松茂に土間通路 ?

 大家さんからご依頼いただいた、学生用上下長屋のCAD入力をしつつ、合間合間で松茂をちょこちょこ見つめ続けています。

っで、玄関がゴチャゴチャしそーだったので、土間通路を検討し始めました。検討といっても確認申請は既に下りております・・・

何を今更と思いながらも、見つめておりますと「あーしたろ、こーしたろ」という性分が勝って、コストダウンはどこ ? となっております(笑)

楽日々シリーズ第三弾・松茂、多分今までで一番驚いてくれるでしょう~もう目的が驚かすことになっていますか(笑)

しかし、ここで住まう方の特別な暮らしは超格別だと自負しておりまする。

松茂をブラッシュアップ中。

 随分長い時間かけて考えてきたつもりでしたが、松茂の図面を見つめる日々が過ぎております~

あっ、こーしよ・・・うぁ、こなーにしたら・・・が続いておりまする(笑)

たとえば、玄関ポーチは道路より700mm上がっています。この高さまで普通ですとコンクリート階段やタイル貼り階段で上がっていきますよねー

それは、おもろーないっ(笑)

ポーチの一番高いところはスラブ打ちして、空中に浮いて飛び出たように見せると。そこに鉄骨ささら桁を斜めにかけて、ネットで買った古材足場板を固定して上がったら・・・どう ? 

わたくしが今まで発表してきました商品の中で、間取りから想像できない第一位間違いなしです(笑)

楽日々シリーズ・松茂、そもそもの考え方。

 楽日々シリーズ第三弾・松茂の敷地は間口10mしかございません。ここに間口3,640mmの戸建て賃貸を2棟新築します。

建物3,640+建物3,640=7,240 間口10,000-7,240=2,720 ÷3=906 ということで(笑)

隣地境界との距離と建物間の距離が半間約900でのバランス。

建物奥行が長いので、単調な暮らし動線にならないようスキップフロアを採用したのであります~

本日は、松茂の詳細実行予算組み。

 楽日々シリーズ第三弾・松茂多層構造スキップ単身者用戸建て賃貸の詳細実行予算を組んでおりました・・・

完全にくたびれました(笑)

予想より建築コストが嵩みましたので、仕様の調整に入るとです・・・

床面積を減少させる。

資材高騰の中、建築費を抑える方法の一つに床面積を減少させるというのがありますよね。
たとえば2LDK戸建て・カップル向けでどこまで床面積が減らせるか ? ササっとやってみました。こちら・・・
約53㎡・16坪。ムリヤリ減らしますと魅力がなくなるので、ある程度明るさ+採光や暮らし動線を残しつつやってみました。
これでも二人で住まうのには十分ではないでしょうか。

洋室を仕切ることも広く使うことも選択できますし。楽日々シリーズのように伸び伸びやるのと並行に考えていきたいですね。

将来は分譲型も検討。

 楽日々シリーズでお会いしました大家さんたちの中に、中古物件買付型から新築型に移行したい旨の方々がおいでました。

この方たちは、土地購入からなので何かとハードルが高くなります。かといって・・・何もかも用意してくれる銀行マンもつれてくるような大手戦略には乗っからない方たちなんですね。

たとえば、わたくしが土地を購入して、建物設計・施工して、入居付して、新築分譲型でいけばかなりハードルは下がると思います。

この時、楽日々までいかずとも他にない魅力を持ったカタチでコストを抑えていくと。全体で利回り ? %という諸経費全て含んだ投資額だと思い切りやすいのではないでしょうか。

そんなん他社でやってるよというお声がしてきましたが、そこは総額を抑えた土地40坪台に2戸~4戸を配置して、境界確定書や工事中写真等々に加えて募集ツールもご用意。

次また売却しやすい資料をディスクにまとめたらさらにハードルが下がるでしょ。

ただ楽日々シリーズ・第三弾・松茂の単身者用多層構造スキップフロアは5月着工予定で、そのあと第五弾迄進めたあとのお話ですが・・・おもしろいと思います~

即興プランから生まれること。

 昨日OB大家さんからのご依頼で、目の前で配置換えや間取り替えに加え反転・回転をしつつ、良さげな組み合わせプランを一緒に作っていました。

ジャズでいう即興=アドリブを効かす感じ・・・もちろん下準備はしておきます。

敷地に対しての方向性が固まっている場合は、じっくり時間をかけて練りこんでいきますが、今回は探りながらゴールを目指しました。

こっち玄関なら進入路がこーなるけど、90°回転させたらこーなるみたいなのを繰り返すうちに大家さんとわたくしの間の考え方が埋まっていき、良い方向へ向かい始めます。

概略は決まりましたが、採光面積等考慮した詳細の配置はこれからです。

大家さんの目の前で一緒に作るプロセスも大切で規格寸法でない超メリットと言えるのではないでしょうか ? 

本日、CADで詰めていきます。ジャズでいう譜面におこす感じ(笑)

学生用メゾネット。

OB大家さんより学生用長屋の計画ご依頼を賜りまして・・・1Fと2Fに分ける長屋のパターンをご希望のようです。
しか~し、配置しますと、1Fの掃き出し側の日当たりが悪いし、そもそもスキップでないとバルコニー手摺高が低すぎて防犯上も良くないので1Fが人気薄になると予測しました。
っで、学生用ミニメゾネット・・・
専有面積33.95㎡。
メゾネットにすることで多少床面積は増えてしまいますが、日当たりバルコニー側は格段に良くなりますし、2F床音も気にしなくて済みます。
ただ1F2Fを行ったり来たりするのが不便という方がおいでますが、その段数は工夫して12段上がり切りしかありません。
大人気の SKIP HOUSE の洋室への階段が6段上がり切り、ロフトへの階段も6段上がり切りなので12段。暮らしても全然大丈夫でしょう。

ギリギリに建てるには。

 敷地目いっぱいギリギリに建てるには、建蔽率に加えて道路斜線と採光面積をクリアしなければなりません。

できるだけ道路に近づけたい時は「道路斜線」、隣地に寄せたい場合は「採光面積」等がポイントになります。

現在、大家さんから新計画のご依頼を賜っておりますのは、戸建てと長屋を併設するパターンで、先に採光面積を計算してどこまで隣地に寄せられるか知っておく必要があります。

以上の計算から戸建ては1,500mm、長屋は600mmまで寄せられると回答が出てきます。この時、軒の出や樋先など先っぽ寸法で計算しておきますので、建物寸法は少し大きな数字になりますね。

計画中、つまえるハウスに室内窓採用。

 大家さんの今計画中・戸建て賃貸でファミリータイプがあります。こちらの大家さん熱心な方でございまして、新商品毎回ご見学いただいています。

っで、つまえるハウスにはシューズクローゼット(SC)が基本間取りにないのですが、今回採用してみよーということになりました。少し床面積は増えてしまいますが、見学されている方々とはアレンジのお話が進みやすいんです。

そのSC入口に室内窓をご提案しましたところ気に入っていただきました。こちら左は、ラクカフェの室内窓・・・

パナソニック製・・・
部屋と部屋の間に設置したり、ホールや吹き抜け等サイズも融通が利きます。

ラクカフェは透明ガラスを採用しましたが、昭和モザイクなどもあり、今回はその方向で進めます~


南向きと北向きの間取り。

 南向きの間取りを反転・回転させて、東・西にそのまま採用することは可能ですが、北道路の北向き玄関の場合は作り直す必要があります。

現在計画中の案件では、南入り南バルコニーを北入り南バルコニーに変更しています。

北側は道路側なので顔となりますが、南側が良く見える環境なのか ? どうかは重要ポイントで配慮が必要です。

南入り南バルコニーと違って、北入り南バルコニーの北面はどうしても小窓ばかり目立つため工夫が必要です。もちろん小窓は散らからないよう配置しますが、デザインハングやモールなども採用したいところです。

実質利回り管理で判ること。

 表面利回りは簡単に試算できますが、実質利回り管理の方が大切だと思います。

投資総額に対して満額家賃収入を表面利回りとしていることが多いと思いますが、実質利回り試算しますと半分近くまで低くなったりすることがあります。

まず一年間で空室期間がボツボツ出てしまいますと大きく影響しますので気をつけたいところです。

一年間の実質家賃収入から以下の経費を差し引いていきましょう。

通信費(TVネット等)・交際費(お詫びやご挨拶等)・保険料(火災保険等)・修繕費(退去時や積立等)・光熱費(共用電気水道下水等)・消耗品(共用照明や消火器等)・固定資産税・振込手数料・管理費用・支払利息、これらを毎年チェックできたら完全合格です。

最初大変ですが、一度作ってしまえばあとはそうでもないはずです。わたくしは、折を見て顧問税理士にお願いをしております(笑)固定経費は思うより大きい~

こうやって見てみますと、空室期間がいかに経営に負担を与えているかがわかってくるはずです。なので人気より超大人気賃貸を目指したいんですね。

完全自由設計 と商品コンセプト。

 楽日々シリーズのみならず、全ての商品ラインナップは弊社オリジナルです。

設計・コンセプトはわたくし、仕様+コーディネート妻・京子さん、施工久米監督のトリオで仕上げております。

よって完全自由設計であります・・・

ご見学の際に規格商品ですか ? とご質問を受けましたが、SKIP HOUSE 1つ取ってもコンセプトは共通ですが、間取りは大家さんごと+敷地ごとにバラバラでございます。

「これをこの土地に入らんか ? 」などのご依頼をちらほらと承っておりますが、そのまま入れる必要などなくコンセプトを大切にして、土地姿・方角を考慮することが最も自然なんです。

見学会において弊社が見てほしいのは、住まう方へのプロとしての高い配慮なんですねー

机上で表面利回りばかり試算していても全くつまらない訳であります。

入居者が即決してくれて幸せな気持ちになるためには、大家さんにも情熱が必要です。そこで住まう方々に想いを寄せるチーム(弊社と大家さん)でないと感動してもらうことはできない訳であります。

ラクソラハウス見学会のお礼。

 本日、予想を上回るご来場がございました。皆様、ありがとうございました。

遠方から来られた方、道に迷いながら来られた方、またお懐かしい顔ぶれのOB大家さんもおいでてくれまして、無事終えることができました。

では次の楽日々シリーズ第三弾・松茂でまたお会いしましょう~

よくあるご質問。

「これっていくらで建つんですか ? 」というご質問をよくお受けします。
わたくしは商品ごとに「本体価格がいくら?いくら?ぐらいです。」とお答えいたします。そうしますと、「そんなんで建つんですか ? 」となりますが、建ちません(笑)
本体価格というのは、建物自体だけの想定価格です。そこからの給水排水配管・浄化槽・外構等、別途費用が掛かってまいります。さらにさらに地盤調査結果次第で地盤改良工事、浄化槽埋設時・水位が高い場合などの矢板工事などが必要になるケースがあります。
そーしますと、「それを含めるといくらになりますか ? 」となりますが、そこは計画を進めてみないと総額はわかりません。
お話を整理いたしますと・・・本体価格というのは、どこに建ててもほぼ同じ金額だという仮定で想定試算されています。しかし、その他の工事は、そのエリア・土地の広さや環境によって工事内容が大きく変わってしまいます。

たとえば、今工事中のSKIP HOUSE の敷地面積は3,000㎡・約900坪ございます。給水は新規に引き込みましたし、排水経路も桝や側溝を新設したりしています。この広さでの配管工事費用は相当かかっています。

わたくしの今回のラクソラは、敷地47坪しかないですが給水は引込しなければならず、80万円ぐらいかかりました。これだけでも2棟に割りますとプラス40万円となりますね。

また今計画中の戸建て賃貸では、大家さんが分譲地を購入されているので、給水排水にかかる費用が加入金程度で済んでいます。
ただ、これら以外に確認申請を提出する以前の諸申請費用もエリアによって必要になる場合があります。これまた今計画中の案件ですが、条例宅地申請+適合証明+43条許可申請などが建物1棟ごとに必要となっています。これらを全部合わせて建物棟数で割りますと1棟いくらで完成したとなるんですね。
なので、詳細計画しないと1棟あたりの価格は算出できないはずなんです。

皆様が気にされているのは、利回りだと思います。利回りは、共同住宅⇒長屋⇒戸建てと低くなる代わりに同じ条件ですと入居リスクも減っていきます。

基本的に賃貸経営とは「事業」であります、一人一人の大家さんが「社長さん」な訳です。それぞれの大家さんが、商売理念を戦わせて長期に渡って勝ち抜いていかねばなりません。

わたくしの「もっとー」は、20年後も余裕で競合に勝つ「賃貸住まい」ですね。そのためには入居者の方々に、他にはない圧倒的な付加価値+魅力をアピールして即決してもらうことだと思います~
付け加えます、その魅力とは後から真似することができない付加価値を指しています・・・明日の見学会、お待ちしております~

分散見学のお願い。

 2月12日(土)11時~16時・ラクソラハウス見学会の件でございます。

当日、消毒+白手袋(マスク着用)はご用意しておりますが、できるだけ密を避けるために分散見学をお願いしたいと思います。

だいたいいつも11時~13時ぐらいのご来場が多く、14時ぐらい以降から少なくなりますので、ご都合のつく方は遅めのご見学が空いていると思います。

とはいっても一日十数組程度です。駐車場は前に4台、いざとなったら路肩が広いです(笑)

楽日々シリーズ、地元紙経済面に記事掲載されました。

 本日、2022年2月9日徳島新聞・経済面に「楽日々シリーズ」が紹介されました。

ありがたいことでございます~

記事文を拝読いたしますと、解放感ある大開口窓とありましたが、写真には小窓が写っておりました(笑)

皆様、ホームページ・ラクソラ特設サイトで解放感を味わってくだされ

そして、2月12日(土)11時~16時現地にて体感していただきたいと思います !

ラクソラ、チラ見せ作戦・最終章~

 皆様ご存じのように昨日・・・ラクソラハウス特設ページが開設されていますので、チラ見せも終わりです~

最後に敷地47坪に戸建て賃貸2棟を配置したギリギリ具合をご案内しましょう。まずこちら・・・

敷地東側は駐車場、東北角にあった電柱を東南に移設してもらって駐車しやすくしました。

敷地の西側は南側の斜め具合を考慮しつつ目いっぱい寄せて道路斜線もクリアしています。エアコン室外機も二階建てにしてギリギリ。

A棟側はもっとギリギリなのでアップ写真はやめときます。脚フレームが境界にあります(笑)

電気メーター・ガスメーター・ガスボイラーにプロパン置き場・水道メーターと各戸以外にも共用大家用電気メーターに水道メーター、全部西側に詰め詰めしました。

浄化槽もこちら西側に持ってきたかったのですが、駐車スペースが狭くなるので、東側の駐車に邪魔にならないスペースに埋めました。

なので、西側から排水路は建物と建物の真ん中を東へ一旦抜けて⇒合併浄化槽を通って西側に排水されています。

土地の決済前・検討中段階で、この経路を計画して排水勾配の確保を確認したうえで購入した訳であります。

この辺りは皆様の購入時にお役にたてると思います。

ラクソラ、入居募集開始直後⇒満室 !

昨日、入居管理会社・社長さんより早々と「入居契約完了しました」と電話がありました。
募集開始からわずか4日・直近の土日で満室という、ラクカフェハウスに続いて全く同様のスピード決着、大人気でございます。
また、本日メール・LINEにて大家さんたちにラクソラ見学のご案内送信いたします。ホームページ等含めて事前勉強していただけたらと思いますが、チラ見せにご参加の方々はだいたいご理解いただいていますねー
おまけ・・・

ラクソラ、チラ見せ作戦⑧

2階は、洋室8帖・1坪のWIC・半間のCL・1坪のUB・バルコニーまで直通快速の1坪洗面脱衣室であります。

洋室から階段吹き抜けを臨む・・・

解放感たっぷり~階段吹き抜け奥の壁紙は、アクセントクロスで淡い色合いで奥行感をさりげなく表現しています。

飛び込んでくるような強いコントラストで目を引くより、無意識に感じる、「あれっほんま色違いますねー」ぐらいが日々の暮らしには心地よいのです。

天井には、1.5間の隠しロールスクリーンが埋め込まれているのがお解りになるでしょうか。

ラクソラ、チラ見せ作戦⑦

 本日、1Fテラスにバイクをとめて撮影しました。

バイクは取引先・広告代理店の方が一肌脱いでいただき、徳島市バイク店からレンタルして藍住町まで走ってきてくれました~今日の気温なんと4°・・・

寒い中、本当にありがとうございます。ふるえていました(笑)

わたくしも久米監督も中型二輪免許を持っているのですが、長期にまたがったことがないので危険と判断しました。

さて、こーなります。

チラ見せシリーズご覧の方に先行してお披露目ですねー

アップいきましょ。

正方形の不思議な穴からの木漏れ日に照らされるバイク~

ラクソラ、チラ見せ作戦⑥

 昨日、梁に取り付けたスポット照明型スピーカーの接続をメーカーの方としておりましたら、仲介業者の方が入居見学者をご案内してきました。

そのご見学者さんが2階に上がると「うわーっっ」と大きなお声が聞こえてまいりました(笑)

その方の見た景色はこれだったと思います・・・

想定外、見たことない、解放感ハンパない(笑)

しかし、一番驚いてくれるのは「松茂」でしょう~

ラクソラ、チラ見せ作戦⑤

 1Fは、リビングダイニング・テラス・シューズクローゼット・階段下収納・トイレとこちら・・・

キッチンです。

トクラス製人造大理石カウンター・2口IH・引き出し型+フロアストッカータイプ・天袋付。背後にカウンター+上部小棚をタイル貼りで仕上げています。カウンター上には、たっぷりと4口E付コンセント。

キッチン右側にトイレがあり、1F2Fの動線上にゾーニングしています。

ラクソラ、チラ見せ作戦④

 露出型階段を一部採用しています。

理由・・・デザイン性もありますが、床を仕上げた上に設置しますので、広く感じることがポイントです。階段手前にはロールスクリーンが降りてきます。

床が繋がることで奥行を感じることができますし、さらに手すりをなくすことで壁まで目線が届くようになります。

ファミリータイプですと、この手すりなしは躊躇しますが、単身者向けなら全然大丈夫ですね。

上部梁は集成梁・天井は2F床裏、ライティングレールを通して自由度を高めています。照明は、スポットライトとペンダントライトを組み合わせています。

また、スポットライトに見えるブルートゥーススピーカーも照明に混じって設置していますので、見学の際見つけてください。

入居者はスマホ音楽を梁スポット型スピーカーから聞くことができます~

ラクソラ、チラ見せ作戦③

びっくりするぐらいアクセス数が増えます「チラ見せ」(笑)

ラクソラの重要ポイント1Fテラスをご紹介しましょう~こちらはLDから1Fテラスを臨んでいます。

正面の掃き出し窓は、巾2間にいっぱいいっぱいの寸法のサッシを設置しています。真ん中に網戸を残して両端に窓を開け放つカタチです。

サッシ建具の半分は残りますが、1間1,800mmは大開口されます。この解放感はテラスの土間の高さと1Fフロアがほぼ同じことでさらに一体感が演出されます。

ここで2月5日(土)にバイクレンタルして追加撮影いたします。バイクのタイヤ足元が見えるところがポイントです。

そしてそして、このテラスに外からアプローチするには例の昭和建具を開けなければなりません~

いまのところ・・・ほとんどの方が開け方を解けません(笑)大家さん方、見学時に試してみてくださいね。

これで昭和世代が判明しますけど。。。(笑)

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