カウントダウンではありませんが(笑)大晦日となりました。
車は昨日から減っていますが、食事処はいっぱいで密のようであります。スタンドの洗車機も長蛇の列でさっさと諦めました(笑)
行きつけの料理屋さんでトラ河豚とズワイ蟹を注文していましたので、昨晩はホームステイのてっさ＋てっちりで堪能したとです。本日1日空けて明日ズワイ蟹やります。
こういうの連日食べていますと普通の焼き魚にお味噌汁みたいなのが食べたくなりませんか ?
不思議なもので特別美味しいと思うものは毎日食べられないですが、美味しい白米＋お味噌汁＋漬物は何万回食べても全く飽きないのはなぜでしょう(笑)
昨晩はアメトークの運動神経の悪い芸能人で大爆笑させていただきましたが、今晩も何かありますかねー
皆様・・・よいお年をお迎えくださいませ～
いつものように空いている時間帯を選んで「やま」にいったのに年末のせいでしょう、結構混んでいました。
っで弊社一応休暇に入っているのですが、わたくしは年明けから着工する現場の実行予算組み＋注文書発行作業をしております。
これが完了しましたら、今依頼されている案件の外観デザインを考えようと思っています。
わたくしは子供たちが巣立ってからは基本一日中自宅にいるのは元旦だけです。なぜかといいますと、朝お雑煮とお屠蘇をやってしまうので、運転できなくなるんですね。なので元旦のみ(笑)
そっちじゃない理由としましては、コロナ禍以前だと、どこへ行っても大体混むでしょ。大衆と一緒が苦手なんですね。
年明けに取引業者さんたちが、年末年始休んでいたうえにあいさつ回りなんかして通常業務が1週間以上たまるころ、わたくしはすべての用事を済ませて高楊枝(笑)
なんのこっちゃと思うかもしれませんが、大衆のほとんどが休んでいる時の業務はメッポウはかどるんですよ。
今後は働かされているのか、働いているのか、もっと言えばただやりたいからやっているのか、この頃すごく重要だなと思う年ごろになったとです。
働かされていないといえる方は、働かなくても食べていける環境にある人だと思います。なので、わたくしもまだまだ賃貸物件を増やすつもりでございます～
地元紙に今年県の10大ニュースというのが、掲載されていましたね。しかし、わたくしの一位は急遽「大宴会で問題なし」です。
感染対策万全でしたから、40人以上集まっても問題なし・・・モーニングショーでもやっていましたから、全国ニュースです。
果してそういう問題でしょうか ?
コロナ対応病院や介護施設等の従事者で会食はもちろん外食も旅行も自粛している方々にどう聞こえたのでしょうか ?
ある村議会からはコンパニオン3人呼ばんと感染対策万全とは言えんというお声が聞こえてきそうですが(笑)
弊社、30日～4日までお休みでございまして、今年もあとわずかでございます。ほぼほぼこの一年間コロナで終始しておりまして。
この頃、良く耳にする感染対策は・・・
感染対策のために宴会時にはコンパニオンを3人呼ぶ、ステーキ店で8人いても目的が会議ならオッケー、問われたら「じゃ、6人以上の家族は一緒に飯食うなというの ? それあんたがいってんの ? っと逆切れすれば感染対策万全(笑)
さらにさらに宴会を責められたら、飲み過ぎてこけて救急搬送させて逃げるとか、GOTO効果で人の移動が多くなっても感染者増加の証拠がないと開き直るとか、やっぱり大変だ中止と言っておきながら、1月12日からGOTO再開をもくろむ等々～
でも一番ウケた感染対策は「コンパニオンを呼ぶ」かな(笑)ホンマにまじめに取り組めよ !
本日地元紙に日銀が2021年3月から地銀再編の新制度を始めるとあります。
日銀・金融庁等が試算したうえで先手を打っていこうという取り組みだと思います。
地銀が再編されますと融資先の選定が行われて経営改善が見込めない場合は、厳しい回収もあるんでしょう。
3年間の間に再編を進めて地方経済が収縮しても金融不安とならないよう今回支援付きで進めるようです。
単一地方だけが商圏という企業と地方に会社があっても商圏が都市部や世界的な企業との格差がこの時に大きくなるように思います。
これらも大家業にとって影響は大きいと思うので、これからも注目していきたいです。
昨日、大家さんと新計画のお打合せをしておりました。
その大家さんですが、以前はお打合せの最中チラチラとスマホをのぞき込んでいました。株です。
短期トレードだったんでしょうね、今回見てないようでしたので、伺ってみますと一時やめているみたいでした。
今回も打ち合わせ時にいろいろ大家さんからアイデアを伺って計画を進めていたのですが、やはり独自のアイデアを吹き込むことができるという賃貸事業の魅力は、投資の中でも特別だなとあらためて気が付きました。
株・債権はだれが買っても基本同じ。買い方や売り方で運用実績が変わるので根本的には付加価値はつけていないわけですよねー
賃貸事業の場合は、アイデアの付加価値を自分でつけることで利回りには表れないリスク回避を生み出すことができる。
この辺りが株・債権投資と全く違うなと痛感した日でした～
コロナ感染拡大で自粛＋要請で廃業に追い込まれる業者が増えているようで気の毒です。自分たちの責任でもないのに納得いかないでしょう。
予期しないクリスマスとなってしまいました。この立場だったらと、わたくしも感慨深いものがあります。
明かにGOTOは失敗だと思います。GOTO自体とそのアナウンス・ゆるみ効果で感染拡大を助長したように思います。
支援のつもりが結局追い込んでしまうカタチになってしまいました。
まずは感染を減らすが一番。工場には必ず安全第一と掲げてあります。
本日、ありがたいことに大家さんと商談があります。それは比較的コロナ禍の影響を受けなかった業態だからと思います。
本人の問題ではない問題はできるだけ国家が直接手厚い支援をするべきでしょ。感染者が増えないような経済対策＋支援、医療への大きな支援、今からでも期待するしかないですね。
百合子の言いつけ通り、わが娘たちも帰省せず東京ステイホームであります(笑)
徳島地方法務局から法務局に登記する地図作成の立ち合い依頼案内がきました。徳島大学生用に建築しましたSKIP HOUSE PIT HOUSE のエリアです。
官民だけでなく民民も確定させていくようで、確定しない場合は「筆界未定地」として登記されるようです。
わたくしのこの二つの土地とも「境界確定書」がありますので、問題ないと思われます。
将来、売却する時に「筆界未定地」では不利になりますよねー徐々に広範囲にわたって確定させていくようですが、民民の紛争もあるかもです。
名目金利と物価上昇を加味した実質金利とか、よくいいますけど、わたくしが借入時にいつも気にしているのはトータルの支払返済額です。
名目金利が安いからと収入に対する返済額の比率・返済率を下げようと期間を延ばしますと、スタート時多く手元に残るのでいいように思いますが、トータル支払返済額は増えていきます。
わたくしは必ず元利均等20年にして繰り上げ返済のタイミングを見計らっています。
もし繰り上げ返済しないということなら、名目表面利回りとは別にトータル支払い利回りも頭に入れておくべきだと思います。
つまり、金利も利回りも単利ではない複利計算を頭に入れて実質動くトータルのお金の量を把握するべきだと思います。
4m未満の接道幅ですと、通常中心後退といって真ん中から２ｍ後退しますよね。
これが今、開発許可計画している土地は藍住町接道４ｍあるのに5.2m必要らしいんですね。
それで排水も基本接面道路側溝ということで、現在ないので側溝を新設しなくてはいけない。
その新設側溝はもちろん大家さん持ち＋道路として側溝が進入してきた細い部分を寄付せんといかん。
寄付するために分筆せんといかん(笑)
これまた、ちょこちょこ費用がかかってしまう～
たいへん大家さんには気の毒なのですが、開発許可を進めるのにどうしても必要な費用のようです・・・
建築CADの入力は、osがdosの時代から自分でやっていました。しかし、少し時間を置くとすぐ忘れてしまって・・・
毎日入力していますと、スッススッスと勝手にマウスが走るのですが、今はえーっととなるから結構時間がかかってしまう～
それよりなにより、つらいのは老眼(笑)
下でラフ図面見て、前のモニター画面見ると焦点が合わない。それよーにメガネを作り直したけど、とにかく目が疲れる。
でもうまくできました～
取引先などから、カレンダーをいただきます。事務所も自宅もいつも同じところのカレンダーと取り換えます。
これは実家に上げようと渡すと今あるカレンダーの下に次の年の同じ出所のカレンダーをセットするという感じでしょ。
わたくしは事務所では二か月のスケジュール・ホワイトボードを使っていまして、これに用事を書き込んでいくのですが、一か月が終わりますと次の一か月の曜日を書き込みます。
この時に祭日や連休、支払い振り込み日など再確認できるので、ずいぶん前からの習慣となっています。
今年の年末年始休業は、12月30日㈬～1月4日㈪までとなっていますー
内務省の小さな土地が大家さんの土地の一部にあった件ですが、払い下げはできませんでした。管理先がはっきりしなかったというのが、理由らしい。
そうしますと、内務省所有の向こう側にちょっとだけ大家さんの土地が残るんですね。
今度、それを地元行政に寄付するという話になって・・・寄付しようとしたら、分筆せんといかんので、分筆費用がかかってしまうんです～
釈然としない案件ですねー
ある大家さんから聞いたお話ですが、最近中古マンションを売りに出しているそうなんですが・・・買い手が結構つくんやけど、ローンアウトのケースがちょくちょくあるんよ、とのことでした。
その物件に対する融資額に加え、利回りや担保価値が適正であっても、買主・大家さんの負債総額が総量規制に引っかかるんでしょうかねー
そうしますと、賃貸事業ローンを組む時に個人の信用問題が大きく影響してきますよね。
要は支払いに困るような場合に個人でそれを負担し運営できるのか ? というあたりを審査するんだと思います。
なので、現実的に安定した高収入職業だったり、預貯金が多い大家さんのローン審査は早いんですっ。
まぁ借す側の立場で考えると当然ですけどね～
政府は支持率で政策がコロコロ。あきれた(笑)
GOTOは経済対策と言っとりますが、経済対策なら他にもやり方はなんぼでもあるんちゃうかな。
GOTOしたらそのアナウンス効果＋で人の移動は格段に多くなって感染者増えるわなぁ。
そもそも苦しい業界業者や個人に例年の決算等の裏付けを基本に直接バンバン給付すれば良かったのではと思う。
なんでGOTOGOTO言っとるのか ? さっぱりわからん～
持続化給付金も電通グループの名前が出てきましたが、これもお金の流れを徹底的に検証するべきでしょうね。
どこをどー通って最後にどこへいっとんか???
失業者や就活で悩む学生など支援すべきところはわんさかあるのに・・・GOTOGOTO。ほんで、判断遅すぎ～
わたくしは、もともとコロナ禍以前から年末年始はどこも混むのでホームステイでありますから、今回も関係ないのですが・・・今からぜんたーいとまれっが、どんだけ止まるんかな ?
医療従事者の皆様方、心から感謝申し上げます。
住宅ローンの支払いに苦慮する方々が増えているようです。
テレビ等でもコロナ禍のボーナスカット等でその分の支払いができないとか売却しても負債がかなり残ったりとか・・・
そもそも住宅ローンは資産ではなく負債です。なので、銀行が貸してくれる額を目いっぱい組めば破綻リスクはかなり高いです。
正しい住宅ローンの組み方とは、数年後の住宅売却額を想定してその範囲内で組むのが、リスクヘッジしたローン金額なんですねー
基本的にボーナス払いや完済年齢が60歳以降で組むのも危険です。
わたくしは現在の住まいは2軒目でございます。1軒目は20代の時に50坪の土地に30坪の建物を建てて、住宅金融公庫で800万円借りました。もっと借りられましたが、余裕で支払っていける金額内に建物も小さく安く抑えました。事業資金とも完全に分けていました。
2軒目は40歳前に1軒目を1700万円で売却して、70坪の土地に60坪の建物・2300万円の住宅ローンを組みました。金融公庫の申し込みに行きますと、もっと借りられますよと言われグラッときましたが、キッパリ断りました。
いずれの住宅ローンも数年で早期繰り上げ完済しました。足らない部分はすべて自己資金で賄いました。つまり、破綻する方の住宅ローンは自己資本率が低すぎるということなんでしょうね。
なので、いろいろお話を聞いていますとコロナ禍関係なく当初から破綻リスクが高すぎたと感じています。
アパートローンも同じで基本は数年後売れる金額と残高が近ければ破綻リスクは低くなるわけです。
いずれにしてもアパートローンは資産づくりのローン、住宅ローンは「売却金額－ローン残高＝ただの負債」だと認識してスタートするべきでしょうね。
車酔いしましたが、復活・・・敷地調査ありがとうございます(笑)
何がいいか・・・SKIP ? つまえる ? と思いきや・・・
ついでにBEACHも配置してみてとの嬉しいお言葉(笑)
まだわかりませんが、ひょっとしてBEACH(改)か ?
ワクワク(笑)
敷地調査していますと新設の大掛かりな擁壁がありました。通常そこまで頑丈な擁壁するかなということで、何かの法令・条例をクリアするために施工したのではと思い、設計事務所に依頼しお役所へ協議に行ってもらいました。
そうしますと、役所のパソコンの調子が悪いとかで資料確認できないので、現地見てきますとなったんです。っで、今週中に見てきますというのが、先週(笑)
先週末にいつになりますかと問い合わせたところ、来週早々に現場視察して連絡しますとのこと。
っで、本日・・・見てもらえましたかというと、今日明日中に見て連絡しますとのこと・・・はよ～みー(笑)
現在、住宅系建築現場は少し減少しておりますが、来年2021年はコロナ以前の消費増税駆け込み前の新設着工数並みに建築現場数が戻るのではないでしょうか。
わたくしたちの住宅系建築市場では順番があり、まず土地分譲販売の不動産会社さんが売れ始めます。
しばらくしますと、製造メーカー代理店の建材店営業が忙しくなります。土地等買った施主がショールームに行き、施工業者に見積りが回ってくるためです。
その後、設計事務所が確認申請を提出していきますので、役所の窓口でどれくらい混んでいるのかで解ります。
そこから数か月で建築現場が発生してきます。今、そのプロセスの中の建材店に見積りが回ってきている状態ではないでしょうか。
消費増税は恒久的に消費が落ち込むのとは別に駆け込んだ分落ち込む2パターンあります。その駆け込んで落ち込む時期は終わったのではないでしょうか。
コロナ禍の影響も追い打ちをかけたと思いますが、住宅系では、金利や増税の影響の方がいつも大きいのが特徴ですからね。
本日、ガリバーの方に査定に来てもらいました。ちょっと企みがあるとです(笑)
このごろは、フリマ契約みたいなのがあって、買い手がつくまで待つ代わりに、高く買ってもらえる仕組みもあるようなので、やってみます～
弊社所有物件も来年新築予定を入れますと、5か所になりますので、賃貸だけの物件ごとの損益計算書を作成しております。
何をいまさらとのお声も聞こえてきておりますが(笑)
表面利回りは、当初に簡単に出せますが、実質利回りとなるとなんとなく解っていても詳細まで正確に把握したい。
総賃料収入から、管理費・通信費・保険料・修繕費・光熱費・固定資産税に加え、借り入れ利息も含め引いて引いてしますと、これが実質利回りということになります。
これが・・・思ったより結構低くなるんです。
この利回りを正確に把握することで次の一手が打てるんでしょう。これは必要ですねー
いや～考えていますと実におもしろい、敷地面積27坪に駐車2台でしかも大屋根に覆われるという優れもの(笑)ちょっとだけyo～ふるっ
まぁ一つの大きな空間でスキップしながら上下有効活用しつつ、解放感と採光＋通風に優れたおしゃれでコンパクトな単身者或いはカップルの住まいですな～
これっ採用してくれんかな(笑)
間取り作成中であります居宅ですが、先日お打合せの時に駐車場から荷物の出し入れのしやすい倉庫といいますか・・・蔵がいるとのことでした。
みかんを箱で買って置いたりとかということでしたが、みかんだと暖房はマズイですよね。
しかし、全館空調の高気密・高断熱にしたいので蔵もそのままだと空調されてしまいます。なので、空調する蔵と空調なしの蔵と分ける必要があるのかな ? と思案しております。
OB大家さんからご依頼がありまして、一緒に土地を視察しカフェでお茶しながら、あーでもない～こーでもない～をしておりました・・・今回は、敷地面積なんと27坪です。
これは、おもしろい～
角地緩和で建蔽率80％使えるかもなので、何とかなりそうです。弊社は今、1300坪の敷地に戸建て20棟新築中でありますが、この27坪も実に面白そう(笑)感謝でございます～
新しく土地を購入して新築するというご計画をOB大家さんから再度ご相談いただいておりまして・・・管理会社さんのお話によると激戦エリア。
単身者用戸建てにすれば強いけど利回りは低くくなるし。SKIP HOUSE でいくとしても広くして仕様を上げる必要があります。
利回りと入居率のバランスをどうとるか ?
っで理想の利回りは一旦おいておいて、入居率が120％とか130％とかの強い人気になるにはを先に考えるようにします。それで利回り試算しますと、ちょっとキツイかなとなるので、戸建てと共同を組み合わせたりしつつ利回りを戻しながらバランスをとっている・・・そんな作業中でありますー
久しぶりの居宅のお打合せをしておりました。
その中でダイニング＋リビングが一間の土間と併設されているご要望を伺いました。これは、面白そうですね。
その土間から外へ出ると外構工事としてパーテーションで仕切られている空間が欲しいとのことでした。
外でバーベキューや植物のお手入れをしつつ、外と内が土間でつながるという素敵なイメージですねー
ぜひ実現しましょう。
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