前面道路の側溝の深さ。

 給水のお話ししましたので、少し排水も。

新規土地購入の際に前面側溝に排水となっている場合が多いと思います。

その際、その側溝の深さを計って一番奥からどれぐらい勾配が取れるか検討しておきます。

たとえば合併浄化槽からの距離がある場合、浄化槽にポンプ層という機能付きを選択しなくてはいけないケースもあるので注意が必要であります。

給水について。

 土地を新規購入検討したり、所有する土地に建物を新計画する時には給水計画も同時に検討する必要があります。

給水工事の中には・・・①公道工事費 ②加入金納付 ③既存給水管撤去工事 ④宅地内配水管工事 ⑤道路給水管埋設工事 ⑥給水ポンプ工事、などがあります。

まず①ですが、道路の給水本管から敷地内に引き込む工事で建物の大きさによって40mmだったり50mmだったりします。藍住町などは町の工事になります。

②各戸に給水メーターを設置する時に発生する権利を水道局や行政水道課に収める費用で、20mmのところや25mmのところがあります。

③新規給水管引き込む時に既にある給水管は撤去しなければなりませんので、その撤去費用になります。

④公道工事で敷地内に引き込んだ給水管を口径の小さな給水管に変えながら、宅内に埋設させて②メーターに接続します。

⑤前面道路に引込可能な給水本管がない場合に、遠くの本管から道路を掘削して埋設する工事ですので、余分な費用が発生します。

⑥公道引込が出来ない場合に小さな口径の給水管のままタンクに貯水し加圧して給水する方法です。

土地購入時には調査必須項目であります。坪単価が安い理由にもなっていることがあるので注意が必要です～

ガレージ内の便利な収納棚。

 基礎工事中の弊社「GARAGE HOUSE Ⅱ」ですが、ガレージ内の後壁に収納棚があります。

これがあるとないのとでは暮らしやすさが全く違ってくるんです。

雨に濡れない場所で車のトランクルームのスグ横な訳ですから、日用品だけでなく収納ボックスなど使えば仕事上の物も置いておけます。

さらに、ちょっとした詰め替え作業の時のためにガレージ専用エアコンも装備しました。

室内窓もそうですが、日を追うごとにグレードを上げてしまって出費がかさんでおります(笑)

スキップフロアの魅力。

 着工しました「GARAGE HOUSE Ⅱ」ですが、3層構造のスキップフロアになっています。

スキップフロアの魅力の一つ。真上から見た投影面積より広く感じられるところがあります。

今回は「ラクポポ」でも採用しました室内窓で2層階と3層階の繋がりを演出いたします。

こちら・・・

この室内窓の上部横滑り出しを採用します。

3層階の洋室とロフトの段差に室内窓を設けて2層階のダイニングを臨もうという企みです。

久米監督に収まりを書いてもらいました・・・

下床が洋室床、4段ステップ段差800でロフト床。その間の壁に室内窓を設けてダイニングにこんにちは(笑)

硝子も透明にして覗かなくても視線が抜けていくようしつらえます～

5次問屋と下請け制度。

 早朝5時から拝見させていただいておりました大谷さん(笑)前回4タコの投手スライダーにやはり苦戦していました。

低めのボール球スライダーはしっかり見逃せるようになりましたが、戦略通りに投げ込める制球力に加え忘れたころにやってくるストレートに振り遅れていました。

そんな中でも大谷シフトをしいている内野陣の間を抜くヒット2本打ってくれました。この辺りはさすがです !

最近は外角ギリギリの判定に戸惑っていますね。早く審判以外の判定と併用してほしいものです。

っで、ドンキから出た米騒動の5次問屋の存在指摘。日本はどこの業界もコスト高となる流通経路が見られてこれらは意図的にやっているのか、などと思うこともあります。

建築業界も元請けから1次下請け→2次下請け→3次下請けぐらいはよくあるケースだと思います。

弊社も元請け業者であります。大工工事や電気工事・設備工事業者に発注いたします。その会社の職人さんが現場で作業してくれているので1次下請け迄ということです。

たとえば、この電気業者が職人1人でやっているところに発注しますと2次下請けとなる訳です。

つまり、1次→2次→3次→となっていくのを大元が指摘しないといつまででも広がってしまいます。

はやく収まるといいですねー米騒動。

金利の見直し。

弊社物件、3年固定金利の見直し時期がもうじき2件あります。

去年は3件あって、0.85→0.9・0.9→0.95と＋0.05％でこらえてもらえました(笑)

日銀の政策金利も0.75%に利上げする予定だったみたいですが、トランプ政策の不透明感から先送りしていますよねー

今年もその線でこらえてもらおーと思います。

繰り越し返済。

 先日、取引先の方と話しておりましたら、老後のお金についての話題になりました。

年金や今の政治に不安があるので早く「住宅ローン」を繰り越し返済して完済させたいとおっしゃっておりました。

現状は完済年齢が70歳だそうです。そこまで働けたならまだいいですが、途中給料も減るだろうし、いつ病気になるかわからんし、とのことでした。

その通りで住宅ローンはアパートローンと違って毎月の家計がずっと完全赤字な訳です。いざ収入がなくなると破綻リスクが急上昇してしまいます。

繰り越し返済大賛成ですが、思い切って現金を入れることが中々できないのが現実なんですよねー

建築CADで詳細寸法。

 大家さんとの打合せ時には、図面の上からV字とフリクションペンでなぞって足して書いて書いてします(笑)

1/100で書くのですが、微妙な寸法になってきますと建築CADで書きながら確かめるようになります。

建築CADは、縦横斜め寸法が性格なのでmm単位で詳細寸法がわかります。

その寸法から実際の空き寸法いわゆる有効寸法が割り出せますので、車やゴミステーション等々が入るとか収まらんみたいに判明していきます。

大家業も決断力と実行力。

 本日、エース山本投手が打たれて大谷さんもお疲れモードになっていました。今、大谷さんはオールスター戦以降に投手としても復帰目指しています。

打者として現在トップの成績を収めているので、MLBレジェントたちの間では打者に専念すべきという意見も多いみたいです。

そもそも二刀流挑戦の時から外野であーやこーやと反対しておりました。どちらかに専念すべき、どっちつかずで両方結果が残せない、そんなにあまくないなどと好き勝手なことをレジェンドや専門記者が申しておりました。

しかし、大谷さんの信念は揺らぐことなく結果を出し続けています。人の意見に「ほーかいな」となっていたら、なんでも普通になることだけは確かだと思います。

我々大家業にも決断力と実行力が求められていると思います。自分だけの感性を大事に推し進めていくことで、他にない魅力を発信することができると思います。

もちろん私も新計画進める時には、いろんな方々のご意見を参考にしています。参考にはしていますが決断は自分の感性優先でしてきました。

そして綿密な計画を練ったら、あとは「えい、やー」で進めましょう(笑)

しびれた～大谷さん !

 本日からホームでヤンキースと3連戦。

もーなんも言えません

とにかくしびれました・・・大谷さん !

ガレージ内のサッシ。

 弊社のGARAGE HOUSE Ⅱ 。ニコイチガレージはⅠと同じですが、今回は真ん中にガレージがあり端に洋室があります。

そーしますと、洋室は二方向が外と面しており風通しや日当たりに有利になります。

その分ガレージは入口シャッター以外には反対一方向だけ外と面しているということになります。

当初は1600×500のFIX窓を天井付けで計画しておりましたが、窓を開けたい欲求に負けて(笑)横滑り出し＋FIXで半々の連結としました。

この時サッシの高さが高いのでオペレーター付としました。

シャッター開放していればガレージ内を風が駆け抜けていくでしょう～

ガレージ内の照明。

 本日午前2時からでした、大谷さんの試合(笑)拝見させていただきましたが、ノーヒットでございました～ざんねん。

昨日の20号本塁打は見ごたえありましたよ。第一打席は連日ストレート系をぶち込んでいましたので変化球を待つ大谷さん。最後球は裏をかかれ真ん中あたりのストレートをピクリとも反応できず見逃し三振となります。第二打席はランナー背負ってベンチから申告敬遠となりますが、ピッチャーは不満顔・・・「敬遠せんでもわしがさっきみたいに抑えたるのに」と言わんばかりの表情。そして第三打席ランナー一塁。「ベンチからの申告敬遠はいらんわっ」と一球目外角へのカットボール、待っていました「ほれきた」と大谷さんと僕(笑)

流し打って本塁打20号 ! 芸術の域でした。信じられんといった表情に変わったピッチャー(笑)LIVEでないと楽しめないところがあるんですよね～

余談が過ぎました・・・ガレージ内のダウンライトですが、シャッター外側に人感スポットライトが車に反応して点灯します。シャッターが開き始めますとそれに反応してガレージ内人感ダウンライトが点灯します。それらは少しの時間で消灯します。また何か動けば点灯いたします。

なので、点けっぱなしにしたいダウンライトとは回線を交えずスイッチ別で設置しています。

ガレージの天井高。

 ぼちぼち始めました、GARAGE HOUSE Ⅱ 。そのガレージ内の天井高ですが2200mmであります。

ミニバンでも余裕あります。でも照明器具はレール付にスポットなどを吊るしますと、低くなりすぎるのでダウンライトを選んでいます。

「もっと天井高を高くすれば ? 」というお声が聞こえてまいりますが、3層構造設計なのでこの高さぐらいになります。

平均年収460万円。

 日本の平均年収460万円に6割が届かないと掲載されていました。地方の平均年収はさらに下がりますしね。

企業側の援助の仕方にもよりますが、やはりできるだけ高いところのターゲット層を迎え入れたいですよねー

そのため大手にないオリジナル性の高い「しかけ」を手間をかけて施したいところです～

「仕事が楽しみならば人生は楽園だ」

 続きがあるみたいです、 「仕事が義務ならば人生は地獄だ」ロシアの作家が言った言葉らしいですね。

本日、大谷さんMLBトップタイの18号本塁打打ってくれました。その試合前、実戦形式でピッチングしていたのですが、そのなんと楽しそうなこと(笑)

素晴らしい笑顔であります。あんなに楽しそうに野球するプロ選手を私は今まで見たことがありません。

皆さんは仕事楽しいですか ?

オペレーターチェーン。

 弊社物件のGARAGE HOUSE Ⅱですが、8月下旬上棟で計画しなおしております。

延期したことでガレージ内にエアコンつけたり、FIX窓を横滑り窓に変えたりして、時間が経てば経つほど出費が増えております(笑)

FIX窓は天井付けでしたから、横滑り窓に変更しますと開けるのに高すぎます。下から開けられるオペレーターチェーンを追加で頼みました～

暮らしを生み出す。

老舗中華店の破綻ニュースが出ていました。

コロナ禍で外食だけに限らず人々の生活スタイルが大きく変わって、その後も元に戻らないケースが多くあると思います。

ひと昔前なら団体旅行が主流だった昭和時代に人気だった大型旅館、その後カップルやファミリー・友人同士等、少人数での旅行となって求めるサービスも多様になりました。

それらが解っていても長期借入金をもつ大型旅館をこのスタイルに変換するのはかなり難しかったと思います。

同じようにコロナ禍以降合わなくなった店舗スタイルで苦しい老舗はまだまだ結構あるのではないでしょうか。

賃貸住宅も同じことが言えます。南向きや2LDKなどの従来のアピールではもう既に入居者の心には響きません。

これからの賃貸住宅は大家側が入居者のまだ知らない住まいの魅力を生み出す差別化が大事だと考えています。

シャワーユニット。

 気になったので最新のシャワーユニットカタログもらいました～

このグレードぐらいはほしいところですか。

まず、オーバーヘッドシャワーは必須でしょ(笑)あと足洗ったりするときのベンチもいると思う。

このカタログ見てたら、なんかターゲットイメージが湧いてきたので、またじっくりとアットホームも含めて土地探ししてみようと思います !

木造貸家、着工増加。

 4号特例の法改正で今年3月までの着工が駆け込みました。2024年は新設着工80万戸の最後の年と言われています。

あとは70万戸時代に突入であります。リーマンショックの時に私も77万戸を経験しましたが、受ける感覚は数字以上に冷え込みを感じました。

80万戸といっても都市部も地方もアパートも鉄骨も合わせた数字なのでピンとこないと思います。

一般戸建て住宅は減少し貸家が増えているのだそうです。その中でも在来木造の貸家が伸びてプレハブ系低層貸家は減少しています。

元々利回りが低いプレハブ系ですが、建築費上昇で木造系にシフトする大家が増えたということだと思います。

前年比19％増で全体の22％は在来木造が占めるようになっていて、この増加傾向はしばらく続きそうであります。

シャワールームはありか ?

 高齢者が賃貸住宅への入居が断られるケースが多いことから、国会で「見守り付賃貸住宅」の質問がされていました。

高齢単身世帯はさらに増加するみたいですから、社会問題としての対策で補助金制度も併用されるようです。

また都市部では若年層を中心にせますぎる賃貸に人気が高まっているとかでTVで部屋が紹介されていました。

つまり高すぎる家賃を避けて郊外に住むのではなく、便利な通勤圏で手ごろ家賃を探すとそうなるみたいです。

せますぎるのでシャワールームだけで浴槽がなかったりします。商談中によく大家さんから「シャワールームでアカンで ? 」と言われることがあります。

狙いは戸数増やしたいか、建築コストを抑えたいか、ですが・・・リゾートホテルのような高級感あるシャワールーム採用なら有だと思います。

その時は、それに見合う内装＋外装がセットになりますねー

野手が大谷さんから三振をとった記念球(笑)

 MLBはやはり面白いですねー14号15号と両リーグトップタイのホームランを2打席連続で放ちました大谷さん。

試合は序盤ドジャースの大量点で一方的な展開になり、相手チームアスレチックスは終盤野手が投手を務めました。

わたくしとしましては、ここでもう一本楽に打ってホームラン競争トップにと思っておりましたが・・・

このペレダ捕手のピッチングがクセモノ ! 

100キロの山ボールと140キロのストレートで緩急つけて、大谷さんを見事三振に打ち取り満面の笑みとどや顔(笑) 

そのボールがなんとダッグアウトに返還され記念球に・・・

大谷さんは憮然としていましたが、頼めば記念球にサインしてくれるでしょう～

FreePa お出迎え。

 照明器具に人感センサー付きで「お出迎え」という設定モードがございます。

玄関ポーチなどに採用しますと、暗くなりますと20％点灯して人が近づきますと100％になる便利な機能です。

暗いエリアなどに向いていますねー

ただ暗くなって朝まで20％ずっと点灯しているので、ご近所配慮や入居者の電気代負担にも注意が必要かなと思います。

浄化槽埋設時期。

 弊社物件、「GARAGE HOUSE Ⅱ」はお客様優先ということで少し工期がずれております。

でも合併浄化槽10人槽は既に埋設工事完了しております。

水位が高い場所での田植え時期では、水位が上がって浄化槽埋設時に矢板工事や排水ポンプが必要になることがあります。

この時期を外すことで余分な費用をかけずに埋設することが可能になるケースがありますので、工程計画時には考慮しておきたいです。

駆け込み着工増、顕著に。

 2025年4月1日～建築基準法の法改正があって、3月中に着工すれば以前通りということで、予想通り駆け込み着工が多かったようです。

3月の全国着工は過去10年間で最高となり前年比4割増となっています。徳島でも駆け込み着工で職人さんが不足し始めています。

この分あとから落ち込んで調整なるので、今秋～来春あたりで一気に現場数は減ると思います。

そもそも少しずつ減るべき新設住宅着工が特需で増加したので、次の調整時期には大きな落差を感じるでしょうねー

コイン洗車機へ。

 早朝から大谷さんの試合観戦後に洗車機に突っ込みに行きました。

金曜日の雨でしたね。土日を避けて月曜日の9時前までに行くとまぁまぁ空いています。

1050円するやつ、この頃の洗車機は品質が良くなってきれいになりますが、拭く場所がせまい。

だいたいどこもせまい(笑)

ドアあけっぱの人がいるとさらに拭きにくいので、できるだけ空いてる時に行くようにしています。

黒字でリストラ ?

 弊社物件もパナソニック商品を中心に採用しています。そのパナソニックが大規模な1万人規模のリストラするらしいですね。

十分利益も出ているのに、業務効率を上げて「営業利益率」をもっと上げるという理由だとか・・・

株主のご意見でしょうか。幸之助さんが知ったらなんというでしょうかね～

棟数減らしたらゼロから。

 現在、新計画中のプランで大家さんから棟数を一つ減らしてみたいとご要望がありました。

ただ前回の配置案のまま1棟減らすのではなく、一度ゼロから配置しなおしてみようと思います。

新たな発見がありそうです !

搬入と搬出を予定しましょう。

 昨日、着工前の現場視察に行ってまいりました。都市計画法の「建築許可」を取得した現場で外周工事や既存物の撤去など完了していることを確認してきました。

過去に前面道路に水が溜まっていたことが2例ほどあったためGL設定を慎重に算出しました。

接面道路と建物の間に駐車スペースを計画しています。この駐車スペースは少し土をすきとる必要があります。道路から300mmほど上がった高さを建物GLとしまして、その間緩やかなスロープをつくります。

建物を建てるスペースは基礎工事で出てくる土があり、スロープで出た土と合わせて、敷きならし高さ調整していきます。

購入予定の土地を視察した時には、完成時のGL設定と着工前にある工事でどれだけ土が出てくるかなど考慮して、搬入とか搬出の計画をしておいた方がいいので早めにご相談ください。

GW休暇明けました。

 本日GW明けまして久米監督＋職人さんたち現場仕事へと復帰しております。

毎年のことですがTV見ていても「明日から仕事です、いややけどしょうがない」みたいなUターンした方々のインタビューがよく見られますねー

わたくしはGW中できるデスクワークしてましたので本日は余裕であります(笑)

さてこのGW休暇ですが、以前の注文住宅会社経営の時は一年の約半分の成約はこのGW期間中に来客された名簿からでした。GW商戦を制することが営業の基本戦略でございました。

しかし不動産業の方のお話によりますと、分譲住宅販売にはさっぱり来場しなかったそうで毎年お休みだそうです。

注文住宅と分譲住宅ではこれだけ顧客の動向が違うんですね、なんででしょう～

GW休暇へ。

 5月3(土)～6(火)までGW休暇ということで、久米監督＋職人さんお休みとなります。

わたくしは、どこへも行かず(笑)デスクワークしておりますので、お打ち合わせ等々ございましたら何なりとご連絡くださいませ～

築浅でなくなった時からが勝負。

 弊社が一番最初に建てた賃貸住宅は、徳島大学生専用の共同住宅「SKIP HOUSE・PIT HOUSE 」であります。

2016年3月から入居がはじまり一度も空室になったことがないスキップフロア採用の人気物件でございます。

管理は徳島大学生協さんに委託しています。生協さんでは新築後10年を「築浅物件」として募集しており有利なポイントとなっています。

それが来年最後となります。

築浅10年でなくなった時ぐらいから入居率が問われるんでしょうけど、他にない圧倒的な魅力を持ち合わせておりますので、変わらず人気物件であり続けるだろうと自負しております (笑)