全面物価高の世の中ですから、家賃設定もいつかは反映してくるでしょ～
アットホームの新築賃貸を見ていますと、やはり相場上がっていますよねー。当然です、建築費が上がっている訳ですから。。。
それで何の工夫もなく未だに同じような間取りで新築されているのもありますけど、長期に渡って大丈夫なのでしょうか。ただ水回りを少し大きく、お部屋も少し大きくしているみたいですが、根本的には理念が同じですからスグに厳しい競合にさらされることになります。これでは家賃設定の見直しがスグやってくるのではないでしょうか。
今現在でも築浅で数多く募集が出ていますし、このような間取りではリスクが高いと言っているようなものですから、よく見て似たようなものはやめておきましょう。
弊社が施工してきましたものは全て満室ですし、退去後も速攻入居されています。圧倒的な差別化、真似されない魅力、他にないコンセプトが必須です!
とにかく、机上利回りでなく20年後の実質利回りを想定しましょうと言いたいですね～
昨日、お惣菜を買いにアミコ地下のRF1に出かけました。そごう撤退後、相変わらず閑散としていますが、RF1のところだけはお客さんが結構いました。
サラダ系も美味しいのですが、ローストビーフが時々食べたくなっておりかに利用します。人が少なくさびしさもあるのですが、買い物は空いていてしやすい(笑)
両国のジビエイベントは賑わっていましたよ、ウイズコロナで感染者が少々増えても少しずつ日常に戻りつつあるように思いました～
只今、次回計画を書いておりまして勾配天井を美しく見せたいと思っています。
今までのラインナップに大きな勾配天井がないので、ゆとり空間を生むような優しい勾配を作ってみたいです。
仕上げ材にこだわり過ぎず、角度や梁の見え方などで低コストで存在感のある空間を生み出すことが目的ですね。
取引業者さんから「先進的リノベ事業」を紹介されました。
環境省+経産省合同で、CO2削減のため窓の断熱改修に補助金が出るようです。5万円～200万円までというから、まぁまぁでしょ。
っということで、わたくしの自宅(笑)、この際補助金もらって内窓改修しようと思います。元々断熱サッシなんですけど、あっちこっちにいっぱいサッシを取り付けたので、ガラスからの熱損失が結構大きいです。
1Fと2Fの中二階に多目的ルームがあって、北側テラスに大きな掃き出し窓が3っあります。北、少し西寄りなので冬の北風+夏の西日に耐える内窓を取り付けたいと思います。
内窓は効果覿面ですよ～オススメ
2020年コロナ禍になって政府は緊急経済対策の一つとしてコロナ禍で売り上げが減少した企業に対して、有利な条件で貸付をしました。
その貸付条件は当初3年間無金利+無担保というものでしたが、そろそろ3年が過ぎて元金+金利返済が始まります。
コロナ禍が長引いて売り上げが戻らない企業にとっては大きな負担となりますので、追加金融政策も出ているようです。
ココも今後の景気に大きく影響しますので、注目したいところですね。
昨年末の日銀の金融政策転換で金利上昇気運が高まっており、じわじわ現実化してきていますね。
我々大家業にとって金利上昇は注目すべきポイント、どこかで実質利回りの損益分岐に近づいてしまうので、予め金利上昇シミュレーションをザっとしておいた方がいいですね。
っで、聴いた話ですが・・・将来に向けた金利上昇を見込んで、今借り換えて金利を下げる動きがあるみたいですよ。
今ちょっとでも下げておいて、これからの金利上昇に備えよーとしているみたいです。
ここで強気に出られるか、どうかで、結果変わってきそうです～
本日、OB大家さんにラクポポ+ラクカフェをご見学・内覧いただきました。また次回のご計画時のご参考になさってくださいねー
こちらの大家さん、いよいよ来月地盤調査に着手させていただきます。今回の計画が弊社で3ヶ所目でございます。
誠にありがとうございます、心より感謝申し上げます。
昨今建築費が上がって戸建て賃貸の利回りが合わなくなるところに「ニコイチ」戦略を思案中であります。
ニコイチですと上下階の音は気にならず、隣同士も収納や階段スペースをお互い挟むことで隣壁音も相当抑えられます。
さらに、2方向3方向に開口が設けられるので、採光+通風も抜群です。
これらにシューズクローゼットやウォークインクローゼット等収納スペースを充実させてデザイン性も高めたら、「戸建て感覚で住まう」をキャッチフレーズに攻めていけるのではないでしょうか。
・・・と考え書いて書いてしています～
昨日、顧問税理士に算出してもらった「賃貸収支・損益計算書」をもらってきました。弊社、毎年試算しています。
皆さん表面利回りは着手する際に必ず試算すると思いますが、その後損益計算書まで算出していますでしょうか。
まず、TV・ネット費+火災保険料+入退去時修繕費用+光熱費+固定資産税+管理費用などの運営費用までで家賃収入の約20%程度見ておいた方がいいと思います。
それらに加えて、借入支払利息も差し引いて実質利回りを把握しておきましょう。また、元金を含めた借り入れ返済額との差額も別にキャッシュフローとして把握します。
減価償却費は、差し引いた簿価と実勢価格とはだいぶ違うと思うのでここは参考程度でよろしいかと・・・
今まで全て常に満室で回っておりますが、細かく試算すればするほど表面と実質の差は大きく感じます。
この辺りを感覚でも捉えられるように毎年の試算表作成をしているとです～
徳島市川内町で新計画中は2通り、2LDKと3LDK。とはいってもわたくし・・・ふつうはしません(笑)ので、見せ場工夫がいっぱい～
今まで戸建てでもコンパクト型をしていましたので、今回のファミリータイプはえっとぶりです。
たとえば、つまえるハウスは7×7で構成されています。7とはグリッドの数で1グリッド910mmですと6,370mmになります。
1Fと2Fの間にある大収納(H=1,400)を除外しますと、6,370×6,370×2F=81㎡(24.5坪)となりますね。
今回、進行中なのは、6グリッド×8グリッドで計画中でございます。5,460×7,280×2F=79㎡(24坪)となりまして、約半坪程度小さくできています。
ですが、大収納への入り口は2か所別々にあり、アルコーブあり、リビング階段あり、洋室は5.3帖×3室のうち二つは開放可能などなど・・・
確実にパワーアップしてございます !
そのままの仮名付けました～「オーナーチョイスプランシステム」(笑)今、プランを練り上げ中であります～
2LDKタイプと3LDKタイプをご用意。様々なアイテムを施した住まいを見てもらいますが、基本形・基本価格も明確にお示しをいたします。
それぞれが自由に組み合わせて戦略を練る・・・つまり、うどんのやまのように(笑)かけうどんだけでいくか、てんぷら取るか、みたいな感じですな。
因みに私はいつも「だし巻き卵」をチョイスしているとです !
次回は、「本体価格・基本仕様」を設定して、様々なグレードアップしているアイテムをバラバラにして大家さんが自由に追加選択(価格明確)できるようにいたします。
昨今上がり続ける建築費に対して、大家さんごとにオリジナルの組み合わせができれば立地条件や家賃設定とのバランスを鑑み戦略的に大家さん自身で仕様・設備等を決めていければと考えました。
たとえば場所がいいし妥当な家賃設定でいくので、基本仕様だけでいくとか、エリア的に厳しいので相当分グレードを上げて安心感を手に入れたいというように・・・
それぞれがその立場での商品戦術ができるよう分かりやすくオプション設定をご用意いたします。乞うご期待ください～
弊社はその建物自体の存在に価値を吹き込んでいます。価値とはそこで住まう方々の暮らし方が変わり心に余裕や豊かさが満ちてくることをいいます。
そのために必要なデザイン・資材・施工にも手間をかけます。ラクポポやラクカフェもそうです。(まだご見学可能でございますよ)
それとは反対に建築コスト削減だけを念頭において作られている物件もございます。そもそも、私自身それらを見て今に至る訳でございますが、誰がしても同じようなモノ(建物)からはコト(暮らし方)価値は生まれず、こーいったことは建物だけに限らないと思うんです。
心が痛むような建物も今だ新築されています。「そこに住む方がおるんだからそれでいい」という方もおいでますが、そうやって価値創造が消えていくことで失われていくのは、日本人の心の豊かさだと信じて造っています。
また次、川内町でもその価値創造を見ていただきたいと思って熟考中でございます～
本日も遠方からご見学ありがとうございます。
皆さん、ラクポポでは驚かれています。写真で見るよりずっといいと高評価いただいておりますので、明日もぜひ予約サイトの方からご見学申し込み宜しくお願いします～
昨年、日銀が金融政策を転換したことで長期金利も上がり始めましたね。これから様々なローン商品も徐々に上がり続けていくと見られています。
ここで私の借り入れに対する考え方を少しお話します。
例えば1,000万円・金利1.5％・30年返済で借りますと、返済総額は1,242万円となるので借りた金額は1,000万円ではなく1,242万円借りたと考えます。これを1,000万円借りたと考えてしまいすと242万円の負荷を感じ取れなくなってしまいリスクが上がってしまいます。
この負荷を感じ取りますと、繰り上げ返済するといくら特になるという捉え方になります。
今後金利が上昇して仮に1.5%が3%になりますと、返済総額は1,242万円→1,517万円となり金利差額が総額で275万円上がることになります。
1,000万円の原資で1,517万円の返済割合は不動産価値がそのままの場合、自己資金比率によってはかなりリスクが上がってしまいます。
安全な長期返済にとって金利動向が重要ポイントであることは事実ですので、今後も金利動向は注視していきましょうね～
悲しいニュースが入ってきました、ギタリストのジェフベックさんがお亡くなりになりました。
私は中学生の時、ロッドスチュアートさんの歌声が大好きでした。高校になってレコードを聴ける環境になってからは次々アルバムを買いました。
ロッドとジェフベックさんとはこの時より若い時代に一緒にバンドをしています。それから何年もたってお互い大スターとなってから、「People Get Ready」で共演されています。
名だたる世界ギタリストの中でも、ひと際個性に溢れていて一発でジェフベックのリフだと判る素晴らしい音色を奏でます。良かったら聞いてみてください・・・
私は毎年仕事始めから取引業者さんの年始挨拶をお断りしております。
ですから駐車場に「取引業者様の年始ご挨拶をお断りしております」と張り紙してありました。
もうそろそろ、おらんだろーと・・・11日に外しましたら本日数人お見えになりました(笑)不思議な習慣でございます。
何年も継続取引しているのに必要でしょうか(笑)
29日～3日迄休暇とって5日6日新年あいさつ回りして、7日～9日迄三連休となって、今まだ挨拶してたらいつ業務復帰するのでしょうか～
大丈夫でしょうか、日本の生産性向上(笑)
ラクポポを完成させてただいま見学会中ですが、やることは全てやったので、もう次の計画にかかるとです。
場所は徳島市川内町で、11号吉野川大橋北詰東側です。90坪の敷地に3棟戸建て系を建てます。
いろんな案がありすぎで、どれでどの組み合わせで進めていくか、誠に悩ましい～かといって、つらくはなくドキドキしつつあれこれ思案中でございます。
当然、今までと同じものは建てませんので、こちらもご期待くださいませ。
ラクポポご覧になった方々、皆さんに感心していただきましたyo～
おもしろい、楽しそう、ココも座れる、これなにっ ? 、アーチがかわいい～などなど・・・
延床面積16坪のコンパクト住宅なのですが、皆様広く感じるし二人で十分暮らせるとのことでした～
本日より、ラクポポ+ラクカフェのご見学会が始まりました。さっそく数名の方よりお申込みいただいておりまして、ありがとうございます。
なぜ、「一人で住まう」にこだわるのか ? というところでありますが。
私自身この「暮らしデザイン」を起業するまではファミリー向けの注文住宅を約30年間にわたって約800棟供給してまいりました。今、時代が昭和から平成→令和へと移り変わって生き方そのものの価値も大きく変化しております。
一人を満喫する人生、一人だからこそ実現できる自分だけのゆとり時間を大切にする等々・・・それらを日々味わうことができる「住まい」をご自身で創造すること自体素晴らしいことだと思うんです～
追伸、お馴染みのOB大家さん～もちろんご遠慮なくご見学くださいyo～LINE+電話お待ちしております。。。
12月末で「ラクカフェハウスD」北島町・戸建てが退室となりましたが、仕事始めの1月5日ご入居の方のご見学＆即お申込みとなって満室となりました。
他多数お問い合わせもあるようで、管理会社さんの素早いご対応ありがとうございました。
「ラクカフェハウスD」はこのあと2月20日(月)まで新築見学会場として内覧させていただきます。
明けましておめでとうございます。皆様どのような新年をお迎えになりましたでしょうか～
私は2日から事務所に少し出てごぞごぞと用事をしておりまして。こーゆー休日にこそ、ゆっくり新規計画を考えることができるんですね。
そーしますと、一旦仕上がっていたようなものをまた引っ張り出して来て、あれやこれやといじって。。。その内、「これだと、ここでは採用できないけど・・・どこかでぜひ実現したいなぁ」などと小技ストックができていったりします～
見積書を細かくチェックしたり、発注書を作成したり、みたいな事務作業に比べますと楽しいひと時でございます～
ラクポポもそーしてできたんですよ。
受付時間／10：00〜16：00 定休日／水曜日・日曜日・祝日
