靴収納のお話、シューズクロゼットという土足でウォークインできる収納部屋確保が理想的です。
ラクカフェやラクポポはシューズクローゼットを設置しています。
SCは、フロアに上げたくないものや上着も収納できるのでとても貴重です。
しかし、限られたスペースでプランしなければならず、優先順位で決定していけばそうもいかないケースもあります。
こちらは、一人当たりの靴保有数アンケート・・・
大切ですね、大収納スペース・・・
靴の保有数。
街で見かけるトランクルームとこれからの賃貸住宅。
車で走っておりますと、あちらこちらで見かけます「トランクルーム」。いろんな形・大きさがありますね。広さ3畳ぐらいが標準ですかねー
そして、まだ市場は伸びていると聞きます。
そこで、どんな方が何の目的で借りているのか、ネットランキングから拝借しました。
1位 荷物が入りきらなくなったこと (39.8%)
2位 家の住み替え/引越し (24.8%)
3位 部屋を整理したいと思ったこと (20.0%)
4位 家の建て替え/リノベーション (11.7%)5位 家の修繕/リフォーム (10.6%)
どこの家庭にもありうる事情から借り始めた人が多いことが分かった。
っとあります。
つまり、どこの家庭も所有物が収まるだけの容量の物置+収納がないということです。
今から新築するのであれば、ここを解決すれば「これからの賃貸住宅」において強い付加価値+魅力(つまえるハウスも)となるはず・・・はい、大収納であります !
次回、新商品においてもこれらを盛り込むつもりです～
強みと魅力。
企業の運転資金として借入をする時と、賃貸事業用設備資金として借入する時では目的が違うので、金融機関等の審査基準も違うようです。
わたくしがお付き合いしてきたメインバンクは先代から数えますとかれこれ55年、わたくしだけでも30年以上の取引となります。
自己評価では金融機関に信用されていると・・・(笑)賃貸事業資金借り入れ時などの回答はかなり早いのでありがたいです。
先日、保証審査の方から「御社の強みはなんですか ? 」という質問を受けました。この時、お金を貸す側から見た強みとお客さん(大家さん)に対してアピールする強みは、ちと違うなぁと感じましたね。
企業としてなら、一人当たりの売り上げ・利益が高いとか、運営費+維持費が安い、損益分岐点が低いとかとか。
しかし、大家さんに対する強みはオリジナル性+その敷地にあった個別個別のプラン力(自画自賛 !)なんだろうと考えたりしました。
間口がせまいとか、三角地だとか、様々な条件+環境にあった賃貸建物をオリジナル商品の価値を吹き込みつつ生み出すことが自分たちの魅力なんだろうとあらためて思いましたねー
二人用とファミリー用。
プラン中なのですが、二人用として書いたもので二ついいものができました。
その二つは高さが合わないので、ファミリー用1棟二人用2棟を二人用4棟にできるかどうか、検討を始めました。
もちろんファミリー用も別場所で建てたいと思います。
可能性を端から端まで模索したのちに絞り込んでいきたいと思います。
「じぶんまくら」購入しました。
昨日、イオンモールにある「じぶんまくら」に行ってきました。約2時間程度で体型や好みに合ったオリジナルまくらを作ってくれます。
わたくしは、今のまくらでは頭頂部が下に沈みすぎ感があったので、後頭部からまっすぐになるよう作ってもらいました。
さらに優れているのは横向きになった時もお好みの高さや柔らかさになるところです。
価格は約3万円とまぁまぁですが、無料メンテナンス期間が長いのでランニングコストはいいのではないかと思いました～
行政窓口との協議が大切。
昨日お話しました敷地調査、接面道路が県道のため排水先+経路等に県との協議が必要でございました。
さっそく、現地視察して動いてくれているのは、こういった許可関連専門のプロの方でございます。行政書士+測量士+一級建築士でベテランですので協議が上手であります。
このポジションは大切で行政書士等依頼先によっては協議内容、つまり結果が違ってきます。経験豊富な専門の方に任せるのが一番良い結果になるとです。
敷地調査のご依頼。
OB大家さんから敷地調査のご依頼を賜りました。誠にありがとうございます。
まず、都市計画区域内外か、調整区域などの用途地域はどうか、給水排水、開発許可・農地転用や適合証明などの各申請が必要か、などなど・・・
広範囲にわたって調べて最大限の可能性を探って参ります。その最大から、利回りや総額・将来性などを鑑みつつ少しずつ計画案を絞っていかれます。
こーきたらあーなるので、こーしたらどうなる、を繰り返していきますと、これかーとなるとです !
わかるかなぁ～わかんねーだろうなー(笑)「オレがむかし夕焼けだったころ・・・」昭和です。
機能性と遊び心。
いろいろプランを考えておりますと、機能面について「こっちが便利だ」とか、「この階にあった方が素早くすむ」とか、「この空間も収納にできる」とかとか。考えるとです。
しかし、わたくしが大切にしたいのは少しの余裕。余裕とは「遊び心」とも言えます。ブレーキもアクセルもハンドルも少し「あそび」が必要、それで安心・安全が確保されている。
人生も同じ、日々の暮らしも同じ、効率や機能面だけでは寛ぎや癒しが薄くなってしまう。
次回のファミリー向け「つまえるハウスⅢ」では大収納階の一部ダイニング上部が1m40cmだけ吹き抜けています。この吹き抜けから大収納階がガラス越しに見えます。
家族の趣味のモノをディスプレイしてほしい～家族で食事する時、そのディスプレイされたモノを眺めることで寛ぎと癒しが増幅されるとです。
ゾーニングだけご紹介。
プランづくりに夢中になっておりまして、すっかりうっかりブログ忘れてしまいました・・・
その中のブラッシュアップ中プランのゾーニングだけお話します。
1Fは1坪お風呂+1坪洗面にトイレ+大収納トランクルーム8帖、2Fに洋室6帖とロフト6帖合わせて12帖の大広間(笑)+クローゼット×3、3Fに大空間LDK14.5帖にカフェできる寛ぎのインナーバルコニーとなっております。
これまた3階建てのような気がしますが、2階建てであります。コツはトランクルームとロフトを互い違いにするとです(笑)
賃貸住宅の不満を解消する。
賃貸住宅において不満の上位に必ずあるのは、上階・隣の音と収納量不足です。
今の賃貸住宅は収納全体量が全く足りていないので、引っ越した日から物が溢れて外部の貸トランクルームを別費用で借りたりするケースも出ています。
また、次回賃貸住宅に引っ越しする際、収納全体量を考慮するというアンケート結果もあります。
収納力を重視して物件をチョイスする時代になってきており、ここでも有利になっておきたいところですねー
物干しの位置。
花粉の季節でありますが、皆さん洗濯物は外でしょうか。この季節は家中としても、お天気の良い日はお外に干したいところ。
っで、道路からその場所がどう見えるかも大切ですね。
弊社のある物件では、洗濯機の階にバルコニー物干しを設けていたのですが、入居者さんは家前に物干し置いて干されていました。
風と太陽光の関係で乾くスピードが違うんでしょうね。ここも色々思案中であります。
最上階LDK、有りか ?
今書いている中に3層構造の最上階にLDKがあるプランがあります。
キッチンが最上階ですと、ファミリーならNGかもしれませんが、カップルならいいのではないでしょうか。1Fには1Fに効率の良いゾーニングをしていれば納得できるはず・・・
最上階(通常の2Fより高い)の魅力は、抜け感+視線を気にならないようすれば凄く落ち着きます。またバルコニーとの一体感で星を眺めたり、コーヒーを飲んだりすることもあると思います。
最終的にどの方向になるかまだ分かりませんが、有力候補としておきましょう～
夢中で書いております～
眉山山頂での花火がドンドンいうております。いいですね、ぜひウイズコロナで元の生活に戻りたいものです。
っでラクポポで、さんざんスキップしたのでと思っていたのですが、別の1,400mm空間の取り方をしてるうちに、やはりちょっとスキップしてしまった(笑)
只今、間取りアイデア書いて書いて中～
次回作品(笑)
もう作品と呼んでしまいましたが、よさげなアイデア・間取りできました～
しかも2Fだけ(笑)
高さ関連を例のように久米監督に聞いて2FにLDK+LOFT(良いロフト)の大空間をつくります !
また、それかというお声も聞こえてまいりましたが、今回のはさらに凄いです(笑)
魅力的なロフトとは。
いろいろプラン練っておりますが、やはり455mmグリッドに加えてロフトも魅力的なアイテムの一つです。
でも過去によく合った梯子で上がる小屋裏ロフトは使い勝手がよくありませんし、小屋裏利用は熱気もたまりやすいですので要注意です。
つまり私の言っているロフトとは小屋裏でなく階段かローカからアクセスできる「使えるロフト」H=1,400のことです。
さらにロフト迄のアプローチも楽しめるようなプランにしたいところ、そしたら価値ある魅力的な空間となりますねー
これからのターゲティング。
日本の経済社会は一般庶民が価格安に群がるのでデフレ傾向が長く続いています。今も様々なものが値上がりしていますが、輸入価格高騰によるものなので需要が高まっている訳ではないと思います。
でも片一方では高級品が売れているのも確かなようなので、二極化+格差拡大が根付いていってるのでしょう。
ここで誰をターゲット(入居者)にするか、と考えれば少しでも富裕層の方へ近づきたいのが本音です。
ある大手ハウスメーカーの共同住宅では3LDK家賃が徳島市で15～16万円というのもあります。家賃の企業負担率が高いということは、企業も大手系であり入居者も難関大学卒業したいわゆる安定した人生に近い方々だと思います。
何がいいたいかといいますと(笑)今までのような机上利回りだけに振り回されたよくある賃貸物件では新築時のあと必ず苦戦すると考えます。
我々地元大家は大手ハウスメーカーにできないことで魅力を生み出すアイデアが山ほどあるはず。ただ安さを先行させるあまり、また同じものになってるんですよねー
賃貸事業は長期に結果を出すことで実質利回りに繫がりますから、退去後半年も入居募集をするような物件では、机上・表面利回りと実質利回りの差が大きすぎます。
そのため、希少価値のある他にない魅力を打ち出して、少しでも富裕層側へ寄っていきましょう～
ただ都市でウケているからと言って徳島で人気になるとは限らないので、慎重さも合わせて大胆に差別化したいところです。
間取りとグリッドの考え方。
間取りを考える上では基本的にグリッドにのせながら作成していきます。1グリッドとは正方形のマスと思ってください。
それが連続してグラフ用紙になっていますでしょ。あれは1方眼が1cmになっていますから、1/100で作図しますと1mですよね。
その方眼1グリッドを910mmで書いていきます。駐車計画や複数棟配置する時などは、この910mmの半分455mmも良く使用します。
一般住宅では、あまり使用しませんが、この455mmを使用することで間取り自体が大きく進展することがあります。これはユニットバスやシューズクローゼット・トイレなどに1,365mm寸法を使えるからなんです。
なので、残り寸法455mm広げただけで道が開けることがあります。さらにX方向なのか、Y方向なのかによっても大きく間取りの可能性が違ってきますねー
給水引込、行政窓口の違い。
今回買う土地は北島町になります。
2区画のところに2本の給水管でしたが、お願いしてあと2本追加引込してもらうことになりました。
その際、1筆1地番に1本という規定があるので、2区画を小さく4区画に地番を分けることになりました。この時、165㎡以上でないと藍住町や徳島市は小さくできない開発ケースがありますので要注意でございます。
松茂町は1筆1地番でも2本給水管引込ができましたので、行政窓口での事前協議+事前調査を慎重に進めておきたいところです～
駐車場スペースとオーバーハング。
駐車場の広さですが、幅は接面道路によると思いますが長さは普通車なら5mは確保します。新計画する際に道路側敷地に車を並行に並ぶと効率がいいですよねー
駐車場5m・建物と反対側隣地までの空き距離を900mmとして建物の奥行を3間5,460mmとしますと、5,000+5,460+900+300(芯々から有効寸法)=11,660となります。これで駐車場と建物の距離はピッタリです。
しかし二階は駐車場スペースにバッティッングしないので、3.5間6,370でもいい訳です。これは間取り作成時に大きく有利に働きます。
二階が一階よりハングするやり方は浮遊感を上手く出すことができればデザイン性も上がります。特に軒裏がよく見えるので、こーいったところに高品質素材を採用しますと、さらにセンスアップ・グッジョブとなるとです～
地積測量図と座標。
新しい土地での計画の時、まず測量図や土地利用計画図等などメール添付でいいので入手します。何もない場合は、現地で簡易測量後に作図します。
今回は分譲予定地+開発許可済なので境界確定した地積測量図があります。
一番最初はプリントアウトした図面を何度か拡大コピーして1/100縮尺に近づけてフリクションペンで何枚も計画図を書いてあたりをつけます。
建物の大きさや駐車計画の概要が見えてきましたら、地積測量図にある座標をCADで入力します。座標とは、XnとYnの表に9桁の数字が並んでいるので、これをひたすらCADで数字を入力していきます。
この座標があれば現在では超正確にあっちゅーまに作図できます。その敷地図にフリクションペンで描いた寸法を正確にCAD上に落とし込んでいきます。
この時、誤差なく空き寸法などを仮確定させていくという順序ですねー
電光石火で決断。
お話をいただいた2区画買うことにしました(笑)電光石火で決断 !
その理由の一つに今なら造成中なので、新たに敷地に給水管を入れていただけるということでした～これでうまく分割できると思います。
土地を買うのも縁ですね、昨日の今日ですからねー
分譲地2区画の調査。
「分譲地を2区画分けてもいいよ」と以前から取引のある不動産会社さんから連絡がありましたので、さっそく調査＆計画してみます。
地形や方位・道路接面状況に加えて、給水が開発許可そのままでどのように利用できるか、そもそも分割可能か、長屋は大丈夫なのか等々で、何がどのように建てられるかの可能性が出てきます。
もちろん、行政窓口への事前協議も必要ですし、現実に間取りが上手く構成できるかどうかはそれからなのですが・・・この辺りを一気に同時並行でやっていきます。
この土地には、いったい何が最適なのか???その割り出し方と言いますか、そこが弊社の一番の強みですたい !
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