Rakupopo、ですが(笑)軒天を化粧板にしています。
RakusoraもRakucafeも採用しました。軒天ですから、裏側天井なんですね。一般的な軒天材料の3倍近く高くなりますので、ほんな価格の高いもん目立たんところに採用するん ? っというお声が聞こえてまいりましたが、わっと驚くものではないですが確実に品質を上げて見る人に感じ取ってもらえるポジションであります。
少しずつ良質な素材とちょっと手間のかかる施工、ここら辺をコツコツ散りばめセンス良くまとめ上げることで、真似されない「なんかいいわ」が生まれます。
けっしてスキップフロア一本で押してないんです～
「松茂」も片一方の棟は、大工さんが大方進んできました。
「松茂」ではスキップフロアで各部屋・用途・空間を段差スキップ階段で繋いでいきます。そのあちらこちらにスキップフロアならではの座れる居場所がございます。
心地よい居所・・・気分次第で居場所を替えてみる。ここもその一つ・・・
リビングから4段上がった高さと同じところ横に広がる「おうち図書館」。
脚を階段に下ろしたままもいいし、クッション置いて奥までスッポリ入ってしまうのもいい～
この他場所にも段差に座れる居場所がいっぱいであります～
はい、昨日わたくしがあばさかっていたのは、そーです「Rリモートカウンター」でございました。
下から見上げますと・・・脚ぶーらぶら(笑)
しかし、R壁とかアーチ壁とか、いいですねー
今回の「松茂」、リビングとダイニングのスキップ段差は4段・800mm、リビングとおうち図書館の段差が4段・800mm、リビングと水回りフロアの段差が8段・1,600mm、水回りフロアと洋室の段差が7段・1,400mmとなっていまして・・・
こちら↓
さて、ここだけどーしてハンパ数字なのでしょうか ? 理由があるとです～
スキップハウスのロフトへの段差は1,200なのですが、それは階下と上階との高さ関係からそうしなくては収まらないからなんですねー
今回は、段差1,000mm以下にして手すり無しにしたかったんですー
なので、その段差にも腰かけることができるとです(笑)
OB大家さんと次のご計画のお打ち合わせをしておりました。融資の関係上、ある一定の利回り以上を確保したいとのことでした。そのことも含めて建物自体の用途選択も大切ですよね。
用途選択とは、賃貸建物が共同住宅⇒長屋⇒重層長屋⇒戸建てのどれに属するかです。また、ターゲットも単身者⇒カップル⇒ファミリーっと・・・迷うこともあるでしょう～
一般的にこの順番で利回りは低くなっていきますかねー
まぁ、入居率に重きを置くと一概には言えませんが、土地の余地を少なくしつつ、そのエリアを考慮しつつ、今回は重層長屋式で基本計画していくこととなりました。
一番大切なのは、圧倒的付加価値の高い商品力ですたい。ではっ、おまかせあ～れっ !
甲子園の夏閉幕でございますね、優勝校・準優勝校おめでとうございます。わたくし野球は良く知りませんが、春の優勝校・準優勝校の2校に勝った高校が今回夏の準優勝校となった訳ですよねー
ん～わたくしが思うに春の優勝校と夏の優勝校の3連戦を東京ドームで読売主催でやるっちゅーんはどうでしょう。甲子園チャンピョンシリーズ3連戦はナイター中継、スポンサーも付けて、MVP選手はドラフト指名が約束される(笑)
ジョーダンはさておき・・・こちら↓
またロフトと呼んでおりますが、小屋裏空間ではございませんので熱気がこもったりはいたしません。通常の二階建て空間の高さを工夫しているだけでございます。
本日も「松茂」から・・・
これが竣工いたしますと、うわ～っとなるとです。
どう飾り付けるか ? センスを見てやってくださいませ～
「松茂」の中二階水回りフロアのローカ先端には、リモートワークを意識した「Rカウンター」がございます。カウンター前はキッチンフロアまで吹き抜けています(笑)
わたくし、イチ押しの見どころでございます～
なんちゅー楽しい暮らしでしょうーーー
「松茂」には階段途中のサイドにポッカリと洞窟のような空間があります。キッチンフロアの上部で洋室に上がる階段の下部の隙間になります(笑)
図面を見つめていましたら、ここ空間あるなと気づいたとです。
巾60cm高さ140cm奥行80cmの空間で腰かけて階段に脚を下ろしたり、深くこもったりできます。ココをおうち図書館と呼んでおります。
図書館ですので本棚が必須、壁に埋め込まれます。既製品では寸法が合わないので、現場で大工さん造作となりました～
ご見学の際には、ぜひこもっていただきたいですねー
「松茂」は間口サイズわずか3,640mmなので、外観デザインが単調になりがちです。
そこでアイアン手すり・足場板スキップ階段・壁照明+建物名・ポストなどに加えて垂れ壁にアーチを採用して、各アイテムをセンス良く配置いたします。
そのアーチ、職人さんが施工中でありました・・・
施主様OB大家さんで車好きの方々が多いので、 本日は車の話題・・・1月に発注いたしました、Z4。7月に日本のどこかに入港して、本日徳島着でございます。
気になっていたところがあったので、整備前状態でしたが早速見てきたとです。
ココ・・・
さてホイールですが、表面は光っていますが内側はブラックなのでパッドから出るブレーキダストがわかりにくい～
レッドキャリパーも決まってるねー(笑)
エンジンかけたらM2より好みのサウンドで良かった。同じ排気量で馬力が減少した分、ターボ割合が減って音階が高くなっているのだと思います。
以前のようなNAシルキーシックス音とまではいきませんが、M2がV8のような低さだったのでうれしーです。
「松茂」は空間と空間がスキップ階段で繋がっていきます。
ここからここまでがこの部屋という概念がございません～とはいえ、空調上洋室は完全個室です。
そこで、室内窓で中二階と繋げていきます。
見返してみます・・・こちらからは当然洋室がチラチラ～
女子プロゴルフトーナメント・軽井沢72で開催されていましたね。わたくし軽井沢は好きな街です。
宣教師たちによって開拓されたらしいのですが、散歩していてもなんともいい雰囲気ですーしばらく、ジョンレノンさんも滞在していたらしいですな。
ラウンドはしたことありませんが、軽井沢駅の北エリアにあるいいゴルフ場です。いつか、ラウンドしてみたいと思いながら、観戦しておりました～
「つまえるハウス」は、2.5階建てです。
1Fと2Fの間に「蔵」、つまり大収納H=140cmがございます。この高さを確保するためにラクカフェハウスより180cm高いんですね。
通常、階と階の高さは270cmほど取りますので、あと90cm伸ばせば3階建てとなる訳です。そもそも4m柱をカットカットして使用していましたので、普及寸法3m柱を使って思い切って3階建てはどうか、と思案しています。
もちろん、2F建てより建築費は高くなりますが、土地の空き寸法から一人用が・・・二人用かファミリー用となったら、家賃設定も上がりどう利回るか、いっぺん積算してみたいところ。1フロアの面積は、少なくなるので、基礎や屋根面積は減少しますでしょ。
余裕の土地があれば考えませんが・・・次建てる徳島市川内町では、ギリギリ3棟なんです。この三階建ての最大の魅力はなんといっても最上階の解放感です。
回りが2階建ての場合、3階建てでないと生まれない解放感があるとです～
「松茂」では外観デザインにアーチを採用しています。
建物間口わずか3,640mmなのでデザインするにしても一定の制約がありますでしょ。
四角く単調になりがちなところを、どーやって多彩でやわらかいイメージを取り入れていくか ? っというところの一つに、「アーチ」採用です。
このアーチ、外観デザインのために大屋根の垂れ壁に採用しているのですが、2F洋室・部屋側からも臨めます。
これが、いいんですねー部屋内から見てもやわらかさが感じられる・・・
前面からは、まだ養生ネットがありますので、もうちょいお待ちください～
「松茂」は、5層のフロアが重なっています。吹き抜けた空間もあれば、ギリギリの高さ確保のところもあります。
本日、現場打合せの際、洋室からロフトに上がる階段を大工さんが造作していました。
こちら・・・
この斜めが勾配天井になって、ロフト直下の水回りフロアからリビングフロアへの階段天井になります。
本日1,454人の徳島県・感染者が発表されましたね。ちっとずつ減るかと思いましたが、期待ハズレでしたか。
さて、アパート系と違って戸建て系の見せどころの一つとしまして・・・建物名ロゴ・サイン＆棟名・それを照らす照明・その近くのポスト或いはポスト口・インターホン等々をセンス良く組み合わせて「アプローチを魅せる」ということがあります !
このことで外観デザインやテイストを大きく印象付けることができるんですね。ラクソラもラクカフェも中々イケてると思いませんか。あっ、BEACH も。
さぁ、「松茂」の最終決定の時です～皆さん、ここもご見学の際には注目ですぞ～
「松茂」の壁・天井は通常の断熱工事で大丈夫ですが、床下は二通りの断熱方法になります。
一つはリビング・・・通常通り床・フローリングが基礎より上がっていて床下は換気されています。基礎の天端に基礎パッキンを挟み土台を敷き込みますので、外部の空気は床下に入ってきます。ですから、フローリングの直下で断熱材を施工します。
もう一つは、ダイニングキッチン・・・この部屋は基礎の内側土間を仕上げて床材を施工しますので、床下がありません。いわゆる地中熱という地球表面に蓄積された太陽光エネルギーを受けて温度は安定します。この時、基礎パッキンは気密型といいまして、空気は入ってきません。
そのダイニング側とリビング側の取り合いの断熱工事が重要になってきます。
ドンドン大工さんのお仕事が進んでおります「松茂」。
キッチンと洋室の段差80cmを繋ぐスキップ階段が取り付けられていました。
こちら・・・
右側カウンターのように見えていますが、リビングから繋がる床フローリングで、下部は収納でございます。
このスキップ階段、写真では解りずらいですが、巾広120cmもあります。
こちら・・・
しかも、踏面もひろ～い。踏板はなんと27cmもあります。段鼻というかぶりシロ除けても25cmで、通常より3cmもひろ～い。
なーんでかっ(笑)それはねー
キッチンとリビングは暮らし動線上行ったり来たり～小走りで駆け上がるからです(笑)
このゆったり階段が、日々の暮らしに楽しさと心の余裕をもたらすんです。
甲子園が始まりましたが、鳴門高校の監督が代行での試合ということで、心配ですねー
わたくしは、いつも東京ドームで開催すればいいのにと思っています～雨風関係ないし、熱波もないし、そのあと東京観光(ハトバス)もできる・・・
地方出身の球児たちにとって、そっちの方が心に残る青春の思い出とならないですかねー
高いんかな ? でもコロナ関係なかったら観客(東京には全国の県人会等がある)はいっぱい入ると思うし、そのあと巨人の試合(入替制で選手は観戦できる !)があったら、さらにおもしろそー(笑)
っで、本日はわたくし終日建築CAD入力でございました～
各取引業者からお盆休みの案内が届いております。だいたい11日～15日が多い感じです。
弊社、現場・職人さんは12日～15日お休みとなるようです。
暑さ寒さも彼岸までといいますが、まだちと時間がありますので、熱中症ご注意くださいませ～
賃貸物件で融資されると返済予定表が送られてきますよね。引落しの日付⇒引落し合計金額⇒引落し元金金額⇒引落し利息金額⇒融資残高という表です。
銀行口座で返済が引落しになったら、おりかに(折を見てということ)通帳の入出金明細表を印刷して物件名を記入していきます。これを繰り返していきます。
この時、融資残高もチェックして記入します。
あ～ここまで減ってきたかと・・・なんといいますか、そーゆー感覚を感じ取るようにしています。
その流れで「次の物件はいつぐらいにいこかいな」となります !
皆さん、融資残高おりかにチェックしていますか ? おりかには、那賀川町の友人が良く使っていました(笑)
OB大家さんが来社されました。
前回、提出させていただきましたプランの戸数を1戸増やして、比較検討してみたいとのことでした。
なるほど・・・お気持ちは良くわかります。
1戸増やしますと、専有面積は減ります。が、戸数は増えます。しかしお部屋の家賃は減ります(笑)
この辺りの詳細を再度ご検討くださいますよう、プラン作成するとです～
OB大家さんとお話した時に、ある金融機関の担当者がこう言っていたそうです。「利回り6.8％以上なら審査部に回します」っと。生情報なのでお伝えしておきますね。
仮に共同住宅・家賃5万円×8戸=40万円×12か月=480万÷0.068=7058万円となりますね。融資額7058万円ですと、銀行からすれば借入金に対する利回りは6.8%となります。
建物1戸あたり建築費@600万円と仮定して×8戸=4800万円+消費税=5,280万円。これに上水道＋外構工事をザっと400万円としますと＝5,680万円。
土地取得代金が@15万円×100坪＝1,500万円としますと5,680万円＋1,500万円＝7,180万円－7058万円＝122万円と登記費用・担保設定・火災保険等々諸経費を加えて約300万円ぐらいが自己資金ということになりますね。
借入金7058万円・金利1.5％・20年返済で月々約34万円。収入40万円に対して支払い34万円なら借入返済率85％。
このパターンですと借り入れに対する表面利回りが6.8%であっても、自己資金比率と返済比率を指摘されるかもしれませんねー
私が思うのは、融資審査の一つにその賃貸事業の中身が他既存の賃貸物件に対して圧倒的な優位性が見られるかどうか、この辺を探求してほしいです。
単に不動産投資とだけ見ずに、大家さん・オーナーつまりは経営者の明確な戦略を勉強し理解してほしいですねー
わたくしが「松茂」を書いたのですが、梁の組み方やら配管の通し方等は現場プロの久米監督に聞かないとわかりませーん。
また、フロアとフロアの重なり具合により階段の上り口や下り口高さ・天井高等は微妙な調整が必要となりますので、しょっちゅう高さ関連は、久米監督に聞いておりました。
っで、現場の骨組み・・・
中二階窓下の梁が本物の梁です。
つまり、1F2Fの柱を緊結する梁です。筋交いが斜めに緊結されているところですね。中二階フロアでは腰ぐらいの高さになっていますでしょ。
受付時間／10：00〜16：00 定休日／水曜日・日曜日・祝日
