意外とアクセス数が増えます、このチラ見せ作戦(笑)第二弾から順番にいきます。
玄関ポーチ・・・
その下ポスト口、右にインターホン。軒天の化粧木目がいい演出してくれていますねー
ラクソラ、チラ見せ作戦①
またそれか、というお声が聞こえてまいりましたが、本日ラクソラハウスの撮影をしてきましたので、チラッといきますか(笑)
チラッといいつつ、一発目どかーんとLDKいきますっ !
左アーチの向こう側がシューズクローゼット、その横キッチン、その奥トイレ、その右露出型・化粧階段に階段下収納ですな。階段手前にはロールスクリーンが降りてきます。
夢ある一人暮らし・・・素晴らしー(笑)
ラクソラに昭和も吹き込む～
ラクソラハウスの一つのポイント、それは1Fテラスです。そこに木戸が付きました。
「えっどーやって開けるん ? 」って入居者以外は気が付かなかったら大成功(笑)・・・昭和な扉であります。
この扉を開けますと1Fテラスの正方形の穴が・・・
ラクソラハウス竣工間近～
ラクソラですが、途中ドローンで外観仮撮影してもらいました・・・
正方形の穴の向こう側で人影がチラッと映るところがいいんです。
こちらは、階段の吹き抜け部分・・・
居住用賃貸建物の取得時の消費税。
弊社の居住用賃貸建物は全て法人所有であります。この度決算時「ラクカフェハウス」を計上する際に新築時に支払った消費税が考慮されないと聞きました。これは、2020年10月1日以降の取得時からそうらしいです。
えーコピペしますと・・・「居住用賃貸建物の取得にかかる消費税については、仕入税額控除の対象外になりました。 そのため、居住用賃貸建物の取得による消費税の節税効果はなくなりました。」っとまぁそーゆーことでして(笑)
わたくし今だ良くわかりませんが、法人が節税目的で居住用賃貸建物を建てることを抑制して不動産投資の過熱を鎮圧する狙いがあるということでしょうか。(個人で取得する場合は関係ありません。)
そうしますと法人と個人、どちらで賃貸物件を所有する方が得なのかということになりますかねー
わたくしの結論、やはり法人の方がいろいろと有利な気がするとです。例えば、①所得税②キャピタルゲイン③融資時の保証人④相続の時・・・なんか考えますと、やはり法人の方がお得だと思うのですが。
OB大家さんもほとんどの方々が法人化されていますもんねー
プレスリリースへ。
楽日々シリーズの第一弾ラクカフェハウスの時に、地元紙から取材依頼を受けたのですが、引き渡し後だったために実現しませんでした。
ざんねん～年末年始を挟んだので間に合わなかったのでしょう。
今回のラクソラハウスは早めに資料を新聞社にお渡しして、地元紙に記事として掲載されるようアピールしてみます。
コロナ禍⇒アフターコロナで変わる暮らし方に賃貸市場がどう対処していくのか、の辺りと商品としてのユニークさ、さらには入居時における入居者の気持ち+熱の違いみたいなところをご理解いただきたいですね。
センサーがないみたい。
ラクソラハウス竣工間近ですが、人感センサー照明器具が去年10月にメーカー発注したのに入荷日が決定しません。入らないのは、「センサー」です。なのでセンサーなし代替品を確保して進めております。
外灯などセンサーがないと不便なところをどう対処するか再検討中でこざいます。
以前、車のディーラー営業の方がスマホ対応のセンサーが入りませんと言っていたので、同じ流れなのでしょうか。
今後、コロナ感染者が増えれば代替品を余儀なくされるケースが増えるかもしれません。とはいえ納品遅延状況は、長引きそうなので工夫して進むしかないです !
ラクソラハウスの家賃設定。
ラクカフェの時も悩みましたが、ラクソラハウス(戸建て賃貸)のお家賃に悩み中(笑)
今回完全に単身者向けに開発したもので、いわゆる1.5人用ではないので、やはり家賃6万円未満に設定しておいて、あとは条件と共益費で調整ですかね。
適正設定を、お家賃59,000円・共益費4,000円・水道代1,500円でTV+ネット無料と考えています。
駐車スペースも2台十分の広さがあるし、バイク置き場となるテラスもあるしねー
この辺り、かなりお得感を感じてもらえるのではないでしょうか・・・
ラクソラハウス見学会スケジュール。
2月12日(土)ラクソラハウスの見学会が藍住町でございます。
近々飾り付けして、撮影して、ホームページ特設サイト開設して、プレスリリースつくってアピールして、レンタルバイク予約して追加撮影します。
この一連の流れ、だいたいのスケジュールが固まってまいりました。大問題は徳島市で借りたレンタルバイクをどうやって藍住町に持ち込むかでした。
こちら・・・
皆さん、当日もディスプレイ予定していますので、リビングからバイクがどう映るのかもお楽しみいただけますよ～
通行権を確保する。
OB大家さんの買われた土地に賃貸新計画のお話をいただきました。この土地に進入する道路は3方向からあり、その一つは道路に見えますが実は国交省の敷地でございました。
以前の土地の持ち主が接面道路がなかったので、通行権の申請を国交省にして認められた道路でした。
今回OB大家さんはここと隣接する土地も一緒に売買され、その通路がなくても進入できる環境になりました。しかしながらその通路は凄く便利な位置にあるため残したい訳です。
ここから作戦会議(笑)です。軍師官兵衛の気持ちでございます。もし通行権が認めてもらえなかったら道路を以前の状況に復元しなくてはなりません。
上と下での差は大きい訳であります。殿「おまかせを」(笑)
これは面白い～5層戸建て賃貸。
本日、新築予定・着工直前の大家さん・施主様との打ち合わせでございました。電柱の新設や移動位置、プロパン庫やゴミSTの大きさや並べ方などを決定していきました。
お話も大詰めとなりまして、ラクソラの見学会のご案内したところ快くご承諾～見に来てくれるそうであります。
さらにさらに、松茂での単身者向け・戸建て賃貸5層スキップフロアにも興味津々・・・「いつできるん ? 」とご期待のお言葉をいただきました～
なんか、ウケソーな気がしてきたとです(笑)
SKIP HOUSE プレカット打ち合わせ。
今回 SKIP HOUSE 7棟 新築計画していまして、いよいよ着工でございます。
毎度毎度同じような木材・躯体構造ではありますが、複雑なスキップフロア構造のため、久米監督+大工棟梁+プレカット責任者の三者打ち合わせを本日いたします。
前回までの施工上の改善点や今回注意すべきポイントを共有・確認して完璧状態で木材を加工いたします。主導権を発揮するのはもちろん久米監督、他設備工事等との取り合いなども含めて一つ一つ丁寧に確認していきます。
このプロセスを大切にすることで、現場では「すーいすい」と進捗していきます～
ラクソラの工事も大詰め～
2月12日(土)見学会に向けて、ラクソラハウスの工事は最終章であります。1Fテラスの入り口特注扉もデザイン+色が決まって発注しました。
そのテラスにディスプレイしたい2輪車ですが、ロードバイク自転車等はその後に必要なくなるので、レンタルバイク案が浮上・・・
これだと主張しすぎますねー
いずれにしても大切な自転車やバイクと共に暮らせます～
建築資材以外の物価高。
米材・躯体木材価格上昇はピークを越えたようですが、国産材・羽柄材は横ばい、合板は上昇です。他建築建材・商品メーカーも原材料価格上昇で値上げラッシュでございます。
経済評論家などの話を聞いておりますと、この世界的インフレは数年続くらしく4,5年で落ち着くのではと言っておりました。こんな時代の投資判断と行動で結果差がつくんでしょうねー
それで、わたくしの車(笑)M2コンペティションですが、下取り価格を1年ぶりに再査定してもらったところ・・・500万円⇒550万円と10％アップ。これはと意気込んでお目当ての中古車価格を見ますと10％以上上昇しておりました(笑)1000万円の10%は100万円なのでやっぱりマイナスです・・・
なーるほど～
2022年の融資審査。
見学会でお会いしましたOB大家さんですが、何行にも融資を断られるか、相当額の自己資金を条件にされたとおっしゃっていました。
随分長く賃貸事業をされている方で、ご本人には全く問題ないのですが、借り入れ全体の状況が良くなかったのでしょう。こちらの大家さんは自己資金なしでスタートして、数年後に売却しキャピタルを得る戦略の方で、借り過ぎとか債務超過とか判断されたのですかね。
一昨年の金融庁主導による不動産投資の抑制の際に融資基準を厳しくしたので、今の基準なら債務超過判断される大家さんは多いと思います。
自己資金なしで融資を続けていきますと、どこかの時点で債務超過になりますから、どこかで自己資金を投入したいですね。
今年も含めて、あと数年は厳しいかもしれませんが、自己資金を投入される方は、まだまだいい条件で借りられると思います。
わたくしは毎度毎度自己資金を投入しています。その分家賃収入から手元資金が溜まるのでそれをまた自己資金として投入しています～
楽日々シリーズ第三弾のご紹介②。
5フロアをスキップ階段で繋いだ断面がこうです～
昨日の平面と照らし合わせますとなんなとわかると思いますが、これまた見学会に来てもらわないとホンマはわかりません(笑)敷地図がこちら・・・
楽日々シリーズ第三弾のご紹介①。
ラクカフェ・カップル向けが第一弾、2月12日見学会のラクソラ・単身者向けが第二弾、ネーミングが決まっておりませんが、スキップフロアの単身者向けが第三弾。
その楽日々シリーズ第三弾を少しご紹介します。このあと第五弾まで計画を企んでいます(笑)
二階建てですが・・・
建物間口わずか3,640・2間です。なんで、2間になったかは次にしますが、いずれにしても敷地に合わせた設計を一つ一つするのが基本理念であります。
まず、簡単にスキップ構造をお話します。
1F玄関入りますと、リビングです～そこから800スキップしてDKに下りていきます。DKは床座ダイニングスタイルでございまして目線高にリビング床が見えます。
リビングからもう一つの階段で1,600上がりますと水回り群がございます。ローカ突き当りのRカウンターは吹き抜けに突き出した「跳ね出しリモートコーナー」床座になっています。
水回りフロアから1,400上がりますと洋室となり、そこからさらに1,000上がったところにロフトがございます。
5フロアをスキップ階段で繋いだ単身者用戸建て賃貸であります～明日は、そのフロアの断面となぜ細長く設計したか ? をご案内するとです。
ラクソラにウエスタン扉 ?
昨日。ご紹介しましたミニ電動バイクをこちら1Fテラスにディスプレイします・・・
当初はウエスタン扉のようにしようと思いましたが、それではバイク等を格納しにくいので、片開きにしよーと打ち合わせてきました。
ラクソラハウスのテラスに。
ラクソラハウスには1Fテラスがございます。どー使うか、もちろん入居者それぞれのアイデアでいいのですが、LDKからディスプレイできる場所なんです。
眺めるという寛ぎ時間、或いは共に暮らすという感覚を持ってもらいたいと思って設計したものです。
なので、見学会にこのよーなディスプレイしてみましょうかねー
ご来場、ありがとうございました。
8日見学会、9日・ラクカフェハウスご予約見学にご来場いただきまして、ありがとうございました。高評価でございました(笑)
「いいでしょ、かわいーでしょ」と自画自賛しておりましたら、OB大家さんに「また自分でゆーん ? 」と笑われましたが、2月12日(土)のラクソラハウス見学会にもご来場いただけるみたいでございました。
皆様、来月またお会いいたしましょう～
ラクソラハウスもゾーン戦略～
こちら、ラクソラハウスは外構工事中。めっちゃ邪魔な場所に電柱があります。
これで駐車スペースを真っ二つに分けて、それぞれの棟入居者が自由に使用できるエリアをつくります。
ラクカフェの梁スピーカー。
ラクカフェハウスの化粧梁にはスピーカーが設置されております。8日(土)見学会に、このスピーカーを鳴らそうと思いブルートゥースアンプ買いました・・・
価格約3,600円です。
パソコン用の電源繋いで、後ろの赤・黒にスピーカーコード取り付けるだけ。あとはブルートゥースでアイチューンを聞きます♪
ラクソラハウスの化粧梁にはスポット型照明スピーカーを採用しておりますので、この違いも楽しんでください～
2022年の取引価格。
年初より株高+円安となりました～米国・中国の好景気高需要でインフレがまだまだ進んでおりますね。
建築資材も相当数2月3月以降・納品ベースの値上げ気配でありまして、今回の値上げだけに終わらず今年はあと数回あるのではという見方もあるようです。
米国の絶好調ぶりをニュースなどで見ますと、しばらく様子見したとしても2023年はさらに建築資材価格が上がる可能性が大かなと感じてしまいます。
大家さんの考え方も判れるところでしょうけど、わたくしは自社物件を早めに進めていこうと思っています。
ラクソラの化粧階段。
ラクソラハウスは、敷地面積わずか約47坪に戸建て賃貸2棟建てています。当然小さい訳ですから、広く感じるようなしかけがあるというお話・・・
1Fもテラス側は全窓戦略ですけど他にもございます。
LDKは10帖ほどしかありませんが、玄関や階段ホールなどの仕切りをなくすことで広く感じます。さらに階段を露出型にすることで床続きとなって、合わせると13畳ほどの広さになっています。
ラクソラハウスの洋室。
楽日々シリーズ第二弾のラクソラハウスは、現在仕上工事中で2月11日見学会開催予定しております。見どころの一つに視線の抜け+解放感があります。
こちらは2F洋室の階段ホール側です。
反対側はバルコニー。
正面の正方形穴が外観デザインを造っています。
わたくしの考える解放感とは、完全に守られたプライバシーが確保できていることが基本条件です。つまり外からの視線を遮りつつ、部屋側からは視線が抜けていく。
現実8帖しかない洋室が、12帖にも感じられる・・・そのあたり見学会でお確かめいただきたいです。
2022賀正～
皆様、明けましておめでとうございます。2022年となりましたねーいきなりですが、今後どーなりますか賃貸市場は・・・
我々この住宅業界に長くおりまして、よく言われていたのが、2020年から日本は人口減になる、よって住宅新設着工戸数が減っていく、というようなことを研修の度に聞かされておりました。そして2025年から加速していくと・・・
もうそこに来ていますねーしかし、人口減だけど世帯数は増加しているらしい(笑)
つまり、まだまだ賃貸住宅の需要は全体では増えていくということ。
ただ数自体は足りているので、圧倒的な差別化+明確なターゲティングが必須。1LDKとか3DKとか長屋・メゾネット・戸建て、などでは表現できない賃貸だからこそ実現できた～そこにしかない魅力を入居者に感じてもらって、見学⇒即決してもらうことが大切で同じ満室でも最高ランクを目指すべきです。
大量生産にはないオリジナルのセンス+品質を大家さん自らも訴求し、競合圧勝(即決)を目指すことで安定経営に繋げることが今後最も大切だと考えております。
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