ほんとはすごくいい季節ですが、天候の変わるサイクルが早くてウォーキングの服装に迷ってしまいます。
この季節になりますとオープンカーをチラホラ見かけるようになります。寒さ+花粉から解放されて暑くなるまでの今がオープンのチャンス !
なのに、わたくしのBMW・Z4M40i(1月発注)は5月生産とのことですから、7月とか暑くなってからの納車ですな(笑)夜はオープンにできますが、あんまり夜は走らんし、秋まで待つしかないです。
まぁ、でもオープンカーは冬も大丈夫ですから。晴れて気温8°もあればシートヒーター+暖房で頭寒足熱となり、露天風呂のような心地よさがあります。
花粉までの間ですけど(笑)楽しみです～
東京都心だけでなく郊外のマンションも高騰しているようですね、今朝羽鳥ショーでやっていました。リモートワークも影響しているんでしょうか。
特に駅近が高騰。逆に言えば少し歩けばお得感があるみたいです。
投機目的のマネーに加えてパワーカップルが買っているといいます。夫婦共正社員・それぞれ700万円以上のパワーカップル。
納税者の約10％が世帯年収1,500万円以上だといいますから、やはり地方には多くないでしょうね。
わたくしは慎重派なので、パワーカップルだからといって1億円ものマンションを長期ローンで買うのは破綻リスクが高すぎるように思うのですが・・・
高収入でも固定費を増やせばリスクが高まりますので、やはり売却時を想定したローンにした方が賢明だと思います。
通常外壁はスタンダードな14mmサイディングを採用しています。道路から見える場所や一部にアクセントで16mm以上の高いヤツに変更したりいたします。今回の「松茂」間口が3,640しかない細長い建物で両サイドは道路側からほぼ見えませんので、この南面のみ得意の神島化学18mm(+化粧軒天)を採用いたします。
戸建ての場合、建物の4面の内、どの面が良く見えるのかによってこの変更差額は変わってくるので、知っておきたいところです。
昨日、新計画のお打合せを大家さんとしておりまして、打ち合わせが終わって少し世間話をしていました。
その大家さん・・・ビルも複数お持ちだそうで、その中でも飲食店ビルは利回りがいいので元が取れるのが早いとおっしゃっていました。
中古ビルでも飲食店ビルともなれば警戒する大家さんが増えて住宅系より利回りが良くなるんでしょうかねーまた、どこかで転売しないといけないリスクがはらんでいるからでしょうか。
コロナ禍でも廃業に追い込まれた店舗がなかったみたいで良かったです。
本日地元紙に第二次ウッドショックについての記事が掲載されていましたね。
見積価格と実勢価格の差から着工を見合わすケースが出ているとのこと。住宅価格は約30％ほど上昇しているようですが、この価格は今が底でこれからまだまだ上がり続けるという予測が大方です。
「住宅業界から不安の声」とありましたが、生活必需品や光熱費等全般のインフレは日本経済全体の話ですね。
欧米・中国に比べてこの20年間経済格差をつけられ取り残されたということでしょう。
今即効性として必要なのは、どうしたら国内消費が増えるのか ? だと思いますが・・・一旦消費税ゼロにして一年ごとに1％ずつ10年かけて元に戻してはどうでしょうか～
本来の経済成長しない限り根本的解決とは言えませんが、こっちは時間かかりそうですもんねー
ずいぶん時間をかけましたが、やっと最終案がまとまり「松茂」の実行予算を今組みなおしております。
予想通り、予算上昇していますー当初コストを考えて作っているのでブラッシュアップ+工夫したら、それゃ上がりますわな(笑)
家賃が仮65,000円として×12か月=78万円だとすると、一年間だけ完済が伸びたと考えて・・・あと78万円突っ込んだら、こんなんできるとついつい考えてしまうんですね。
一度作った予算に足していくので、魅力に投資しているようなもの・・・この投資で圧倒的な差別化と自慢したくなる暮らし空間が実現いたします !
結果、長期に渡って高い入居率=安定経営となりますー
先日、金融機関の方とお話しておりますと「大学卒業して2,3年しかたたないのに3,000万円とか住宅ローンの申し込みに来るんですよ」といっておられました。
また自分の周りでもそういうケースをよく見かけるようになったんです。
一つの案件だけ見れば住宅ローンはアパートローンよりリスクが高いです。なんせ一円も儲かりませんからねーさらに夫婦所得合算ですと離婚率も高く破綻リスクはさらに上がります。
また、「今家賃で7万円払っているから住宅ローンを同額組んだほうが方が得ですよね」などという方がおいでますが、それは金利分を見ていないご意見でございます。
大切なのは、長期に渡っていったいいくら借りているのか ? 契約金額ではなく金利を足した返済総額を知っておくことです。
その次に5年後10年後にローンを組んだ家を売却しなければならなくなった時、ローン残高との差額も知っておくべきです。
どのタイミングなら借金がゼロになるのか ? っというところを考慮しますと、やはり自己資金が必要でしょ。大学卒業して2,3年なら両親に頼るしかないと思いますが。
借りられる金額=返せる金額・・・
ではないことを若い方たちに申し上げたいですね !
本日の地元紙に徳島市人口が40年ぶりに25万人を割ったとありましたね。これらは天気予報みたいに予測されていることでありますが、実は確定要素であります。
政策転換して移民受け入れ等しない限り、必ずそうなります。人口減少は日本経済に大きな悪影響を与えますし、大家さんにとっても懸念材料の一つでしょう。
この分布は研修の度に見せられる図で(笑)徳島市版です・・・
「松茂」でありますが、隣地建物間・2棟建物間とも近いので互いの目線が気にならないようサッシを配置します。
引き違いサッシは、モロ「こんにちは」になってしまうので、横滑り出し+縦滑り出しを採用して、上部に採光用FIXを設置します。
この時、横滑り出しの高さが少し高いと操作しにくいので、こんな時はオペレーターハンドル型に変更しています。
これなら突き出す必要がないので、手が届く高さならクルクルとハンドルを回して適切な位置まで開くことができます。
昨日、テレビで建築コスト上昇について放映されており、あるホームビルダーの方が2年前なら3,000万円ぐらいの家を今は3,600～3800万円で販売しているといっておられました。
また、経済評論家の加谷氏が「コストは今が一番安い」と断言しておられたので・・・わたくし思いました。「やっぱしなっ」(笑)
つまり、相当値上がりしたように思っていましたが、今からの価格高騰が本番みたいです。
また加谷氏は、『国民の底意地の悪さが、日本経済低迷の元凶』という新書も出していて興味深い方であります。確かに今の世の中から寛容さは消えましたねー
ロシア情勢の影響でさらに木材・合板の高騰、その他にもアルミ・鉄・コンクリ等々価格上昇が予測されていますので、今が底値なのは間違いないでしょう～
計画されている大家さんは、早ければ早いほど安く建てられるということです。
現在、大家さんからプランのご依頼を受けております敷地ですが、全体に高低差があり隣地境界に塀等がない場所が多いんです。
そーしますと、思わぬ出費と申しますか、まぁ当初から予算を見込んでおけば問題ないのですが、結構な工事費用となるケースがあるので要注意ですね。
高低差を均す作業もそうですが、外周に擁壁が必要かどうかはいつもチェックしておきたいポイント。
塀があったとしても、こちら側なのか、隣のものなのか、また仕上がり高さを考慮して内側に新設擁壁が必要なのかどうか、など一つ一つ丁寧に検討しておいた方がいいでしょう～
現在新築中の長屋7棟の敷地は、3方が水路に囲まれています。敷地から水路まで結構な高さがあるので、転落防止に擁壁上にユニフェンスを提案しようと現場打合せしてきました。
そのユニフェンスがこちら・・・
擁壁の上にコンクリートブロックを1段据えてその穴を利用して施工します。ただ擁壁自体がカーブしているので柱割を細かく変更しつつ施工いたします。
融資審査が厳しくなっているとのお声を確かめるべく、あるバンカー(半沢直樹風)に聞きましたところ状況を調べて教えてくれました。
徳島県内の賃貸融資審査は確かに厳しくなっているのは間違いないようです。その理由に県内の賃貸総物件数が増加しすぎたことが背景にあるみたいです。確かに県内で現在空室は多くあり、コロナ影響で家賃滞納も増えているかもしれませんね。
この辺りを整理しますと、今まで通りの画一化されたよく似た賃貸物件では苦戦するのが見えているということになるので審査も慎重になる。逆に言えば、今までになかった魅力ある物件なら勝負できるということです。
わたくしが自ら実践して思うのは、今住んでいる賃貸物件に入居者方々がどの程度満足しているのか ? というところです。
転勤や進学・結婚などの理由がなくても、「なんとなく～いい住まいが在ったら、引っ越したい」などと思いながら住んでいる方は相当数いるはずです。
この方々に新物件の魅力が届けばゾロゾロ引っ越して来てくれるので、金融機関等が懸念している状況は一発で解消されると考えています !
余談ですが、コンビニ・コインランドリー・トランクルームなどブームに乗っかって始めたとしても、あとから良く似たものが近所にくれば苦戦するのは必至です。これらも、画一化されたよく似たモノだからです。
仮にこれらをオリジナルで付加価値をつけて魅力的なモノに変身することができれば状況は違ってきますが、たいへん難しいでしょう。
新築賃貸物件なら、簡単に勝つ魅力をつけることができるということなんですー
2020年・賃貸投資家に向けたアンケートで融資条件が厳しくなったと答えた方は少なかったようですが、今後厳しくなると答えた方は多数いたようです。
それが今現実になりつつあるみたいです。収支を理由に融資審査が通らないケースを良く聞くようになりました。
そーしますと、「収支」つまり返済比率を下げることが今望ましいと思われています。
そもそもアパートローンの返済比率は、50％程度に抑えておくことが望ましいとされています。税金・経費20％+空室損・修繕積立15％、と低リスク想定しても返済比率が50％程度であれば、手元に15％の収益を残すことが可能になります。
返済比率を下げるためには、自己資金を投入しなくてはなりませんので、現在の収支での手元金を積み立てるのがポイントだと考えています。
「松茂」はリビングがGLから880高くなっています。その高い位置から上がると下がるに分かれるスキップフロアのベースキャンプみたいなものがリビングなんです。
ですから、駐車場や道路から玄関ドア・・・つまりポーチも600高くなります。
当初はコンクリート階段の予定でしたが、面白くなさそうな上にコスト高でしたので、足場板で組むようにブラッシュアップしました。
こちら・・・
このやり方を思いついたのには足場板自体に魅力があるからです。
こちら・・・
木を外使い(足場板は耐久性+コスパが高い)することで、ポーチ土間コンクリート+アイアン手すりなどの素材の違いを楽しめると思うのです。
初めて入居見学に来られた方々は、玄関ドア開ける前から「何かやってくれそーな感」を感じる訳です。っで、玄関ドア開けたら土間とスキップフロアの吹き抜けが広がる !
ここで、はやから決まるな(笑)
本日は「松茂」4層5層階を少しご紹介します。
こちら・・・
クローゼット奥行は一般に柱位置910mmの奥行になりますが、200引っ込めて710奥行にしています。
このことで、細長い部屋の緩和と掃き出しサッシ+カーテン房掛けとクローゼット扉との干渉を避けてます。910寸法では、布団はそのまま収納できずクローゼットなら700で十分です。
ロフトへのスキップ階段は、蹴上190×5段上がり切りの段差950に抑えてあります。手すりが必要な段差は1mなので手すりは法的にも必要ありません。
ファミリーならともかく単身者向けなので手すりがないことによる洋室との一体感に加え、ロフト床が丸見えの絶妙な段差がスキップフロア本来の醍醐味を実現します。
間取り作成時に910グリッドに直階段4段として設計しますと、踏面は910mm÷4段=227.5mmとなります。
上り下りしやすい階段は、蹴上と踏面のバランスが大切だと言われています。
蹴上は1段の縦の距離で踏板から踏板の高さの距離です。また踏板というのは、実際に見えている部分で踏面は上から見た寸法で段鼻が20mm出ていますと、その分小さくなります。少し凹んだ足が入る部分ですね。
そのグッドバランスですが、メーカー記述にこんなんありました。
「上り下りしやすい階段寸法を算出するには、蹴上の2倍に踏面を足して60cmになる寸法といわれています。蹴上×2+踏面＝60cmという計算式です。60cmくらいが標準的な日本人の歩幅に合っているので、階段を上り下りしやすいというわけです。」
ここで「松茂」階段寸法を照合してみます。踏板240踏面220蹴上190なので、190×2=380+220=600となりましてピッタリ歩幅60cmでございます。これは偶然です(笑)
一部露出型階段を使用しますが、それが240踏板なのでこーなりました～
「松茂」ですが、階段途中に踊り場コーナーを設けて「おうち図書館」をつくります(笑)こちら・・・
階段数字が8段になっていますが、これはキッチンフロアから数えた段数でして、リビングからは4段目にあたります。W=600・H=1400の小さな空間です。
利用しなくても、あるのとないのとでは心の余裕が違います。毎日の単調な暮らしスケジュールには「遊び心」が必要なんです。中二階・ローカにもカウンタースペースがあるのですが、その時の気分で使い分けてほしいんですね。
また、キッチンフロアに下りていく階段途中もいい「居所」だと思います。
もう一つ、玄関土間をオレンジで囲っていますが、ブルーの斜線部分が靴収納スペースです。
スキップフロアの魅力は縦への空間の広がりですから、あっちこっちに楽しめる空間が生まれてきます～
2021年度の倒産件数が57年ぶりに低水準になったと地元紙にも掲載されていましたね。コロナ経済対策としての給付金+政府保証枠・貸付が効いているのは間違いないでしょう。
現実的には赤字や資金繰りに追われている企業は増加しているので雇用も不安定ですし、大企業においてもリストラは進んでいるようです。本来、倒産すべき企業が業界から退場していくことでバランスが取れるのに異常な状態とも言えますよねー
今後、インフレの中でも賃金上昇はなく家賃上昇も期待できないでしょう。むしろ、大家業の倒産⇒競売⇒オーナーチェンジ(家賃下げて満室利回り狙い)となるので、むしろ下落するのではないでしょうか ?
この時、この家賃値下げ圧力に巻き込まれるか、どうかは、入居者の暮らし方がよく似たものになるのか、どうかだと思います。
物件自体・住まいにファンがつくか、どうか、が・・・この先の安定経営ポイントになると考えています。
わたくし20代の時からずっと朝ドラだけはなぜか見ております。多分いつもの時間を見逃してもまた見られるからでしょうねー
BSで朝先に放映されておりますが、わたくしはいつも8時～のヤツを見ておりまして、朝のルーティーンになっています。
それ見逃しますと12時45分からのヤツ、それも見逃すと土曜日一気見できるようになっておりますので、旅行・出張等長期不在時もスグ追いつけるんです。
今回の「カムカム～」は良かったと思います !
ここ最近では「あさが来た」が印象に残っています。来週から始まる新しい朝ドラもルーティーンで楽しみたいです。
「松茂」ですが、玄関土間とリビング床との段差を利用して、「靴収納」を造作しよーとしています。
このお話を商談中の大家さんにしたところ～メッチャ喜んでいただきました。
一般クローゼットのような見たことのある収納より、工夫を凝らした収納スペースは強いインパクトがありそーですねー
納税シーズンですねー
接種券は遅いけど納付書は早い(笑)徳島市から固定資産税がきましたので、皆様のご参考に一つ公開したいと思います。
SKIP HOUSE SEAL は筆が複数ありますので、PIT HOUSE MOLE (学生向きSKIP HOUSE 8戸)でいきましょう。
土地252㎡・評価額1,190万円で、固定資産税(都計税含む)が\38,686-。建物225㎡・評価額1,475万円で、固定資産税(都計税含む)が\247,081-。合わせて\285,767-、月々にしますと\23,813-ですね。家賃収入比6％強ですか。
建築士事務所に所属登録している「建築士」は3年に一度定期講習が義務付けられております。丸一日がかりでございます。
今年がその年にあたり、申請書が届くました・・・
いつも講習会場の換気が不十分なのか、眠くなります(笑)っが、最後に修了考査なるミニ試験問題があるので、集中して聞いております。
費用がテキスト込みで、約13,000円ぐらいですか、結構高いでしょ。そのあと、見ることないのに(笑)
2022年4月1日～都市計画法・開発行為の一部が厳格化されることを受けて、大家さんから依頼されて急遽申請しました「条例宅地」の件です。(建築許可ともいいます。)
確認申請前に必要な申請の一つで案件によっては「適合証明」という申請も必要な場合があります。
こちら・・・許可原本であります。
この条例宅地申請には、敷地の仕上がり高さや周囲との境界関連も協議が必要となって、擁壁+排水などの図面も添付されています。
昨日、bmw営業担当の方から、わたくしが1月に発注しました車の生産枠が、5月に確定しましたと連絡をもらいました。通常期で早ければ1月⇒3月なので約2か月程度遅れているのでしょうか。
生産枠が決定しますとドイツ⇒ディーラー～だいたい40日～50日ぐらいで納車となりますが、今のコンテナ運輸状況からみても、ここでも少し遅れるかもしれませんねー
そうしますと、オープンで走れない紫外線の強い時期ですなぁ。とはいっても、今も花粉でオープンにできない(笑)
そーです、わたくしが発注しました車は、「Z4M40i」・・・
オープンカー歴5台目となります。ポルシェ987ボクスターに乗っていた時期もあって、当初はボクスター718も考えましたが、4気筒なので候補から外していました。
ところが、あとからボクスターGTS4.0という自然吸気の魅力的な6気筒モデルが追加され随分悩みましたが、お金で断念しました(笑)
Z4の1.7倍ですぞっ、たか～い(笑)
「松茂」でございますが、続けざま5か所の土地を自己資金購入しましたので、建築費は一部融資を受けようかなと思っています。
この時、わたくしは融資期間20年以内+返済比率50%以下になる金額をMAXとして借入額を検討するようしています。
融資期間20年を30年に延ばせば返済比率は下がりますが、その分リスクは上がりますし。強気家賃設定にしても返済比率は下がりますけどリスクは上がっています。このリスクの捉え方が大家さんの特徴なんだと思いますね。
わたくし、以前経営の住宅会社で20代後半から事あるごとに事業資金の融資を金融機関にお願いしてきましたので、借りられるありがたさは心に染みております。
もちろん、渋い顔されたり減額されたり追加書類等求められたりしたこともありましたが、30代になって事業が軌道に乗ってからは「いついりますか ? 」的なノリで付き合ってくれるようになりました。
以前の住宅会社経営の最後は無事全て完済・完全無借金経営になったのですが、賃貸事業を手掛けるようになってからもメインバンクへの感謝の気持ちは今もあって、全てそこでお借りしています～ありがとうAバンク(笑)
わたくしの中では、「経営者が融資を断られたらおしまいだ」と腹に据えてやってきたのですが、この状態を持続するためには、融資枠に余裕を持たせることが大切でとにかく目いっぱい借りないことで借りやすくなるんだと理解しています。
今後、融資審査が厳しくなればなるほど重要ポイントなのかなと思って記しました～
受付時間／10：00〜16：00 定休日／水曜日・日曜日・祝日
