したいんですねー
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