開発許可等でいつもお世話になっております測量士さんに調整区域の良さげな売地を調べてもらいました。
条例宅地申請すれば「長屋」「戸建て」が建築可能だと回答いただきました。
でも、謄本調べたら「所有権移転請求権仮登記」がついているので注意してくださいとのことでした。
所有権移転請求権仮登記・・・不動産取引において、契約から最終的な名義変更までの間にタイムラグがある場合などに用いられます。例えば売買予約において、将来の所有権移転の権利（請求権）を保全するために、売主と買主が合意して設定します。
とAIが申しております。
何か事情があったようですが、取引前にこの「所有権移転請求権仮登記」の抹消を確認することで解決するようです。
徳島県の新設住宅着工戸数・持ち家は令和元年に1か月約170戸あったものが、去年は約110戸と35％減になっています。
今後も減退ペースを速めながら減っていく予測で、その原因の一番が人口減。
人口減は賃貸住宅に関しても影響しています。「これだけ賃貸空き家があるんなら新築いらんのとちゃう」というお声も聞こえてまいります。
しかし魅力的なものが少なく、画一的なものが沢山空き家として残っている訳です。
入居希望者は「賃貸でもこんな住まいがいい」と発表する機会がない訳ですから、そこは大家側が「こんな賃貸どや ! 」と気合入れて発表したいところなんですよねー
私まだやりますよ、「こんな賃貸どや」(笑)
売地調査に行ったときに側溝底の深さを計っておきます。敷地一番奥から排水勾配が取れるか ? チェックします。
こちらはOB大家さんの新築現場です・・・
こちらも早くから判明していれば売主負担になる可能性もあるので必ずチェックですねー
本日出勤しますと事務所ポストにチラシが入っていました。昔ローコスト住宅で名を売りましたハウスメーカーでした。
延床面積24坪で2000万円 。1Fに収納はゼロ。キッチンの真横に正面向いたトイレ。勝手口なし。もちろん2Fにトイレなし。さらにバルコニーもなしで2000万円です。合併浄化槽は別途費用かかります。
以上の内容で「断熱等性能等級6」をアピールしています。
外構工事も含めて住宅ローン組んでこの家にどうやって住めばいいのでしょうか。
現在、弊社は徳島市でOB大家さんの戸建て賃貸「つまえるハウス」を新築中です。大収納あり、バルコニーあり、2Fトイレあり、勝手口にテラスあり、リビング掃き出しにウッドデッキありです。
こちらの賃貸住宅の方がずっといい暮らしができそうですよねー住まいはバランスが大事です !
アットホームで売地を探しておりますと、極端に坪単価が安い物件がございます。現状渡しってやつです。
既存建物の解体を買主の方でしてくださいと。
つまり、売主側に解体費用が出せないんだと思います。たとえば相続後に解体費用を見積りしたら想定以上に高くて捻出できない。
売れたとしても手元に残るのは少しだけ・・・分別作業も細かくなっていますし、処分費も高くなっているので解体費用も高騰しているんだと思います。
こーいった物件をトータルで試算して指値するのも有りだなと最近見ています !
藍住町で新築中の「子育てファミリー向け」戸建て賃貸ですが、玄関に土間収納があります。
この土間収納の役割はまず①シューズクローゼット②カバンや帽子・小物収納③上着・カッパ等③ポスト口からの郵便物等です。
土間収納は、玄関にあるとホントに便利なアイテムです。藍住町で新築中の子育てファミリー向けですが、リビングにカウンターを設置します。
久米監督がメジャーであたっているところはバルコニーのふところ部分です。ここに本物タイルを採用します !
この厚みの下端高さを玄関ドアの上部高さに合わせて、リビングの正方形小窓をその高さに合わせて設置します。
そーすることで、スッキリとした印象になります。ポイントは「余り」を作らないことです。
あちらこちらに余りスペースがあるとダラッとした外観の印象にになってしまいます。梁や窓など造作しやすいように進めてしまいますとそーなりやすいです。
本物タイルは平物ばかりにして出隅用など使用しない下地計画としてコストを少しでも落としています。
先日、ある金融機関の幹部の方とお話しする機会がございました。私は今藍住町で戸建て賃貸1棟を1区画に新築中です。それが至極効率の悪いような印象に見えたんでしょう～
以前からの私の考えです・・・大手ハウスメーカーが2F建てハイツ式共同住宅を既に多く建てていて、今は供給量が需要を上回っている状況です。それを知ってか知らずか、今からよく似たような共同住宅を新築する意味や価値はないと思っています。節税対策といっても20年後30年後高リスクなのは明らかです。
弊社の共同住宅は圧倒的な差別化＋付加価値「SKIP HOUSE 」で大手にない多層構造、今でも大人気で満室だけでなくキャンセル待ちの場所迄ございます。さらに、同じ「SKIP HOUSE」でも4戸長屋の全て角部屋で2方向に窓があるバージョンの方が人気は高いです。
なので私は、全て角部屋4戸→ニコイチ長屋→戸建て(単身者・カップル向け含む)をおススメしています。もちろん他にない付加価値を演出してです。
ところが、その金融機関の偉い人は(笑)戸建ては空室になったらゼロ、10戸共同住宅は2戸空室になっても8戸分の家賃が入るから低リスクだといいました。
呆れました～机上の空論とはこのことだと思いました。
2戸空室になっていること自体最大のリスクです。なぜ2戸も入居者に選ばれてないのか ? そこに大問題が存在しています。
特に他より魅力的な価値を入居者が感じていないからですよね。「千丈の堤も蟻の一穴から」私にはそのうち3戸4戸と空室が目立つようになるのが見えます。
藍住町で新築中の「子育てファミリー向け新商品」の主寝室・・・
またBED正面の壁は凹ませてTVが壁に掛けられるよう下地も施工しています。
14(土)藍住町で新築中の「ファミリー向け新商品」の現場打合せに行っていました。
玄関と玄関ホールはそれぞれ1365mm×910mm×2です。すぐ隣に土間収納があるとはいえ広い空間とは言えません。
そこで・・・
玄関に入ってきた方は玄関ホールより先のLDK側の床を一緒に見るようになり、視線の抜けを利用して空間を広く感じてもらいます。
掃除機が当たっても大丈夫なように巾木分上げて設置します。壁厚と視線の斜め具合を想定しながら硝子の高さを300mmにしました。下から覗き込んでも全体を見渡すことはできません。
天井にも同様の手法を用います。こちらは視線の角度から200mmとしました。
この微妙な感じ方は現場で立ちって検証することでいずれ見学される入居者目線に立つことができます。
わずか5万円で空間が広がる～これぐらいはケチる必要ないでしょう(笑)
本日地元紙に日銀が次の会合で利上げなしの見通しと出ていました。FRBもトランプの意向に反して利下げなしの予測みたいです。
ホルムズ海峡封鎖の情勢から不透明感増しているからでしょうか。その割には株価もっていますよねー
良く解りません(笑)
藍住町で新築中の「子育てファミリー新商品」の現場打合せに明日行ってきます。
打ち合わせ内容は・・・玄関ドア横に設置されるポスト口の高さ、シューズクローゼットのハンガーパイプの高さ、玄関ホールリビング側に設ける小窓寸法、階段壁手摺の厚みに設置される本棚の収まり寸法、主寝室に設置されるTV凹壁寸法等々。
一応決めてはいますが、現場で体感しながら微妙な寸法変更を毎度しています(笑)
リンナイ・ガス衣類乾燥機の「乾太くん」。ファミリー向け新商品に設置しますが、洗濯機と一緒にどう収めるか ?
洗面脱衣室の芯々寸法は2,730mmですから、有効幅は2,600mm弱です。
幅1,700mmの乾燥機側の棚をカットして、洗面台900mmをぴったり収めるようにします。
上部は棚になっていて使いやすそうです。さらに背面側はカウンターを配した壁一面収納棚・ファミリークローゼットであります。
入居見学に来られたファミリーの母はこれを見て必ず腰抜かします(笑)「パパここにしよー」
WBCですが、イタリアに負けましたねーアメリカ。
次、メキシコがイタリアに勝った場合、アメリカ含めてそれぞれ１勝１敗となり失点率が優先され予選敗退の可能性が出てきました。
優勝戦で日本となんて期待していましたが、危うくなってきました。
日本もドミニカ・ベネゼエラのハードルが高そーですが、ぜひ突破してほしいです !
藍住町の売地50坪に「カップル向け戸建て」を2棟計画しております。50坪の小規模な敷地に戸建てが2棟も建つの ?
というお声が聞こえてまいりましたが・・・
ぴったし配置できております。というか、ぴったりの建物外枠寸法に間取りや暮らし方を考えるのでぴったりなんです(笑)
駐車場は余裕寸法で2台ずつ、一番左のAが3500mmになっているのは境界ブロック塀があるためです。
A棟とB棟は梁だけ繋いで長屋として申請しますので、合併浄化槽は7人槽一つ。敷地の斜め具合のところに埋設します。
ゴミステーションは400Lタイプ。45Lのゴミ袋が9袋相当。カップル2世帯なら十分。
プロパンは建物に緊結。A棟西の室外機は隣家に近いので南側に移動。ボイラーとプロパンも規定以上に離しております。
コンパクトで住みやすそうでしょ～
イランへの攻撃で原油高になり、米国の雇用統計が思ったより悪かったのが株価下落の要因だとニュースにありました。
また建築資材価格にこの原油高がいつ頃どれくらい影響してくるのか ?
とても心配ではありますが・・・心配ばかりしてもどーにもならんので、魅力ある賃貸住まいを日々考えるしかないかぁと考えています。
2フロアに続きまして3フロア途中公開しまーす。
洋室2の直下が水回りになり、洋室1の直下が少し吹き抜けたDKになります。
この宝塚階段の壁際洋室2の床を伸ばしこんで、階段途中で座れるようにして、内部を本棚にしよーと思っています(笑)
今、藍住町で新築中の「子育てファミリー向け新商品」には色々と工夫と言いますか、見せ場がございます (笑)
その一つがこちら・・・
基礎コンクリートの内側には断熱材を施工します。リビングにはテレビカウンターがあります。このカウンターが端まで伸びていつの間にかデスクとなります。
このいつの間にかを私は良く演出します。ラクポポも床がいつの間にか ? カウンターになっていました～
で、掘り込みの左側が伸びている理由わかりますか ?
脚を横から出した方が立ち上がりやすい、そのための空間であります。使った方は良くできていると感心するはずです(笑)
藍住町東中富で計画しているカップル向けスキップフロア、4フロアの内2フロアを公開しまーす(笑)
1フロアと2フロアの段差は1690mmですから、1フロアからなんとなく見通すことができます。
平面図では表せない空間があります～
藍住町東中富に計画中の4フロア・スキップフロアの矩計寸法が決定しました。
この不思議な高さ寸法、久米監督に手伝っていただきました(笑)
只今、藍住町購入土地のプランを詰めております。
50坪の敷地面積にカップルか単身者かをターゲットにした戸建て2棟・駐車場2台ずつを計画中です。
延床面積60㎡程度の小さな戸建てですから、どーしても外観デザインが単調になりがちです。
私のいつもの手法、まずは「デザインハング」です。オーバーハングと違ってデザインのためだけに1Fより2Fを跳ね出さます。
これに袖壁や垂れ壁等を工夫して形作っていきます。この時には外壁材の貼り分け面なども想定しています。
これらに加えて効くのが「連窓」です。
窓と窓を組み合わせて一つの窓を形成させて新鮮なデザインとする手法です。腰窓にFIXや縦滑り、横滑りを横に長く連結させたりします。
これら全体で形作っていきます。センスが問われる過程です !
間取り作成していて良く考えることがあります。
洗面脱衣室にある洗面化粧台と洗濯機パン。洗面化粧台を外に出してトイレと挟んだらどうか ? と。
カップル向けだとUBを1616→1216にして洗面をカウンター仕様にして巾1200取ったらカッコイイなとか書いてみるんです。
手を洗う・歯を磨く・顔を洗う等のうち、手を洗うというのは外の方が使いやすい場合が多いと感じるんですよね～
先程、お昼のニュースでは日経平均株価また上昇と言っていました。
6万円台が見え始めましたよね。どこまで上がるんでしょうか。またいつ下がり始めるんでしょう～
NRIでは・・・株高を受けて金融資産が1億円超えの世帯が増えていて、これらを「いつの間にか富裕層」と呼んでいるそうです(笑)
株高で「いつの間にか富裕層」になった世帯は株価下落で「いつの間にかアッパーマス層」にならないでしょうか(笑)
現在私たち大家が採用しているエアコン機器は量産品でありまして、大量に生産されコストを抑えた定価のない流通オープン価格となっています。
これが2027年4月より販売中止、高性能エアコンしかメーカー出荷できなくなる予定でございます。
これに対して右側のCシリーズが新基準に対応したNEWモデルで、それでも価格はFシリーズに比べて倍近くに上昇します。
耐震性・断熱性基準も去年アップしましたが、今後こうした様々なカタチで高性能基準にしていく方針のようですねー
いつもの仲間県ですが(笑)この順番は2025年住宅着工戸数ワースト順だそうです。
徳島県・住宅着工戸数の減少は購買意欲低下より人口・世帯数の減少が主要因とレポートに書かれていました。
徳島県人口・10年前75.5万人→2020年70万人→2025年67.6万人→2035年60万人と毎年8000人～9000人減ると予想されているそうです。
空き家率もワースト1。県西・県南は深刻なようです。
わたくしの物件は北島町・藍住町・徳島市のいずれかですが、このエリアなら人口減・空き家率も大丈夫そうですねー
CAD図面迄、起こしたリバーサイド売地・・・
坪単価約5万円と超格安で賃貸物件管理会社さんにも視察してもらいましたがこれと言って問題なく、進めていくつもりでした。
結論を申し上げますと、断念した決め手は給水管名義が個人名だったということです。
この団地は開発道路ですが、私道となっていました。開発したであろう二つの業者名で登記されていました。市道であれば市が道路を管理してくれますが、私道ともなれば住民同士で修復等しなければなりません。
行き止まりの団地なのでそんなに道路も傷んでなく進めようとも思いましたが、気になったのは給水管の方です。
かなり遠くの徳島市水道局所有管から引っ張っており、これが個人所有ですと凍結したり破損した時に局は一切関知しないとのことでした。
この個人名義人の存在自体もわかりませんし、莫大な費用が住民方にかかるリスクがあります。
賃貸として運用する長い歳月に十分考えられるリスクとして捉えて残念ながら計画中止といたしました。
皆さんも買い付けの際にはあらゆる権利関係を調べたうえで買い付けしてほしいので、ぜひ事前相談していただけたらと思います～
本日の地元紙に地銀の大都市不動産融資増に対して金融庁が警告していたと記事にありました。
金融庁は地銀には地域活性化につながる事業への資金供給を求めているとあります。
大手銀行は不動産融資を厳しく管理できているとしてこちらには注意喚起していないそうですが・・・ほんまでっか(笑)
今の株価や東京都心のマンション価格などを見ていますと、いくらかはバブルが乗っかっているように思いますが、皆さんはどう見ていますか ?
今朝8時過ぎに携帯が鳴りました。知らない番号だといつも出ないのですが、身内が入院しているのでそちらのスタッフさんかなっと思って出ました。
すると・・・「警視庁捜査二課の〇〇です、横川さんの携帯で間違いなかったでしょうか ? 」と詐欺電話でした。
これワイドショーでゆーてたヤツやとスグに切りました。履歴が残っていたので、#9110に電話して携帯番号をご報告させてもらいました。
応対してくれた徳島県警の方の話によりますと、「なんらかの形で詐欺グループが私の携帯番号・氏名等を入手しているはずです。今後そーゆー電話が増えるかもしれませんのでご注意ください」とのことでした。
皆さんもお気を付けくださいねー
しかし、私情報どっから何が洩れているのか ? 気なるなぁ～
弊社にFAXが送られてきました。送信元は大阪の不動産会社のようです。このA3の紙には物件・価格・土地と建物の面積や階数満室年収 ? ・利回りが表になっています。
その余白にマッキーで5000万→4900万というように物件ごとに値引きが書きなぐられていて、価格下げましたとか価格相談いたしますと書いてあります。
私の考えですが「大家業」とは・・・住まいに愛情を注ぎ新たな価値や心地よい空間を作り出し、入居者の暮らしに豊かさをもたらす素晴らしい仕事だと思っています。
このFAX物件ような愛情なき中古物件とはかかわらない方がいいと考えます。
金で始まり金で満足する、仕事の本質を忘れて金儲けの道具にしてしまう拝金主義ビジネスはいずれ衰退するとある中堅ビルダーの創業社長に以前教わりました。
ん～心に響いたお言葉でした !
藍住町の良さげな売地、無事売買契約完了致しました !
今のところ下記間取りでいこかいなと思っていますが、まだ油断してはいけません。
スキップハウスは4m柱使用しますが、今回は3m柱だけで成り立つように構成しています。
その直上に水回りゾーンがあってその上に6.7帖洋室があります。7帖洋室から横幅3mもある宝塚階段をスキップしていきます !
通常階段は踏面が重なっていて段鼻があるため、真上からの寸法より大きいんですね。
私のいう宝塚階段はフローリングで踏面と蹴込みを余りなく直角に仕上げる階段なので床のようなステップです(笑)
余計わからんようなりましたでしょ(笑)完成したら見てください～
私も使っていた時期がありますヤマハのゴルフクラブ。ゴルフ事業自体撤退するとニュースに出ていました。
パナソニック住宅部門の事業譲渡といい大手企業は着々と未来を見据えて不採算事業を整理していますねー
団塊世代がゴルフ場から消えつつあるので団塊ジュニア世代等のゴルフ人口が少しばかり増えても日本での需要は少ないんでしょう。
世界的にはゴルフ人口は増えているようですから、グローバルな競争に勝つには巨大なボリュームがいるということですかねー
自宅隣でかねてより新築されておりました住まいは竣工間近となっています。平屋で真ん中に中庭のある奇麗なお家のようであります。
私が注文住宅会社経営していた20年前でも九州では平屋率が急上昇していました。それが今地方を中心に全国的に平屋率がドンドン上がっています。
しかし敷地に余裕がないと実現しないため都市部では難しいですし、同床面積なら2階建てよりは建築コストは上昇してしまいます。
平屋にはいくつもメリットがありますが、私の思う平屋の一番の魅力は家中地盤面に近いことです。この落ち着きは平屋ならではと捉えています。
私がよくやるスキップフロアにも魅力がたくさんあります。私が一番のメリットとしているのは天井高1400mmの空間を作りその上フロアとスキップすることで実質床面積を増やせることにあります。
賃貸住宅で外周で囲まれた距離が変わらないのに、実質専有床面積が増えて空間が広がれば同じ利回りだとすると、高付加価値となって将来の競争力をかなり強くしていると考えているんです～
一度は実現させたい～思う存分スキップする住まい(笑)
5.5グリッド×7グリッドで書いて書いてしているうちにスキップしまくる家・ラフ案ができてしまいました(笑)
まだ高さ関連は微調整が必要ですが、基本矩計はオッケーであります。
こちら・・・
洋室＋LOFT＋書斎が同じ1枚天井で大空間にあります。洋室は寛ぎ、LOFTは就寝、書斎は仕事と一つの空間を壁で仕切ることなく高さ＝スキップで区別します。
洋室から書斎には階段を降りていきます。ほしたら洋室の下を通って最初のトランクルームから玄関に出てこられます(笑)なんで ?
平屋が好きな方のご批判は真摯に受けとめます～
藍住町の良さげな売地に合う間取り、模索し続けております。2月5日ブログで書いたラフでは、1Fトランクルームは床が下がっており3段スキップします。
それは中2Fまでの階段が6段なので天井高1400mm取るために床を下げなければなりません。
今回書いたラフは床がフラットです。中2Fまで9段上がるので天井高1400mm取っても床は1F床とフラットで大丈夫です。
ここの工夫を施せば解決となりますー
リバーサイド売地は接面道路の「私道」調査が最後となりました。設計事務所の見解は、「以前近くを確認申請した時に建築基準法の開発道路でした」と回答がありました。
開発許可なっているのになぜ私道なのか ? ここが釈然としないのでさらに詳しい行政書士・測量士この道の専門家に調査依頼しました。
昭和時代では開発許可申請して開発道路を行政に寄付せずにそのまま自分たちの所有のままにしたケースが良くあったらしいです。
この所有者が他者に売却する可能性、また私道維持費としていくらか徴収されているのか、この辺りを詳しく調べていきます。
本来はこれらの調査全て売地の仲介業者がするべきだと思いますが、ほとんど調査せず何も知らないケースが結構あるなぁと私は感じています。
藍住町の良さげな売地は交渉が進みましたので、取得できる予定となりました。
さらに安げな売地(笑)リバーサイドですが・・・ゴミ出しはクリーンセンターに相談したところ団地用ゴミ箱で対応してくださいとのことでした。ご近所の方に尋ねますと、町内会費を納めれば問題ないとのことで解決です。
給水ですが、既存25mmが引き込まれております。今回はニコイチ長屋ですから、撤去して新規引込と覚悟しておりましたが、敷地内で分割してかまわないとの当局の回答でしたので、給水引込費用も助かりました。
その後、久米監督に草ボーボーの中(笑)調べてもらったところ、外周工事も必要ないことが判明。東道路で北・南は隣地の基礎借りてスタイロ挟んで土間コン打設方法でいけます。西は小さな水路と接していますが、土間コンをそこで止める手法で解決。
一つずつ試算しますと、内訳はこうです。
給水引込及び撤去工事・・・約40万円
外周工事・・・39m×20,000円＝78万円
ゴミステーション設置費用・・・約14万円
トータルこの売地は132万円のお得であります。50坪ですから坪単価26,400円安く買えるのと同じことでございます。
残るはただ一つ・・・開発許可団地の接面道路が私道になっていますので、市役所道路課にて認定されていれば売買されることないのでクリアであります。
この売地は高利回りが実現しそうですねー
只今、リバーサイド売地の検討が大詰めになってまいりました 。
給排水や地盤調査の付近状況・都市計画法42条の申請等、ほぼ確認申請＋着工までのアプローチは見えてきました。
ここでゴミ出し調査に移ります。
団地入口に大きめのゴミ網かごがあります。ここに出していいものか、どうか。また、自治会等で順番にゴミかご掃除が必要ならば独自のゴミ出しの方がいい訳です。
ですから、このエリアの管轄クリーンセンターに間取りを持ってゴミ出し方法の相談であります～
1月23日のブログで大きく坪単価が下がった売地にニコイチを建てようと計画しましたが、「大規模集落開発」で戸建てしか建たないので断念したと書きました。
今回の新発想 ! リバーサイドも調整区域です。専門家に尋ねたところ・・・
今、図面をCADにおこしています。この図面とシチュエーション＋家賃設定を賃貸管理会社さんにプレゼンしてOKでれば買い付けします !
藍住町ダイキ西側の弊社ニコイチ・ガレージハウスは建物の横に駐車スペースがありました。
なので、カップル(P＝2台)でも快適に住めるよう書きました～
土地から購入の場合、完全に単身者狙い(P＝1台)ですとガレージハウスは高効率となります。
アットホームで見た売地を見に行く時に、途中売地看板を見つけました。久米監督にちゃちゃっと図ってもらうとガレージハウスがスポッと配置できました～
ガレージハウスの間取り作成にはシャッターの通り、X方向に▲の耐力壁を設けるのが必須です。
少々売値坪単価が高めでも採算ベースに乗ることもあるので、こんなカタチの敷地見かけたら思い出してください。
看板主にメールしましたが、音沙汰なし。不動産業者の方にメールしてもほとんど返信こないの「なーんでか」(笑)
藍住町の良さげな売地は買い付けにロックがかかっていましたが、この度商談できることになりました。
この土地ではぜひ大階段を実現してみたい・・・
宝塚階段といいましょうか、安藤忠雄図書館階段といいましょうか、迫力は随分違いますが意気込みはそんな感じです(笑)
これは案の一つですが、あとの二つも合わせて考えたいですー
「川を見ていた午後」の売地ブログはアクセス数が増えましたね(笑)やはり興味深いのでしょうか～
安価な売地を探す場合に、そこにしかない眺望を活用できたら他にない価値を生み出せるということでした。
なので、リバーサイド以外にもJR線路が近くて列車がみえるとか、高架道路や山並みが美しいとか・・・
ファミリー層が敬遠しそーなシチュエーションでも単身者にとってデメリットにならないと考えていく訳です。
つまり、ターゲティングの明確化ですね。
安価な売地があってダメ元で見に行ったら、リバーサイドでこれは面白いと思ったという話を取引先の方にしたところ・・・
こんなんが送られてきました～
AIだそーです・・・えらい時代やねー
前回ご紹介したのは2フロアに大収納ゾーンを設けた間取りでした。3フロアにする分、価値も上がりますが建築費も上がります。
っということで・・・コスパ重視の2階建て。
やはりアピールポイントはリビングから「川」を眺めたい。
バルコニーからではなくリビングからということは、目線が下がるので床から窓にしないといけません。
かといって、掃き出し窓は設置できないので・・・下に地窓上に高窓を配したFIX窓が適切かと考えます～
リバーサイドの売地ですが、3通りぐらいプラン書いてみました。その中の一つ・・・
「川を見ていた午後」日々の暮らしに心のゆとりを・・・
昨日、「キャノンが社長交代発表、御手洗氏は会長へ」とのニュースがございました。
驚きました～新社長とはご縁がございまして何度かお食事させていただきました。5兆円規模のトップですか～
ご昇進おめでとうございます。
気さくな方でシンガポール・中国・カナダ・米国等ずっと海外勤務だったようです。
以前、海外勤務が長かった医学教授の講演を拝聴させてもらいましたが、海外ではえらくなるほど威張る方は少ないそうです(笑)
今回作った良さげな間取りは、50坪の敷地に建物5.5×6グリッドの建築面積・戸建て2棟です。
5.5グリッド×910mm＝5,005mm、6グリッド×910nmm＝5,460mm。5.005×5.46＝27.32㎡
1F玄関ポーチ2Fバルコニー等、合わせた施工面積は1棟あたり54.65㎡(16.53坪)となります。
単身者或いはカップル向けで、低めに見て家賃59,000＋共益費5,000円＝64,000円×2棟×12ヶ月＝1,536,000円。
土地購入費＋外構工事費＋給水負担金＋諸経費＋消費税＝24,380,000円となって、なんと6.3％の表面利回りとなりました(笑)
藍住町の良さげな安価な売地はタッチの差で(笑)買われてしまいました。
代わりに候補に挙がったリバーサイドハウス ! 二階からの眺めを妄想していましたら、良さげな間取り出来てしまいました(笑)
これはこれで面白い～
確認申請がいよいよ許可なりそーです。2025年4月～法改正と同時に許可審査も検査も以前より厳格化していますので、少し時間がかかるようになりました。
今回のアピールポイントは「母」であります。「母」目線を中心に間取り等作成しました。
ファミリーの住まいには居どころが必要です。自然といつも集まっているエリアのことで、今回の住まいはダイニング及びキッチンであります。
家族団らんと言えば広いリビングにソファを想像しがちですが、子育てファミリーにとっては居心地のいい場所がダイニングです。
キッチンの横にダイニングテーブルを付ける動線で対面型よりファミリーに合っています。少し大きめのダイニングテーブルをセットします。
食事や御茶もするし読書も宿題もパソコンも含めて家族皆が持ち寄ってここに集まります。
食事の準備片付け、洗濯・子供風呂に入れた後にデザート食べたりとスムーズな動線上にカウンターや収納があります。
その生活の動きこそが寛ぎと捉えてるんです～
アットホームを見渡していましたら(笑)以前より坪単価が大きく下がっている売地を発見しました。
新規分譲地でしたので進入路もきれいし周りはボツボツ新築されていて雰囲気はグッ～でした。
ここにガレージニコイチを配置してやろうと企みましたが、資料を取り寄せたところ調整区域内の「大規模集落」開発行為でした。
こちら・・・
ざんねんであります・・・
コロナ禍にウッドショックで木材費が倍ぐらいに急上昇しました。数年後落ち着き始めましたが、現在でも元の価格には程遠く取引されています。
ウッドショック後、世界的インフレと円安によって建築資材全般が数年前から上昇し続けています。でも住宅価格が高くなったのには資材高騰以外にもあるんです。
国による住宅の高スペック化であります。
住宅とは大きく分けて構造のハードな部分と暮らしやすさのソフトの部分がございます。ハードとは耐震・断熱等でソフトとは動線・収納などの暮らしやすさです。
そのハードな部分、今省エネ基準の最低ラインは等級4でわずか10年前には最高ランクでエコポイント30万円もの補助金があった性能であります。
現在、等級は7まであって各ハウスメーカーは競って最高ランクを目指すので当然建築価格は上昇します。これ以外のスペックも同様に最高ランクを謳ってアピールしていますから、20坪の建物でも新築坪単価は凄く高くなってしまいます。
本来、新築には各施主ごとに予算があります。その予算をハード面・ソフト面ともに上手にバランスを取るのが本来のハウスメーカーの役割で提案力なんだと思います。
国家上げてCO2削減に取り組むのはいいと思いますが、これで本当に削減なっているのか少し疑ってしまいます～国交省や経産省・環境省の補助金の出し方見てると予算を取るためのようにも見えてしまいますけど(笑)
ネット等で売地を探していますと、仲介業者ページの情報量の少なさに落胆させられます。
専属専任となっているのに接面距離さえ記載がないのとか普通に存在します。既存建物があっても接面距離や接道幅員等はテープ引っ張ればすぐ判明します。
建物がなければ30分程度で簡易測量ができて三角形で敷地の作図もその日のうちに仕上げることができます。
物件を多数持っていて売買の入れ替わりが激しいなら理解しますが、業者がいかに行動していないのかというのがわかりますよね(笑)
ピンとくる売地がございましたら、わたくしまでご一報くださいませー
敷地高さが凹んでいたり盛り上がっていたり、周囲3方全て擁壁がいるようなのは初期土木工事が必要なので出来るだけ避けた方がお得であります～
2026年1月5日～入居募集開始しておりました、弊社GARAGE HOUSE Ⅱ(ブランチAB)。
本日2戸共申込が入りましたと管理会社より連絡がありました。
2025年12月20日にOB大家さん方々に先駆けてご内覧いただきました、家賃87,000円＋共益費5,000円＝92,000円にて満室となりましたのでご報告申し上げます。
ご入居される方々、誠にありがとうございます。GARAGEのある便利な暮らし楽しい日々を満喫してくださいませー
1365mmを使って遊びながら間取り作っていたら、メッチャ面白い間取り出来ました !
1Fは洋室とトランクルーム1400mm、2Fは水回り、3Fは6帖と6帖が1.5帖の幅2730mmの階段で繋がっています。安藤忠雄氏の図書館の階段のようです(笑)
3F洋室二つはスキップしていますが、天井高は十分あります～こーなると何が何でも建てたいですね。
良さげな土地、比較的安価に思える坪単価です。管理会社いわく少し控えめな家賃設定でなんの問題もなく募集できるとのことでした。
少し控えめな家賃設定にするということは、建築材料＋労賃が上昇していく中で建築費を抑えつつ価値を高めていかなければなりません。
そこで・・・わたくしが良く採用する間取り術(笑)
1820mmではなく1365mmを適所に採用することであります。1820mm－1365mm＝455mmですね。
たとえばX方向455mm減らせばY方向が7280mmだとすると・・・0.455×7.28×2F＝6.62㎡減少します。
約2坪床面積が減るので坪単価45万円と仮定しますと×2坪＝90万円のコストダウンになり、カップル向け戸建てだと0.5％程度の利回りアップとなります。
1365mmにして違和感がないのは、玄関・ホール・トイレ・ウォークインクローゼット・洗面・UB・バルコニー等々。
間取りは910mmピッチで基本成り立っているので、その半分を上手く採用する技であります～
良さげな土地を見つけるといくつものパターンを当てはめてみます。インナーガレージか大収納付かスキップフロアかニコイチか戸建てか??はたまた長屋か。
敷地に余裕がないのでカタチに合わせつつ間取りを考えます。以前に没った間取り集みたいなモチーフがあるのでパラパラ見ながら新しく書いていきます。
先程ローコスト意識した1LDKやけどカップルもいける間取りが一つできました !
没ルかもですが(笑)
昨日、アットホームで見つけた藍住町の土地なんですが、十分採算に合いそうな価格でありました。
本日、早速に久米監督と現地調査＋簡易測量。三角形で敷地を起こしたら良さげに配置できる～
進入路も含めこれといって気になる材料もなかったので、賃貸管理会社に問い合わせと給水・排水の調査中であります !
こちらの図面をご覧ください～
3枚の引込戸をラクカフェとかで戸袋作って収めることもありましたが、3枚引き戸では開けた時に1枚分残ってしまいます。
この場合、1.5間の内1.0間しか開口になりません。そこでその残った扉を平に壁にあててしまおうという仕組みであります。
そもそも3枚戸は建具1枚ずつが縦にずれていて1本道ではありません。この直角仕組みは1直線真っ平に建具がなって正に壁であります。
高いですが優れもの(笑)
皆様にご覧いただくために採用予定であります～お楽しみに !
サッシ・エクステリア・住設等から価格改定のメールがきていました。去年からですと内装材はじめ続々と値上げの兆候が続いています。
金利上昇局面での建築費の上昇は新築される大家さんにとって気になるところ。
私は平成元年にこの建築の世界に飛び込んだのですが、当時はすごい高金利時代でもアパート系は結構建っていました。
その時とは需要と供給のバランスが違いますけど、今も入居率が高ければまだまだ問題ないと捉えています。
いつもカーテンレールはWレールの標準的なものを取付けておりました。
今回リビング南向きの1.0間窓×2か所については化粧のカーテンレールをチョイスしようと思っています。
いつも家族が集う空間に似合いそうなカーテンレールを採用したいですねー
2025年末にお引渡ししました「つまえる暮らしVer.couple 」と同じ間取り同じ仕様の戸建て賃貸10棟の建築実例をアップしました。
こちらの大家さん、弊社商品が竣工するたびに毎回見学会にご来場内覧していただいています。「今回はたいそう気に入っていただいたのかな」と自惚れております(笑)
内覧はホームページ内の、商品ラインナップ→戸建て賃貸住宅→つまえる暮らしVer.couple をご覧くださいませ。
通常の壁厚というのは、石膏ボード12.5mm＋柱105mm＋石膏ボード12.5mm＋壁紙0.5mm＝130.5mmぐいでしょうか。
余裕がなく少しでも広めにとりたい時などは構造上・断熱上問題ない柱なくして、45mmとか60mm部材を柱代わりに使うと約50mm程度広がります。
両壁できるとしますと100mmも広がる～コンパクト住宅に取ってこれは大きいです～どこに採用したか、ご見学の際にあててみてください(笑)
2Fに洋室3部屋あるので、どーしても2間ぐらいのローカができてしまいます。
このローカ、階段との間に手摺があるんですが、手摺壁厚を利用して本棚にしようかと思っています。
とは言え、ローカ巾を確保しなくてはいけませんので。奥行きがそんなには取れません～
でも漫画・新書判や文庫本サイズだと収納できます。
隙間や空間をできるだけ費用掛けずに、あっちこっちにいっぱい利用出来るしかけを工夫していきたいです。
もうじき着工します「子育てファミリー向け新商品」ですが、トータル見積り試算しました。
いつものように思ったより価格高めでありました(笑)
今回も住まいのあっちこっちに魅力的なしかけを施しています。
それらを全部施工しますと利回りにかかわると思うので、一つ一つ価格を明確に出しておいて、大家さんがそれぞれチョイスできるようにしたいと考えています。
基本価格を先に算出しまして、そこから「あれがほしい」「ここは採用したい」と足していきましょう。
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