月曜日の打ち合わせシリーズ・・・外壁を貼っておりました。この外壁は、神島化学工業のファインテスタでございます。
こーゆーの、ケチるっていいますかねー重要です(笑)
この18mmの価格ですが、14mmよりもちろん高いのですが、KMEW・ニチハの16mmとほぼ変わらないコスパがあります。超おススメ。
楽カフェの打ち合わせシリーズ。
徳島市土地、決済完了。
本日銀行にて取引しまして、これで現在購入しました土地全部決済完了しました。
徳島市土地は調整区域でして、仲介人の配慮で確認申請が下りてからの決済を条件にしてくれたので、最後になりました。
藍住・松茂・徳島市と全て同じ仲介人が上手くことを運んでくれました～たいへん、お世話になりました。今までの仲介人で一番ちゃんとしてくれました～
あと、その銀行から「融資決済がもうじきおります」と連絡が入りました。でもだいたい1か月ぐらいかかりましたかねー今回は。
楽カフェハウス、表札案。
玄関ポーチの図面でございます。
業者選定は大切。
最近近所で土木工事しているのですが、現場職人があまりに大きな声を出しているので、窓を開けたところ「あーしろ、こーしろ」と重機に乗った人がツル持った人に言っておりました。工事着手の近隣挨拶もなく、昨日は職人同士でケンカしてたと聞きましたが、それはケンカではなく段取り内容だったのではないかと思います(笑)
正直に申し上げて建設現場というところには、そーゆー方々がまぁまぁいます。なので重要なのが、業者の選定であります。コスト比較も大切ですが、どのような職人さんたちが来るのか ? というところが大切です。
弊社が直接職人さんに発注するケースと、業者に発注しますとその社員職人さんが現場にくるケース、さらには発注業者が外注した先から職人さんが来るケースもあります。
いずれにしても、「類は友を呼ぶ」です、きちんとした業者に発注すればきちんとした職人さんが現場にきてくれます。
わたくしもこの道30年、選定に選定を繰り返して現在の取引業者と仕事しております。以前、大家さんが知人の方と新築現場にいた時、弊社の取引業者を見て、その知人の方が「いい業者が入っとんでー」と言ってくれたと喜んでくれました。コストだけで選定していたら、また変わってくるんでしょうねー
来月から開発許可工事、3か月に渡って土木工事を発注しておりますが、この業者さんの職人さんは皆さん可愛らしい方々です。社長さんの職人教育にかける意気込みについていく職人さんたちでございます。
久米監督も現場職人と毎日打ち合わせを繰り返すので、ここは大きなポイントです。いい仕事は、いい職人と丁寧な監督の組み合わせで実現するものです。
松茂も本図面作成へ。
楽日々シリーズの北島新築中、徳島市確認申請完了、藍住確認申請中・・・そして松茂の本図面打ち合わせが本日あります。
わたくしのイチオシ松茂、スキップフロアの醍醐味はこれですわと気合十分。しつこいですが、土地購入費600万円に2棟です。
ちらっと見せるとです。CADで出力しては、手書きでいろいろやっていたので、あちらこちらバラバラになっています～なので「正」印(笑)
下がったダイニングは床座敷。リビングのフロアが、いつの間にかダイニングの収納棚カウンターになっているところもおもしろい。
フロア高さと部屋ゾーンのあやふやさを楽しみたいんです。全部で5フロアに分かれたスキップフロアですが、今回のチラ見せはここまでですたい(笑)
新物件の開発許可工事。
一昨年から商談させていただいておりました、新物件の開発許可工事にいよいよ来月から着工いたします。なんと3,000㎡の敷地にSKIP HOUSE を新計画でございます。
当初大家さんとご一緒に視察させていただいたときは、工場が建っておりました。去年、解体工事が完了しまして今年初から開発許可申請を進めておりました。町や県だけでなく消防署＋水道局などに加え内務省(旧大蔵省)なども関連しましたが、無事許可なりました。
着手前の最終打ち合わせに行きましたら、いつの間にか雑草がこのように・・・
楽カフェハウスのシューズクローゼット。
昨日すっかり恒例となりました、月曜の現場打合せに行ってきました。
楽カフェハウス玄関には、シューズクローゼット(SC)があるとです。そのSCと玄関との境界に垂れ壁を施します。AB棟は山型、CD棟はゆるいアーチにします。
なぜ、ABとCDと垂れ壁の形が違うかと言いますと、ABの屋根は切妻、CDは片流れなので、その雰囲気に合わせたとです～
地盤調査について。
本日地元紙に掲載されています、「地盤調査偽装事件」ですが、まずもって弊社はこの企業と取引がありませんので、OB様ご安心くださいませ。
さて、この地盤調査についてですが・・・
請負契約を締結し新築する際には、法規上「瑕疵保証」の保険に全て加入しなければなりません。この瑕疵保証に加入するには、地盤調査結果が良好でないと加入できません。地盤調査結果が良好でなかった場合は、地盤改良工事を施工し再調査して調査結果が良好となれば瑕疵保証対象となるんです。
地盤調査会社には、2通りあります。地盤改良工事会社が地盤調査をするケースと地盤調査だけの専門会社があります。
地盤調査だけの会社は、改良が必要な場合提携先の会社や建設側の取引先等合い見積もりして、地盤改良工事会社を決定し、施工後再調査となります。
今までの経験から、地盤調査の結果・地盤改良が出る確率が高いのが、この地盤改良会社が地盤調査するケースです。なので、弊社は地盤改良が出にくい地盤調査専門会社に依頼しています。依頼先によって地盤改良工事の確率が変わるということも建築主からすると不思議なことですよね。
いずれにしても提携先の保険会社の「地盤保証」が発行されますので、ご安心ください。
では、なぜ地盤改良工事が多く出る会社を選ぶ建設会社があるのか ? です。建設会社が請負場合に粗利を試算いたします。その際、営業や工務・設計などにある一定以上の粗利を上司・会社から求められるんですね。もう既に契約が締結している場合にこの粗利を上げるには、下請けに値引きを頼むか・追加工事しかありません。なので地盤改良工事を追加工事と認識し、できるだけ出てほしいと望む一定の担当者がいるのも事実だと思います。
しかし、改良工事をすれば以前より建物の条件は良くなるわけですから、事実必要なかったとしても建物自体問題にはならないんです。ただその費用を施主が支払うので、そこなんですよねー
ウッドショックの現在状況。
米国でのバブルにより木材が高騰し、日本でも輸入材＋国産材共・流通量が減少して価格も上がり、各ハウスメーカーも販売価格の値上げに踏み切ったウッドショック。
どこまでひどくなるかと注目しておりますが、入荷しずらいのは現在も続いておるようですが、底は打った感があるみたいです。発注後、2.5～3か月では手配できる感じですね。
なので、早め早めの計画にして上棟までの時間に余裕を持たせれば問題ないでしょう。
しかし、よく降りますね。外で仕事する職人さんたちは大変だと思います。特に給料制ではない職人さんたちは、休んだ分だけ手取りは減っていきますからね。こうゆー方々になにか「職人保険」みたいなんできんもんですかねー
楽日々シリーズ・見学会スケジュール。
楽日々シリーズのだーいたいのスケジュールを組んだとです。
北島・藍住・徳島市・松茂の4つの内、北島・藍住と徳島市・松茂を2セットに分けて時間差攻撃で発表します。
来月から大型物件の土木工事が始まり、来年早々からは本体工事の着手準備にかかるため、大家さんのお仕事を最優先して2シーズンに分けることにしました。
先行して北島と藍住を2022年3月にデビューさせて、残りの徳島市と松茂は大型物件の段取りが完了して、先の建築スケジュールが読めてからの着工とします。
なぬっ3月 ? っというお声が聞こえてまいりましたが、藍住の上棟は11月を予定しており、竣工して飾り付けて写真を撮ってHP新特設にアップする時間を考えますと・・・そんなもんですー
ちょうどそのころ、寒さも和らぐでしょ。あと、感染者が減っていればいいんですけどねー
徳島市物件、取引日決定。
楽日々シリーズの最終となりました、徳島市物件は今月末に取引と決定しました。
最終残金＋固定資産税日割り分＋登記費用を決済いたします。藍住・松茂、今回も仲介業者ありですが、仲介手数料は、なんと契約の時に支払っています。
こうゆーケースは初めてだったので、びっくりしましたが、仲介業者が売主依頼物件だと決済時に仲介手数料支払でいいのですが、今回のように「ココ仲介してきて～」っといった分は、契約の時に手数料を支払うキマリだそうです(笑)
なので、成立せんかったら、どうなるん ? と聞きましたら、お返しします、やって。
まぁ、今回は調整区域の土地分割というハードルがあって、「確認申請が下りるまで待ってよ」という条件付きで売主側を説得してくれましたので、先行手数料の価値は十分あったと思います。
全部上手くいきましたね・・・Nさん、また指値頼んますわ～
Bluetoothスピーカー、スポット型採用しま～す。
北島の楽カフェハウスは、構造材の梁＋床パネルがそのまま現わしになっています。
アイアン、図面におこす。
昨日、打ち合わせてきました、楽カフェハウスのアイアンですが、さっそく図面におこしました。
この通り。
ネットなどでも安価な製品が出ておりますが、ジョイント処理などイマイチのところもあって、今回は地元業者に特注発注いたします～
「こんなことすると高くなるんだろっ」っというお声が聞こえてまいりましたが・・・そうです、良くしようと思って安くなることはまずありません。
一つ一つのグレードアップアイテムをこれがいくらであれはいくらと足して足してするのではなく、当初に1棟あたり100万円のグレードアップをすると予算組することをおススメいたします。
その範囲内であれやこれやと楽しんでいくのが、おもしろいんですね。考え方としては、家賃が8万円だとすると、100÷8＝12.5だから、約1年だけ償却が遅れると考えればいいと思います。
その1年後からは、強い魅力が発揮されて競争力に差がつきます。
アイアンの打ち合わせへ。
北島町の楽カフェハウスですが、アイアンを3か所採用しています。
一つは階段ホールにアイアン手すり。あと、洗面脱衣室にL型のアイアンハンガー。そして、もう一つバルコニー掃き出し窓前に、コ型のアイアンハンガー。
バルコニーから取り込んで、部屋側のアイアンハンガーに移しやすい高さや寄りなどを検討してきたとです。
50年ぶりの新型カウンタック。
本日は、仕事を離れたこんなニュース。
50周年としてランボがカウンタックの新型を限定発売するというニュースを見ました。あれから50年ですか(笑)
しかし、やはり粋なことやってくれますね・・・780PSだと(笑)
わたくしのM2、410PSですが、アクセルはソロっと踏み込んでいきますから、その約倍～どんなでしょうねーいきなり踏み込めば素人は全員スピンアウトじゃないかな。
昭和のスーパーカーブームの中心に位置づけられたのが、このカウンタック。当時、プロマイドみたいなのがありましたね。ポケモンみたいに、子供たちが名前や馬力・特徴などを憶えていました。パンテーラ、ヨーロッパ、ディノ、ランチアに930ですよ(笑)
わたくしは、カレラファンですが、現在の992よりも当時の930デザインの方がずっと好きです。永遠に美しいデザインが当時の車にはあったと思います～
実質利回りを把握しましょう。
皆様お盆休みでしょうか、弊社現場ですが職人さんも久米監督もお盆休みでございます。
さて、楽日々の4か所の内、2か所の建物の一部は融資してもらう算段です。先日、融資申込しました銀行担当者さんが、現在所有している賃貸物件の家賃が聞きたいと来社されました。
すかさず～出したのが、これっ。賃貸不動産だけの損益計算書であります。実際は、右側に物件ごとに数字が並んでいますが、恥ずかしいので(笑)控えますね～
これは通常決算でここまで一覧表のようにしないのですが、顧問税理士さんにお願いして作成してもらいました。これにより、実質利回りが解ります。しかも、その科目ごとのパーセンテージが読み取れます。
これを毎年見つめることで、借り入れ残高や償却スピードのバランス、管理費用や通信費＋保険料の割合などが手に取るように解るとです。まだされていない皆様にも賃貸だけの損益計算書、おススメです。
楽日々シリーズ、松茂の本図面へ。
楽日々シリーズ、現在北島(カップル向け)で新築中、徳島市(大収納アルコーブ付きガレージハウス＋ワン・1.5人用)は確認が下りてきました。藍住(単身者用戸建て)は確認申請中。
そして・・・隠し玉・松茂(単身者用戸建て)の本図面作成に、これより取り掛かるとです。これで、ひとまずシリーズ全て着手ですね。
そして、わたくしの思い入れが一番強いのが、この松茂。土地の間口10m・取得金額600万円に戸建て2棟。しかも建物間口、わすが2間・3,640mm。他の3か所に比べてもエリア的に難しい上、大手アパートメーカー数社が乱立する団地で、立地条件も最適ではありません。
隣地によく見かける戸建て賃貸があるのも、燃えます(笑)
そこに、二階建てのスキップフロアを計画していますが、スキップハウスのように、4m柱を採用して全高を高くしたものではなく、通常の二階建て構造をスキップフロアにします。
楽しく暮らす、そのために横になったり、座り込んだり、少し場所を変えてリモートしたり、腰かけたり、その一つ一つの所作が生まれるようしかけて、なんとなく心の隙間を埋めてくれて(喪黒福造)、それを誰かに伝えたくなるような、そんな賃貸にしたいと思っています。
楽日々シリーズ、藍住も。
楽日々シリーズの藍住は、単身者用戸建て2棟2戸です。本図面が仕上がって、いよいよ仕様を決め始めています。
単身者用戸建てで家賃設定を抑えたいので、1F2Fの部屋は8帖ほどしかありません。が、しか～し、この8帖をいかに広く感じるか ? が、わたくしのミッションであります。
洋室の端から端まで掃き出し窓があります。その向こう側テラス・バルコニーに快適エリアがあります。快適エリアとは、外やけど建物内のように感じられる空間です。
そこを道路から見たとき、いかに可愛らしく、カッコよく、そのうえでプライバシーが守られるか ? 部屋から道路側を臨んでも、テラスやバルコニーの内壁に視線が抜けていきます。
部屋内道路側と反対に階段があります。その階段も広く感じる重要アイテムですので、どのようにセッティングしているか、ご見学の際には注目しておいてください～
楽カフェハウス、電気配線中でした～
北島・楽カフェハウス、現場打合せに行ってきました。建物内は、電気配線の工事中でした。
そして・・・
昨晩の台風接近で養生ネットを縛っていたので、サッシが良く見えていました。
隠し扉。
今回の楽日々シリーズ・・・いきさつ上～隠し扉を設置して隠し部屋をつくろーと思っています。当初予定はなかったのですが、訂正せないかん箇所がありまして・・・
「そーせないかんのなら、いっそ、そのことをきっかけに、何かおもろいことせな、おもろーない」となりまして。隠し部屋です(笑)
でも、金田一シリーズのようなのではなく、明るい隠し部屋。笑える隠し部屋に挑戦します。何のために ? と聞かれたら、ちょっとこまります～「びっくりせーへんかったで ? 」と聞きたいですね。
こんなん無駄ちゃうんと言われたら、笑顔で「そうですね」、ですか(笑)
ビル物件の相談。
友人の経営者から、「ビル物件を買いたいんやけど、どうしよー、どう思う」と資料が送られてきました。
電話でしばらく話しました・・・参考になったか、どうか、つたないわたくしの見解を述べさせていただきました。
物件というのは、時に買主にとっての経済的価値や利回りとは違って「思い」みたいなものが作用するんですよね。子供のころから徳島で育っていると、「こんなところでビルを所有してみたい」的な気持ちというか・・・それは理解できます。満足度といいますかねー
本業の事業が軌道に乗っていたなら、なおさらでしょうー
いずれにしても、キャッシュが不足した時、売れる物件なら大きな問題はないでしょう～
アサヒドラフターズ、初陣飾る。
あなどれませんっ、家庭用レンタルビールサーバー「アサヒドラフターズ」・・・めちゃくちゃ、美味い。
昨晩、初陣を完飲で飾りました～
専用2Lビール缶を開けて、炭酸ミニタンクをセットして、エクストラコールドにセット(氷点下2°)して、数時間後にいただきます。あらかじめ冷凍庫で冷やした専用ジョッキを傾け、レバー引いて、そろりそろりと泡立たないようビールを注ぎ、次にレバーを反対に押してふわふわのきめ細かい泡を足して、割合を7:3にしますっ。
こんな幸せな家飲みディナーは初めてです。
72時間以内に飲めばいいのですが、途中でふがっふがっ「あれっ出んっ、おかしいな」と言いましたら、妻が「もう飲んだんだろっ」(笑)
アッとゆーまの2L(笑)(笑)今晩は控えます～
楽日々・徳島市、確認下りました。
何回も指摘され訂正をしましたが、楽日々シリーズの徳島市・確認が下りてきました。
前回まで指摘されない箇所が指摘されるんです。
建築主事さんそれぞれの裁量がありまして、「厳密にいうと」と言われると、はい、それまーでよ。
県と市・町でも見解が大きく違う項目が結構あるので、気をつけたいところです。
土地取得からの利回り。
わたくしの家系は地主系ではない上に、長男でもありません(笑)なので親族から良さげな土地をもらうことはありません。
ですが、なんとか今までに一等地ではない(笑)安めの土地8か所を取得いたしました。
いつも利回り試算をするのですが、総予算利回りと土地以外利回りの2種類出します。なぜなら、土地は自己資金で取得しているので、現金が不動産資産に代わっただけで、帳簿上イコールと考えることができるからです。
しかし、土地取得も含めて総借入で計画しますと、この考え方はできません。ですから、無駄なく収まる地域＋形ほど利回りが良くなります。
入居人気を高めつつ、利回りを高めるバランスに直結するのが、駐車スペースと駐車のための通路です。
弊社のお客様はどちらかと言いいますと、土地取得からの大家さんが多いですので、この辺りの計画を大切にしています。
家賃収入に直結する収入面積率が高ければトータル利回りも高くなるんですー
これがピッタリはまったのが、土地40坪にガレージハウス2戸建てたケースでしょうか。駐車スペースは建物の中で2Fは部屋です。駐車スペースだけや通路はゼロでした～
現在、これを上回りそうな学生用の駐車スペース＋通路ゼロ計画のご依頼を承っております～
楽カフェハウス、現地打ち合わせへ。
楽日々シリーズの北島・カップル向けは、「楽カフェハウス」となります。ABCDの4棟あり、本日も打ち合わせに現地へ。
自画自賛の悪い癖(笑)
隣家との距離が1600mmぐらいなのですが、掃き出し窓＋腰窓から見えるお隣の窓は、小窓なうえに高さを工夫して完全にプライバシーを守っています～
あーそれから、ドラフトの初陣は諸事情により木曜日に延期となりました～
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