2020年2月18日火曜日

明日から県外出張です。

横川は、19日(水)~21日(金)まで県外出張となります。
ちょうどお天気も安定している時期で良かったです。
どこへ行くのかって・・・帰路に着いてから潜伏期間14日が終了次第お伝えいたします(笑)

数々のイベントが中止に追い込まれていますので、気を付けていって参ります~

2020年2月17日月曜日

土地取得を検討中。

売地の取得を検討しているのですが、その資料を見ますと4m幅員道路の角地となっていまして。

っで、そうしますと建ぺい率緩和が受けられるかもと思いきや、現地の接面道路幅員を測ると少し4mに足らず、それが正しいとすると道路中心後退をしなければならず、建ぺい率緩和も受けられません。
(実際、お役所で確認いたしますが・・・)

さらに道路中心後退で敷地面積が減って、建ぺい率が厳しくなってしまい、良いプランが書けていたのですが、入らなくななってしまいました。

昭和の時に開発された住宅地では、4mあるように見えても少し足らず、いわゆる2項道路というのが時々あるので注意です。

もう少し、プランを練ってみます~

2020年2月15日土曜日

弊社賃貸物件、全て満室に。

弊社所有の賃貸物件ですが、お部屋の入れ替え時期もあり、以下の部屋数を募集しておりました。

SKIP HOUSE  SEAL  5部屋
PIT HOUSE  MOLE  3部屋 
GARAGE HOUSE  RUOTE  1部屋
BEACH HOUSE  GREEN&BLUE  2部屋

本日、SEAL1部屋が決まり、すべてのお部屋が満室となりました。
管理会社さんに感謝でございます。
ありがとうございました~

2020年2月14日金曜日

在庫がけっこうある。

コロナによる中国経済の停止が大きく影響してきましたが、弊社取扱い商品の何に影響するのか、おおよそ見えてまいりました。

中国で100%生産というよりは、この部品あの部品が中国から手に入らないことにより完成品にならないケースが多いみたい。

でも、一般的に出ている商品は、既に完成品在庫が国内に相当数あるようで、2月3月は流れていきそうです。
またその間に中国以外からの部品調達に大手製造メーカーも変換していくと思うので、そこまでいけば影響も限定的になりそう。

2020年2月13日木曜日

コロナの経済的影響。

コロナのニュースが日々伝えられています。
感染がどこまで広がってしまうのか?
に、焦点があたっています。

もう一つ深刻なのが、中国の経済活動の停止です。
先が見えない中、数多くの生産拠点がストップしています。

日本のグローバル製造業は、なんらかのカタチで中国製品を使用しているため、大きく影響しそうですね。


2020年2月12日水曜日

高利回りと適正利回り。

2月8日から徳島大学生協さん管理で募集開始しました徳島大学生専用の弊社共同住宅、SKIP HOUSE と PIT HOUSEですが、8部屋募集の内あと1部屋のみとなりました。

2月26日が、徳島大学前期試験最終日で、そこからお部屋探しが本格化いたしますので、推薦合格の方も含めて早々と決まっているようで安堵しています。

徳島大学生協管理さんのホームページでは募集の戸数が明確に出ていてリアルタイムで解るようになっています。

たとえば、物件案内の中に「募集中部屋3」となっていたら、そこに入っていくと詳しく部屋内容を見ることができます。
そこで、申し込みが入る度に、「募集中部屋2」⇒「募集中部屋1」⇒「満室」と表示されるようになっています。

つまり、どこのどの部屋が決まっていっているか、順番が明らかになります。
この順番が早ければ早いほど、その物件の空室確率は低いということになります。

今年も、いくつか新築物件があります。
このごろは新築物件でも人気薄ができているようです。
去年弊社施工のSKIP HOUSE大家さんの新築物件でしたら、あっとゆーまに満室になっていました。
新築は高いアドバンテージがありますよねー

それらの物件内容を見ますと、利回り重視で戸数をできるだけ増やして建築コストを抑えたように思えます。
利回りと付加価値の適正なバランスが高利回り重視に偏ると高リスクになります。

いずれにしても、常に競合の世界です。
他物件にはない高付加価値があるか、どうか、そこが一番大切なポイントだと思います。
それがないと、毎年築年数は増え続ける訳ですし、家賃を下げても難しくなるケースが出てくるのではないでしょうか・・・

2020年2月11日火曜日

所得と格差。

昨日、FUTARI構想実現のため、土地探しを頼もうと以前から取引のある不動産会社営業の方と事務所でお話ししていました。

様々な話の中に、徳島の世帯所得が目に見えて減っていると感じられているようでした。
夫婦合算で目いっぱい借りて住宅を建てる。
賃貸も移りたくとも、初費用がない等々。

こうした世帯所得が低下しているにもかかわらず、あるところには余裕で資産があるそうです。
格差は確実にドンドン広がっていて、低所得層の方が増えていると感じるとか。

所得格差といいますが、世の中の世帯全体の所得が上がりながら格差がつくのは問題ないと思うのですが・・・
低所得層は下がり、富裕層は上がる格差。

経済全体を支えている大多数の庶民世帯所得が下がれば、企業利益も下がり、労働分配率も益々下がってとなるんでしょうか。
原因は人口の自然減だけではなさそうですよね。
どうすればいいんでしょう~

2020年2月10日月曜日

FUTARI構想。

カップルで住まう賃貸、そこをピンポイントでおもしろさを加味して開発したい。
その時、家賃を抑えつつ(重要ポイント)プライバシーも守りたい。
そうすると、居室が隣合わさない、ニコイチがいい。

っで、何枚か・・・書きました。
贅沢な寛ぎ空間をつくるのか?
共働きの忙しいカップルに合う家事動線を優先するのか?
両方は、スペース的にちょっと難しい・・・

悩んでたのですが、いい答えがありました。
ニコイチなので、ひとつは寛ぎ空間=もう一つが家事動線にすると丸く収まりますねー

家事動線といってもファミリーの家事動線とカップルの家事動線は違うと思います。
なので、このケースは2Fに寝室をつくって洗面脱衣から直接バルコニーに干せるようしたいところ。

そうしますと必然的にお風呂も2F、洗面脱衣室とウォークインクローゼットも隣り合わせにすると便利でしょ。

寛ぎ空間の方は、先に出来ていたので実現しそうです。
家族が増えたら、引っ越す。それまでのぴったりのヤツ。

1LDKとか2LDKとかの記号表記でない、カップルが待ち望んでいる暮らしができる、それ用の開発ですね。

土地探しからですが・・・やってみます。
あ、そうそうBEACH満室御礼でございます~
管理会社様、ありがとうございます。

2020年2月8日土曜日

本日から徳島大学生募集。

私の所有する徳島大学生専用共同住宅2棟(SKIP HOUSE. PIT HOUSE )ですが、卒業のため8室が退室し募集になります。

本日より徳島大学構内において、徳島大学生協さんが特設センターを設置オープンいたします。

初日現在の時点で、4室申し込み有。

+1室は、御兄弟が引き続いて借りていただけますので、あと3室。
こういうの嬉しいですね。
俺の後入ったら、良かったよ、みたいな(笑)



2020年2月7日金曜日

計画段階の見積もり時点で。

浄化槽を埋設する際に水位が高いと、周りの土壁が崩れて掘れないんですね。
そうしますと矢板工事が必要。

戸建て用の小さな浄化槽だと簡易的な鉄箱で代用できますが、アパート用の大きな浄化槽だと本矢板7mを打ち込まなければならないこともありますので、この時は相当費用がかかります。

だけど、前もってだいたい予想できる地域もありますので、投資予算に想定しておくケースもあります。

もう一つ、地盤改良が必要かどうかですが、これはやってみないと解らない地域の方が多いでしょうか。

なので、想定しておいて必要なければ予算を残す方がいいと思います。

2020年2月6日木曜日

読者の投稿欄に感動。

本日地元紙の読者の手紙という投稿欄に父の競艇愛というのが掲載されていまして、読んでいてウルッときてしまいました。

病床の父を思う娘さんのお話しで、私の父も競艇好きでしたので、良く解ります。
いいお話しだと思いますので、ぜひ読んでみてください。

2020年2月5日水曜日

アパート経営勧めるサイト。

アパート経営を勧めるサイトに次のようなテキストがありました。

①毎月安定した家賃収入が見込める
②アパート経営は、家賃収入からローンを返済します。
③アパート経営は、相続税等の節税対策としても有効です。
すごく、いいように聞こえますね。
以上は、間違いではないが、セットで考えなくてはならないと思います。

①築年数とともに、どの程度の家賃の下落を想定するのか。
②空室率と自己資金の比率によって、そうならないケースがある。
③相続税のための莫大な借金は熟慮が必要。

なので私はこう考えています・・・
①土地+建物+諸経費=トータル投資額に対する自己資金率と家賃収入に対する返済率に余裕をみておく。
既に土地所有の場合は、相場取引価格を自己資金と見立ててもいいと思います。
②借入金は自分で返すという意識をもつ。
③節税のための事業は運営リスクが高くなる。

皆さん、どう考えておられますか。

2020年2月4日火曜日

徳島大学生の募集もうじき。

この土曜日から、徳島大学生協さんが特設会場を設けて学生入居者の募集を開始いたします。

弊社は、2棟管理いただいております。
卒業生で8戸が入れ替わります。

卒業式が3月23日で退室はその後が多いので、この時期は毎年バタバタのようです。

私の娘たちの時は、卒業式を待たずに退室させられましたので、学生に親切な対応と言えますね。
その代わり、お部屋は内覧しにくいのと、補修やお掃除がたいへんそうですー

2020年2月3日月曜日

FUTARI 構想進めています~

今回のBEACHは完全なる戸建てです。
ガレージハウス・ルオーテは、戸建感覚のあるニコイチです。

っで、戸建感覚とは何をもっていっているかと言いますと・・・
居室が隣り合わせにならないことを指しています。

LDKや洋室が隣室と壁一枚にならず、階段室やホールをお互いに挟むことで2倍のインターバルができて、音を気にしなくてすむようにしています。

それで、ルオーテのサイズをそのままにガレージを一旦はずして、カップルにぴったりのFUTARI構想を考えています。

戸建てより安く建てられるし、戸建て感覚が十分にある。
また、賃貸には今までなかった快適なゾーンをつくってトキメイテもらおうという構想です。

カップルで見に来て「キャー」と言ってもらおうということですね(笑)

2020年2月1日土曜日

県民性と家賃。

本日地元紙に徳島県から東京等への若年層の流出が増加傾向にあるとの記事が掲載されていました。
その中には、地元に残りたいと思っても環境上断念した方たちもいると思いますね。

徳島は県民性として、貯蓄率が高く負債額が少ない堅実なタイプが多い訳で、このことだけなら別に悪いことではないのですが、百貨店がやっていけない大きな理由の一つでもあるんでしょうね。

この堅実な県民性は、当然家賃にも影響しているようですね。
ファミリー、カップル、単身者それぞれどこかに頭打ちする金額が明確にあってそこを少しでも超えると対象からはずれてしまう。

いいなと思うのと、財布からお金を取り出す動きがはっきりと別のしくみになっているような感じでしょうか。
たとえば、機能性の低い高級車がほとんど走っていない(笑)
軽四、SUV、プリウスなど機能性にとんだ車が多い。

つまり、お金の扱い方がうまい~
この傾向をうまく掴み取ることが、徳島県での賃貸事業に大切なことなんでしょうね。