調整区域は慎重に。

 開発許可を取ってある調整区域の売地には、許可要件に様々な制約がありまして、わたくしもその都度測量士等専門家にお尋ねしております。

敷地の大きさから4棟入りそうと思っても、敷地割を50坪以下には一つしかできない、などの制約がある場合があります。

で、90坪だと二つに分けられると思っても、もともとの開発許可・分譲地全体から既に一つ50坪以下になっていたとしますと、もう90坪は割れないということになって、給水にも影響してきます。

こういう観点から調整区域で複数計画する時は気をつけんといかんのですが、それらが理由で坪単価が安くなっている場合があります。そこがクリアできるなら安く買えるのですが・・・

また、既存宅地の敷地の許可要件は、別でございます。

GARAGE HOUSE も戸建てで。

 楽日々シリーズで、カップル・単身者2種類ときて、そのあとのガレージ続編ですけど、今回楽日々シリーズはすべて戸建てでいこうと思うので、ガレージも戸建てが入る土地を探しています。

単身者用戸建てガレージハウスなら、1戸に対する土地取得金額が下がるので、戸建てでも採算は合いやすいようです。

大家さんから受託いたしました大型物件の開発許可が思ったより時間がかかっていますので、しばらく自社商品づくりを楽しみたいです~

実測面積が多かった。

 藍住の土地、いっこんは土曜日に契約します。

もういっこん北島で候補に上がっていた狭小地を昨日実測したところアットホームの公簿面積より9㎡も多かったんです。実測で建物はなんとか入りましたが、境界確定後のことを推定しますと建物が入らないと判断しこの土地は断念しました。

この土地と隣地は昭和の建物が建っていました。道路の側溝がずっと繋がってきて隣家で止まっている状況から鑑みますと、おそらくこの2件は道路側に越境して建物が建っていたと推測できます。

土曜日に契約する藍住・土地の実測は2㎡以上公簿面積より少なかったので、Goすることにしたんです。アットホームの売地の広告を見てましても現況取引・建物解体更地渡しなどと、なんで建物を解体し境界確定書を作成したうえで売地にしないのか ? と疑問です。

おそらく、買主の手付金を使う算段なんでしょうね。若い素人の方なら、現況取引は完璧に敬遠しますよねー

まぁ、しか~し、狭小地に書き上げたガレージ+ピット+リモート+スキップ+ロフトプランは新たな候補地で実現させるつもりでありますので、お楽しみに。

変異型をどう抑える ?

 もはやオーバーシュートです。従来の対策ではこの変異型は抑えられませんねーワクチンもまだまだ途中です。

尾身座長がステージ3で2が見えたら緊急事態を解除するといっていましたが、今の対策ではステージ2に行かないのではないでしょうか。また、解除すれば1か月で元通りになるでしょうね。感染対策と経済を両立させるこの戦略は、変異型には対抗できないと思います。

わたくしの思う感染対策は一旦ウイルスをゼロにするという強烈な対策です。1か月間ロックダウン・自宅待機で人の流れを完全に止めます。病院や食料などは行動表示して外出するとして、法整備もします。

この対策に必要なのがお金です。一人当たり1か月間で50万円出しましょう。1億3千万人×50万円=65兆円コロナ国債発行して全部日銀が引き受けると。これを増税で返そうとするから景気が腰折れするので、返さない、永久凍結です。

4人家族なら200万円。コロナで大変だったけど、このお金は助かったという前向きに捉えましょう。このお金は富裕層以外なら市中に出回りますので、日本のGDPは上がり経済成長するでしょ。ロックダウン中・空港も閉鎖、一旦ウイルスをゼロにして増やさない対策をすれば結果的にはこっちが経済は回ると思います。

メッチャ、えーのできました(笑)

 日曜日にコツコツ書きました、いや書き上げました、メッチャえーヤツ・・・自画自賛。

狭小地用、ガレージハウス・大収納蔵付き・スキップフロアのロフト+トランクルーム付きです(笑)(笑)(笑)

まずは、これを見てくださいと間取りを出そうと思いましたが、マークXのように出し惜しみ戦略します。敷地いっぱいの建物、建蔽率角地緩和を使った70%めーいっぱいであります。駐車はもちろん、ガレージ。ガレージ内には高さ1400トランクスペース3帖があります。玄関から階段を上がっていきますと階段途中の踊り場に「リモート書斎」3帖があるとです。そこから5段スキップして通常の二階へ。ここにキッチン・洗面・お風呂・トイレがあり、高さ1400mm広さ8帖の大収納・蔵があります。そこから、大収納の上へ階段で上がり洋室+WICがありまして、洋室からキッチン等の上へスキップしますと1400mmのロフトがあります~ロフトと洋室の天井は一体です。さっぱり、わからんという方・・・こちら

書きなぐっておりますが(笑)矩計+法規とも大丈夫です。

つまり、ガレージ+トランクルーム⇒リモート書斎⇒キッチン⇒洋室⇒ロフトと5層をスキップフロアで繋ぐとです。もうヤル気満々で現在土地取得交渉中でございます。

いい場所の狭小地。

日に日にアットホームを見ては、接面の長さから敷地概略寸法を割り出して、プランを書いて書いてしております。

ここには平屋、ここには単身者、ここはガレージか、などと楽しんでおりますが・・・

坪単価高めの小さな敷地を見つけました~角地緩和が使えれば「ガレージハウス」がギリギリ(笑)入ります。ギリギリが利回りのポイント。さらにガレージにすれば駐車スペースいらずで、1戸当たりの土地取得金額は割安になるとです。

しか~し、同じ建物を建てない主義のわたくし。ガレージハウス×スキップハウス、ピコ太郎式でドッキングさせたら、おもろいと思いませんか ? 今、書いて書いてして、なんかできそうです(笑)(笑)

自己流、賃貸利回り。

 今土地購入の話が進んでいるところを例に自己流資産づくりを公開します(笑)おおげさ~

50坪で×@15万円=750万円の土地を購入します。解りやすいように細かな経費なしで試算してみます。ここに単身者用戸建て賃貸2棟を新築します。1棟@800万円×2棟=1600万円。家賃62,500円×2棟=125,000円×12か月=年150万円となります。

ここで一般的な表面利回りは、建物で150万円÷1600万円=9.3%。土地+建物で150万円÷(750万円+1600万円)=6.3%になります。

今回、土地代金の750万円は別物件で家賃-返済=手元資金を使います。750万円がわたくしの財布から出ていくお金でございまして、建物は銀行クレジット・つまり信用創造し生まれてきた新しいお金をあてます。

1600万円20年ローンの支払いが月々74,000円で内金利は9,000円程度です。125,000円-74,000円=月々51,000円ずつ手元に残ります。わたくしの財布から出た750万円のお金は、そもそも土地に資産替えしたものですから、帳簿上・右と左は=な訳ですが、750万円÷5.1万円=147か月で財布にもんてきます(笑)つまり、12年ちょっとですね。

12年のリスク管理だけで750万円の土地を手に入れたという考え方です。ローン完済までの20年間では、51,000円×12か月×20年間=1224万円が手元に残っています。

21年目ここから、あと5年間保有して家賃下落考慮5.6万円×2×12か月×5年=672万円手元に残ります。建物が25年したところでリフォームして売却しましょう。

1224万円+672万円=1896万円からリフォーム代金や家賃下落分や管理費用など500万円を引いても1396万円手元に残っているはずです。5.6万円×2棟×12か月=134万円の利回り10%で売れば売れるはず(笑)

1340万円が手元に残って、1340万円+1396万円=2736万円を次の土地購入費にあてるという資産づくりサイクル(笑)今回は戸建てで試算しましたが、ニコイチやアパート系の利回りなら高く良くなります。

このサイクルには重要なポイントが3っあります。

①家賃収入-返済=このお金を使わない

②表面利回りだけでなく管理費用や家賃下落を当初から多めに見て諸経費等は自己資金を出す

③20年後でも競合に勝てる賃貸商品を10%以上で売る~

いかがでしょうか、家賃で手に入れたお金と信用創造してもらうお金をうまく扱うことが資産づくりに大切だと思います。

コロナ禍、身近に。

 取引先企業の社員親族がコロナ感染したと聞きました。濃厚接触者だけでなくその他社員もPCR検査してすべて陰性だったそうですが、ついにコロナの足音が身近に迫ってまいりました。

また、土地探しの件で住宅営業している知人に電話したところ、コロナで新規客が減り受注減退して給料減額されたと落ち込んでおりました。コロナの悪影響も身近に迫ってきました。

徳島も、このままでは大阪のように医療崩壊まで行くのではないでしょうか・・・強い行動規制が必要だと思いますー

わたくしは自社戸建て賃貸のいよいよ着工でウキウキしていますが(笑)

アットホームから消えた(笑)

 アットホームで見て、現地見て、まぁまぁ良かったので久米監督にも現地見に行ってもらって・・・

間口と奥行からプラン書いていた翌日、ちょっとネット見たらその売地消えていました(笑)

なんで・・・

利回りを良くするコツ。

 土地購入からの場合と既に土地がある場合とでは、利回りが違うのは当たり前ですが、高利回り確保のためには土地購入の際にポイントがあります。

例えば、わたくしが最初に学生向けに建てたSKIP HOUSE等は土地購入費も含めて、表面9%以上回っています。これは土地価格に対して部屋数を多く取ったのと、駐車場を取らなかったことがポイントでした。なので、利回り利回りという方は学生向けがおススメです。

利回りの良さは、共同住宅⇒長屋⇒ニコイチ⇒戸建ての順番です。しかし、共同住宅に比べ戸建ては入居率が高い。そこで、戸建てを計画する時の土地選びのコツをご紹介します。

一つは、利用していないスペースができないようにすることです。東道路や南道路を選んで駐車場に余りが出ないカタチなら利回りは上がります。これとは反対に大きな敷地内に駐車のための通路や避難路を作ってしまうと1戸あたりの土地購入価格が上がってしまい利回りが落ちてしまいます。逆に坪単価がそこそこ安ければ北道路も狙えます~

何を建てるかで、余り土地を出さないことがコツになります。今、この考え方で何か所か模索中であります。あと、外周工事の有無+給水計画も大切なポイントですね。

土地一つ買えそうです。

土地購入で一つ進んでいます。境界確定書を売主さん持ちで交渉が成立しました。
ここで単身者戸建てキューブ型を建てます。
で、バイクやサイクルが置けるスペースがあって、それをリビングから眺めることができる優れもの(笑)
バイカーにはたまらないスペースを作ったとです~
もちろんほかに車2台駐車可能です。

医療の逼迫、徳島も。

 たいへんになってきました、徳島のコロナ感染者数。医療を守らんといかん、さらなる自粛ですねー。

そんな折、聖火リレーがあった訳ですが、いいことを一度も言ったことがない与党幹事長が珍しく言ってくれました~オリンピック中止をほのめかしたのですが、即炎上⇒火消しに与党はあたふた(笑)

経済よりコロナ対策の玉川さんでさえオリンピック中止の選択肢は言いません。完全な禁句タブーであります。

海外では中止論があちらこちらで出ているみたいですが。この国では言えない。この国の権力者は総理でもなく、与党幹事長でもない。誰でしょうか。森さんでもないですよね。

敷地調査へ。

本日地元紙の不審者情報枠の目撃情報に「丸刈りかはげ頭」とありました(笑)すごい表現ですね。印象はげ頭ですよ。不審者なら「わしのこと、はげ頭ちゅーたんか ?」と新聞社にクレームが入ることはないでしょう(笑)
っというわけで昨日、大家さんからのご依頼で敷地調査に行ってまいりました。その敷地は高低差がありましたので、このような機器で測定しました。
まず水泡を見ながら三脚のてっぺんを水平にします。360°クルクル回転する双眼鏡を設置してメジャー棒を覗いてメモリを書き留めた差が高低差という、シンプルで正確なシロモノであります。段取りよくスムーズに完了であります。

平屋もやってみたい~

これから楽日々シリーズと称して、戸建て賃貸のバリエーションをターゲットごとにつくろうと思っています。
昨日なんとなく書いていたら、平屋もありだなと2パターン書きました。1LDKで14坪と11坪。階段室と2Fホールがないので、空間効率から言ってもまぁまぁ有りかも。
とにかく、近いうち1年以内にやってみたいですねー
10年ぐらい前から平屋人気は九州から北上しています。九州のあるエリアの新築平屋率は45%を超えているそうやし。確かに便利やし寛ぎ感は増すわね。
基礎と屋根の面積が増えてしまいますが、外壁面積+仮設足場面積等を減らしたり、職人さんの人工数を減らしたり、工夫次第でコストを下げることができれば、適正家賃となって入居者にも人気になるんじゃないと思いはじめました。

中古住宅が流通しない。

 住宅を購入する場合、中古住宅の割合は15パーセント程度らしい。欧米は80%以上が中古住宅なんだと。

なんで流通しないのか?

「新築が気持ちいいから」という方がおるらしいが、車は新車が気持ちいいからと、なんでならんのかなと。車は中古車市場が流通しています。

この辺りは国交省もあの手この手でテコ入れしておりますが、以下のアンケート結果から言えば効果は出ていません。

では、なんでか ? 瑕疵が発生しやすいとか、超ローコスト住宅メーカーの出現で割安感がないとか、もあるでしょう。

これらの中古住宅を購入して手を加えて戸建て賃貸にするという考えもありますが、賃貸も築浅物件に人気は集中しています。

わたくしの感覚では、築20年・平成13年以降ぐらいの物件で割安感があるなら有りかなと。しかし、中々割安感は出てこない。売主側が精いっぱいの住宅ローンを組んで道半ばなので下げられないという現実もあるんだな~

共働きで無理してローンを組めば今後さらに中古市場は流通しにくくなるでしょうね。プラス、デフレが進めばなおさらですねー

戸建て志向益々。

 高齢者向けワクチン接種が始まりましたが、数量は予定より大幅に減少しており、医療従事者もまだまだです。このままズルズルと長引くでしょう。

その間にもウイルス側は、変異変異と変化し続けてワクチン効果も薄れていくはずです。ワクチンがいきわたれば収束するという仮説はしばらくないと思います。

ウイズコロナが続けば賃貸市場はマンション志向から戸建て賃貸へ需要が大きく傾きます。単身者もそうですが、ファミリーならなおさら強くその傾向が表れていくと見ています。

15年後・20年後にもまだまだ競合に強く家賃の下落進行がゆるやかであることを望むなら、やはり戸建てだと強く感じています。わたくしが自ら6月より新築しますのは、カップル向けも単身者向けも全て戸建てにします。RCマンションから移ってくるだろうという戦略です。

もちろん利回りは共同に比べ落ちますが、競合に圧倒的に強いことが、これからの賃貸事業計画には必須です。とはいっても、現実に大家さんの長屋計画24戸が進んでおりますが(笑)競合に圧倒的に強いがキーワードですから、付加価値の内容次第ではあります~

逃げ切った(汗)

 これがプレッシャーというヤツなんですね。昨日とは別人のような表情とゴルフ内容でしたが、貯金を使いながら逃げ切りましたねー

松山くんらしく優勝時の派手なガッツポーズもなく、パトロンの少なさもあって、ダンロップフェニックスか(笑)と思わせるほど、いつもの盛り上がり+歓声はありませんでしたが、アナウンサーにコメントを促されたトミーの「すみませんっ」と泣く声でついついもらい泣きしてしまいした。

優勝インタビューでこれで日本人も今後変わるといっていましたが、今のところ他選手には見当たりません。次のメジャーも松山くんでしょう。快挙達成、おめでとう。

あんたはえらいっ(小松政夫さん風)

ついに来ました、松山くんマスターズ制覇へ。

 もうキレッキレっです、松山くん。

2位に4打差の首位です。上位選手のゴルフの内容から言っても、松山くんが今一番調子いいと思います。15番の第2打、なんですかぁ、あれはっ。カットに入れてベタピン・イーグル。

わたしのような自然カットこすり玉ではなく、インテーショナルですわ(笑)

青木さん・ジャンボ・トミー・晋呉に伊沢に丸ちゃん、皆メジャーの壁に跳ね返され続けました。明日朝には歴史が刻まれるでしょう~いわしてくれー松山くん !

高松にカレラSが・・・

 ポルシェセンター高松に、カレラSが登場しています。2016年・4900km、1195万円です。991型の後期・右ハンドル~心奪われましたが、ボディーカラー黒です・・・断念。

以前997型カレラの黒に乗っていて、なぜ白にしなかったのかと後悔したので白は必須条件・・・

カレラとカレラSでは、エンジンレスポンスが全く違うとです。ホイールの中から見えるでっかい赤のキャリパーに4本出しマフラーなど、カレラとカレラSでは、やらしいほど差を見せつけられます。

わたくしは991型の前期カレラS・NAエンジン3800cc(これ以降ターボ化)がほしいのですが、中古市場ではめったに見ません。

でもいいな~4900kmですよ。ディラー販売+メンテの安心ワンオーナーです。いいなー

アサヒビールの「ドラフターズ」抽選へ。

 家飲み需要を背景にアサヒビールが「ドラフターズ」を開始。さっそく会員登録しましたが抽選らしい。

生ビールサーバーを貸出しして月2L樽を2回配送してくれるサービスです。月額料金7,980円~

氷点下生ビールも楽しめるみたい~当たらんかいな・・・

簡易な測量のご報告。

 現場で測る段になって、天気予報に反して雨が降ってまいりました(笑)なんで。でも建物もなく50坪程度の土地なので決行して、下図のように入りました。

また結構ギリギリ感が出ていますな~給水を弊社で調べたところ、道路本管が75mmなので想定より費用がかさむようです。50mm 75mm 100mm 150mm 200mmと本管がドンドン大きくなるにつれ費用は高くなります。

以前、10戸の長屋の時に400mm管から引き込みましたが、夜間工事ということもあり引き込み工事だけに100万円近くかかったこともありました。ここの差額も土地価格に参入して比較したほうがいいですねー

ここから、詳細試算です~

法務局の境界立ち合いのご報告。

 昨日、徳島市住吉の2物件について法務局の確定地図作成のための立ち合いに行ってまいりました。こういった話が初耳だという大家さんもいらっしゃると思います。

立ち会った担当の方にいろいろ尋ねたところ・・・日本全国でこうした取り組みは行われているらしく、今回は徳島市が住吉と城東地区を選んだそうです。中々そうした地域にあたることはまだまだ珍しいそうで、今回も1年半かかるそうです。

担当の方は気さくで感じのいい土地家屋調査士さんで、業務委託されて県外からこの調査にきているそうです。境界確定書が存在するので問題ないとのことでしたが・・・「この小さなエリアだけで1年半もかかるんじゃ、完成に100年かかるんちゃう」というわたくしの暴言に「250年です」と真摯にお答えいただきました~(笑)

マジか・・・

法務局の筆界確定調査に立ち会いへ。

 本日、法務局が筆界確定地図というのを作成するための立ち合いに行ってまいります。今回の対象地域は、徳島市住吉1丁目・弊社保有のSKIP HOUSE と PIT HOUSE です。これらは2か所とも下図のように境界確定をしておりますので、問題ないと思われます。

GARAGE HOUSE や BEACH HOUSE は、開発地域で測量図がありましたし、これから着工します楽日々は分譲地で、これまた境界確定⇒測量図があります。

また、今検討中の土地で測量図がない場合は、境界確定書を条件として買い付けしたいと思っています。とにかく、境界は大切です。以前、住宅新築を請け負った際に、お隣から境界のクレームが出て裁判へ。新築中止になったこともあります。

土地家屋調査士が作成する境界確定書には立ち合い時の人の写真も記録されていますので、紛争になっても完全有利と言えますねー

皆さんも土地購入の際には、筆界・境界確定を大切にしてください。

簡易な測量へ。

 一つは、返信がありまして簡易測量させてもらえることになりました。既存建物がないので、4方と対角でおよその形は把握できます。これで建物がうまく入るとかどうか、検討します。

また、同時に給水方法や確認申請時の注意点なども調べております。土地購入に際しわたくしが注意しているのは、購入坪単価より購入後にどのような工事や申請が発生するかです。それらを土地購入の坪単価に加味して比較していきます。

今回、外周工事は1面だけで、道路と段差なしですので追加費用が少ないと思われます。もう一か所の場所も既に3方外周壁があります。

さらに給水方法・費用も重要ポイントです。20mm 1か所を13mm 2か所に分けられるのと、新たに引き込みし直しするのとでも費用差がありますでしょ。

あ~少しお腹が空いてきました(笑)昨晩、スガッチーのテイクアウトを食べ過ぎたので今日は24時間水とお茶だけで過ごします。こうやって胃腸を休ませることでだいたい調子良くなります。皆さんもやってみてください。

資本が資本を生む。

 今、米国市場で大きなファンドの危機が話題になっているようで、日本の証券会社も影響を受けるようです、どうなりますやら。

さて、昨日OB大家さんと打ち合わせした後に雑談しておりまして、こんなお話を聞きました。ある国道沿いの土地の話なんですが、私も知っていた土地なんです。私が5年前に土地を探していますと、不動産会社からその土地が売りに出ていると連絡があって知っていたんです。坪数も希望より大きかったし、既存建物解体も大変そうやし、総額が確か1億5千万ぐらいだったかなー私にとっては荷が重すぎるので検討しなかったのですが、しばらくすると買主が付いたんでしょう既存建物は解体され駐車場になりました。

それから1年ぐらいでしょうか、新しい企業店舗が新築され営業し始めました。誰かが買って企業に貸しているというのです。その買主さんをOB大家さんが知っていて、なんと月300万円で店舗に貸していたそうな。その買主さんは、大阪方面にも多数ビルを保有しているようでした。その買主さんがその売地を買った後に隣地の人がこっちも買ってほしいというので、隣地も買い付けたそうで、その話を知った違う隣地の人も買ってほしいと次々なって結構まとまった大きさの敷地になったんだそうです。

そんだけまとまった土地ならぜひ貸してほしいとなって月300万円。その後、企業店舗側から買いたいとの申し出があっていい値で売れて随分利益が出たそうです。

大きなお金を動かせる人が少ないためこうなるんでしょうかねー大阪から比べると大きい取引とはならないんでしょうけど、労働がなく資本を動かしただけで価値が創造され、資本が大きく膨らんだことになりますね~

北島町・藍住町行脚~

 行ってまいりました、売地視察。久米監督のフットワークの軽い軽四で・・・ホンマに軽四は凄いですねークルンクルンですよー(笑)

それで思い出した・・・昔、水際公園あたりに「フットワーク」というメッチャ美味しいお好み焼き屋さんがありまして。一時期通いましたが、すぐ閉店となってしまいました。家族経営らしくホールは、じいさんとばあさんがやっていまして、調理担当がお孫さんのようでした。じいさんは少し耳が遠かったせいか、「ビールください、あとマヨネーズも」と二つのミッションは難しい感じでしたが、全員お人柄はよく気に入っていました。

っで、売地2か所めぼしいのを今問い合わせ中であります。アットホームHPのメール問い合わせしたのですが、どう返答がきますやら、またご報告するとです~

本日、エリア掌握へ。

 北島町・藍住町の売地を久米監督とフットワークのいい軽四で回ってきます。できるだけ多くの売地を見てきて本日はエリアの特徴を掌握したいと思います。

今後新しい物件が出てきたときに即決できるようにしておきます。

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