資産1億円超 121万世帯。

昨日の徳島新聞に、資産1億円以上の国内富裕層が2013年に比べ2015年に2割増えて121万世帯になったとあります。
アベノミクスによる株高局面が大きく影響したのでしょう。

資本主義の経済では富裕層が増えるのは問題ではありません。問題はその裏側で貧困層が増えるところにあります。

全体的に底上げするのではなく、資産があるところにさらに資本が集まり、一度貧困にあえいだ世帯が中々脱出できない経済社会は崩壊への道のりと考えます。

米国大統領選の争点の一つに格差社会の解消があったと思います。米国は20年前から貧困層が増え始め、ほんの一部の富裕層の資産が益々増える格差社会になりました。

ピケティーもこのことに警鐘を鳴らしているんでしょ・・・
ちなみに、読んでいません~ぶあつそうだったでぇ(笑)

日本も遅れながら、この後を追っていると言っていいと思います。
米国と同じように日本も格差社会になれば賃貸業も様変わりするでしょうね。

健康的な経済社会とは、中間層がほとんどを占める構造ではないでしょうか。富裕層をターゲットにした商品やサービスは高価ですが、総額で考えれば中間層を増やし適正価格で多く売り上げる方が全体のパイは大きいはずです。

まぁそれと、1億円の資産が富裕層かどうかという議論もありますが・・・ここでいう資産は負債を差し引いた純資産です。
しかし、膨れ上がった株や信託の資産は必ず元に戻りますよね・・・どうすればいいのでしょう。

ルオーテのウォークインクローゼット。

ガレージハウス・ルオーテには、シューズクローゼット+ウォークインクローゼットがあります。これらをきちんとゾーニングしますとかなり床面積が広がることになります。

床面積増=コストアップですから、一工夫してあります。

階段の上下空間を利用しまして・・・下部をシューズクローゼット、上部をウォークインクローゼットにしています。

今回ご紹介するのはウォークインクローゼットの方です。
この重ねた間取りプランで一坪は減っています。
下から盛り上がっている部分が階段を降りていく天井になります。服は端から端まで一間かけることができますし、盛り上がった上はカウンター材なので荷物置き場にもなります。

機能性は全く変わらないんです~

いはら釣り具さんに行ってきました。

ずいぶん前・・・もう20年もなりますでしょうか。良く釣りに行っていました。一番良く通ったのは、牟岐港からでる舟の掛け釣りです。

出羽島という大きな島の東側にいかりをかけて釣ります。主にイサギ、グレ、タイあたりなのですが、私は飽き性なので1時間も同じ魚を同じように釣れても面白くなくなってしまいます。

しかし、この釣りはおもしろかった。海には潮の流れという川の流れのようなモノがあります。基本的には、その潮にのせて釣るのですが、ここは裏側で底モノができたのです。

東へ向いて潮の方向にウキを流しながら、背中側・西へ向いて船べりから底モノを同時に狙います。おもりにウニをつけてその中に釣り針を忍ばせ・・・底近くでぶらぶらとさせてあたりを待ちます。

竿先に鈴をつけておいて東へ向いてカゴ釣りをします。ウキを見ながら鈴の音に耳を傾けています。イシガキダイ・イシダイがくるとチャリーンっチャリーンっと大きな音が静かな大海原に響いて体が一瞬熱くなります・・・「きたっ」(笑)

この釣りは飽きなかったですね。もう一つ楽しかったのが室戸岬の離岸堤の釣りです。こちら・・・舟で渡ります。
通称、赤灯とか白灯とか呼ばれています。赤灯の様子です。
沖側には大きなテトラがあります。こんな風に釣る人もいますが・・・
私は、内向きに釣ります(笑)安全第一。
波止なのに釣れるお魚は一流です。グレ、イサギ、シマアジ、イシダイ、イシガキダイ、スマガツオ、ハゴイタ、ツムブリ、アイゴ、などなど。。。
向かいが白灯ですね。私はほとんど赤灯に上陸します。
っで、久しぶりにここへ行こうということになりました。しかし、道具が見つかりません。どうしたのでしょう。

ほとんど買い揃えるべく、いはら釣り具さんに行ってきました。
一つだけ・・・よさげなカゴがなかったので、本日は違うお店で探してみます。

大収納付きのネーミング⇒ロゴ。

さて、大収納付き戸建賃貸のデビューもまじかになって参りました。現在、本図面を作成中であります。

っで、商品名、ネーミングですが、「つまえるハウス」になりそうです。これよりロゴとしてカタカナやひらがな、ポイントに英字を使用するかどうかなどのスケジュールに入ります。

「つまえる」と「しまえる」は違いますね。つまえるは方言です。
私も小さいころ良く母親に「なんしょんっ、つまえときぃーってゆうただろ」と言われました(笑)

「つまえるわだ、つまえたら、えーんだろっ」

しかし、つまえるとこがない場合、つまえれん訳です。
大収納空間があるので、つまえれる・・・つまり、つまえるハウス。

えるという部分にも様々な意味合いをもたらせています。
大収納空間がもたらす入居者への多くのメリットを解りやすく、親しみやすく作っていこうと思います~お楽しみに。

戸建て賃貸、平屋編。

ついに来ました。待っていました。
「よっかわさん、この場所は平屋がいいと思う。書いてみてくれる?」
書きますとも・・・

私は以前より平屋戸建て賃貸には強い力があると思っていました。同じ広さであればもちろん2F建てが安いですが、平屋には人を惹きつける独特の魅力があります。

利回りだけで言えば、共同住宅⇒長屋⇒メゾネット型⇒2戸1⇒戸建てとなりますかね。しかし、ターゲット層や将来の人気や競争力を考慮すると話はちがってきて低リスクとなります。

平屋の魅力はフラットで2Fがないことではありません。
外との繋がりを感じやすいことにあります。

私たちは暮らしの中で常に外と繋がっています。細長い都会的なワンルームマンションでは、バルコニーの窓だけが外と繋がっています。視線も高く空間とだけ繋がります。

平屋の魅力は視線が低く庭と繋がりやすく、完全な敷地外の外ではなく建物のすぐそばに存在する快適なゾーン・内外との繋がりが作りやすいことにあるのです。

昔の住まいは、縁側・濡れ縁なるエリアを大切にしてたでしょ。

すぐ庭に出られる、出なくても視線が庭に抜けることで内側の空間の広がりを感じることができることにあるんですね~

これから創作します、楽しみです、ワクワクしますね~

調査会社、来社。

よくメディア等で今月の倒産は〇〇件で負債総額は〇〇億円なんて言っていますよね。その時〇〇調べ。の〇〇という企業です。

調査依頼があったとかで来社されました。私は以前の会社も含めて4回目でしょうか。依頼者はお客さんなのか、同業者なのか取引先なのかはわかりませんが・・・取引先は、ほとんど長いお付き合いの方々なのでそれはないな。

いったい私が何者なのか? 時々不思議に思われる方がおいでます(笑)

私は事務所のあるこの伊月町で生まれ育ちました。平成元年~建築業界にいます。以前経営していた工務店を平成26年に事業譲渡して現在の会社を立ち上げました。

大家さんになるのに立ち上げた会社でしたが、見学会が好評で請負業も本気になってしましいました・・・

自分が建築屋、大家という両面から入居者の暮らしを見つめています。今ないモノ、作れば喜んでもらえるカタチを探しているわけです。

っの、ようなことをお話ししましたよ。

凄いエネルギーの大工さん。

以前の住宅会社からのお付き合いの大工さん。仲間が増えて凄いパワーになっていました。総勢11人の大工チームです。

この日は、なんと8名・・・
あっという間に屋根下地まで。
はや~い。こちらは、ローカ側です。
そして、こちらバルコニー側。
SKIP HOUSE は、県産杉とスーパー大工さんで支えられています。

あこがれの名車。

「羊の皮をかぶった狼」と呼ばれる名車があります。私のイメージでは、BMW・M3の印象が強いですね。

この「羊の皮をかぶった狼」という表現は新約聖書にも出てくるそうですが、ヨーロッパでは偽善者に気をつけなさいという意味もあるらしい。

しかし、日本では見かけはおとなしいけど・・・実は凄くたくましいというような肯定的な表現で捉えています。

先日、私の携帯に「横川さん、今なら納車前のM2が見えますよ」と連絡がありました。

さっそく、ディーラーに飛んでいきました。BMW・M3より一回り小さな2シリーズにMモデルができたのです。Mモデルとはそのシリーズをチューンしたスポーツカーです。

こちら、徳島県では3台目の納車となるM2です。なんと8か月待ちの大人気。

後ろのタイヤハウスのRがたまりません。私はカーブにめっぽう弱いっ。そして・・・このおしり(笑)
エンジニアの方がエンジンをかけてくれました。
ク~・・・エンジンがかかると4本マフラーが微妙に揺れながら、なんとも悩ましい排気音を奏でます~フォンっ(言葉には表現できません。)ヴゥわぁん~はぁっあっ~あ~んっ(笑)
排気音で胸が熱くなります。
なのに凄いスポーツカーに見えないでしょ。
 
 
あ~かわいい。幸せなオーナーがいるんですね~

ルオーテ西側にイメージシート設置。

ルオーテの西側にかかります。東側と違って西側は川沿いで良く目立ちます。特に高速徳島IC~鳴門ICの途中から東側を見下ろすと良く見えます。
入居者募集看板もこの通りです。

造園業者は大忙し。

私の自宅にはケヤキがあります。シンボルツリーとしてリビングから見るセンターに植えたのですが、予想をはるかに超えるスピードでデカクなりました。

もっと早くに気がつけば良かったのですが、はっと気づくと綺麗に紅葉してパラパラと散っていました。枝はいつの間にか越境してしまい北風が吹くとバラバラ南側のお隣に落ちていました。

さっそく、造園業者に剪定をお願いしようと連絡しましたが3社とも大忙し・・・1か月待ちとか。

造園業者は、1年間でこの時期が一番忙しいそうです。
さらに、職人の高齢化と後継者不足で毎年仕事が増えてしまうそうです。

しようがありませんので自分たちで枝を落とすこととしました。
皆様も落葉は植える位置に注意してください。

SKIP HOUSE の軒高。

3層構造の二階建てなので、高さは3F建て並みになります。
軒高は8m50cmになります。一般の住宅は約6mですから、こんなに違います。
この柱の上に梁がのっかって屋根勾配になれば約9mにもなります。住居地域では絶対高さに10mの制限がありますので、ほぼ目いっぱいですね~しかし、迫力あります。

SKIP HOUSE の軸組。

SKIP HOUSE は長い柱を使用し、3層構造にして1部屋にします。
複雑な軸組になり大工さんの手間は相当なものです。

通常の建て方というものは朝からレッカーを呼んで、夕方にはほぼ組み上がるものですが、そうはいきません。レッカーを呼ぶ前に柱を建ててスキップルームの部分は手作業にて組みます。
この辺の組み上がっていくところ・・・凄くおもしろいですよ。
ご見学ご希望の方、遠慮なくご連絡くださいませ。。。

ルオーテ、入居者募集看板。

現場のイメージシートに続き・・・ルオーテに入居者募集の看板を掲げます。そんなに目立つ場所ではありませんが、管理会社様のご紹介からご見学に来られた時の印象づけのためですね。
看板で新しくはじまるワクワクする暮らしをイメージしてほしいのです。。。

現場イメージシート。

あともう少しで仮設足場が2Fまで組み上がります。その足場に企業・商品イメージシートを掲げます。

遠くからでも確認できるよういくつかの案から絞りました。寸法は縦1800mm・横3600mmで2つで一つのセットとしました。規格寸法の方が安い~

仮設足場は900mmピッチで組まれていますので、この寸法ですと貼りやすいです。
このシートを見かけるかもです。

デスクワークの合間にウォーキング。

私は53歳・・・物覚えが悪くなり・・・あ~ほれほれ~あのぅーなにー、が増えています(笑)

健康管理に特別なことはしておりませんが、デスクワークが一段落しますと1時間ほどウォーキングをします。
事務所から30分かけてこの水路を散歩します。ウォーキングする方や犬の散歩する方、結構おいでますね。
この水路、あまりきれいではありませんが鯉が泳いでいたり、こんな風に鴨のファミリーにも出くわします。
鴨を見ると癒されます。なぜでしょうか・・・

でも、鴨鍋は好きなんです(笑)

大収納のある戸建て賃貸計画。

大収納のある戸建て賃貸の計画ですが・・・
市街化調整区域での計画ですので、条例宅地申請を確認申請前にクリアしなければなりません。
この申請には盛り土や擁壁、排水先など建築に対する付帯工事を明確に計画して申請します。

なので現地にて、設計事務所・測量事務所・行政書士などと協議しました。申請費用だけでなく土木造成工事も細かく見積もっていきます。
400坪の敷地です・・・私の建てたケースとあまりに違いますね~よゆう。

SKIP HOUSE 2018ver。

来年2017年に着工して2018年の2月に完成させたい大家さん向けにグレードアップバージョンを考案中であります。

そこで・・・あれやこれやとやっておりますが・・・一つポイントを見つけました。部屋を広くしたりお風呂を大きくしたりと一目見て好感度アップするものがあります。

たとえば、9帖の洋室を一坪大きくすると11帖になります。かかる費用が1坪あたり35万円かかると仮定すると9帖のままだと35万円の予算がつかえるわけです。

この費用を床暖房、UB暖房換気+ハンガーパイプ、自動お湯はり、SCなどに変わるとしたら、どちらに人気がでるでしょうか。

9帖とは言ってもスキップルームが8帖あります。確実に床面積自体は17帖あるので暮らしやすい機能性を上げたほうがバランスが良いと考えています。

床暖房等グレードアップを加えながら、利回り12%以上を目指します。ご期待くださいませ~

SKIP HOUSE いよいよ建て方へ。

基礎の上に気密パッキンが敷かれました。
土台を次々に固定していきます。こちらの樹種はヒノキになります。長期に渡って腐食に強い樹木です。
同時に仮設足場も組み立てられていきます。
立ち上がるのが楽しみです~皆様のご想像よりはるか大きい印象を受けると思います。

輸入クロスの採用。

ルオーテではアクセントに輸入クロスを少し使います。
こちらはウォールペーパーハウスというお店です。
大阪にワルパというお店があり、PIT HOUSE の2Fの化粧柱に採用しましたね。今回は徳島で調達ですね
日本の有名メーカーとは異なる柄や色合い・ねらいが大変おもしろいです。
採用する部分は、洋室・SC・トイレのそれぞれ一部に採用いたします。高価なものなので少しの面積でどれだけ効果を出せるのかが大切です~

SKIP HOUSE アップグレードタイプ。

SKIP HOUSE 見学会に来られた方にご案内した間取り・仕様より、床面積を広げて水廻りを充実させたアップグレードVerを近々発表しま~す。
 私のターゲットは徳島大学生でしたので、一般に置き換えると物足りない部分があるかと思います。現在進行中の案件はそれぞれ大家さんと相談しながらアレンジしていますが、参考にベースとなるプラン・仕様に価格をつけておいた方が解りやすいと思いました。
ここに紹介しているプランは、間口3640と4550に2通りです。洋室を8帖⇒9帖・10帖の広さに。お風呂も1014⇒1216へ。あとキッチンに標準の冷蔵庫と水屋スペースを確保しています。

しかし、専有面積は約30㎡に抑えて高利回りとのバランスを考慮しています。
仕様も変更してアップグレードいたします。

大工さんの道具。

住宅建築の現況は工業化がますます進んでいます。
労務時間削減⇒工期短縮⇒コストダウンの流れが基本となっています。

これらの動きとは別に構造躯体の接合金物等の進化が見られます。ここは費用をかけ地震等に対して安全向上につながっています。

また、大工さんの仕事はこの30年間で大きく変わりました。昭和の大工さんはノミやカンナを巧みに操っていました。現在の大工さんの道具の一例を紹介します・・・
釘なのに、なにやら・・・ま~るくなっています。金槌で打つのではありません。こちら・・・
ダーティーハリーのようにま~るい黒い部分にタマ(釘)をこめます。そしてこのコンプレッサーの圧力で空気銃のように釘を飛ばします。
数々安全装置があり、間違って人に飛ばないよう工夫されています。材料に押し当てた状態で引き金を引きます~パスン~パスンっと・・・はやい~
皆さんも一度現場で体感してみてはいかがでしょう~

瑕疵保証制度の検査。

建物の検査には、役所の検査と瑕疵保証制度の検査、2種類あります。役所の検査は主に耐力壁の位置や金物をチェックする中間検査と竣工してからの最終検査と2回あります。

瑕疵保証制度の検査は、これに基礎工事の配筋検査や防水検査が加わります。

なにかあっては保険にかかわるということで・・・瑕疵保証制度の方が念入りなんでしょうか(笑)
っと言うわけで配筋検査してもらっています。
以前の会社から長いお付き合いの検査員の方です。
もちろん、無事合格しましたのでコンクリート打設へと進みます。

RCレベラー。

基礎工事の際に立ち上がりの型枠にコンクリートを流し込み、その型枠をはずすと固まった基礎が完成します。

その立ち上がった基礎の上に木の土台が敷かれるのですが、コンクリートを打設した時に完全な水平にはなっていません。

なので、コンクリートがある程度固まったら再度その上にレベラーというモルタルを流し込み完全な水平を作ります。
この袋の粉を水で溶かします。コンクリートに機器を使って小さな釘を水平に打ちます。
その釘の頭まで流し込めば・・・完全な水平となります。
昔はもっと面倒な作業していましたが、技能進歩といいましょうか。便利になりました。

SKIP HOUSE 現場の進捗。

こちらは長屋タイプの現場です。立ち上がりのコンクリートも打設しました。なんか、ここまで来たって感じです。3月の見学会で初めてこちらの大家さんと出会い・・・なんとも刺激的な半年でした。
こちらの大家さんは事業家でもあり、なにかと勉強になっています。下記写真はパイプスペースの様子です。
続きまして・・・共同住宅タイプの現場ですが、捨てコンクリートの打設が完了してこれより外周型枠⇒ベース配筋となります。
こちらの大家さんは県外にお住まいの方です。この方も熱心な方でモノづくりにかける気持ちの熱い大家さんです。
このあと、本図面へと数か所・進んでいきます。スキップフロアの楽しさが賃貸の方々にも少しずつ伝わればしあわせです~
これまた、「入居者がお部屋へ帰るのが楽しみ」にしたいという大家さん達なんですね。

保温庫、購入しました。

急に寒くなるようです。秋が少なく冬になるのでしょうか。

弊社事務所にて大家さんと打ち合わせる際に、冷たい飲み物よりあったかいものをということで保温庫をセットします。
こちらで日本茶・ウーロン茶・コーヒーにおしるこ等々温めておきますね~

戸建て賃貸のウッドデッキ。

現在進行中の戸建て賃貸計画ですが、物干しを備えたアルミテラスやウッドデッキの併設も考えています。

ウッドデッキの価格は床に対して手すりや屋根が高く感じます。
これまた費用対効果を考えなければなりません。

耐久性がいいのは、やはりサッシメーカーの金属との合わせ材ですね。しかし、価格は結構します。
一般の住宅には一番多く使用されていると思います。
これに対してメンテはかかりますが案外安く収める方法。杉の材料で大工さんに施行してもらう方法です。


面積が多くなれば差額は相当になるでしょう。
あと・・・離れ技。ネットで安いセットモノをいくつか購入して組み合わせるとか。
数年単位で入居の入れ替わりの際などに新設していく必要があるかもしれませんね~初期投資額が抑えられるし適宜新品になりますよね。

大家さんとともに色々当てはめて結論を出したいと思います。
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