ロフト段差800のステップ。

 「鶴島」二人用の洋室には、段差80cmのロフトがあります。

わたくしたちのつくるロフトは全て梯子ではなく階段で上がるように、また洋室とロフトの段差が大きくならないよう設計しています。

今回は、下階の都合上固定階段をロフト側ではなく洋室側に設置しなくてはなりませんでした。なので洋室側の床がその階段スペース分減らないよう工夫します。

こちらは、メーカーの露出型階段・・・

二つの斜め桁に対して踏板が金物で固定されています。踏板の長さは900と1200があります。

この階段の桁1本を使って1200の踏板を真っ二つにカットして、大工さんに特殊金物で強くもんでもらおーと企みました(笑)

600の踏板が3枚+桁1本の小さくて可愛らしい~見たことのないような露出型・化粧階段を設置します。

床面積も減ることもないので、その分せまく感じることもありません。次回、ここも見どころですyo~

新本須B区画案その①。

 川内町「鶴島」はまだ確認許可待ちであります。高さ1400mmを巧みに使いまくるので、担当者も時間をかけてくれます(笑)

さて、新本須のB区画地のひとつの案として少しだけ紹介します。

こちらの特徴は、まず建物ギリギリまで駐車スペースを使いたいので、玄関は横からのアプローチにします。縦スリットの向こう側に人が消えていくしくみであります。

わたくしの得意技・・・ポスト口を設けて玄関収納カウンターにポトッと落ちるしかけもあります。

外観デザインは、玄関+スリットのところまで2Fがオーバーハングしています。なので玄関ポーチは雨を気にしなくて大丈夫。

LDKが斜め壁になっていてその壁から2Fは140mmだけデザインハングしています。向かって左側は1F2F一体、ポーチ部分をハングした後⇒右側は14cmだけのデザインハングとしました。

パースもある程度仕上がっていますが、ここは、いきなり実物ご覧になった方が楽しめると思うのでやめときます(笑)

いろいろ特徴ありますが、いつも気をつけているところはクリアしています。梁見せ、トイレ位置、室外機位置等。

前回455mmのお話しましたが、ここもその455mm巾を上手く使っていますyo~

着工前の最終打ち合わせ。

 本日、ラクソラハウス同様仕様の着工前・最終打ち合わせをしました。

こちらのOB大家さん、今回で3か所目の受注でございます。誠にありがとうございます。

本図面・各仕様と色・コンセントや水栓位置・建築スケジュール等詳細までご確認いただきましたので、あとは確認申請が許可なるのを待って着工いたします。

ここまで来ますと、ほぼ竣工+お引渡し迄自然に流れていきます。

建物の顔はしっかり計画する。

 建物には顔が存在すると思います。道路から一番よく見えるその面をわたくしは顔として間取り+デザインします。

顔をきれいに見せるためデザインも大切ですが、もう一つ大切なことがあります。それは、エアコンのダクト+室外機・換気扇等の排気口・竪樋など一工夫すれば側面に移動できるものは全て排除してその面をスッキリ見せたいんですね。

これは間取り作成中にやっておかないと窓やクローゼット等でバッティングしてあとからはここしか下ろせないとかになってしまうんです。

新規分譲地等で新築建物が並ぶとき、この顔にあたる面に堂々とエアコンダクトと室外機を下ろしている御家を見かけます。これはビルダー側の計画不足であり、エアコンは配線のみで機器は別途のケースなどによく見られます。

せっかくの新築建物、スッキリと見せたいものです。あと、室外機などは隣家の窓などにも配慮が必要ですけどねー

455寸法を上手くつくる。

 間取り作成する際に、グリッドと呼ばれる910mm寸法を基本に作成します。1間=1820mmということです。

玄関・ホール・トイレ・シューズクローゼット・ウォークインクローゼットなどは、この910mmグリッドの半分455mmをうまく活用することで床面積を少々減らすことができます。

シューズクローゼットやウォークインクローゼットを1365×1365にしたり、トイレや玄関・ホール等を1365×910にします。

これらを上手く固めますと同じ方向全体が455mmずつ減少します。長さが6,370あるとすると、0.455×6.37=2.89×2F=5.79㎡・1.75坪床面積が減少します。住設や扉は減らないので坪単価分は減少しないのですが・・・

仮に坪35万で試算しますと、350,000円×1.75坪=612,500円+10%=673,750円

1棟あたり60万円以上減りますので、この費用をグレードアップ費用に使いたいんです~

サイコロ歩合。

 早朝TVでおもしろい企業を紹介していた中にサイコロで歩合と言いますか、+ボーナスを決めるという会社がありました。

毎月サイコロを1コ転がします。1が出れば1%、6が出れば6%、給料に加算されるというもの。

サイコロ転がして一喜一憂。

30万円の給料の方が6の目を出せば+18,000円ですから、今なら光熱費や通信費が助かりますよねー

仕事の評価が全く関係ないというところがポイントでしょうか(笑)

7年超えのお付き合い。

 先程までOB大家さんとお打合せしておりました。

こちらの大家さん、2016年2月のSKIP HOUSE 見学会にご来場いただいて、それからのお付き合いでございます。

早いものですね、7年を超えました~

弊社OB大家さんは、ほとんどの方々が複数棟受注いただいております、誠にありがとうございます~

木造の旧耐震は2000年。

 耐震基準は1971年と1981年、2000年に大きな改正が行われました。このうち1981年の建築基準法の改正によって、1981年5月31日までに確認申請を受けた建物は「旧耐震」、1981年6月1日以降の確認申請を受けた建物は「新耐震」と呼ばれます。

以上が一般にいわれている耐震基準の考え方だと思います。

昨日、駅前あたりを車で走っていました。わりと昭和ビルが多く残っていますねー。ビル物件でいえば、1981年基準前の旧耐震は劣化も含めて中古売買価格に大きく影響しているんでしょうね。

ただ木造畑を歩いてきた私の感覚から木造だけを対象にしますと、2000年以降と以前とで木造耐震は大きく変わっています。

なので、木造中古を購入するとしても2000年以降を選ぶのが理想だと思います。

ただ木造は耐震改修もしやすいので、リフォームの手を入れる度合いによっては2000年以前でも有りだと思います。

首都圏のマンション価格。

 ネットニュースに首都圏のマンション価格が次のように出ていました。

 地域別の平均価格は、東京23区が47.9%上昇の1億1475万円、23区以外の都内は1.4%下落の4911万円、神奈川県は22.0%上昇の6078万円、埼玉県は17.7%下落の4939万円、千葉県は2.5%上昇の4837万円だった。

23区の高い上昇率に比べて23区外が下落しているところが極端ですよねーパワーカップルと呼ばれる共働きでそれぞれ約1000万円ずつの年収がある夫婦が中心購買層だそうです。

しかし、この方たちが1億円以上のマンションを購入するのは高リスクに思えてなりません。1億円ローンで月々約30万円返済しながら年老いていく訳です。

年収が続くのか、夫婦仲が続くのか、ローン完済年齢まで所得があるのか等々・・・

マンション価格自体このまま高値が続けば問題ないでしょうけど、どこかで調整されるはずです。

その際、物件・マンションごとに調整幅があると思うので、将来の売却時にどのような魅力があるか、ここを注目しておきたいところ。

弊社賃貸物件も売却時には、他にない高付加価値を買主にアピールできるようつくっております~

Z4にアダンソンハエトリ住み着く。

 益虫と言われているそうです、よく見かけるあの小さな蜘蛛・・・アダンソンハエトリというんだとか。

Z4運転中に何度も現れました。運転中なので窓を開けて出ていかんかなと思っていましたが、出ていかんのです。

自宅ガレージ内で窓アケッパや幌オープン状態で一晩置いたりしてもまた出没します~

小さく人に害がないらしいので、殺意も芽生えません。もう2週間はZ4に住んでいます。車の中で水分や食事はどうしてるんだろーと逆に心配になっています(笑)

早く世間に戻してあげたいのに、今日もチラッと表れどこか隙間に入っていなくなってしまいました~

エスキース 。

 新計画を立てる最初の最初、概要となる構図みたいなものをいろんな角度から書きなぐります(笑)

エスキースという作業工程でスケッチのようなものであります・・・

これでは何が何だかわからないと思いますが(笑)書きなぐっているうちに徐々に見えてまいります。

ここで検討しているのは建物の棟数や配置+方角による間取り、合併浄化槽埋設位置、給水方法やガス供給経路や敷地分割+避難路に加え駐車計画等々・・・

また接面道路からどのように建物たちが写って見えるのか ? あたりも検討しつつ進んでいきます。

ありがたい融資の途中連絡。

 もうじき、徳島市川内町「鶴島」で戸建て賃貸3棟を自社商品として新築し始めます。

今回、建築費の一部を銀行より借り入れいたします。

融資申し込みをしますと・・・担当者⇒支店長⇒審査部へと書類が流れて合否判定が下されますよね。わたくしは、いつも担当者さんから審査部の感触を聞いています。

「まず問題ないでしょう」と早々にお返事さえいただければあとはゆっくり待てばいいんです~

今回も約2週間で「いけるでしょ」いただけました。さぁ着工しますよー

確認待ちですが(笑)

建築中も含めて全て満室。

 つまえるハウスKM棟は、大収納階付きのファミリー向け戸建て賃貸であります。この間施主さんとお話した時、満室になったと言ってくれて安心いたしました。現在、外構工事の途中で今月末にお引渡し予定でございます。

また、先月お引渡ししましたSKIP HOUSE 4棟・16戸も竣工後まもなく満室となったそうで何よりでございます。

徳島県の賃貸市場では、戸数は減っているというものの今現在も1LDKみたいな何の特徴もない(笑)アパート系お部屋等が次々と建築中でありまして、家賃も7万円~8万円以上のモノまであります。

新築時はいいとしても、同じような見たことのあるお部屋を大量に生産し続けて、20年後どーなるんでしょう~なんで今既に多数存在するような物件をわざわざ建てようとするのか ? わたくしには理解に苦しみます(笑) どうやって競合に勝つおつもりでしょうか???

次の「鶴島」その次の「新本須」も全て新しい取り組み(暮らし方提案)を取り入れながら進めていきます~

新規プランの第一段階、避難路。

 敷地調査で測量・給水・排水・各許可&申請書類等々もお調べしていきます。そして建物の候補が絞られてきますと、敷地に配置していくのですが、この時に大切な項目があります。

共同住宅+長屋には避難路が敷地内に必要です。この避難路は建物の出口から道路まで遮るものなく続いていかなくてはなりません。なので、避難路上は駐車場やプロパン庫・ゴミST等の設置などは計画できません。

戸建ての場合は棟数ごとに敷地を分割し、接面道路まで進入路が2m必要ですが、これは避難路ではなく敷地の接道義務なので駐車場やプロパン庫があっても大丈夫なんです。

SKIP HOUSE など共同住宅・長屋では戸数によってこの避難路が2m・3mと幅員が変わるところも重要ポイントです。

複数棟配置する時は、この避難路の確保の仕方によって配置できる棟数が大きく変わってきてしまうので、大切な工程といえますー

受水槽の設置。

 昨日、敷地調査に行って参りました。今回 SKIP HOUSE をご計画いただくということでございます。

ただ給水管の新規引込ができないようですので、受水槽なるものを設置いたします。

一旦大きなタンクに水を貯めて加圧ポンプにて送っていきます。どの程度のタンク規模になるかは設備専門・設計事務所さんで算出していただきます。 

タンクが空にならないよう建築物に合わせて複雑な計算が必要みたいです~

本日、施主さんと敷地視察。

 本日、雨でございますが・・・施主さんと新計画の敷地調査に行って参ります。

事前に弊社で確認申請前に必要な各申請や給水・排水経路等をある程度お調べしておりまして、今回現地にて大家さんと状況を共有いたします。

各申請等は行政窓口ごとに見解・裁量が違いますし、その隣地環境によっても難易度が違ってくるので、早め早めの打ち合わせが望ましいですね~

新本須D棟も造り付けテーブル。

 鶴島のBC最上階はLDKです。そのDKは対面カウンターとテーブルが一体になった造り付けテーブル&カウンターでございます。

新本須A棟とB棟C棟はおよその計画案が進行中でありますが、D棟はこれからです。

そこで、同じ造り付けテーブルでもカップル向けとファミリー向けではこんだけ違うというのをやってみたくなったとです。

ファミリー向け造り付けダイニングテーブルでは、食器を収納する位置とテーブルとの関係、キッチンに立つ人と食品庫との動線などを工夫したい。

大きな造り付けテーブルの半分はテーブル、半分の上部には家電置き場+下部は収納にして、家族皆の参加型動線にしたいですね。

新本須構想のB棟案、やり直し。

 新本須・戸建て賃貸4棟の内のB棟。

キッチンを独立させてLDの使い道を広げるという案でしたが・・・CADを立ち上げて外観パースを見つつアレコレ試みましたが、カッコウがもう一つスパッといかないので、やり直すことにしました。

だいたい平面図の時から外観予想しながら書いていますが、実際に立ち上げてみると・・・うんっとなることもあります。

っで、以前書いて気に入っていた外観になるよう平面図も書き直しました。

この案はそもそもこんな外観いいなぁーからスタートしていましたので、うまくいきました~

なんせ駐車場スペースとの距離がカツカツのため、1Fをフカスことができないので制約が多すぎました。

この外観の仕上がりなら入居者も納得という外観パースになったとです。

あとは、ファミリー向けD棟だな・・・

HPリニューアルへ。

 現在、弊社ホームページは商品中心に設計されておりますが、今回新商品投入を機に大家さんに伝わりやすいようリニューアルしようと思います。

そもそもわたくしの出発点というのは自分の賃貸物件をつくるところから始まっています。しかも、土地購入からです。

その際、高利回りと長期に渡る高い入居率を実現しようと第一弾 SKIP HOUSE を考案しました。1戸あたりの土地購入費用をできるだけ下げるため、戸数を増やしその代わり縦空間を新たに生み出した共同住宅型スキップフロアでした。

見学会をしますと画一的な賃貸物件に疑問を持った大家さん、メーカーや銀行に依存せずご自分で熟慮+決断できる大家さんとの素晴らしい出会いがありました。

わたくし自身、作り手でありますから今巷にある物件は作りません。供給量自体は余っていますからね。ネットにも安っぽい間取りが溢れていますよね(笑)

今あるもの、よく似たモノをつくりますと場所か金勝負になります。同じ魅力しかないなら安い方がいいに決まっています。入居者も同じことですから、家賃勝負になってしまい20年後の収支が心配になります。

他にない価値があるから選ばれる、入居者の表現でいえば・・・「これがほしい」という気持ちに入居者がなるか、どうかです。この気持ちの価値は希少で長く続くはずです。

その「これがほしい」のこれを創造するのが、わたくしの使命でございます。それは以前とは違う暮らし方の実現を指していて、心が躍り暮らしに豊かさを新たに生み出します。

大家さんから見れば入居者さんに「この部屋でないと」と即決+懇願されるのと「この部屋にするか」の普通テンションでは競合力が違います。

結果、長期実質入居率(退去から再入居までの空き室時間)+実質利回りが高くなって、物件価値も高くなってキャピタルも見込めるようになるはずです。

この辺りを上手く整理して商品ごとの特徴と大家さんへのメリットを分かりやすくお伝えしようと思っています。

玄関収納を埋め込む。

 二人用タイプの間取りとかで、玄関に下駄箱の十分なスペースが取れないことがあります。今回の「鶴島」の二人用タイプでも薄型・玄関収納を壁厚に埋め込む方法を取ります。

建物の外側壁には断熱材が充填されるため深く埋め込むことはできません。なので反対側の間仕切り壁厚120mmを利用して、奥行280mmの玄関収納を埋め込みます。

通常の玄関収納は350mmあります。その分、有効巾はせまくなります。薄型280mmの内、120mm分を埋め込めば160mm出っ張るだけなので、差は190mmにもなります。

ちょっとのような気がしますが、狭い空間ほど微妙な寸法が大切になります~こちらも内覧でお確かめください。

IHをぴったり端へ。

 まず・・・キッチンL=1800のIHは巾450で2口IHです。IH横の空き寸法は150、シンク650で横の空き寸法が50なので、真ん中の調理スペースは500でございます。

この場合、IH横の空き150を詰めることは下部キャビネットの具合でできません。

今回、鶴島の二人用タイプのキッチンはL=1950にグレードアップしました。この寸法ですとIHは600になります。2口IH+ラジェント1口ですね。
通常は、上のように1950になってもIHが600になるので調理スペースは500で変わりません。しかし600だと端っこに寄せることができます。

下図のようにピッタリコンロにすれば調理スペースは150増えて650となるとです !

中庭で寛ぐ。

 以前、注文住宅会社を経営していた時、あっちこっちで活躍されている地方ビルダーさんのところにモデル見学など勉強に行っていました。

そのビルダーの中に中庭を必ずプランに入れて競合に勝つという戦略を立てた住宅会社があったんです。何が何でも「中庭」のあるプラン提案するんです。

お客さんが必要ないかもと言っても提案します(笑)しかもその中庭は完全に区切られた空間です。

建築中の現場全て中庭付きですと聞きましたので、営業の徹底ぶりに感心した覚えがあります。

っで、私の中にも中庭に挑戦したい気持ちがあるとです。外から見ると「2Fバルコニー」のように見える、しかしそこに床はなく吹き抜けていて、1Fの中庭だったという内と外でのギャップを楽しむおもろい空間。

そこは外部の目線を気にすることなくパジャマで寛げるサブリビング ! 

また吹き抜け部分の床にグレーチング床を敷いて光を落とし込む方法も有りですねー

うまく入れば新本須で作ってみたいです~

広く感じる。

 現在建築中の長屋5戸・メゾネットですが、単身者向けということもあってDKは5.3帖ほどです。そこに階段を配置してその空間を取り込む工夫をしています。

階段の壁や手すりをなくして、踏板も2方向が化粧になっています。

奥の壁が二階まで続いています、そこにアクセントクロス・色調を替えることによって、目線が奥へと届きます。

5.3帖の広さが7畳ほどの空間になり、二階への繋がりで感じ方にもゆとりが生まれてきます~

台風2号。

 雨の影響が心配されますね。

でも私たちが一番懸念いたします強風は台風2号が南通過してくれたおかげで免れました~

今年は台風多いかもしれませんねー

新商品の整理しますと。

 整理しますね・・・来月より着工いたします徳島市川内町鶴島には戸建て賃貸3棟。次に北島町中村本須では戸建て賃貸4棟です。

鶴島の方は、ファミリー向け1棟・二人向け2棟です。

こちらのファミリー向けには1Fと2Fの間に「つまえるハウス」と同じ大収納階がございます。ダイニングの上部が吹き抜けてその大収納がディスプレイゾーンとなるところが特に新しい~その他にもリビング階段や備え付けテレビボード+小物収納等がありますので、「つまえるハウス」をご内覧いただいた方も新鮮なアイテムやしつらえがご体感いただけます。

また、二人向けタイプの方は1Fにトランクルーム・2Fに洋室+LOFT・3F(実際は2F)にLDKがあって、カウンターとテーブルが一体となったキッチンやカフェ風バルコニー等がございます。驚きと感動の3階です ! 

次の北島町新本須の方は・・・A棟はリビングからダイニングを見下ろし、LOFTを見上げる大空間が見せ場。

またB棟C棟はコスパ重視の2LDK、キッチンが完全に隠れる一体のLD。D棟はファミリー向け3LDKですが、こちらもコスパ重視で2F建て断面の高さで予定しております。

半年ぐらいの間に全部で5商品が完成しますので、ぜひ全棟ご見学いただきたいと存じます~

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