大手ハウスメーカーの新築分譲賃貸住宅のチラシが送られてきました。そのチラシに想定表面利回り5.45%とありました。
私は賃貸だけの損益計算書を作成してもらっています。
それによれば総家賃収入に対して・・・ネットTV＋火災保険＋退去修繕費＋光熱費＋固定資産税＋仲介手数料＋管理費＋浄化槽点検までの支払を合わせますと15.7%の支出比率となっています。
チラシのケースを単純に当てはめてみますと、諸経費引いた利回りは4.5%程度になります。
ここから借入額によって利息負担は変わりますが、さらに利回りは低くなっていきます。
表面と実質の違いを面倒くさがらずにきちんと細かく把握することが重要ポイントになりますねー
大谷さん・・・オープナーでの二刀流復活でピッチングは毎回良くなっていますが、バッティングは6月に入ってから不調が続いております。
5月25日からLIVE BP で本格的に調整が始まって、負担が大きいという大谷さんの意見から実戦でのオープナー調整になったといわれています。
どー考えてもこの時期からバッティングに影響が出たとしか思えません。今では150km程度のストレート真ん中も見逃したり空振りしたりしています。
そもそも二刀流でしたが、ブランクが大きいのですんなりとはいかない感じです。今はハラハラしながら観戦しています。
さて、「つまえる暮らしVer.ファミリー」ならキッチンに勝手口があり、洗面脱衣室から一直線に屋外のさしかけまで出られます。
現在OB大家さん新計画中(つまえるハウス)にも当初キッチン勝手口がございました。しかし配置するうえで隣家との距離が近づきましたので、小窓に変更しました。
その後、熟慮した結果・・・1棟減らして建物間にゆとりを持たせることとしたため、勝手口を復活させました。
有無はその勝手口からどういう生活動線となるのかがポイントだと思います。
以前は家賃を収入の3割以内に抑えましょう～なんてありましたが今は2割程度が適切だとか。これは生活雑費が増えているからでしょう。
収入25万円なら5万円程度ですが、単身者狙いでなくカップル向けを狙う戦略なら高めの家賃設定も有りですよね。
弊社の「つまえるカップルVer.」もトータル家賃8万円弱ですが、カップルが入居されてずっと満室でございます。
お互いが出し合うことで家賃比率も下がりますし、グレードの高い部屋にお住まいになれます。
この時、他にない魅力を発信出来たら即決となりますか～
本日お昼前に藍住町・GARAGE HOUSE Ⅱの現場視察に行ってまいりました。現場でしか味わえない感じ方やイメージがあります。
今回一つ感じたのはこちら・・・
右は耐力上動かせないということなので、左だけ仕口をやり直して奥へつきます。
この梁の上は洋室・・・
私は其の度、3年固定・元金均等・20年償還でお借りしていますので、3年ごとに金利の見直しがあります。
ゼロ金利政策の時は金利継続で更新していましたが、政策金利も上がってきましたので見直しとなります。
去年3件、今年2件、来年2件あります。
金利提案時には短期プライムレートの変動推移のお話がありました。ググると・・・銀行がプライムレートで貸し出す先となる企業は、銀行がそれを最も信用できる優良企業であると判断したがゆえである。ゆえに銀行から融資を受ける際の金利は、信用の度合いに応じて低くなるということである。このプライムレートというのは短期プライムレートと長期プライムレートというものに分類され、前者が概ね1年未満の貸し出し期間であり後者は1年以上の貸し出し期間である。
っとあります。
固定か変動か返済残高によっても見え方が違ってきますかねー
取引先の取引先がパシフィコ横浜で「木と暮らしの博覧会」というのを催すそうです。
パンフを見ますと、大手製造メーカーほぼブースを構えているようでした。
こーゆーのに顔出しますと、やはり何か勉強になるものですから、ぜひ行ってみよーかなと思います～
先日、OB大家さんと一緒に戸建て賃貸の新計画・配置をしておりました。
建物・間取りは決まりました、棟数も決まりました、駐車台数は1戸に3台ずつで各ウッドデッキを設置します。
それでも配置する時、幾通りの案ができます。敷地の形は長方形ではないので、どこに平行にするかで大きく印象や空きスペースが違ってきます。
駐車スペースもどこに平行にするかで駐車しやすさも変わります。今回はOB大家さんのアイデアで1棟だけ縦列駐車を採用しました。
他の2棟は並列3台、1棟だけ並列2台縦列2台で合計4台駐車可能としました。
来客用を考えますと、これも良い手法だと思いますねーさすがベテラン大家さんです !
基礎工事や屋根工事等々、建築工事には一日中日陰がない工程がございます。
職人さんたちは休み休み気を付けて作業を進めてまいりますが、やはり一夏何回かは熱中症の軽い症状が出て早じまいしたりしてしまうようです。
建物内作業も窓を全開にできない日がございまして一番危険な状況ですね。
皆で声をかけながら涼みながら休憩を小まめに取るようにしています～
アットホームで中古住宅を物色していました。その中にニコイチの賃貸物件を発見したのですが空き家となっていました。
以前、県外他社商品をネットで見た間取りと同じでした。
多分、入居率が悪すぎて売りに出したんだと思います。これは高リスク物件ですねー
なにがダメなのか、考えることもなく一発で解ります。LDKが細長すぎるんです。これでは暮らしやすさ以前に日々の生活に違和感しかありません。
日本建築は半間910ごとに間取りをつくる手法が一般的です。
たとえば2730×2730・４畳半、2730×3640・6帖、3640×3640・8帖というように違和感のない暮らしやすい寸法があるんです。
敷地や戸数増を優先するあまり居室を2275× ? というような2730より巾の狭い寸法は入居見学者に嫌悪感さえ感じさせてしまいます。
半端寸法は収納や棚、作業しやすい有効寸法を確保する時に使用するものだと考えます。
今朝は大谷さん早朝4時からのTV中継、試合開始から少し遅れて観戦しましたが、28号はライブでしっかり見届けましたよ。
途中インコース攻めのボール球をのけ反ってよけた際に腰に手をやりポンポンと気にしたそぶりを見ました。ケガだけはないように願いたいものです。
さて、新築中のOB大家さんの竣工が見えてきましたので、精算書のお打ち合わせをしておりました。
「時間が経つのは早いな」と大家さんしみじみ～ホントそうですね。
今仕上げ工事と外構工事中ですが、既に入居がいくつか決まり始めています。
誠に有難うございます ! これからも宜しくお願いいたします。
PGF生命の調査が地元紙にも掲載されていましたのでホームページも見てみました。
貯蓄額100万円以下の還暦人も30％あることから、貯蓄を取り崩している方もいるそうですから、ここも格差が開いているようですね。
コンビニ経営をされている方のお話です。今の店舗の近くに空き店舗が出たそうです。そこに他のコンビニが来たら売り上げが下がってしまうということで自ら出店されました。
私の考えですと自ら今の店の売り上げを減少させるのではと思ってしまいます。2店舗合わせて売り上げは上がりますけど、利益率はかなり下がると単純に思うのですが・・・皆さんどう思われますか ?
コンビニ経営のデメリットを検索しますと、ロイヤリティーが高いとか、業務内容が多岐にわたるとか、24時間営業の負担とかありました。
私が思うのはオーナー独自の特徴・感性が出せないことが一番のリスクだと思います。そもそも商売は競争ですが、オリジナル性がなく競合が増えれば勝ち組なしでお互いがしんどくなってしまいます。
これは賃貸投資も同じことが言えて近くに同じような新築物件ができると完全な競合にさらされ不利になります。
そこで長期に競合に勝ち続けるには競合にさえならない大家さんの感性力が必須です。
そこにしかない魅力と圧倒的な差別化を生み出すオーナーの感性力こそが安定経営をもたらすと考えています。
2025年４月～建築基準法・4号特例の法改正があり、断熱や耐力壁の計算方法なども変わるために3月までに新築着工が駆け込みました。
このため春先には職人不足が言われたり、新建材業者の営業などが多忙のようでありました。
徳島県HPの住宅着工の動向によれば2025年3月の新設住宅着工戸数(木造住宅)は151戸、これが4月ではなんと58戸(笑)前年同月比62%減となっています。
これは何を意味するかと申しますと、着工から半年後の11月ぐらいから新築現場は激減するということであります。
新築現場が減りますといい職人さんが手配でき工程管理もスムーズに進捗するという利点がございます～
本日は投手大谷さん、2度目の調整先発。1回だけでしたが2回もいけそうでした。慎重に調整していくんでしょうね。
さて、試合開始早朝5時から観戦しておりました ! 午前2時に比べますとまだ楽です(笑)
しばらく不調のバッティング、第4打席満塁のチャンスで3塁打が出てほっとしました。
第5打席は左中間への大飛球。フェンス際の観客席、日本人らしき親子が出したグラブにあたってグランドにポトリ。大谷さん2塁上で止まっていました。
大飛球取り損ねた親子、7歳ぐらいの子供が号泣して父がなだめている様子が大きく映し出されていました。その後ビデオ判定となった大飛球は結局26号ホームランとされました。
久しぶりのホームランでしたのにダッグアウトに戻った大谷さんはすぐ通訳に駆け寄り、号泣してたあの子にボールを上げられないかと相談。
二刀流だけじゃない大谷さん～
停戦交渉がとん挫して米国とイランで軍事衝突が起きた場合、今のイスラエルとイランどころでなく原油価格等が上昇するんでしょう。
そーしますと、輸入資材もその分上昇する。
建築資材原材料はほぼ輸入なので建築資材も上昇しそうですよね。
今のところ下げに向かう材料が見当たらないですねー家賃動向も今後定期的に見守っていきたいところです。
ずっと大谷さんを応援しておりますが、パドレス戦は因縁の相手だとか・・・どーでもいーしょうもない話でゲームが台無しです。
故意に死球したとかせんとか、実につまらん !
水を差す行為に冷めてしまう。
今日も今日とて大谷さん死球を受けましたが、チームメイトにベンチから出てくるなとうんざりした様子でした。
超一流のプレーだけ観たいものですよねー
日銀が利上げしてFRBが利下げしてみたいな話は「トランプ政策」によってフリーズ状態ですか。
両方とも動かしようがないぐらいこの「トランプ政策」は経済の先行きが見えないんでしょ。
ただでさえ不安定な今の日本経済、しばらく大きな金利変動はなさそうですよねー
2024年の工事費と10年前の価格を比べますと持ち家全体で671万円増加しているそうです、約３割増。
米やガソリンだけでなく建築資材上昇でローコスト系住宅メーカーが苦戦しているらしいです。それはローコストを謳いながら高く感じてしまうのが理由みたいです。
これからの住宅業界は安さでなく「高付加価値戦略」になっていくとレポートにもあります。
それは私たちが以前から取り組んでいる戦略であります !
今後もその路線でコツコツ進めていきましょう～
売地情報から現地視察しますと、周りの状況を把握します。
敷地の詳細情報は仲介業者や売主から取得するのですが、仲介の場合ほとんど情報詳細が示されておりません。敷地の寸法図もいいかげんなものも少なくないです。
こーゆー場合は現地で簡易測量して建物をラフ案で配置してみます。なんか入りそーだぞってなりましたら、給水・排水・外周・ネット・電力等々障害になったり負担金がないか調べていきます。
また都市計画区域内で確認申請がそのまま提出できるのか、或いは行政書士や測量士の申請が必要なのかなど同時に検討していきます。
本日、先頭打者ホームラン24号打ってくれました～
ランナー2塁3塁で迎えた２打席目、1塁空いているのに甘い球が来て相手監督イラっとして即申告敬遠(笑)その後ベッツのタイムリーで得点。
３打席目勝負してもらえず四球。
４打席目右中間へ25号。この時は入ると思いませんでしたが、良く伸びました。長いバットが効いたのでしょうか。
５打席目初球まさかの甘いストレートでわたくし26号かと思いましたが、狙いと違ったのかピクリともしなかった大谷さん～ここは少し残念でありました。
ジャッジにあと1本 !
明日はBP実戦投球練習かな ? 早く見たい投手大谷さん。
本日地元紙に県内の景況感悪化が記されていましたね。
資材・仕入れ等々上昇して価格転嫁できずにボディーブローのように少しずつ利益を圧迫しているんですかねー
このまま推移しますと倒産廃業が増えて負のスパイラルにならないでしょうか。
我々はどのような状況でも慎重に見極めて進めていきたいところです。
建築費はここ数年ドンドン上昇してきましたが、徳島家賃はそこそこしか上昇していないため、そのギャップをどーするか問題がございます。
そこで変形地の坪単価安い土地を購入するのも一つの戦略であります。
現在着工中の「GARAGE HOUSE Ⅱ」の土地も奥行きがせまいので割安でありました。駐車スペースが取りにくいのでガレージにして問題解決 !
また、去年完全な三角地でOB大家さんが計画されました。この時は別の理由で断念されましたが、建物を三角にしてしまえばこれまた問題解決であります。
先程アットホームで新たな三角地を発見しましたので、現地視察に行ってまいります !
変形地は建物の工夫次第で大特価となり建築費上昇分を取り戻すので、ぜひご相談くださいませ～
この時、必ず外周工事の有無もチェックです。
給水のお話ししましたので、少し排水も。
新規土地購入の際に前面側溝に排水となっている場合が多いと思います。
その際、その側溝の深さを計って一番奥からどれぐらい勾配が取れるか検討しておきます。
たとえば合併浄化槽からの距離がある場合、浄化槽にポンプ層という機能付きを選択しなくてはいけないケースもあるので注意が必要であります。
土地を新規購入検討したり、所有する土地に建物を新計画する時には給水計画も同時に検討する必要があります。
給水工事の中には・・・①公道工事費 ②加入金納付 ③既存給水管撤去工事 ④宅地内配水管工事 ⑤道路給水管埋設工事 ⑥給水ポンプ工事、などがあります。
まず①ですが、道路の給水本管から敷地内に引き込む工事で建物の大きさによって40mmだったり50mmだったりします。藍住町などは町の工事になります。
②各戸に給水メーターを設置する時に発生する権利を水道局や行政水道課に収める費用で、20mmのところや25mmのところがあります。
③新規給水管引き込む時に既にある給水管は撤去しなければなりませんので、その撤去費用になります。
④公道工事で敷地内に引き込んだ給水管を口径の小さな給水管に変えながら、宅内に埋設させて②メーターに接続します。
⑤前面道路に引込可能な給水本管がない場合に、遠くの本管から道路を掘削して埋設する工事ですので、余分な費用が発生します。
⑥公道引込が出来ない場合に小さな口径の給水管のままタンクに貯水し加圧して給水する方法です。
土地購入時には調査必須項目であります。坪単価が安い理由にもなっていることがあるので注意が必要です～
基礎工事中の弊社「GARAGE HOUSE Ⅱ」ですが、ガレージ内の後壁に収納棚があります。
これがあるとないのとでは暮らしやすさが全く違ってくるんです。
雨に濡れない場所で車のトランクルームのスグ横な訳ですから、日用品だけでなく収納ボックスなど使えば仕事上の物も置いておけます。
さらに、ちょっとした詰め替え作業の時のためにガレージ専用エアコンも装備しました。
室内窓もそうですが、日を追うごとにグレードを上げてしまって出費がかさんでおります(笑)
着工しました「GARAGE HOUSE Ⅱ」ですが、3層構造のスキップフロアになっています。
スキップフロアの魅力の一つ。真上から見た投影面積より広く感じられるところがあります。
今回は「ラクポポ」でも採用しました室内窓で2層階と3層階の繋がりを演出いたします。
こちら・・・
3層階の洋室とロフトの段差に室内窓を設けて2層階のダイニングを臨もうという企みです。
久米監督に収まりを書いてもらいました・・・
硝子も透明にして覗かなくても視線が抜けていくようしつらえます～
早朝5時から拝見させていただいておりました大谷さん(笑)前回4タコの投手スライダーにやはり苦戦していました。
低めのボール球スライダーはしっかり見逃せるようになりましたが、戦略通りに投げ込める制球力に加え忘れたころにやってくるストレートに振り遅れていました。
そんな中でも大谷シフトをしいている内野陣の間を抜くヒット2本打ってくれました。この辺りはさすがです !
最近は外角ギリギリの判定に戸惑っていますね。早く審判以外の判定と併用してほしいものです。
っで、ドンキから出た米騒動の5次問屋の存在指摘。日本はどこの業界もコスト高となる流通経路が見られてこれらは意図的にやっているのか、などと思うこともあります。
建築業界も元請けから1次下請け→2次下請け→3次下請けぐらいはよくあるケースだと思います。
弊社も元請け業者であります。大工工事や電気工事・設備工事業者に発注いたします。その会社の職人さんが現場で作業してくれているので1次下請け迄ということです。
たとえば、この電気業者が職人1人でやっているところに発注しますと2次下請けとなる訳です。
つまり、1次→2次→3次→となっていくのを大元が指摘しないといつまででも広がってしまいます。
はやく収まるといいですねー米騒動。
弊社物件、3年固定金利の見直し時期がもうじき2件あります。
去年は3件あって、0.85→0.9・0.9→0.95と＋0.05％でこらえてもらえました(笑)
日銀の政策金利も0.75%に利上げする予定だったみたいですが、トランプ政策の不透明感から先送りしていますよねー
今年もその線でこらえてもらおーと思います。
先日、取引先の方と話しておりましたら、老後のお金についての話題になりました。
年金や今の政治に不安があるので早く「住宅ローン」を繰り越し返済して完済させたいとおっしゃっておりました。
現状は完済年齢が70歳だそうです。そこまで働けたならまだいいですが、途中給料も減るだろうし、いつ病気になるかわからんし、とのことでした。
その通りで住宅ローンはアパートローンと違って毎月の家計がずっと完全赤字な訳です。いざ収入がなくなると破綻リスクが急上昇してしまいます。
繰り越し返済大賛成ですが、思い切って現金を入れることが中々できないのが現実なんですよねー
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