昨日、土地分譲業者から売り土地の概要を聞いていました。会話の中で違和感があったのが土地価値の考え方です。
このエリアは坪いくらぐらいのところですとか、工夫すればうまく入りますとか、ではないというーお話。
わたくしが大家さんに土地をご紹介する時は、一番に理想的な土地カタチ(駐車計画も考慮したカタチ)を重視します。つまり自分で買ってもいいぐらいの土地ですね。
戸建てにしろ共同住宅にしろ、竣工した時の見え方が重要で、このあと何十年と入居者はその見え方、つまり第一印象を感じることになります。
カタチを検討したら、外周工事(境界確定)にどの程度の予算が必要か試算。そのあと、実際に建物を配置して概算を算出します。
そーしますと土地の適正な坪単価が見えてきます。
売値と差が大きくあれば断念するし、何とかなりそうな金額だと前向きに検討となりますねー
なので、このエリア何戸入ったらいくらで買うか、みたいなザっとした表面利回りで検討するのではないんですー
スキップフロア「松茂」、この赤く囲まれた部分が1Fフローリングフロアです。
左の下り階段は通常巾900の階段を広げて1200にしてゆったりとした優雅さを醸し出し、リビングとダイニング間の行ったり来たりを楽しくします。
キッチンとの段差は800、リビングのフローリングがキッチンの方に伸びていつの間にかカウンター代わりになる要所にこの階段があります。
右側の上り化粧階段は露出型で下をフローリングが走っています。この床の凹み具合がポイント !
また、キッチンから8段目・リビングから4段目の階段と同じレベルに小さな籠り空間・おうち図書館があり、こちらもフローリングと階段踏板がジョイント演出されています。
キッチンへの下り階段の途中に座ったり、露出型階段を背に座ったりと、おうち図書館スペースだけでなく、あちらこちらに居所を演出し、一人の時だけでなく友人知人との共有時間等も楽しめるよう施しています。
弊社物件現在までキッチンは、全てトクラスです。なぜトクラスを採用するのか、その一番の理由がこちら・・・
通常キッチンメーカーのカウンターはステンレスが標準仕様で人造大理石はオプションになっています。人造大理石シンクは設定のないメーカーもあります。
トクラスはカウンター+シンク共人造大理石が標準仕様なのでオプション追加比較すると他社よりコスパに優れています。
明るく清潔感もあるので入居者にウケもよく経年劣化も少ないです。
「松茂」のフローリング+建具ですが、パナソニックのベリティスを採用します。
一般に賃貸では、AP用というスタンダードグレードを使用することがほとんどです。
たとえば、フローリングですが・・・
この写真だけでも木目や色合いのクオリティー差が大きいことが解ると思います。
価格はほぼ倍しますが、戸建て系にはオススメ～住まい全体におしれ感が広がります !
「松茂」の外観に、いくつか見せ場を演出します。
その一つが「アーチ」です。サイディング仕上なのですが、緩やかなアーチをつくります。
このオレンジのカーブ・・・
このRの大きさには限界がありますが、巾や高さのバランスを鑑みゆったりとしたカーブの頃合を探します。
その下地にサイディングを施工するのですが、こちら・・・
これをヨコにして455mm役物をタイル目地でいくつかにカットします。
Rのカーブに合わせつつカットして繋いでいき、最後に同色コーキングで継ぎ目が解らんように仕上げるとです～
「松茂」ですが、一部内装壁タイルを採用しています。こちら・・・
仕様打合せが完了しました、「松茂」。テーブルいっぱいに資料が広げられ関連性も考慮して採用決定しました。
内装仕上げ材やキッチンカウンター色、タイルの貼り方やカウンター高さに棚位置等々、詳細まで図面+仕上表に記入していきました。
「松茂」は6月10日着工します。着工とは現場で基礎工事に入る時の掘方工事のことをいいます。2棟で約30日程度みています。
建て方は7月中旬になります。今、長屋式SKIP HOUSE 7棟の新築現場にいる大工さんの内1グループが、こちらを請けてくれます。
建て方とは上棟とか建前とかいいまして、柱を建て梁を組み骨組みの主な躯体を組みあげる作業をいいまして、1棟ほぼ一日で完了します。
屋根の一番上の棟を支える横木を棟木といいまして、それを組むことを上棟、棟をあげるなんていいます。
一般の住宅ではこの時、神職・おたゆうさんとかが拝んだり、棟札といって棟木に記録の木を打ち付けたりします。ネット社会の今では、棟札も楽天で売っています(笑)
またスキップフロア特有の構造躯体を見てみたいと思う方は、現場ご見学くださいませ。
ラクカフェハウスの1階床下は通気されていますが、ラクソラハウスの1階は通気されていません。ラクソラ床は、基礎ベースの上に仕上げています。
こちらが「松茂」の基礎図面・・・
床下レベル仕上だと湿気るという方がいますが、GL・土地から上がっているので湿気ることはありません。床下が湿気るというのであれば床上にも影響があるでしょう。
キッチンフロアは内扱いで気密パッキンという部材で通気しないようにします。リビング床下は普通に通気します。なぜリビングは通気が必要かといいますと、換気されない空間をつくらないためです。
キッチンは通気なし、リビングは通気ありとなりますと、左のオレンジ部分とブルー部分に分かれます。
床下空間だけ考えますと右図面のように段差がありますので、リビング側は外、キッチン側は内ということになります。
なので、キッチンとリビングの段差に綿密な断熱工事を施すことが重要ポイントなんです !
スキップフロアがなぜいいのか、といいますと・・・そうする理由がありますので、した場合としなかった場合ではこんなに違うということなります。
今回の理由は、建物自体の間口がせまく細長すぎるカタチを解消するため、前半分後半分に大まかにゾーン分けして、それらをスキップ階段で繋いでいく戦略であります。
下から・・・キッチンフロア⇒リビングフロア⇒おうち図書館ゾーン⇒水回りフロア⇒洋室フロア⇒ロフトフロアとスキップしながら上がっていきます。
キッチンが後半分リビングが前半分というように、後⇒前⇒途中⇒後⇒前⇒後とツイストの動き(笑)でスキップしていきます。
通常の二階建ての住宅なのにそこまでなぜスキップできるかといいますと・・・一番下のキッチンフロアが基礎ベースのスグ上が仕上だからです。
そちらのご案内は明日・・・
ついに最終打ち合わせ、何回変更するん ? というお声が聞こえてまいりますが、最終のプレカット再打ち合わせとなりました「松茂」。
スキップフロアなんですが・・・今までで一番高さ関係がややこしいと思います。構造躯体の骨組み自体がややこしいのではなく、高さ関係の詳細寸法なんです。
久米監督+本設計士+プレカット担当者に役所担当者まで皆さんが頭をひねっております(笑)
素晴らしい出来になること間違いなしっ !
企業物価指数の上昇が過去最高だとか。なんやかんやと次々と値上げとなっておりまして、うどんチェーン店の温玉ぶっかけ・温かいの(中)を注文しましたら、以前より量が減っていました(笑)
以下日経・・・「建物の鉄筋に使う異形棒鋼の取引価格が、13年4カ月ぶりに1トン10万円を超える高値水準まで急上昇した。」とありまして。
弊社取引先の基礎業者さんからも鉄筋の値上げを打診されましたね。前回はコンクリート、今回は鉄筋。
まぁ、コンクリートも鉄筋も木造住宅の新築コスト全体からすれば限定的ではあります。影響が大きいのは、やはり木造住宅では木材と合板。
今後都市部の分譲マンションなんかは高値となるでしょうねー
素材の感覚とはいいものです。
一般的に現在新築されている家のほとんどは、壁・石膏ボード+ビニールクロス貼り、床・合板化粧シート貼りでありますから余計に感じますよね。
また、自然素材系の陶器タイル・無垢木材・土壁などには、アイアンやコンクリートの組み合わせがよく合いますー
「松茂」はスキップフロア設計で玄関・リビング自体が道路より900上がっています。なので玄関ポーチで700程度外部スキップいたします。
その外部のスキップ階段・ポーチに足場板を採用いたします。
土間コンクリートからこの足場板で上がったところにアイアン手すりを設置いたします～
サブスクで映画を楽しんでおります。現在のBOSE・2,1chのサラウンドではリヤスピーカーがないので臨場感が弱い・・・っで、ソニーのサラウンドシステムHT-A9を昨日セッティング !
リヤ。
やはり臨場感は全然違います、これで楽しみたいと思います。ついでと言ってはなんですが、サブスクで見た中でおススメ洋画を一つ・・・
「セントオブウーマン」!
脚本+キャスト・映像音楽・セリフの一つ一つまで素晴らしい、心打たれました～
現在商談中の戸建て賃貸ですが、複数区画・新規分譲地が計画敷地でございます。
分譲業者が開発行為許可を申請した宅地ですので、給水管は適正なサイズで既に引き込まれています。
開発許可の際に「土地利用計画図」という給水計画も示された図面があって水道局と協議のうえで決定した確かなものであります。
給水管は既に引き込まれておっても、加入金という費用が水道局に別途納入いたします。20mm・88,000円、25mm・176,000円と、20mm口径から5mmしか増えてないのに25mmは、なぜか倍金額になります(笑)
20mmで大丈夫なところもありますが、徳島市の場合はトイレが2か所になるとだいたい25mmになります。水圧の関係ではないかと推測いたします。
まぁ1棟なら大した金額差ではないですけど、5棟だと44万円・7棟だと61万円も違いますからねー
事前調査をお勧めいたします。
日本経済の立て直しには、「国民一人当たりの生産性を向上させるしかない」といつもアトキン氏が申しております。
消費税を下げたり、財政を出動するというのは、「鍛えることをせずにプロテインを飲んでいるのと同じことなので本質的解決にはならない」と発言されており、こーゆー話を聞きますと「うん、そーだ」と納得してしまうから優秀な人は苦手です(笑)
賃貸事業における生産性とは何かと考えますと、表面利回りが高い方が生産性が高いと見えますよね。でも本来は、運用利回り5年10年損益計算書で見て空室率や固定経費・租税公課等を加味した実質利回りということになります。
今までいい実質利回りだったから大丈夫と考えるのは、日本経済が20年後も今と同じぐらいのGDPがあるという仮定話であって、東京以外では必ずこれより厳しい環境になるはずです。
そーしますと賃貸事業では、その生産性も未来を考えなくてはなりません。20年後の日本経済がどうなっているか未来のことは誰にも解らないという人もいますが、シンクタンク等で人口減少も含めておーよそ予想されていますよね。
今、物価上昇の中、生産性は上がらず労働賃金も上がらないので家賃も上がらない。
20年後の賃貸事業生産性・実質運用利回り、さらには安定経営を考えるには「競合力」がキーポイントかいなと考えているんです。
いよいよでございます「松茂」。注文書を各業者に発注いたしました。あとは工事着手を待つと。
この順番ですが・・・
まず図面を作成します⇒次に仕様を決定⇒それを基本に業者に見積りを依頼します⇒それらをまとめて実行予算書を作成します⇒工程スケジュールを組みます⇒実行予算書を元に注文書を発行した後、着工となりますー
弊社取得しましたラクソラ+ラクカフェの土地・不動産取得税は既に納付済みでありますが、要件を満たしているので還付申請します。
BEACHの時も還付されました・・・それが勝手に還付されないので要注意です。合同庁舎に還付申請しないと返してくれません。
還付要件は戸建て50㎡以上・共同住宅系専有面積40㎡以上となっていますので、単身者用の共同住宅の場合は面積が足らないケースが多いと思います。
以前、OB大家さんですが共同住宅で専有面積が足らなかったのですが、共有面積の戸数案分増で認めてもらえたみたいなので、これは注目要件です。
弊社所有の賃貸物件ですが、「共同住宅2棟・18戸」「長屋2棟・4戸」「戸建て8棟・8戸」でございます。このあと「松茂戸建て2棟・2戸」「川内戸建て3棟・3戸」を追加予定でございます。
土地は全て自己資金にて購入して、建物新築費の内・戸建て3棟は自己資金、残りは銀行融資で賄っております。返済期間は20年で組んで金利は0.85%～0.9％であります。
年に何度か「今売ったら手元にいくら残るか?」シミュをしています。表面利回り8％～10％で今売却したとして借入残金と差し引いて手元にいくら残るかの金額を試算します。
借り過ぎてないか、売り時はいつぐらいか、みたいなのを考えるためです。実際の売却時は、もう少し先なのですが、投資額が身の丈を上回ってないかを感じ取る作業だと思ってやっています。
それに売るときは融資が付きやすい経済環境の時がいいので、常に手元金を把握しつつ売り時を待っていようと思います。
着工待ちの「松茂」は下水地域であります。
古い分譲地ですが、町下水の最終桝が敷地内に既にあるので、今回の負担は下水申請費のみです。
2棟戸建てですと、5人槽×2基の埋設費用に年間の維持管理費に加え、汲み取り清掃費もかかってきますので、長期ランニングコストでは相当差が出ます。
さらに使用料金も上水道に比例して入居者が支払ってくれますので、できれば下水地域で計画したいですねー
本日、羽鳥ショーで東京マンション価格の高騰ぶりについて、高騰率ランキングなるものをやっていました。
第一位は意外にも「二子玉川」でした。「にこたま」の愛称で知られておりまして、多摩川が近くにあってまぁまぁ自然も楽しめる街であります。
全般に再開発された街が人気のようです。徳島駅も子育てしやすい街に再開発したらどうでしょう(笑)
納車待ちのZ4M40iですが、マフラーだけ気に入っていません。
こんなんです・・・
ディーラーの方の話によると「デザインです」とのことでしたが・・・うーん。。。
っでマフラーは交換予定です。こちらに・・・
このマフラー交換に神戸のbmw専門業者に行かないといけない～徳島は不便ですねー
これで形も良くなるし、アイドリング時も静かになるらしい。この頃のスポーツタイプはエンジン始動時の音がデカすぎて冬の朝など近所迷惑ではと思うぐらいです。
マフラー交換しますと、開閉スイッチ・バルブがついているのでご近所対策OK。もちろん車検も通りますので、この交換だけに神戸に行く予定です。
本日より3日間、弊社GW休日となりまして、現場・大工さんたちもお休みです。
久米監督が日和佐に釣りに行くというので、道の駅で「干物」を買ってきてもらいました～
では冷酒で一杯といきましょか(笑)
融資厳格化の動きですが一定程度歯止めがかかる兆しが見えるものの、融資態度を緩和する動きには限定的だそうです。
都心では海外からの投資も含め活発に動いているらしいので、都市部と地方での温度差があるみたいです。
徳島県でも融資態度が緩和される時期はいつごろでしょうか。物件数に対しての人口比が低いのと将来の人口減+地方経済の衰退を考えますと、一つ一つの案件ごとを慎重に判断していくことになるでしょう。
まぁ、それが普通なんですけどね。
もひとつの懸念材料がこちら・・・
でも新設が減った時に建てると競合には強いです !
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