2020年4月6日月曜日

土地取得、契約しました。

本日、造成中の土地を買主として、1区画売買契約を締結いたしました。
気持ちが・・・気合が入ってきましたyo~

長屋か戸建てか、悩みましたが・・・
戸建てで思案中です。

コンセプトは、
コンパクト・・・寛ぎ+やすらぎ空間があり、機能性も兼ね備えたちょっと変わったおもしろい住まいですね。

暮らしやすさとおもしろさ、どちらもあきらめない。
ワクワクする毎日の実現とでも言いましょうか・・・
あ~楽しみですたい~

2020年4月4日土曜日

FUTARI構想、妄想ふくらむ。

FUTARI構想ですが、ニコイチから戸建てへ・・・

間取りも・・・さらに書いて書いてしております。
ドンドン妄想が膨らんでいきます~

ほんで、キッチンはアイランドにしま~す・・・
さらにさらに、木でつくろうと思います(笑)

注文住宅で新築したばかりの子育て世代が、見てうらやましがるヤツしようと思うであります。
あばさかろー(笑)

2020年4月3日金曜日

FUTARI構想の道筋できる。

土地の買い付けが決まりました、快く増減にも応じてくれて月曜日契約+手付金いたします。

土地が具体的に決まったので、書いて書いてしました・・・
カップル専用に開発・・・
くたびれました~
疲れました~

デモ、道筋がつきました。
大収納やスキップフロアなど、盛りだくさんで進めていきます。
あ~楽しみができた~

今晩は、ぐっすり眠れそう(笑)

2020年4月2日木曜日

GARAGE HOUSE 2LDK Ver.ご見学。

本日、竣工したばかりのGARAGE  HOUSE をOB大家さんがご見学されました。

一通りご覧になった後、しばらく外で談笑しておりました。
後ろ髪惹かれる感じでしょうか・・・
なぜか、前でたむろしてしまう(笑)

1時間以上ご滞在され、施主様大家さんのこだわりの数々に感心されておりました。
大家さんは、その大家さん物件の管理会社・営業さんと一緒のご来場で、営業の方も見たことない、スゴイ、連発(笑)

スゴイとは、施主様・大家さんのこだわり・センスのことです。

2020年4月1日水曜日

住宅設備機器の納期改善。

中国生産の部品が入荷せず、納期が遅れていた住宅設備機器等の納期ですが、次々と改善して納期未定は解消されています。

今後は国内での感染者状況の方が要注意でしょう。

しかし、気になるのは経済対策の方です。
前例にない経済対策をやるとか・・・
言った割にはほとんど具体策は見えず、今あるものは額が小さすぎるし、医療にも惜しまずガンガン出してほしい。

なんで、国債発行して大型補正の枠組みをつくらないのでしょうか?

総理の発言からして、財務省で予算編成が止まっているのは間違いないのでは?
財務省は、なんの意図があるのでしょうー
 1400兆の借金が1500兆になったからといって、誰が困るのでしょうか?
どう考えても、どっちにしても返せないですよね。

単年度のプライマリーバランスがとかいっているけど、収まったためしはないし、どこをどうやったらそれが実現するのかも言わず、どうして黒字化するんでしょうね。

こんな緊急事態に借金を嫌がって、国民が疲弊したのでは元も子もないのではないでしょうかー

誰が財務省を止めているのか、なんのためにそうするのか。
全て財務省の言いなりでどうして政府が指示できないのでしょうか・・・
困りましたね、わかりません~
思い切った財政出動がないと医療崩壊にも繋がりかねないと思うのですが。

皆さん、どう思います?

2020年3月31日火曜日

めぼしい土地みっけ。

いつものよう売り土地サイトを見ておりましたら、新着あり。

造成中となっていて、売主さんを見ますといままで何度も取引きしたことのある信頼できる業者さんでしたので、さっそく問い合わせました。

なんせ賃貸物件なので、新規分譲地は気をつかいます。
ご担当者の方がここならどうでしょう?
っと言っていただき、急展開で進んでおります。

BEACHは単身者として開発しましたが、カップルの問い合わせが多かった経緯があります。
なので、本気印のカップル専用をやってみたい。

見た瞬間、即決するような強いインパクトのあるヤツ。
カップルが一生の思い出となるような暮らし方・・・
あ~楽しみができましたわ~

2020年3月30日月曜日

スルガと同じ不正融資。

昨日の地元紙に新生銀行系・アプラスの過剰融資事件が掲載されていました。
投資家の年収を水増しして、本来ローンが組めない人にマンション価格を吊り上げて投資させるという、スルガ事件と同じ手口の不正融資。

源泉徴収票などの公文書にあたるものまで改善し、サブリースで契約させる。
サブリースでは家賃保証を謳っておきながら、その後家賃の減額や契約解除をして投資家を放り出し破綻に追い込む詐欺的悪質な手口。

新生銀行の前身は、長銀。
金融危機の時粉飾決算が露呈、公的資金注入して外資へ身売りした経緯があるのですが、知っててやるというこの感覚、利益主義・拝金主義の行き過ぎですよね。

2020年3月28日土曜日

メゾネット型スキップハウス開発へ。

現在のスキップハウスは、スキップフロアで階段を5段上がったところのフロアは、天井高1400mmなんですね。

それは、1Fと2Fは別世帯で、その部屋に重ねているからなんです。
つまり、通常の天井の高さは2回しか重ねられない。

それ以上になると2階建ての概念から外れて、様々な制約がかかり建築コストが跳ね上がってしまい利回りが現実的でなくなる。

今、考えているのはスキップしたフロアも通常の天井高にしたいんです。
これを実現するには、1F2Fを重ねられないのでメゾネット型になるんです。

戸数は減りますが、クオリティー+パフォーマンスは断然上がります。
また、これも自社で先に建ててみたいと思います。

なので、土地なんですー

2020年3月27日金曜日

内需拡大路線が正しいと思う。

昨晩、秋田町界隈を歩く機会がありました。
コロナ自粛で人影もまばら、お店も数多く閉店ガラガラ。

コロナが関係なくとも、人口自然減少による近い将来の徳島の姿を見させられているようにも感じました。

また、この度インバウンド経済の弱さが露呈しました。
これからは、国民庶民がかかわる内需拡大路線政策に切り替えるべきではないでしょうか。

株価だけに誇示せず、庶民の暮らしの豊かさを実現するべきだと思います。

そのために絶対必要なのが、高い労働分配率です。
国が最低の労働賃金を職種ごとに高く決めて経営層のレベルアップを図るべきだと考えます。

丸紅や三井物産などが赤字になるような今は無理としても、年々労働賃金が上がっていくロードマップをつくって、庶民の暮らしを確保しつつ、内需需要をガンガン刺激していかないと、また同じ状況に陥るのではないでしょうか・・・

私たち大家にとっても、その方が良いと思います。

2020年3月26日木曜日

コロナ経済対策。

日々、チマチマしたコロナ緊急経済対策・政府案が出ておりますが、とにかくチマチマしていて効きそうもない印象です。

米国のようにドカーンと、かまさないと・・・

この手の話の時に考え方の基本となるのが、国の借金の捉え方にあると思うんです。
財源として国債発行していく訳ですが、大きく2つに分けてみます。
①プライマリーバランスを取ることが必要
②自国借金なので返さなくていい
っと、この二つ。

財務省は①、私は②なんですね(笑)
まぁ、私の方の考え方を支持する方は、ほぼいませんが(笑)(笑)

資産もあるし、国債を発行して日銀が引き受けて国内に円をばら撒けばいいと思う、他国から借りてないんだからギリシャのように、誰かから返せとは言われない。
いくら借りても(日銀引き受け)いけるでーと真剣に考えています(笑)

なので、思い切った財政をどかーんと出動させましょう~
中小企業向けには、政府保証枠の新設でバンバン貸し付ける。
労働者向けには、給付保証して返済の必要はなし。
大企業には、法人税減税。

今の政策のままでは、貧富の格差が一気に広がりそうで心配です。

2020年3月25日水曜日

トイレ受注再開へ。

本日、大手トイレメーカー数社が揃って受注再開いたしました。
ボトルネックとなっていたトイレが流通し始めることで、サプライヤーからの部品調達困難問題は、一気に回復基調になって参りました。

納期は、およそ8週間程度ということなので、なんの問題もありません。
ひとまず、安心でございます~

2020年3月24日火曜日

株価18,000円台回復へ。

日銀が大量投入することで投資家は安心したのでしょうか、株価が上昇しました~

都知事の会見では首都封鎖ということもありうるとのことで、そうなれば経済損失は莫大でしょうね。
株価は今後もドンドン実態経済と離れていきそうな感じでしょうか。

さて、私は土地価格がどうなっていくのか、注目しております。

2020年3月23日月曜日

GARAGE HOUSE 2LDK Ver. ご見学会開催~

藍住町に建築中でありました、GARAGE HOUSE ・2LDK Ver.が、先週竣工いたしました・・・

施主様に他の大家さんへのご見学をお願いしたところ、ご快諾いただきました。
この機会(ご入居まで)に、ぜひご参考にご見学くださいませ~

ガルバリューム鋼板を外壁に採用し、ブラック&シルバーのシンプルモダン外観デザイン。
Redのお部屋とYellowのお部屋のニコイチ・メゾネット賃貸・・・

各所に施主様のこだわりまくったアイテム+アイデアを配した大家さん作・完全オリジナルなご一品でございます。
完全予約制で一組ずつご案内したいと思います。
時間 11時~16時
場所 藍住町

わたくし(横川)の携帯、メールアドレスと番号でございます。
yokokawa.kurashi-de@docomo.ne.jp
090-3189-2714
e-mall  yokokawa@kurashi-de.com

土日も、もちろん可・・・

2020年3月21日土曜日

ありがたい、お家賃。

こんな予期しない経済危機にありがたい、お家賃・・・

何も変わらず入金なってくるわけで、コロナ騒動で営業自体が難しい業種まであるのに、ありがたい事業だとつくづく感じます。

あと、この騒動が何時まで続くのかというところですが、ウイルス自体の収束や新薬の流通などで変わるとは思いますが、元の経済規模にまるまる戻るには、2年~3年ぐらいかかるのではないでしょうか。

その間の株価、不動産価格がどう推移するか、注目したいところです。
いつでも動ける準備万端の状態で、見つめていたいですね。

2020年3月20日金曜日

FUTARI構想の新発想。

二人で住むのにぴったりサイズで、最高に贅沢感が味わえる戸建て賃貸か長屋を考案中・・・

そこで新発想。
つまえるHの2Fの柱は通常の3mではなく4mですが、2F柱をなくしてはどうでしょう。

メッチャ急勾配屋根にして小屋裏に勾配天井の部屋をつくる。
もちろん、しっかり屋根断熱します。

間取りを書いてみたのですが、LDに設けた大開口にウッドデッキをひろ~く備えて三角大屋根をかぶす・・・

外観デザインは凄く良くなります~
まぁ、これも一つありかな。

重要なことは、ウケるかどうかより、私がやってみたいかどうかが大切です(笑)

2020年3月19日木曜日

入居募集のチラシが入っていました。

私の自宅エリアに、珍しくサブリースなども運営している大手アパートメーカーの入居募集のチラシが入っていました。

約20物件のほとんどは、新築或いは築浅です。
この時期に空室が多いため、チラシをまいたのでしょうか。

圧倒的差別化なしに、戸建てならまだしも普通の長屋やアパートはこれからどうなんでしょう・・・

当初の家賃設定が強気で、余裕のない収支計画なら家賃を下げるわけにいかず先は長いし、たいへんです。

なにごとにも少しの余裕が大切ですよね・・・

収支計画+入居率にも少しの余裕が必要です。
カツカツ計画は、リスクが高すぎるので、いざという時はここまでできるというラインを見据えて進みたいところですし、適正な建築費ならそうなるはずだと思っています。

2020年3月18日水曜日

納期、回復傾向へ。

中国サプライヤーの部品調達ができないことで、大手メーカー・住宅設備商品の納期延期や受注停止などとなっていましたが・・・
本日のメーカー発表で好転の兆し有りでございます。
本日付の大手メーカーの報告書の一部ですが・・・
即時納期解答や受注再開などの商品が出始めました~

ココだけの話情報では、4月上旬から平常に向けて少しずつ動いていきそうです~

2020年3月17日火曜日

またまた、サーキットブレーカー。

昨晩BS日経ニュースを見ておりましたら、
22時30分にニューヨーク市場が開くので、「どうなるでしよう」と言っていたら、いきなり暴落して数分でサーキットブレーカーとやらで、自動的に取引停止となってしまいました。
今回で3回目・・・

15分後に再開しますということでしたが、あのスピードで下がっていたので、ドンドン下がるだろうと思っていたら、これが抑制されているんですよねーなんでやろ。

しかし、さっぱり解りませんね(笑)

FRBは休日明けを警戒して予定より会合を早めました。
日銀もそれに促されたのか、会合を早めて記者会見となりました。
なんだかんだと申しておりましたが、投資機関としては良い材料はなく「慌てている」という認識が明確になったことで、また下がってしまった。

日銀もバンバン公金を投入しているようですが、本来投資家が損失するべき暴落なのに、違和感がありますよね。

それより、さっさとお金を出してほしいのは、労働者への保証金と中小企業への貸付金、それに内定取り消された学生に給付してほしいものです。

成人式の時に「ハレノヒ事件」で被害にあった学生が卒業の年で今回コロナによる内定取り消しにあっているとか・・・
救済してあげて、孫さん。

2020年3月16日月曜日

コロナの経済的影響、政策次第。

京都の三年坂、いつも人で賑わってすれ違うのにも気をつかうほどの観光スポット。
現在の日曜日の様子・・・
もはや、自粛やりすぎではないでしょうかねー
 
コロナ問題は、大きく分けて二つ。
ウイルス自体と経済。
 
その経済も大きく分けて二つ。
現実の売り上げ減少による影響とマインドの問題。

今後打ち出されるであろう政府の経済政策ですが、言葉の割には具体的には規模も小さく対象も限定的のような感じに見えて、このままでは消費マインドは下がりそう。

私も子供のころ、お年玉を楽しみにしていました。
この人は毎年1,000円くれるとか、3,000円くれるとか、
あてにしているというか覚えているものです。

そうしますと、その額をもらってもマインドは上がらない。
1,000円だと思っていたのに3,000円くれると一気にマインドは上がる。
逆に3,000円あてにしていたのに1,000円しかもらえなかった時の脱力感は大きく、計画お年玉予算に届かないこの差額をどうすればいいのか・・・
っと落胆することになり、予算再編成をせまられる(笑)

結果、プラモデルの数を減したり、ゲームへの投資額を小さくしたりと、消費行動が収縮していきます。
子ども一人だと経済的影響は大したことないが、国民全体がこのマインドに陥ってしまうと、マクロ経済では取り返しのつかない落ち込みを生むかもしれない。

今後の景気は、政府の緊急財政出動政策の内容次第だと思います。
消費税期間限定0を実施すれば、様子見だった大家さんたちも一気に動くでしょうね~
景気拡大、ピンチがチャンスになるでしょ。

2020年3月14日土曜日

雲丹は、うまい。

おりかに雲丹(中華)にファミリーで行きます。
昨晩は、妻と行ってきました、旨いんです。
おススメするこで混むとイヤなんですが、おススメです。

二女が横浜にいて、中華街でも何店舗か食べましたが・・・
はっきり言って、雲丹の方がうまい(笑)

よだれ鶏、絶品。うなる旨さ。
五目あんかけは、やきそばとラーメン系とあって、どっちも捨てがたい。
青椒肉絲は、シャキシャキ。
野菜サラダのドレッシングは最高。
海鮮系炒め物は、必須。
もうムリと思っても、ドンドン食べてしまう五目チャーハン。

あと、生ビールに紹興酒ガブガブ飲んで幸せでした~
週末は、だいたい満席ですね。
あ~うまかった(笑)

あと、えらい安い。

2020年3月13日金曜日

コロナ経済的影響と賃貸事業。

コロナ恐慌ともいえるほどに世界的に経済活動が収縮して株価も暴落中。
しかし、わたしの大家業は、今のところ全く影響を受けていません。

他大家の皆さんも同じですよね、やはり賃貸事業は景気動向に影響されにくいですねー

今後、政府の補正予算・政策内容、或いは規模次第によっては、完全に失速する可能性がありますよね。
逆に言えば、思い切った財政出動すればある一定程度で留まれるはずです。

もし失速を招くと・・・庶民の暮らしは疲弊し、さらに消費節約に走り、入居者はバランス的に安い家賃設定を好むようになるんでしょう。

つまり、良い条件で強気な家賃設定というよりは、条件はそこそこだが割安感+お得感が強く感じられる家賃設定・物件に人気が集まるのではないでしょうか。

また、庶民を相手にするのか、比較的余裕層を相手にするのかという、ターゲティングが明確でないといけないと思いますねー
余裕層狙いは、こういう景気動向だからこそ逆に競合になりにくいかもです。

2020年3月12日木曜日

ネット広告がテレビ広告を超える。

本日の地元紙に以下の記事が掲載されております。
ネット広告は前年比約20%弱伸びて、テレビ広告は約3%弱減少して、ネット広告がテレビ広告を超える業界の転換期がきたと電通が発表しています。

ネット広告は、利用者を追いかける訳でピンポイントで費用対効果を出しやすいんでしょうね。
今後、この差が開いていくんでしょ。

2020年3月11日水曜日

忘れたころに小沢一郎氏。

ニュースに以下のような記事が掲載されておりました。
なんと、忘れていました・・・小沢さんのコメントです。

小沢氏は「現在、日銀が保有するETFの簿価は日経平均で1万9千円程度。これより下がると含み損が発生し、1万6千円程度まで下がれば、その含み損4兆円により、日銀は実質的な『債務超過』に陥る」と切り出し、それによって「円安、株安、国債安のトリプル大暴落がもたらされる恐れがある。
アベノミクスが危機を誘発する」と指摘した。

 さらに、同氏は「安倍政権になって、株価対策として年金資金が使われている。その額は既に81兆円。仮に日経平均が1万6千円程度まで下がれば、2019年3月末比で26兆円もの国民の年金が消失することになる。慎重な意見もあったのに、安倍政権は押し切った。『危ないとは思ったが、やはり間違いでした』では済まない」と苦言を呈した。


今さら、ゆーな!
かしこい国民は最初から知っています。
それを阻止するのが、政治家だろっ

皆さん、腹立ちません?(笑)

2020年3月10日火曜日

消費増税とコロナの影響。

自粛ムードで今から19日辺りまで自粛が必要だと言っていましたね。
コロナは、経済に大きなダメージを与えて株価も乱高下・・・
しかし、株価に関しては日銀が必死に支えているかんじ~

問題はコロナの影響がどこまで広がって、どれだけ続いてしまうのか?
っともう一つ、ありまして。

コロナが治まったあと、どの程度元に戻るのか?
ここが気がかりです。

コロナ影響ばかりで、あまり言われていませんが、消費増税の悪影響が凄く大きく成長率は想定外の大幅マイナス。
そうしますと、コロナが治まっても元には戻らないのではないでしょうか。

実現しないとは思いますが、最善の政策は政府のコロナ経済対策と一体で、一時的に一旦消費税をゼロにしないと元には戻らないような気がしています。

財源は全て国の借金でいいと思います。
1400兆が1500兆や1600兆になっても大丈夫だと考えています。
皆さん、どう思います?

2020年3月9日月曜日

東京⇒新大阪の新幹線内の様子。

昨日、日曜日に知人が東京から新大阪方面に新幹線乗車したそうで、こんな写真が送られてきました。
なんですか?
土讃線とちゃいますよ(笑)
JR東海です。

コロナの影響、どこまで続くのでしょう。

2020年3月7日土曜日

徳島大学合格発表⇒再募集⇒即満室に。

昨日、3月6日・16時に徳島大学前期試験・合格者発表がネット上でありました。
入居は、学生向けに合格前予約というのがありまして、合格だと契約で不合格だと白紙という予約形態です。

弊社は、今年全部で8部屋の入れ替えで、合格前予約の学生が5部屋ありました。
いつもそんなに白紙にならないのに、今年は5部屋の内なんと3部屋が再募集になりました。

他の物件もHPを見ておりましたが、今年は結構不合格者が出ている模様です。

今日から再募集ということでしたが、早々に満室になって安堵いたしております。
まだまだ、新築物件も含めて空室は多く、徳島大学生エリアも競争は激しくなっております。

同じ家賃で圧倒的な付加価値~やはり、これですねー

2020年3月6日金曜日

コロナの影響、ルートを変える。

弊社は現在、現場対応は通常通り流れておりますが・・・

コロナの影響で住宅設備機器の納期に遅れが出ている商品がありまして、メーカーによっては受注自体を停止している商品もあります。
しかし、いろいろなメーカーを模索してみたところ、普通に受注できるメーカーもありました。

要は中国部品を使用していない住宅設備機器は通常通りだということです。
さらに、そちらに商品替えがおこるでしょうから、代替品をしっかり吟味して機能面やメンテナンス面が劣らないよう変更選択していこうと思います。

今まで通りの窓口ではなく、ルートやメーカーを変えることで流れていくと思います。
取り付け騒ぎでメーカーが受注停止したものの、街中のお店に便器+便座が積み上がっているらしく相当数の在庫はある模様。

トイレットペーパーも十分あるのに無くなると思って皆が買いに行けば、そらホンマになくなるわねー
今は、その現象と部品供給問題の両方になっているようです。

ホントに今必要な分だけ、回せば十分流れるはずです。
マスクと同じで、見込み大量発注するヤカラがいるんですよねー

2020年3月5日木曜日

地元フィットネス会社更生法申請。

本日地元紙にまちけんの会社更生法申請が掲載されていました。
コロナ影響ではないとしています。

そうしますと、フィットネスクラブの会員は減少傾向にあったということで、今後コロナの影響でさらに会員が退会していくことになると他店でも出てきそうですね。

政府が自粛するよう求めた店舗に具体的にスポーツジム等が入っていましたから、厳しい状況が続きそうですね。

一方、ワクチン開発も大阪大学等で進みそうで、こちらには大きな期待をしたいところです。

2020年3月4日水曜日

徳島大学の合格発表。

3月6日・金曜日に徳島大学の合格者発表があります。
弊社所有の学生専用アパートは、合格前予約をしております。

なので、その中から不合格者が出ますと、再募集となります。
早々と満室になっても、キャンセル待ちをしていないので、いったんふり出しに戻る部屋もあるんですよね。

全員合格を祈っておりますぞ~学生諸君!

2020年3月3日火曜日

コロナショックになりそうな日本経済。

コロナの影響で経済は自粛ムードもあって停滞、売上の急激な減少に資金繰り等の困窮に追い込まれる企業が増えているようです。

東京市場も、もの凄い下げ幅で落ちていましたが、日銀総裁の「潤沢な資金供給と金融市場の安定確保に努めていく」と発表後に持ち直しつつあります。

日本経済は、過小資本の中小企業を中心に悪化しそうですが、日銀が市場を支え続ければ、ある一定程度の株価は保たれるという世相が反映されないバランスの悪い景況感になるんではないでしょうか。

派遣や契約社員の補填は僅かでしょうし、ここで一気に貧困が進みそうです。
旅行会社大手のHISもコロナ影響を計上して初の赤字決算になるとか。
大手がそれなら中小は、もたないのではないでしょうか。
そもそも人手不足で店舗を閉鎖していた飲食業はさらに深刻な気がします。

日銀がなりふり構わず市場を支えるように、政府もなりふり構わず大型補正予算を組んで企業側だけでなく、直接労働者にも補填をするべきだと思います。

政府は、軍事費に何兆とか言ってる割に労働者にはケチですね。
コロナで大変だったけど、政府保証でまぁなんとかなりましたと、労働者側が言える予算を早いタイミングで巨額拠出してほしいものです。

せんかなー。

2020年3月2日月曜日

松茂ICは、どうでしょう。

北島町は企業誘致に積極的で今後も工場や運送の拠点などの新設予定があるようです。

その北島町の端に松茂ICがあり、空港へのアクセス+京阪神方面や西への高速道路に渋滞なく利用できる便利な位置にあります。

この辺りなら比較的土地も安く、土地購入からでも十分利回りが合うのではと考えて模索中であります。

2020年2月29日土曜日

テレビニュースでも。

コロナの影響で中国生産の部品が入荷できず、パナソニック・TOTO・リクシル等受注が停止しているニュースがテレビでもするようになりました。

主な商品は、トイレ便器・UB用暖房乾燥換気扇・キッチン用IHクッキングヒーター+食洗機・木製建具の金具などでありまして、その中でも一番影響が大きいのが、パナソニックのようです。

弊社としましては、キッチンやユニットバスの箱の部分を先に納品して、機器部分は生産改善を待つようにしております。

住宅設備機器は、国内組立生産であっても部品はあちらこちらからということであり、多国籍商品だということなんですね。

今のところ現場の仕事がつまることはなく、もうしばらく様子見でございます。

2020年2月28日金曜日

出ずっぱりの岡田先生。

先月からコロナが話題になり始めたころから、岡田先生はテレビ等に出ずっぱりで、当初からPCR検査の実施を訴えておりました。

玉川さんらも、なぜ民間の検査機関を使わないのか?
韓国で検査できるのに、なぜ日本でできないのか?
訴え続けていました。

謎、でした・・・
経済やオリンピックのために感染者数を抑えるために検査しないのか、など憶測が飛び交っていましたが・・・

本日、ワイドショーで岡田先生が国立感染症研究所OBが独占のために民間検査機関を遠ざけてPCR検査をしない疑いがあると、告発ともとれる発言をされました。

まず、その情報が真実とするならば、岡田先生を尊敬いたします。
勇気ある発言、学者としての正義感からだと思います。
ほんの一部の「わるいやつら」に支配される組織のしくみ、今までもあちらこちらにありました。

野党はこんな時にその裏付け調査をするべきではないでしょうか。

2020年2月27日木曜日

創設はや5年。

経営しておりました注文住宅会社を売却したのが2014年の5月。
大家さんになろうと、しばらく土地を探したり、どんなアパートを建てるか、模索していました。

そして、個人ではなく法人で所有しようと・・・
2015年2月には、自ら大家さんになるための会社
「株式会社 暮らしデザイン」を設立しました。

翌年、SKIP HOUSEを完成させて、そこで見学会を開催したところ、他の大家さんから建築のご注文をいただく流れになりました。
その後も、つまえる・GARAGEなど、その流れに乗って現在に至ります。

設立当時に、建設業許可や設計事務所登録、宅建業者登録などをしましたが、5年経って更新の時期となりました。
はやいものですねー
もう5年経つんです。

2020年2月26日水曜日

ご担当者が転勤へ。

取引先のご担当者がこのところ続いて転勤で県外等へ。
たいへんですね、転勤族は・・・

自分だけで単身ホイホイ変われる場合はいいですが、子どもの進学のこととか家族の仕事のこととか絡んできますと、悩ましいケースも出てきますよね。

来月からどこそこです、みたいになれた感じで皆さんおっしゃいますが、私なんかは自分で志願したわけでないのに良く平気だなと感心しています。

とにかく、頑張ってください~

2020年2月25日火曜日

塩野七生氏と高校生。

歴史作家、塩野七生先生による学習院高校生との特別授業の様子が昨日再放送されていました。

たまたまつけていたテレビでしたが、生徒の質問に答える塩野先生に強烈に惹きつけられました。
こういうのカリスマ性というのでしょうかねー

ほぼ共感というより、尊敬ですね。
素晴らしい方って私が知らないだけで結構いるんでしょうね。

印象に残った言葉のひとつ。
生きていくのに免疫をつけなさい。
免疫をつけるために教養を身につけなさい。
そして、経験を積み重ねなさい。

はい、先生。
わたしちょっとその教養が(笑)

何事も正しいということはなく、どう考えるか、自分はどうしてそういう考えに至ったのか、知ることが大事ですと言われていました。

私は、経営不振だった父の会社を25歳の時に継ぎました。
当初は経営とは何か、さっぱりわからないまま建築現場で仕事していましたが、これではマズイと思って30歳前後は随分県外へ講演・セミナー・研修に出かけていきました。

なかでも熱心に通ったのは、現役経営者の講演でした。
ためになるのも、ならないのも様々でしたが、業績絶好調時の経営者の方がわずか数年で倒産に追い込まれるケースも結構あって、私はこの時に少なからず免疫力がついたと思います。

どうしてそういう考えに至ったのか、あとから解ることもあります。
自分ができることが限られていることに途中から気が付き始め、その時ぐらいからですかね、モノを見る目が自分自身の中にしっかりしてきたのは。

教養なんですねーやっぱり。

2020年2月24日月曜日

建ぺい率で断念。

検討中の土地ですが、接面道路4m角地と売り出されていましたが、調べますとほんの少し足らず4m未満でございました。

現在では、こういうことはありませんが、昭和に開発された宅地では結構こういうケースがありますので、要注意です。

よって、建ぺい率緩和60%⇒70%が受けられないだけでなく、道路中心後退により敷地面積が減少し、建築面積がオーバーしてしまい断念いたしました~

建築面積とは、投影面積のことで1F2Fの床面積を足す延床面積とは違います。
敷地面積に対する建築面積比が建ぺい率で、敷地面積に対する延べ床面積比が容積率であります。
2F建ての場合は、ほぼ容積率はクリアできますが、駐車場面積が少ない計画ですと建ぺい率が引っ掛かりやすいです。

最後の手段として、1m以内でバルコニーを跳ね出すという方法もありますが、柱や壁など使えないので、デザイン+機能面ともに今一つになってしまいます。
住宅地の賃貸建物は、建ぺい率が重要ポイントですねー

2020年2月22日土曜日

優先搭乗は得ですか?

出張から帰って参りました~
お約束通り14日経過しましたら、状況をお話しいたします(笑)

それで飛行機に乗る度に不思議に思うことがあります。
それは「優先搭乗」です。

飛行機への乗りこむ順番の一番は、事前改札を必要とする小さなお子様連れやお手伝いが必要な方々。
これは全く問題なし・・・

次になんやらかんやらメンバーの方々から「優先搭乗」しますという。
その次に後部座席、最後に全席となるのですが。
事前改札も後部座席が先も荷物を棚に上げたり整理するのにその方がスムースなので理解できる。

しかし、優先搭乗に先に乗ったからと言って、ディズニーランドの乗り物ようにドンドン出発するのではなく、全員乗り込むまで飛行機はジッとしているんですよね。

得と言えば、荷物を棚に上げやすいだけ・・・
先に降りれるのは、座席が前の方々、つまりJクラスという少し広い席の人たちでしょ。

そうするとですね、優先退場なら理解できるけど、優先搭乗に得はないように思う。
飛行機の一番前の席のJクラスが一番得だと思うのですが・・・

私は、いつもJクラス前席ですので、できるだけ最後に乗り込むようにしています。
そうしないと、荷物を上げる時に後ろの方をせき止めてしまうからです。

一番最後に乗って一番最初に降りるのが、メンバー優先ではないでしょうか。
あれ、優先搭乗~得ですか?(笑)

2020年2月18日火曜日

明日から県外出張です。

横川は、19日(水)~21日(金)まで県外出張となります。
ちょうどお天気も安定している時期で良かったです。
どこへ行くのかって・・・帰路に着いてから潜伏期間14日が終了次第お伝えいたします(笑)

数々のイベントが中止に追い込まれていますので、気を付けていって参ります~

2020年2月17日月曜日

土地取得を検討中。

売地の取得を検討しているのですが、その資料を見ますと4m幅員道路の角地となっていまして。

っで、そうしますと建ぺい率緩和が受けられるかもと思いきや、現地の接面道路幅員を測ると少し4mに足らず、それが正しいとすると道路中心後退をしなければならず、建ぺい率緩和も受けられません。
(実際、お役所で確認いたしますが・・・)

さらに道路中心後退で敷地面積が減って、建ぺい率が厳しくなってしまい、良いプランが書けていたのですが、入らなくななってしまいました。

昭和の時に開発された住宅地では、4mあるように見えても少し足らず、いわゆる2項道路というのが時々あるので注意です。

もう少し、プランを練ってみます~

2020年2月15日土曜日

弊社賃貸物件、全て満室に。

弊社所有の賃貸物件ですが、お部屋の入れ替え時期もあり、以下の部屋数を募集しておりました。

SKIP HOUSE  SEAL  5部屋
PIT HOUSE  MOLE  3部屋 
GARAGE HOUSE  RUOTE  1部屋
BEACH HOUSE  GREEN&BLUE  2部屋

本日、SEAL1部屋が決まり、すべてのお部屋が満室となりました。
管理会社さんに感謝でございます。
ありがとうございました~

2020年2月14日金曜日

在庫がけっこうある。

コロナによる中国経済の停止が大きく影響してきましたが、弊社取扱い商品の何に影響するのか、おおよそ見えてまいりました。

中国で100%生産というよりは、この部品あの部品が中国から手に入らないことにより完成品にならないケースが多いみたい。

でも、一般的に出ている商品は、既に完成品在庫が国内に相当数あるようで、2月3月は流れていきそうです。
またその間に中国以外からの部品調達に大手製造メーカーも変換していくと思うので、そこまでいけば影響も限定的になりそう。

2020年2月13日木曜日

コロナの経済的影響。

コロナのニュースが日々伝えられています。
感染がどこまで広がってしまうのか?
に、焦点があたっています。

もう一つ深刻なのが、中国の経済活動の停止です。
先が見えない中、数多くの生産拠点がストップしています。

日本のグローバル製造業は、なんらかのカタチで中国製品を使用しているため、大きく影響しそうですね。


2020年2月12日水曜日

高利回りと適正利回り。

2月8日から徳島大学生協さん管理で募集開始しました徳島大学生専用の弊社共同住宅、SKIP HOUSE と PIT HOUSEですが、8部屋募集の内あと1部屋のみとなりました。

2月26日が、徳島大学前期試験最終日で、そこからお部屋探しが本格化いたしますので、推薦合格の方も含めて早々と決まっているようで安堵しています。

徳島大学生協管理さんのホームページでは募集の戸数が明確に出ていてリアルタイムで解るようになっています。

たとえば、物件案内の中に「募集中部屋3」となっていたら、そこに入っていくと詳しく部屋内容を見ることができます。
そこで、申し込みが入る度に、「募集中部屋2」⇒「募集中部屋1」⇒「満室」と表示されるようになっています。

つまり、どこのどの部屋が決まっていっているか、順番が明らかになります。
この順番が早ければ早いほど、その物件の空室確率は低いということになります。

今年も、いくつか新築物件があります。
このごろは新築物件でも人気薄ができているようです。
去年弊社施工のSKIP HOUSE大家さんの新築物件でしたら、あっとゆーまに満室になっていました。
新築は高いアドバンテージがありますよねー

それらの物件内容を見ますと、利回り重視で戸数をできるだけ増やして建築コストを抑えたように思えます。
利回りと付加価値の適正なバランスが高利回り重視に偏ると高リスクになります。

いずれにしても、常に競合の世界です。
他物件にはない高付加価値があるか、どうか、そこが一番大切なポイントだと思います。
それがないと、毎年築年数は増え続ける訳ですし、家賃を下げても難しくなるケースが出てくるのではないでしょうか・・・

2020年2月11日火曜日

所得と格差。

昨日、FUTARI構想実現のため、土地探しを頼もうと以前から取引のある不動産会社営業の方と事務所でお話ししていました。

様々な話の中に、徳島の世帯所得が目に見えて減っていると感じられているようでした。
夫婦合算で目いっぱい借りて住宅を建てる。
賃貸も移りたくとも、初費用がない等々。

こうした世帯所得が低下しているにもかかわらず、あるところには余裕で資産があるそうです。
格差は確実にドンドン広がっていて、低所得層の方が増えていると感じるとか。

所得格差といいますが、世の中の世帯全体の所得が上がりながら格差がつくのは問題ないと思うのですが・・・
低所得層は下がり、富裕層は上がる格差。

経済全体を支えている大多数の庶民世帯所得が下がれば、企業利益も下がり、労働分配率も益々下がってとなるんでしょうか。
原因は人口の自然減だけではなさそうですよね。
どうすればいいんでしょう~

2020年2月10日月曜日

FUTARI構想。

カップルで住まう賃貸、そこをピンポイントでおもしろさを加味して開発したい。
その時、家賃を抑えつつ(重要ポイント)プライバシーも守りたい。
そうすると、居室が隣合わさない、ニコイチがいい。

っで、何枚か・・・書きました。
贅沢な寛ぎ空間をつくるのか?
共働きの忙しいカップルに合う家事動線を優先するのか?
両方は、スペース的にちょっと難しい・・・

悩んでたのですが、いい答えがありました。
ニコイチなので、ひとつは寛ぎ空間=もう一つが家事動線にすると丸く収まりますねー

家事動線といってもファミリーの家事動線とカップルの家事動線は違うと思います。
なので、このケースは2Fに寝室をつくって洗面脱衣から直接バルコニーに干せるようしたいところ。

そうしますと必然的にお風呂も2F、洗面脱衣室とウォークインクローゼットも隣り合わせにすると便利でしょ。

寛ぎ空間の方は、先に出来ていたので実現しそうです。
家族が増えたら、引っ越す。それまでのぴったりのヤツ。

1LDKとか2LDKとかの記号表記でない、カップルが待ち望んでいる暮らしができる、それ用の開発ですね。

土地探しからですが・・・やってみます。
あ、そうそうBEACH満室御礼でございます~
管理会社様、ありがとうございます。

2020年2月8日土曜日

本日から徳島大学生募集。

私の所有する徳島大学生専用共同住宅2棟(SKIP HOUSE. PIT HOUSE )ですが、卒業のため8室が退室し募集になります。

本日より徳島大学構内において、徳島大学生協さんが特設センターを設置オープンいたします。

初日現在の時点で、4室申し込み有。

+1室は、御兄弟が引き続いて借りていただけますので、あと3室。
こういうの嬉しいですね。
俺の後入ったら、良かったよ、みたいな(笑)



2020年2月7日金曜日

計画段階の見積もり時点で。

浄化槽を埋設する際に水位が高いと、周りの土壁が崩れて掘れないんですね。
そうしますと矢板工事が必要。

戸建て用の小さな浄化槽だと簡易的な鉄箱で代用できますが、アパート用の大きな浄化槽だと本矢板7mを打ち込まなければならないこともありますので、この時は相当費用がかかります。

だけど、前もってだいたい予想できる地域もありますので、投資予算に想定しておくケースもあります。

もう一つ、地盤改良が必要かどうかですが、これはやってみないと解らない地域の方が多いでしょうか。

なので、想定しておいて必要なければ予算を残す方がいいと思います。

2020年2月6日木曜日

読者の投稿欄に感動。

本日地元紙の読者の手紙という投稿欄に父の競艇愛というのが掲載されていまして、読んでいてウルッときてしまいました。

病床の父を思う娘さんのお話しで、私の父も競艇好きでしたので、良く解ります。
いいお話しだと思いますので、ぜひ読んでみてください。

2020年2月5日水曜日

アパート経営勧めるサイト。

アパート経営を勧めるサイトに次のようなテキストがありました。

①毎月安定した家賃収入が見込める
②アパート経営は、家賃収入からローンを返済します。
③アパート経営は、相続税等の節税対策としても有効です。
すごく、いいように聞こえますね。
以上は、間違いではないが、セットで考えなくてはならないと思います。

①築年数とともに、どの程度の家賃の下落を想定するのか。
②空室率と自己資金の比率によって、そうならないケースがある。
③相続税のための莫大な借金は熟慮が必要。

なので私はこう考えています・・・
①土地+建物+諸経費=トータル投資額に対する自己資金率と家賃収入に対する返済率に余裕をみておく。
既に土地所有の場合は、相場取引価格を自己資金と見立ててもいいと思います。
②借入金は自分で返すという意識をもつ。
③節税のための事業は運営リスクが高くなる。

皆さん、どう考えておられますか。

2020年2月4日火曜日

徳島大学生の募集もうじき。

この土曜日から、徳島大学生協さんが特設会場を設けて学生入居者の募集を開始いたします。

弊社は、2棟管理いただいております。
卒業生で8戸が入れ替わります。

卒業式が3月23日で退室はその後が多いので、この時期は毎年バタバタのようです。

私の娘たちの時は、卒業式を待たずに退室させられましたので、学生に親切な対応と言えますね。
その代わり、お部屋は内覧しにくいのと、補修やお掃除がたいへんそうですー

2020年2月3日月曜日

FUTARI 構想進めています~

今回のBEACHは完全なる戸建てです。
ガレージハウス・ルオーテは、戸建感覚のあるニコイチです。

っで、戸建感覚とは何をもっていっているかと言いますと・・・
居室が隣り合わせにならないことを指しています。

LDKや洋室が隣室と壁一枚にならず、階段室やホールをお互いに挟むことで2倍のインターバルができて、音を気にしなくてすむようにしています。

それで、ルオーテのサイズをそのままにガレージを一旦はずして、カップルにぴったりのFUTARI構想を考えています。

戸建てより安く建てられるし、戸建て感覚が十分にある。
また、賃貸には今までなかった快適なゾーンをつくってトキメイテもらおうという構想です。

カップルで見に来て「キャー」と言ってもらおうということですね(笑)

2020年2月1日土曜日

県民性と家賃。

本日地元紙に徳島県から東京等への若年層の流出が増加傾向にあるとの記事が掲載されていました。
その中には、地元に残りたいと思っても環境上断念した方たちもいると思いますね。

徳島は県民性として、貯蓄率が高く負債額が少ない堅実なタイプが多い訳で、このことだけなら別に悪いことではないのですが、百貨店がやっていけない大きな理由の一つでもあるんでしょうね。

この堅実な県民性は、当然家賃にも影響しているようですね。
ファミリー、カップル、単身者それぞれどこかに頭打ちする金額が明確にあってそこを少しでも超えると対象からはずれてしまう。

いいなと思うのと、財布からお金を取り出す動きがはっきりと別のしくみになっているような感じでしょうか。
たとえば、機能性の低い高級車がほとんど走っていない(笑)
軽四、SUV、プリウスなど機能性にとんだ車が多い。

つまり、お金の扱い方がうまい~
この傾向をうまく掴み取ることが、徳島県での賃貸事業に大切なことなんでしょうね。

2020年1月31日金曜日

賃貸事業はじめるハードル。

見学会を開催するたびに賃貸事業をはじめたいけど、どうやって進めていったらいいのか、明確なプロセスが見えない方は結構おいでになります。

ムリもありません、私はずっと建築に携わってきたので、すんなりと入って来れましたが、全く関連のない方々にとってはどういう仕組みになっているのか不安だと思います。

土地を探し⇒融資を探り⇒建築メーカーを模索し⇒管理会社を選ぶ⇒TVやネットをどうする?と、はじめての方ならハードルが高い。
これらを一発で全ての項目を一つの企業におまかせすると極端に利回りが低くなる傾向にあります。

低い利回りは、高リスクですので地主さん以外は避けるべきだと思います。

っで、新築なんだけど満室で管理会社付ごと買ってください。
っとなると、初めての方にとってはかなりハードルが下がりますよねー
しかも、身の丈に合った総額でなければいけない。

とにかく、土地の取引がなく、建築メーカーも管理会社も探すことなく新築の賃貸物件が満室状態で手に入り、1回目の返済は家賃から支払いができることになる。

ちょっと今考えています。
私が土地を探して取り引きをして建物を建てる、管理会社さんに満室にしてもらって、適正な利回りが確保できる売却価格に設定する。

見て気に入ったら融資の申し込みをして売買契約を締結する・・・
これなら踏み出せるという方、いると思いますね。

2020年1月30日木曜日

賃貸事業に対するスタンス。

先日、OB大家さんとお話しした際にこんなことをおっしゃっていました。

「周りを見渡せば古くて勝てそうな賃貸物件がいっぱいある、そこに付加価値をつけて平均的な家賃で出せばすぐに入居が決まる。」
「もし入居が決まらなくても家賃を相場より少し下げることができるなら必ず入るからリスクはほとんどないし、なんせ土地はまるまる残る」
「要はいかに早く元を取るかだ。」

この方は経営者でいつもお話ししていると感心+納得してしまいます。

しかし、家賃収入と借入返済のバランスによっては、ギリギリの家賃設定を競合が厳しくても強いられるケースがあるでしょ。
それを避けることで極端にリスクは減るし、利回りに対して借入金のボリュームでバランスを取るということなんでしょうね。

私も早く元を取る+15年後も最前線で戦えるを肝に銘じています。

2020年1月29日水曜日

縦の駐車計画。

プランをしておりまして、忘れましたブログ・・・
何かに没頭すると大概のもの忘れますね(笑)

昨日大家さんと駐車計画の打ち合わせをしておりまして、いいなと思ったことがあります。

長屋4戸の駐車場計画で4台が横並びになります。
縦に長い敷地形状ですので、道路側に余り寸法が出ます。

そうしますと、縦に2台駐車可能なんです。
駐車場のラインを縦にだけ伸ばして、1の駐車場の手前は1用というように、その部屋の来客用とすれば便利だし、入居にも有利に働くと感じました。

少しでも多くの台数を確保して他に貸すよりも、場合によっては最大の効果があるように思いました。

2020年1月27日月曜日

現在変形地にプラン挑戦中。

私たちの強みは規格型商品ではないということです。
いわゆる自由設計。
なので、その商品コンセプトを盛り込めば間取りは自由なわけで・・・

三角の敷地なら、道路中心後退や道路斜線をかわしながら、建物のカタチ自体を段々に作っていけば広さが確保できます。
ここはもう、作り手の腕の見せ所(笑)

2戸1棟で段々三角に作りながら、その2戸が同じ広さで使い勝手も変わらないよう書いて書いてして・・・
えーの、できました自画自賛(笑)

本来の設計力は真四角でない条件の良くないカタチをどう活かす工夫ができるかでしょうかねー
ゆーだけ言いました・・・(笑)
いい加減にしなさいとのお声が聞こえてまいりました~

でも、嫌いじゃないですねー難関問題。
しかし、大家さんに一発でアウトになるときも、それはそれでいいんです。
いつもの自己満足(笑)

2020年1月25日土曜日

本日、賃貸計画打ち合わせ2回。

午前中と午後、一組ずつ大家さんとお打ち合わせさせていただきました。
第1回目のお打ち合わせの目的は、大家さんの敷地と建てたいと考えている建物の大きさの把握です。

その配置がそれぞれの大家さんが思い描いていた構想とぴったりなのか、少し窮屈に思えるのか、或いは余裕ができるのか。

その大きさの把握の時には、建築法令を加味して配置しています。
建物や入居者ターゲットの絞り込みがしっくりくるまで、じっくり考える時期ですね。

迷った時は考えながら少し時間を置いた方が整理されると思います。
とにかく、業者ペースでドンドン進めて契約するのはやめましょう。

2020年1月24日金曜日

駐車場計画で建物の見え方もかわる。

森山直太朗さんの「 どこもかしこも駐車場 」という歌をご存じでしょうか?
私はけっこう好きでおりかに聞いています。

歌詞のほとんどが、「どこもかしこも駐車場」だぜ、とか、だわとか、だねとかなんですが、失恋後のさみしい気持ちが伝わってくるから不思議です。

っで、駐車場計画の向きや寸法で建物自体の見え方が変わってくるというお話し。

前面道路や進入道路が狭いときなど、通常の駐車場標準巾2500をひろ~く2800とか3000もっと3200とか3500にするだけで、窮屈感がなくなり、入居付の際の+ポイントになったりするので、できるだけ台数を取るよりか必要台数を確保した後は、広く広く取ることも効果的な戦略だと思います。

2020年1月23日木曜日

藤井教授の消費増税・悪影響。

消費税が10%になって、大家さんの負担は大きくなりました。
家賃に消費税はかかりませんが、大家さんには建築費+修繕費+管理費と増えるばかり。

本日、TVで京都大学藤井教授の消費増税の影響についてお話を聞くことができました。
3%⇒5%⇒8%⇒10%と消費税を上げるたびに消費は落ち込み、その影響が少なくなったあとも消費の伸び率がゆるやかになっていて、明らかに悪影響をしめしているとのことでした。
消費の伸び率が緩くなるということは、家賃にも大きな影響を与えるでしょうね。
藤井教授の結論・・・5%に戻せば消費の伸び率が元に戻り、税収もむしろ上がるということで、基本的に私も賛成であります。

本来あるべき消費のボリュームになりますと、企業は利益が増します。
しかし問題は、それが労働分配されず賃金が上がらないことだと思います。

企業は利益が出始めても、将来の少子化人口減少⇒売上減少に備えて、投資を控えて内部留保を確保しようとする。

ここがなんらかのカタチで労働賃金に向かわない限り、庶民の暮らしは良くならず、そうしますと家賃も下落していくという流れになってしまう。

私の意見・・・消費税を-3%にしましょう。
消費すればするほど、年間通して還付されるしくみ。
これとセットで、労働分配率の最低限を国主導でグッと引き上げ給料を上げる~

これで解決(笑)
どうでしょう?教授。。。

2020年1月22日水曜日

次は、FUTARIかな。

大家さんのBEACHを計画している最中ですが、同時に次に何がいいか考案中であります。

BEACHにしても少し前に考案していたものですが、それより前に考案していましたFUTARI構想というのがあります。
単身者の方がお互い支払いしている家賃を合算して住まう、カップル専用戸建て賃貸。

プライバシーの守り方と開放感を両立して、2F寝室⇒ウォークイン⇒洗面脱衣室⇒お風呂とバルコニーなどの繋がり方を大切にします。

平日のお互い忙しい中、いかに効率よく暮らしぶりがルーティーンできるか。
洗濯とか家事のお話し。
これに対して、休日いかに贅沢なイメージで寛げるか・・・

朝起きてから寝るまで、二人きりなら最高だと思えるヤツですね。
間取り構想案は、複数具体案があるのですが、課題は外観デザインをなににするのか?

両社とも気に入る外観デザインって、何か?
ですね。

2020年1月21日火曜日

プラン作成へ。

ご見学会のあと、さっそくプランを作成しております。

こういった賃貸事業計画は法規に照らし合わせながら、方向性が見えてくるまで、決めつけずゆっくり歩むプロセスが大切です。

そのことで、その土地と狙いにちょうどいいカタチになり、大家さんもスッキリした気持ちになっていきます。

ひとつ、今回のBEACHは住宅地にぴったり建っているのですが、遠くから全体が見渡せる場所でどうそれを克服するかも現在検討中であります。

2020年1月20日月曜日

ご来場、ありがとうございました~

大盛況でございました見学会、2日間で30組以上の方にご来場いただき誠にありがとうございました。

今回、ご都合が合わなかった方や、もう一度見てみたい方は今月中でしたら、わたくしの携帯090-3189-2714(11時~16時)の方へご予約くださいませ。

そして多かったご意見は、「シンプルモダンやキューブ型デザインばかりが目立っていて、こういうのははじめてですよね~」と言っていただきました。

2020年1月19日日曜日

見学会、最終日。

初日は、14組の新規大家さんのご来場でございました。
ありがとうございます。

皆さん、それぞれにお考えお悩み事があるようですが、BEACHの良い感想も聞けて気分は爽快であります~

本日、最終日でございますので、この機会にご内覧くださいませ。

2020年1月18日土曜日

今日・明日、BEACH見学会。

本日地元紙最終面に広告を掲載して見学会を11時~16時の間開催しております。
隠れた、いい見どころを一つ~
道路は海、駐車場は砂浜・・・波打ち際に貝殻とヒトデ(笑)
見付けてください~

2020年1月17日金曜日

明日からBEACH、見学会。

先駆けてご見学いただいたOBオーナー様から、ぜひBEACH HOUSEをしてみたいと、本日お言葉をいただきました。
またまた、ありがたいですね。

このオーナーさんのお話しでは、若い世代の人に「これどう思う」とBEACHの資料を見せて手ごたえがあったようです。

私はずっと一般の戸建て注文住宅新築に携わってきましたが・・・
この賃貸の業界に入って一番に思ったのは、建築メーカー側が大家さんにばかり向き合い過ぎているというところです。

たしかに大家さんに気に入られなければ契約に至らない訳ですが、建築メーカー側が契約するための物件をつくりすぎていると感じています。

もっともっと入居者側を喜ばせるしかけをつくって・・・
そのことが入居者の人気になって、それを大家さんが気にするというのが本来の関係だと思います。

なので、私たちが現在お付き合いさせていただいている大家さんは皆入居者に目が向いています。
お打ち合わせで出てくるのは、この方が便利だとか、こうした方が親切だとか、こっちの方がずっと響くだろうと・・・
それが少しずつ入居者側に届いているように感じるこの頃です~

では、明日・明後日お待ちしています。
時間は11時~16時の間ですから気を付けてご来場ください。

2020年1月16日木曜日

徳島新聞に記事。

本日、徳島新聞の経済面にBEACH HOUSEの記事が掲載されております。
これで、SKIP⇒GARAGE⇒つまえる⇒BEACHと4回目でございます。
ありがたいですねー

2020年1月15日水曜日

BEACHにはファン化を期待。

先日、賃貸管理会社様からBEACH HOUSEを入居目的でご見学された方が甚く感心されていたとご連絡いただきました。

私は魅力あるモノとかサービスというのは、一部の人に強く響くものだと考えております。
なので、全体の2割でいい。それより強くですね。
でも、私たちが施行した大家さんによってはキャンセル待ちがあるので、そこの割合、どれくらいなんでしょうね・・・

今回の東京⇒金沢間で「グランクラス」という席は私にとっては、かけがえのないサービスであります。
しかし、できるだけ安価な方がいいという方々が大半な訳ですので12両中1両しかないんですね。
しかも、3連休にかかわらず空席が少しありました・・・

賃貸も便利な場所や安価な方がいいというのが、大方ベースにあります。
しかし、それが主では全くおもしろくないでしょ。

つまり子どもの頃、親や学校の先生に良く言われていたあの言葉・・・
「あばさかれんでよ」ですねー

いい方言ですね。
これからも、真剣に真面目にあばさかろーと思います。

2020年1月14日火曜日

休暇より帰ってきました~

温泉にひたり~海鮮をたしなみ~のみすぎ~
堪能しました~
ファミリーをご紹介します。
左から、母⇒末娘⇒二女⇒長女でありまして。
娘たちは、東京+神奈川で住んでいます。

彼女たちは、とにかく仲良しでありまして、いつも会話は賑やかを通り越しています(笑)
私が口をはさむ間はなく、会話は弾みまくり~
次から次へと話題がつきません。
よくあのスピードで話せるなと、いつも感心しておりますが、楽しそうなのでまぁ良しですね。

お天気には恵まれませんでしたが、満喫いたしました~
金沢の海鮮は、美味しいのに価格が大変リーズナブルですねー

2020年1月11日土曜日

遅い正月休み。

わたくしは本日11日(土)~13日(月)までの3日間、遅めの年始休暇いただきます。
替わりと言ってはなんですが、2日より事務仕事しておりましたので。
現場等は通常通りでございます。

連休ではありますが、年末年始の混雑と比べれば移動も楽です。
しかも、宿泊価格も安いし、食事の予約も取りやすい。
行ってまいります~

2020年1月10日金曜日

BEACH、メディア取材受けました~

以前からアプローチしていたのですが、BEACH HOUSE がメディア取材を本日受けました。

ありがたいことですね。
なんせ取材なら、記事になってもただ(笑)

話題性、地域性なんかだけでなく、規模は小さくとも独自性を認めていただきますと取材してくれます。

来週、どうなるか楽しみです~

2020年1月9日木曜日

敷地調査、その特徴を活かす。

大家さんに依頼されて敷地調査に行ってきました。

北側にその大家さん所有の賃貸建物が既にあって、そちら側は幹線道路に面して便利そうなのですが、その横を通って3mの道を奥へ奥へいく場所でした。

北側の建物にも配慮しながら、不利なこのシチュエーションをどう有利に導いていくか~

ありました、一番奥は川沿いで国交省管理道路がありました。
うまく配置すれば北側の建物に影を落とすことなく、このカモが優雅に泳ぐ川を眺められるし、国交省の管理道路も散歩道にもなりそう。

そうしますと・・・
川が眺めやすい2F川沿いにリビングと広いバルコニーデッキを備えれば進入路のデメリットは、かえって落ち着けるアプローチになるだろうと思いました~

今のような季節・・・
南のお日様をバルコニーデッキでさんさんと浴びて、休日はカモを眺めながらビールですな~

これなら入居者もまんぞく~

2020年1月8日水曜日

つまえるハウスの小屋裏。

先日、竣工前の「つまえるハウス」をご見学いただいた大家さんが、3F部分に部屋があるのは暑くなるので、2F部分の大収納とひっくり返せないか?とご質問を受けました。

まず、3Fだから暑くなるというのはありません。
なぜなら、一般の2F建てと同じで小屋裏は使っておりません。
おそらく、小屋裏を使った収納ゾーンに部屋があるイメージをされたのでしょう。

熱気は高く高く昇っていきますので、部屋より小屋裏空間が暑くなります。ここを開放してロフトや小屋裏収納にすると熱気がこもりやすい構造となります。

また、2Fを部屋、3F部分を大収納としますと、3F部分に上がるのに15段の一般階段の高さと長さのスペースが必要になり、建物が大きくなり建築コストが上がってしまいます。
2F大収納の場合は、8段。

しかし、あーしたら、こーしたら?と大家さん自身が考えることは、とても大切だと思いますねー

2020年1月7日火曜日

敷地調査での注意点。

私が敷地を見て気をつけているひとつに接面道路があります。
道路の幅員によっては、中心後退が必要ですし・・・

主要接面道路以外に、細いあぜ道に面していたりして、それが建築基準法上のみなし道路ということになれば、道路斜線がかかって不利になることがあります。

SKIP HOUSE も つまえるハウスも、高さが一般2F建て住宅より凄く高いので、ここを抑えるのがひじょうに重要なんですねー

では、見に行ってまいります~

2020年1月6日月曜日

b to b と b to c は、違うと思う。

企業が販売する製品やサービスには大きくわけて2つ、法人(Business)向けと消費者(Customer)向けというターゲットの違いがあります。
それぞれBtoBBtoCと表現され、内容や価格、購入する数の単位が大きく異なります。

っと、以上解説がありますように・・・

わたくしの立場で商品開発している相手は、消費者(Customer)であります。
入居者を喜ばせる賃貸商品づくりであり、それが人気になることで、ひいては大家さんに選んでいただけるという流れです。

そうしますと、私たちと大家さんの関係はもし大家さんが法人であっても、法人(暮らしデザイン)と消費者(大家さん)、B to Cだと考えますので、新年のご挨拶も大切だと思います。

が・・・
私たちには40社以上の取引先がありまして、主要な取引先の内・売り上げが20億円以上で営業マンが10名以上規模の業者が10社ぐらいあります。

何がいいたいかといいますと、これらの業者は新年の挨拶回りに取引先にアポなしでいきよるんですねー
かなり、遠くまで。

ウケる方は、たいへんです。次から次へと。
何か新しい提案を持ってくるんなら、まだしも。

「本年も宜しくお願いします、今日からですか?」などと、
お互いB to Bのビジネス取引を10年も20年も続けている継続取引なのに、なんの意味があるのでしょうか(笑)


それらの業者は、何日もかけてほぼほぼ取引業者を回って、それで3連休突入でしょ。
年末休んでいるのにもかかわらず、1月の内・半月間仕事が新年挨拶まわりによって進まない訳で・・・

あの見積もり、どうなった?
といっても、挨拶回りが終わったら、すぐします(笑)
本末転倒でしょ(笑)(笑)

挨拶回りに来そうな業者には、年末に「挨拶回りに来たらアカン」といってありますが、念には念で今週いっぱい~
「年始の挨拶ご遠慮ください」との張り紙で、入口に来れないようにしています(笑)
これを超えて挨拶回りに来たら、取引停止とです(笑)

すぐに仕事にかかりたい~
こう思う方は、私以外にも結構いるのではないでしょうか。

2020年1月5日日曜日

本日もご見学ありがとうございます。

昨日に続きまして、本日もお引渡し前の「つまえるハウス」をご見学いただきました。
また、敷地調査のご依頼、ありがとうございました。

本日の大家さん、正月は仕事?と気遣っていただきまして。
わたくし2日から事務仕事をかたづけておりまして、本日大方片が付いてまいりまして~

次の3連休に、東京で3人娘と合流して、ファミリーで金沢へ行くと白状しましたところ。
去年、ご夫婦で行かれたご様子。
駅にもてなしドームとかあって、凄く良かったですよと言っていただきました~

楽しみです、
それとノドクロの手巻き寿司(笑)

2020年1月4日土曜日

つまえるハウスをご見学。

お引渡し直前の「つまえるハウス」を本日ご覧いただきました。

ある方から、大家さんのご紹介があり・・・
私「入居前の今なら内覧できますが、いつがよろしいでしょうか?」
大家さん「今からならいけます」(笑)
っで、さっそく、ご見学いただきました。

はじめてのご見学、ご夫婦ともかなり感心していただいた様子・・・
敷地調査依頼をしてもらいました。
ありがとうございます~

また明日、別の大家さんにお引渡し前の「つまえるハウス」
ご見学いただきます。
明日午後ご都合よい方、どうですか・・・
(11時~16時 090-3189-2714 横川まで)
いいお天気ですよ~

2020年1月3日金曜日

あれから4年。

私は大家として、今回竣工のBEACH・戸建てを入れて4か所、全部で6棟の24戸所有です。
全て土地から購入でござまして、土地は自己資金にて調達しております。

言い方かえますと、建物はまだ借り入れ返済中~

2016年春に竣工、徳島大学生向けに建てました、SKIP HOUSE とPIT HOUSE の新入生入居者が卒業の年であります。

このごろは、院に上がる学生も結構あるそうですが、ほとんどは今春入れ替えになると思いますねー

まぁ、もし空室になるようなことがあれば、リニューアルしておもしろアイテムを改めて付け加えていきたいですー





2020年1月2日木曜日

謹賀新年~

新年あけましておめでとうございます~

BEACHのTVCMをはじめて見ました、最初「大家さん必見」と言っているのですが・・・
高野山に聞こえました(笑)

はじめて見た方にお伝えします・・・
「BEACH HOUSE」は、単身者用に商品開発しました、
戸建て賃貸でございます。

1月18日(土)~19日(日)の2日間
11時~16時の間、見学会を開催しております。
場所等、HPで。
ぜひ、ご覧くださいませ。