ファミリータイプの方はLDKが15帖以上あって広さ的に余裕がございます。
しかし、玄関+ホールは少し狭く感じるかもと思うので一工夫しようと思います。
玄関とリビングは壁で背中合わせです。なので玄関側からは下部を下駄箱収納としてリビング側からはその背後は壁、その上にカウンターを施工してAVカウンターとしようと思います。その背後・玄関側は壁となります。
玄関に据え置きの下駄箱が消えてスッキリするはず。
リビングの壁から凹んだ空間をAVスペースとしてスッキリした収まりでつくることで質感を高めようと思います。
宅地建物取引士の更新講習のあと、ある不動産屋さんの営業の方とディナーをご一緒させていただきました。
言い換えますと、明るいうちから焼き鳥屋で一杯やっておりました(笑)
その方、なんと弊社事務所の向かいのタイル張りのマンションを所有しているというではありませんか・・・サラリーマンなのに凄い!!
若いうちから中古ビル・マンションの売り買いを続けてだんだん取引額が大きくなっていったというから経験値が価値を生んでいますねー
素晴らしい～
木材は高騰した分、現在は落ち着いていますが、その他建設資材は少しずつ上昇しております。それらも、だいたい今年いっぱいで上昇傾向は収まるという見方が大勢を占めているようです。
さて、建設労務費はどうでしょう。ほぼ上がってないのではないでしょうか。
また、企業側が労務費を価格転嫁したとしても、労働者側に支払われているかは微妙です。
人手不足+労働者不足といいながら、なぜ労賃が上がらないのか、不思議です。人がいないからと店舗閉鎖するのも珍しくないですよね。
時給1000円を3000円にすれば労働確保できると思いますが。売単価がそれなりに上昇すれば顧客が離れるということなんでしょう。
離れてしまうのは、その顧客の労賃が上がっていないからではないでしょうか。
アベノミクス下でもデフレは解消されなかった訳ですが、ここを突破しない限り停滞気味な内需の進展はないでしょうねー
現在、「持ち家」の新設住宅着工戸数は15か月連続で減少し続けているみたいです～
プロパン庫を設置したり、プロパン自体をチェーン等で建物に縛り付けたりして固定しますが、火気と2m以上離すという法律があります。
なのでガスボイラーとは当然2m以上離して設置しています。
これに駐車も含まれます。プロパン庫に車が当たらないようにというより、車がガソリンを積んでいるので火気とみなすようです。
今、戸建て賃貸5棟群の外構計画をしているのですが、プロパン庫のベスポジがこれに抵触するため他場所をいくつか検討しています。
都市計画法・市街化区域の中には用途地域というのがありまして、県内は住居や商業・工業といった用途に合わせた線引きがされております。都市計画区域外もありまして、郊外はこれにあたります。
新徳島県知事にはこの用途地域の見直しをしてもらいたいです。随分前に線引きされているので見直すのはごく自然なことで、香川県は既に実施されているようですよ。
たとえば、調整区域 ! 市街化区域の中で調整区域なのか否かで土地の価値も大きく変わります。
ただいま発展中の北島町にもまぁまぁ調整区域がございます。ココを見直すだけでも経済効果は絶大。
1円も投資せずに徳島県のGDPは上がる。当然、大家さんも色めき立つでしょう～
また最近には災害重視して調整区域内の開発も厳しくしてしまいましたが、もう既に住居が多く立ち並んでいるエリアを厳しくしてなんの効果があるのか ? ちと疑問です。
新知事には、ぜひ徳島県全体・調整区域の線引きを見直して大きな経済効果をつくっていただきたい !
先日OB大家さんからのご依頼で、ご購入検討土地に何が入るかということで、お打合せ致しました。
その土地は坪単価がかなり安かった～
坪単価が平均より安いのには必ず理由があります。進入路が狭いとか、段差があって車が止められないとか、日当たりが悪いとか、近隣に見栄えが悪いものがある等々・・・これらは入居やプランにも悪影響がありますが、今回のケースは違っていました。
三角地です。
日当たり風通し近隣状況全て良し。JR線路に面していますが、お隣もそのお隣もファミリー層が新築されていましたので、問題ないでしょう。私自身は抜け感があって線路横は好きです、情緒がありますねー
安い理由は・・・三角なのでファミリー層が新築しそうな建物を建てにくいんですね。しかしこれは、建物の種類も複数に分けつつ上手く配置して駐車スペースを十分確保すれば全く問題ない訳でございまして。
お得な買い物件ということになります !
こういったケースがあればぜひお早めにご相談ください～
上手く配置して存じましょう(笑)
大家さん方とお話していますと、どうやら融資審査の厳しさは峠を越えて少し積極的なニュアンスに代わってきているようですね。
日銀総裁の交代で金利上昇含みは否めませんが、不動産投資融資に対して金融機関が積極的になってくれば大家さんたちにとって戦略の選択肢も増えるというもの !
期待したいところですねー
プランのご依頼受ける時に他社図面見せられて「これ、お宅だったらいくらでできる ? 」なんて、たまに言われます。もちろん、お断りしています。
もし他社で提案してもらったんだったら、なぜそこに工事も依頼しないのでしょうか～
その提案をあちこち持ちまわって、一番安い業者を探す・・・なんとおもしろくない作業でしょうか(笑)
入居者への思い入れもなく、机上で利回り計算だけして事業として賃貸経営が長期に成り立つわけはありません。
事業・経営が成り立つのは、そこにファンがいるからです。スポーツ・音楽・芸術はもちろん、製造業や旅館ホテル業も同じことです。
ハウスメーカーでずっとトップクラスにいるTVCMでおなじみの住宅会社も同じこと、沢山のファンがいます。
ファンになってもらうには、誰かを幸せにしたり他にないサービスを提供したり・・・いずれにしても提供する側にそういった気持ちがなければ誰かに伝わることはありませんよねー
大家さんにとって一番大切なのは自己資金より入居者を喜ばそうとする素直な気持ちとぶれない行動力なんだろうとこの頃つくづく思うんです～
そのための見学会+内覧でございます。11月に実現すると思います。わたくしの入居者に対する気持ちを体感していただければと思います～
帰りたくなかったけど(笑)八重山より帰ってきました～
しか～し、小浜では一転・・・
今回、石垣島泊+観光⇒小浜島泊⇒石垣島⇒竹富島観光⇒石垣島⇒小浜島観光+泊と船で渡って渡って。
ちとムリなスケジュールでしたかねー
だんだん近くなるトイレ・・・このまま症状が進むと団体行動は不可能となりそーです(笑)
わたくしは、本日4月14日(金)～17日(月)休暇をいただきます。行先は「小浜島」です。
もう何度訪れたか忘れましたが、コロナ禍以来の完全休暇でございます。
久米監督はGW休暇となりますので、この間現場等は実働しております。
では次は、小浜島の土産話でお会いしましょう～
カップル用もファミリー用も今回は袖壁があります。出幅も内側壁材も狙いは違いますが、見付の収め方は同じです。
袖壁を突き出した場合、その小口・見付は通常サイディング出隅を使用しますが、今回は「ウォールライン」という屋根・鼻隠し等に使用する商品で収めます。
こちら・・・
ご見学の際には、スッキリとした仕上がり具合をご確認してください。
カップル用の最上階にあります、バルコニーはカフェ風に仕上げる予定です。
この掃き出し窓は高さ2200でフローリングより200上げて天井に上端がくっついて設置されます。
こだわりたいのは、バルコニーデッキと掃き出し窓のフルフラットです。
通常の掃き出し窓とフラットレール掃き出し窓の違いがこちら・・・
この外側に合わせてデッキを敷くと。
このように・・・
部屋内のフローリングから臨むデッキは、この方がカッコイイんです。
ぜひ、違いをご体感ください～
本日、大家さんとお打合せしておりました。不動産取引数が凄く減っているようだとおっしゃっていました。
わたくしも土地販売されている業者の方から、北島町以外は動きにくいと言っていましたので、そうなんでしょうねー
なら、少し土地価格も下がっていくはずなんですが・・・ちょっと注目したいところです。
だいたいの大家さんは外構工事迄最初に決めてお見積りして、融資申し込みいたしますが、今回の大家さんは建物系と外構工事を分けてお見積りしています。
工事が進むにつれて、或いは建物が実際に建った姿を見て外構詳細のお打合せをします。
土間コンクリートの範囲や打ち方、駐車場ラインにゴミST等々・・・建物見ながらですと、決めやすいと思います。
新入生・新社会人となるこのシーズン、家電のサブスク利用者がドンドン増えているとTVニュースでやっていました。
以前からあった「洗濯機・冷蔵庫・電子レンジ・TV」に加えて、掃除機・ベッド・布団・シーリングライト・机等々、全てサブスクで賄えそうですねー
新入生が4年以上使用するなら新品買った方がお得と思いますが、卒業時のわずらわしさ考えますと全然ありだと思います。
新入生⇒新社会人⇒カップル⇒夫婦⇒ファミリーと使用する機器自体も変化していくので、まだまだ伸びていくサービスでしょうね。
利用者は、初期投資がなくお財布にやさしい反面、固定費には注意したいところです。
今朝のネットニュース見ますと、米国のアパート投資が前年のなんと74％減となっているみたいですね。
コロナ禍に入り、政府の財政出動+金融機関の不動産投資に対する貸付額急増のため高値で売買されていたようです。
現在では売却困難になっているらしいので、バブル部分の下落になるんでしょうか。
どう見ても米国は金融不安も払拭されておらず需要減退、これにより日本の建設資材の上昇も落ち着いてくるんかなと期待したいですね～
「上がれば下がる、下がれば上がる～波動は永遠に続きます」・・・なんて講演で聞かされたことがありました。
木材+合板も上がりすぎた分だけは、確実に下がっていきそうです。OB大家さんが日経記事から資料を送ってくれました。
FRBのしつこいぐらいの利上げからの金融不安により、住宅ローンも抑制されて、さすがの米国も景気後退局面のようです。
我々末端取引業者は、上がるも下がるも時間差があります。国内の住宅需要もこのまま弱いと夏から秋ぐらいにはスゥーと下がりますかねー
また、ないとか、足らんとか、いっちょも入ってこんとか、いうーておりました合板も新設住宅着工の落ち込みで今は在庫が積みあがっているそうです。
政策・戦略が極端すぎるんでしょうか・・・花粉問題も植えすぎたんでしょう(笑)
試算中ですがファミリータイプとカップル向け、どちらが利回りがいいでしょうかねー
もうじき、正確な数字が算出されます。
ファミリーかカップルかは、そのエリアや敷地でどちらの需要が適正かでキメルと思いますが、利回りは似てくるような気配です。
例えば、建築費差額が350万円として利回り10％なら月々家賃29,000円の差、9％なら月々家賃26,000円ぐらい。9％で仮家賃で想定しますと、カップル向け80,000円に対してファミリー向け106,000円ぐらいとなりますか。
たぶんよく似てくると思いますね～
日銀短観の景況感5期連続の悪化と発表されましたね。どうなるんでしょう～もうじき総裁交代もあるし金利動向に注目です。
さて、新商品・徳島市川内町での着工に向けてカップル用の実行予算組みが完了して、ファミリー用にかかっていきます。
この時いつもなんですが、最初は全てスタンダート仕様で予算を組みます。その後、価格を見ながらアレンジしてグレードアップしていきます。
スタンダート仕様とグレードアップ仕様との個別差額詳細を完全に把握するためです。そーしますと、ここで10万円これに出すんなら中止して、こっちをアレンジしたほうがいいかも、みたいな項目がドンドン増えていきます。
皆さんも実際に見積りされる際には、一度スタンダート仕様で組まれることをおススメします。
そこからグレードアップしたいアイテムで家賃アップがどこまで望めるのか、またそれによりどれぐらい競合に強くなるのか、というところを感じ取れるようになりますよ～
取引先の方々とお話していますと、ある程度のシェアを持った業者さんたちが「今、現場が減っている」といっていましたので新設住宅着工戸数を調べてみました。
コロナ禍以前の数字がこちら・・・
しかし、これからの日本の内需はこんなものではありませんで、NRIの調査では・・・「新設住宅着工戸数は、2021年度の87万戸から、2030年度には70万戸、2040年度には49万戸と減少していく見込みです」とあります。
2040年には49万戸となっていて、これは住宅業界の人なら解る絶望的数字です(笑)笑い事ではありません～事実そうなるでしょう。
それだけ日本経済の内需は急激に大幅減少をたどるということなんです。
人口減少がすべての基本的マイナス要因ですかねー賃貸事業においても圧倒的に競合に勝つ大人気物件でなくては、17年後の2040年に収支が成り立たなくなってしまいますよね。
あとからマネされない高付加価値の追求をし続けてホントに良かったと思います ! 弊社で施工された大家さん方は、どうぞご安心くださいませ(笑)
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