「松茂」に数多くある見どころの一つに「いつのまにカウンター」があります !
夢中で遊んだ子供のころ・・・いつのまにか、日が暮れていましたねーそれはあっという間でもないんですよね。良かったですねーあの頃(笑)
「松茂」のダイニングにはカウンターのようなものがあるとです、こちら。
これが、カウンターではなくフローリングなんです。この床材は玄関横のリビングから続いています。床と思っていたら、いつのまにかカウンターになっているという楽しい「しかけ」です。
いつのまにか、カウンター ?
室内窓の位置と大きさ。
室内窓を「松茂」に採用するのですが、位置と大きさの感じをつかむため久米監督に窓を想定した格子を作成してもらいました～
突き出し窓なので洋室の空調された空気を洗面室へと流れをつくります。
中二階側から見ると・・・こーですっ。
キッチンフロアもリビングフロアも中二階から見えているので、この場所から多層構造の醍醐味が味わえるという訳ですな(笑)
これは見学してみないと絶対わからん～
長屋メゾネットの界壁。
OB大家さんからご依頼いただきました、「長屋メゾネット」～
まず長屋にする理由でございますが・・・敷地形状のY方向が短いため、共同廊下が取れないんですね。
共同ローカ巾分を部屋にできるし、玄関ごとの進入路2m(共同住宅はローカ出入口3m)の方が駐車スペースが有利になるので採用しました。
この時、メゾネットなので2階が各部屋の寝室ということになります。この洋室・寝室が壁一枚に接することのないように、WICと階段ホールを挟む間取りとしました。
このことで、下階や両隣の音を気にすることなく、快適に暮らせるとです～
「松茂」の次は「鶴島」
「松茂」もだいたい見えてきましたので、次の土地。徳島市をさわっていこうと思います。
場所は、徳島市川内町鶴島というところです。11号線・新吉野川橋北詰近くでアクセス抜群の立地条件です。
この土地は確認申請の許可済後の取引でしたので、もう既に、戸建て3棟分の図面+確認はある訳です。
しかし、時が経って木材だけでなく他の建築資材も値上がっているため、再考しようと思います。
当初の計画では、ガレージ+大収納階+スキップロフトなので、2.5階建てです。ちょっとコストを抑えたいので3棟全部はやめようと思います。
ゼロベースで考えておりますと、いろいろアイデアが湧くとです。個人事務所兼居宅、平屋一部小屋裏とか、大型バイクそのまま家に入るとか、お風呂から裸で出ても大丈夫なテラスとか、掘りごたつで鉄板焼きするとか、防音室でカラオケか楽器演奏するとか、シミュレーションゴルフスペースとかとか・・・おうち時間を楽しく増やす(笑)
コスト抑える気あるんかぁというお声が聞こえそうですが。
基本一人暮らしなら、何でも有りだと思いますねーこれから、おもろそーなヤツ書いて書いてして確認取り下げの方向へ歩いていくつもりです～
「松茂」室内窓を採用 !
「松茂」のここはどこでしょう・・・
洋室から室内窓を突き出して、水回りフロアにこの換気扇を設置するとです。
通常100mmの5倍の力で洋室の空調された空気や自然風を洗面脱衣室へと流れをつくります～
「松茂」エアコン位置は大切です。
戸建て系は特に間取りを作りながら外観を同時進行で考えていくのですが、ある一定のカタチになった時点でエアコン位置を検討いたします。
室内側位置は、そこを拠点に部屋全体に風がいくかとか、壁から突き出たエアコンが気にならないか、音が気にならないか、とかです。
外部側ですと、室外機が隣家の窓にむいてないか、とかファンの前の通風が確保されているか、とか室外機は横並びにするか、フレームを採用して2F建てにするか、とかです。
(全てがクリアにならない場合もありますので、ベストを選択します。)
しかし、本当に大切なことは「松茂」こちらです !
この面は洋室とリビングなので当初計画しないと、赤のようにACコンセントがきて外観は台無しになるとです。
「松茂」では、この赤のようにならないようエアコン配置計画していますので、ご見学の際にはそちらもお確かめください。
バルコニーに高価なアイアン手すりを採用して、その隙間から室外機が見えたのではがっかりですよねー
皆様も住宅が周りで新築されたら、見てみてください。竣工した時は綺麗だったのに、引っ越し前に家電屋さんが取り付けたダクト+室外機で外観が台無しになっている住宅が意外と多いんですよね～
終日、CAD入力でございます。
建築CADを一日中入力しておりますと、老眼+測量図の数字の見にくさで肩がこるとです。
自分で方眼紙に書いたラフ図面に目をやり、パソコン画面に視線を移しますと焦点が合わんとです(笑)
「松茂」アーチとアイアン。
「松茂」現場打合せに行ってまいりました～
バルコニーの外観ですが、アーチの垂れ壁とアイアンの手すりを予定しています。
こちら・・・
さりげなく・・・シンプルモダンにならないようアーチをカーブさせるとです !
本日は一日中、プラン作成。
OB大家さんからご依頼のプランニングを本日しておりました。長屋メゾネットであります。
前面接面道路に対して玄関ドアから2mの進入路を確保をしなければなりません。その合間を縫って駐車計画をします。
また、部屋と部屋の界壁が遮音のため壁だけにならないよう収納や階段ホールを挟みます。なので、何種類もの間取りをテレコテレコ・並びと工夫満載であります。
まぁ、ゴールは見えてきましたわー(笑)
OB大家さんと打ち合わせ～
本日、OB大家さんと新規計画の打ち合わせをしていたのですが、なんと「ポルシェ」を購入したということで・・・
うらやましい～
最後はずっと車のお話しておりました(笑)
本題の賃貸計画プラン、しっかりお送りいたしますyo !
「松茂」を見てしみじみ感じました～
昨日、「松茂」を見たあとに思いました・・・
何度も何度も書き直し、確認申請も一からやり直して辿り着いただけに、イメージ通りの空間で感慨深いものがありましたー
この気持ち・・・これが入居者に伝わった時、大家としての醍醐味を感じるんです。決して利回りだけお金ではありません。
投資ではありますが、お金だけが目的になりますとただの投資(価値を生まない)となりますでしょ。価値を生まないとは、他の人でも変われるということでして、だれがやっても同じなんて表現になりますよね。
そーしますと、都市のマンションを買って老後に備えるとかいうサラリーマンと同レベルになって、かえってハイリスクを背負うことになると考えています。
わたくしも、もうじき還暦(笑)人生の最終章へ入りますので、少しでも回りに良い影響がありますよう一つ一つ大切に取り組んでいきたいとしみじみ思った次第でございます～
敷地調査から「松茂」へ。
OB大家さんから新しい敷地調査依頼がありまして、久米監督と一緒に回った後、初めて「松茂」へ寄ってきました～
もう、思い描いてた通りの空間でございました～
グッジョブ ! (笑)
この真上は、ロフト・・・
この真下はキッチンフロア・・・
梁上に見えている空間は洋室になります。
まぁ、この状態ではまだまださっぱり想像できないと思いますが、期待していただいて大丈夫です !
熱交換器システムを交換します。
皆さんのお家に「熱交換器」、設置されていますでしょうか・・・
この頃は「澄家eco」など標準装備にしている住宅会社もありますが、以前は住まいにおける換気自体が、ないがしろにされていたものです。
窓を開けていると当然換気されますが、冬場なんかは特に閉めっぱになって室内空気が汚れていないでしょうかねー
我が自宅には熱交換器とエアコンが一緒になった気調システムが3台設置されていまして、これが時を経て順番に寿命を向かえて壊れるので、換気のみの「熱交換器」に新たに入れ替えいたします。(以前1Fは交換済)
この機器・・・
このことで建物全体に温湿度差がなくなり、一日中通して新鮮な空気で快適に過ごせます～
ただこの熱交換器システムの効果は、建物自体の気密性能・断熱性能によって大きく変わりますので、注意が必要であります～
「松茂」は、ローンを組みます。
本日建て方中の弊社戸建て物件「松茂」ですが、いつもの銀行に先週融資審査をお願いしました。
一般的には融資審査が通ってから確認申請へ進むのですが、借りるか借りまいか、迷っていて・・・もし審査がダメだったら別資金で賄おうと思っていたので今になってしまいました。
いつも銀行(笑)に書類渡してからほぼ一週間の昨日、「審査が通りそうで、いつそれまでに実行予定です」とお返事いただきました。融資審査が早いということは、収支に余裕がありリスクが低く抑えられているからだと思います。
できるだけ多く融資額を引き出そうとする方もおいでますが、わたくしは逆にできるだけ融資額を少なく抑えようとします。また、数年間で売却しても手元に資金が残る額までと借入上限も自己流で設けています。
今回「松茂」の融資状況ですが・・・土地は自己資金で購入。っとはいっても、安かった(笑)
建物等の投資額に対して融資申込額は70％程度。総投資額に対する融資申込額は54％、返済期間20年で表面家賃収入に対して借入金返済率53％。
損益計算書を試算しますと表面利回りでなく実質利回りが判明します。この表面と実質の利回り差、ここを明確に把握したいところですね。そのことを踏まえて次の投資時期や規模を熟考することで収支が安定するのではないでしょうか。
酷暑には外付けシェード。
「どこもかしこも駐車場」という曲がございますが、自宅+実家の窓にラクシェードをドンドン追加設置しております。
酷暑の最中、朝日と夕日のシャットアウトに「外付けシェード+遮光カーテン」の組み合わせは超おススメです。
フロア計画の目的。
「松茂」はスキップフロア構造になっていますが、明確な目的がございます。それは間口の狭い細長い建物での生活動線を開放的にするための空間創造であります。
良くチラシなどで階段の踊り場・吹き抜け部分に書斎等を設けてスキップフロアと称していますが、あれはスキップフロアではありません。踊り場利用ということです。
そもそも平屋がフラット生活動線で便利だとすると、それはそれで十分な訳でメリットも多いんですね。しか～し立地条件によっては実現しないし、かえって効果的でなくなる場合もあります。
その土地土地に見合ったフロア計画、住人の暮らし方に即したカタチが大切で今回の土地にはスキップフロアが最適と判断しました。
今後、平屋も手掛けると思いますが、その特性を活かしきれないと、メリットもそこそこになってしまいます。チラシなどでは目的が「平屋」そのものになっている間取りをよく見かけますので、ぜひ挑戦してみたいですね !
「松茂」断面パース作成。
「松茂」は、楽日々シリーズの「ラクソラ」「ラクカフェ」のような1Fと2Fフロアで構成されておりません。
キッチンフロア・リビングフロア・階段途中フロア・水回りフロア・洋室フロア・ロフトフロアとスキップしまくっています。
現場で実際にご見学いただきますと一目瞭然なのですが、それまでのご案内が平面図や立面図では中々表現できないんですね。
そこで、断面図のパースを書いてもらおうと思ってネットで良さげなネタを探しておりましたら、わたくしが15年以上前に書いてもらった断面パースがヒットしました(笑)
当時まぁまぁの金額を絵描きさんにお支払いいたしました～懐かしい・・・
パースから引き出し線を使って実際の写真と組み合わせた断面パースを完成させるつもりです !
上半期、賃貸損益計算書。
弊社、上半期決算の時期でありまして、賃貸も別に損益計算書を作成してもらっています。
2016年にSKIP HOUSE SEAL を完成させて以来、ちょこちょこと家賃収入を積み上げてまいりました。
損益計算書の売上高(家賃収入)に対する借入金返済率を見ますと・・・約40％ ! なかなか優秀ではないでしょうか(笑)
元金均等償還を選択しておりまして、全償還期間20年で元金返済率が28％なので残りの12％が利息支払い分ということになりますかねー
20代後半から工務店の経理には、ずっと携わっていましたが、いつの間にか勝手に借入金が減るという魅力はやはり大きいです !
正月も盆もせっせと償還してくれております。
そのための安定した売り上げ・家賃収入を得るには、やはり圧倒的な差別化(他にない魅力)とお得感だと思いますねー
ホームページのリニューアル。
今後取り組んでいく内容を追加したり、既存コンテンツを整理したりと、ホームページをリニューアルしようと計画しています。
映え映えと写真中心の作り方が主流になっていますが、そこんとこも含めてできるだけ見やすく整理したいと思います。
また、「松茂」のスキップフロアでは、インスタも計画中でございます～
「松茂」14日・上棟 !
やっとここまできました・・・上棟でございます「松茂」!
上棟のあと現場で保留事項を実際に見て決定していきます。間口3,640の戸建ては、ながーい私の新築人生で初挑戦であります。
空間が上へ下へ右左とスキップしてこの間口寸法をどこまで克服し魅力を引き出せているか ? 楽しみでもありドキドキでもあります(笑)
昨日は高松へ。
取引先・徳島支社さんの車で「松茂」の情報発信の仕方を専門家に相談するため本社高松へお邪魔してきました。
高速で1時間程度ですが、走りずらく新東名のようなスムーズ感はないですね。山・谷が多いからでしょうか。
高松市の人口約40万人程度。
わたくしが20代のころ、高松市の建設会社やハウスメーカーの下請け工事をしておりまして、良く高松へは出かけました。
その時は高速がなく北灘の方から下道を走ったのですが、景色を楽しみながら少しずつ進んでいくあの感じの方が趣はありましたよね～
間取りと暮らしやすさ。
いい間取りとは、どんなんいうんでしょうね。
昨日、取引先の方とお話していますと、どこそこ会社辞め独立した人がその会社で販売していた商品を、寸分違わず全く同じ間取り・仕様で何棟も建てているというので、あきれました。
よくある話ではありますが、なぜ自分で創意工夫しないのでしょう。おそらく以前の会社、「あそこよりいくら安い」などと販売してるんでしょう・・・どこが「おもしろい」のか(笑)何が楽しいんでしょう～
どこにもイノベーションのかけらも見当たりません。こういうことを大勢がやれば経済は縮小しデフレ・貧困となりますねーただの価格競争のみだからです。
間取りでも一人住まいとカップル向け、シニア向けなどでは、求められる暮らし方が違うはずですが、ネット等で全国ビルダーのHPを見ていますと、大きさだけが違うものがよくあります。一人住まいはコスパ重視、そこから二人用・ファミリー用と段々大きさが大きくなるだけでは付加価値は生まれないですよね。
その方にはその方の趣味趣向があり、ものの考え方や捉え方で暮らしぶり(人生そのもの)は大きく変わるものですから、いい間取り=暮らしやすい、とはならないのが「住まい」だと思います。
なので「松茂」は、ぜひご見学いただきたいですね。
「うーん住みにくそう」(笑)と思う方がいる代わりに・・・今まで見たことのない空間繋がりに完全に心奪われる方もいるはずです。
そこが、おもしろい !
一人で暮らす、新築も選択肢に。
「松茂」は間口3,640・スキップフロア・延床面積53㎡の戸建てです。まぁ、自画自賛ですが(笑)あちらこちらに楽しめる空間が満載でございます～
最近、一人で住まう新築を購入する方が増えているとのことで、これは「松茂」も反響があるかもと思っています。
もちろん、そのままって訳にはいかないでしょうけど、今世の中にない供給商品なら「おもしろい」と思います。
「一人暮らしの戸建て新築」等いろいろ検索してみますと、やたら簡素化した面白みのないただただ「ちっちゃく低コストに仕上げました」的な商品がズラリ出ます。
また一人住まい用平屋なんかを見てもあまりにコスト重視で目的自体が取得するだけじゃないかと思ってしまいます。
一人住まいの新築を取得するなら、単身者だからこそ広がる暮らしや楽しみ方を手に入れてこそ価値があるのではないでしょうか。
同じ価値なら安い方がいいですが、安さばかりを求めると得られない大切なコトがあると思うんです。
西日を避ける。
このような気象状況では西日をどう避けるか、必須ですね。
わたくしの自宅は西側に窓がほぼありませんが、北面窓から西日が差し込む時間があるので、紫外線カット+遮熱フィルムを貼りました。弊社事務所の西窓も貼っておりまして効果抜群です。
さてBMW・M2ですが、カーポートに止めていますが、日が西に傾くと正面から強烈な西日を浴びてしまいます。
そこで、このシェード・・・
ココ・・・
車の出し入れも工夫がある久米監督オリジナル日よけシステムです。
物価高と転嫁率。
物価が高騰し続けておりまして。食品系も次々値上げか減量となっています。
しかし家賃は上がっていませんねー値上がり前に建設されたなら、今の建築費高騰が関係ないからでしょうか。ネット・TV料金や浄化槽管理費等々ランニングコストが上がれば変わるでしょうか。
多分、今の新築は少しずつでも家賃に値上がり分が転嫁されていくはずです、新築が少ない分需給バランスでそうなるのではないでしょうか。
この物価高に対して転嫁率が言われるようになりました。下請け企業で上からの圧力とかで転嫁率ゼロではスグ赤字転落となるでしょ。つまり優秀な企業ほど転嫁率が高いといえるのではないでしょうか。
だいたい転嫁率40％程度が多いとか、TVで見ました。仕入れ価格100円を130円で売っていたと仮定して、仕入れ価格が15％上昇115円になったら136円の販売価格に値上げすると転嫁率40％。利益は30円⇒21円と30％減少なので、この状態では続かないでしょう。
そーしますと、あらゆるコストの見直しとなって労働賃金アップは中々進まないのが現実でしょうねー
日本経済の衰退要因の一つが、値下げ競争もありここの販売価格に転嫁できずに粗利がドンドン落ちていったところじゃないでしょうか。
庶民が貧困になったので価格を上げられなかったのか、転嫁できない社会だったから労働賃金実質低下で貧困になったのか、鶏が先か卵か先か・・・
いずれにしても、この転嫁率上昇が今後の企業・日本経済を立て直すポイントだと思います。労働賃金が上がっていかないと家賃も上がらない、労働賃金は物価高を企業が転嫁販売できないと上がらない、ですよねー
登録:
投稿 (Atom)