「表面利回り」と「実質利回り」との差を把握することは賃貸経営の重要ポイントです。最新の賃貸収支・損益計算書ができてきたので眺めていました(笑)
「表面利回り」は全体で9.5%のようです。2016年に共同住宅・新築18戸竣工したあとは戸建て新築が多いのですが、その割には高めだと思います。
「表面利回り」から以下の経費を引きますと・・・インターネット・TV、火災保険料、退去修繕費、共用光熱費、固定資産税、仲介手数料＋広告費、入居管理費、浄化槽管理費、「実質利回り」は7.2%に下がりました。
あと長期安定運営にかかせないのが、家賃収入に対するローン返済額の割合「返済率」です。
50％以下が理想とされていまして、弊社は43％でした !
一時期はフルローンOKという時代もありましたが、「返済率」70％を超えますとイレギュラーな出費で赤字になることもあります。
地主系の中には節税効果を狙って赤字覚悟で投資されている方もおいでるそうですが、賃貸投資は企業経営と同じなので赤字を目標にすることはありえません。
これはOB大家さんに教えていただいたのですが、資産作りと不動産投資の違い。資産作りとは賃貸収支で残ったマネーを投資に回すことであり、私用に使ってはいけないとご教示いただきました。
「そーしないと利回り通りにならないよ」と・・・