2020年2月18日火曜日

明日から県外出張です。

横川は、19日(水)~21日(金)まで県外出張となります。
ちょうどお天気も安定している時期で良かったです。
どこへ行くのかって・・・帰路に着いてから潜伏期間14日が終了次第お伝えいたします(笑)

数々のイベントが中止に追い込まれていますので、気を付けていって参ります~

2020年2月17日月曜日

土地取得を検討中。

売地の取得を検討しているのですが、その資料を見ますと4m幅員道路の角地となっていまして。

っで、そうしますと建ぺい率緩和が受けられるかもと思いきや、現地の接面道路幅員を測ると少し4mに足らず、それが正しいとすると道路中心後退をしなければならず、建ぺい率緩和も受けられません。
(実際、お役所で確認いたしますが・・・)

さらに道路中心後退で敷地面積が減って、建ぺい率が厳しくなってしまい、良いプランが書けていたのですが、入らなくななってしまいました。

昭和の時に開発された住宅地では、4mあるように見えても少し足らず、いわゆる2項道路というのが時々あるので注意です。

もう少し、プランを練ってみます~

2020年2月15日土曜日

弊社賃貸物件、全て満室に。

弊社所有の賃貸物件ですが、お部屋の入れ替え時期もあり、以下の部屋数を募集しておりました。

SKIP HOUSE  SEAL  5部屋
PIT HOUSE  MOLE  3部屋 
GARAGE HOUSE  RUOTE  1部屋
BEACH HOUSE  GREEN&BLUE  2部屋

本日、SEAL1部屋が決まり、すべてのお部屋が満室となりました。
管理会社さんに感謝でございます。
ありがとうございました~

2020年2月14日金曜日

在庫がけっこうある。

コロナによる中国経済の停止が大きく影響してきましたが、弊社取扱い商品の何に影響するのか、おおよそ見えてまいりました。

中国で100%生産というよりは、この部品あの部品が中国から手に入らないことにより完成品にならないケースが多いみたい。

でも、一般的に出ている商品は、既に完成品在庫が国内に相当数あるようで、2月3月は流れていきそうです。
またその間に中国以外からの部品調達に大手製造メーカーも変換していくと思うので、そこまでいけば影響も限定的になりそう。

2020年2月13日木曜日

コロナの経済的影響。

コロナのニュースが日々伝えられています。
感染がどこまで広がってしまうのか?
に、焦点があたっています。

もう一つ深刻なのが、中国の経済活動の停止です。
先が見えない中、数多くの生産拠点がストップしています。

日本のグローバル製造業は、なんらかのカタチで中国製品を使用しているため、大きく影響しそうですね。


2020年2月12日水曜日

高利回りと適正利回り。

2月8日から徳島大学生協さん管理で募集開始しました徳島大学生専用の弊社共同住宅、SKIP HOUSE と PIT HOUSEですが、8部屋募集の内あと1部屋のみとなりました。

2月26日が、徳島大学前期試験最終日で、そこからお部屋探しが本格化いたしますので、推薦合格の方も含めて早々と決まっているようで安堵しています。

徳島大学生協管理さんのホームページでは募集の戸数が明確に出ていてリアルタイムで解るようになっています。

たとえば、物件案内の中に「募集中部屋3」となっていたら、そこに入っていくと詳しく部屋内容を見ることができます。
そこで、申し込みが入る度に、「募集中部屋2」⇒「募集中部屋1」⇒「満室」と表示されるようになっています。

つまり、どこのどの部屋が決まっていっているか、順番が明らかになります。
この順番が早ければ早いほど、その物件の空室確率は低いということになります。

今年も、いくつか新築物件があります。
このごろは新築物件でも人気薄ができているようです。
去年弊社施工のSKIP HOUSE大家さんの新築物件でしたら、あっとゆーまに満室になっていました。
新築は高いアドバンテージがありますよねー

それらの物件内容を見ますと、利回り重視で戸数をできるだけ増やして建築コストを抑えたように思えます。
利回りと付加価値の適正なバランスが高利回り重視に偏ると高リスクになります。

いずれにしても、常に競合の世界です。
他物件にはない高付加価値があるか、どうか、そこが一番大切なポイントだと思います。
それがないと、毎年築年数は増え続ける訳ですし、家賃を下げても難しくなるケースが出てくるのではないでしょうか・・・

2020年2月11日火曜日

所得と格差。

昨日、FUTARI構想実現のため、土地探しを頼もうと以前から取引のある不動産会社営業の方と事務所でお話ししていました。

様々な話の中に、徳島の世帯所得が目に見えて減っていると感じられているようでした。
夫婦合算で目いっぱい借りて住宅を建てる。
賃貸も移りたくとも、初費用がない等々。

こうした世帯所得が低下しているにもかかわらず、あるところには余裕で資産があるそうです。
格差は確実にドンドン広がっていて、低所得層の方が増えていると感じるとか。

所得格差といいますが、世の中の世帯全体の所得が上がりながら格差がつくのは問題ないと思うのですが・・・
低所得層は下がり、富裕層は上がる格差。

経済全体を支えている大多数の庶民世帯所得が下がれば、企業利益も下がり、労働分配率も益々下がってとなるんでしょうか。
原因は人口の自然減だけではなさそうですよね。
どうすればいいんでしょう~

2020年2月10日月曜日

FUTARI構想。

カップルで住まう賃貸、そこをピンポイントでおもしろさを加味して開発したい。
その時、家賃を抑えつつ(重要ポイント)プライバシーも守りたい。
そうすると、居室が隣合わさない、ニコイチがいい。

っで、何枚か・・・書きました。
贅沢な寛ぎ空間をつくるのか?
共働きの忙しいカップルに合う家事動線を優先するのか?
両方は、スペース的にちょっと難しい・・・

悩んでたのですが、いい答えがありました。
ニコイチなので、ひとつは寛ぎ空間=もう一つが家事動線にすると丸く収まりますねー

家事動線といってもファミリーの家事動線とカップルの家事動線は違うと思います。
なので、このケースは2Fに寝室をつくって洗面脱衣から直接バルコニーに干せるようしたいところ。

そうしますと必然的にお風呂も2F、洗面脱衣室とウォークインクローゼットも隣り合わせにすると便利でしょ。

寛ぎ空間の方は、先に出来ていたので実現しそうです。
家族が増えたら、引っ越す。それまでのぴったりのヤツ。

1LDKとか2LDKとかの記号表記でない、カップルが待ち望んでいる暮らしができる、それ用の開発ですね。

土地探しからですが・・・やってみます。
あ、そうそうBEACH満室御礼でございます~
管理会社様、ありがとうございます。

2020年2月8日土曜日

本日から徳島大学生募集。

私の所有する徳島大学生専用共同住宅2棟(SKIP HOUSE. PIT HOUSE )ですが、卒業のため8室が退室し募集になります。

本日より徳島大学構内において、徳島大学生協さんが特設センターを設置オープンいたします。

初日現在の時点で、4室申し込み有。

+1室は、御兄弟が引き続いて借りていただけますので、あと3室。
こういうの嬉しいですね。
俺の後入ったら、良かったよ、みたいな(笑)



2020年2月7日金曜日

計画段階の見積もり時点で。

浄化槽を埋設する際に水位が高いと、周りの土壁が崩れて掘れないんですね。
そうしますと矢板工事が必要。

戸建て用の小さな浄化槽だと簡易的な鉄箱で代用できますが、アパート用の大きな浄化槽だと本矢板7mを打ち込まなければならないこともありますので、この時は相当費用がかかります。

だけど、前もってだいたい予想できる地域もありますので、投資予算に想定しておくケースもあります。

もう一つ、地盤改良が必要かどうかですが、これはやってみないと解らない地域の方が多いでしょうか。

なので、想定しておいて必要なければ予算を残す方がいいと思います。

2020年2月6日木曜日

読者の投稿欄に感動。

本日地元紙の読者の手紙という投稿欄に父の競艇愛というのが掲載されていまして、読んでいてウルッときてしまいました。

病床の父を思う娘さんのお話しで、私の父も競艇好きでしたので、良く解ります。
いいお話しだと思いますので、ぜひ読んでみてください。

2020年2月5日水曜日

アパート経営勧めるサイト。

アパート経営を勧めるサイトに次のようなテキストがありました。

①毎月安定した家賃収入が見込める
②アパート経営は、家賃収入からローンを返済します。
③アパート経営は、相続税等の節税対策としても有効です。
すごく、いいように聞こえますね。
以上は、間違いではないが、セットで考えなくてはならないと思います。

①築年数とともに、どの程度の家賃の下落を想定するのか。
②空室率と自己資金の比率によって、そうならないケースがある。
③相続税のための莫大な借金は熟慮が必要。

なので私はこう考えています・・・
①土地+建物+諸経費=トータル投資額に対する自己資金率と家賃収入に対する返済率に余裕をみておく。
既に土地所有の場合は、相場取引価格を自己資金と見立ててもいいと思います。
②借入金は自分で返すという意識をもつ。
③節税のための事業は運営リスクが高くなる。

皆さん、どう考えておられますか。

2020年2月4日火曜日

徳島大学生の募集もうじき。

この土曜日から、徳島大学生協さんが特設会場を設けて学生入居者の募集を開始いたします。

弊社は、2棟管理いただいております。
卒業生で8戸が入れ替わります。

卒業式が3月23日で退室はその後が多いので、この時期は毎年バタバタのようです。

私の娘たちの時は、卒業式を待たずに退室させられましたので、学生に親切な対応と言えますね。
その代わり、お部屋は内覧しにくいのと、補修やお掃除がたいへんそうですー

2020年2月3日月曜日

FUTARI 構想進めています~

今回のBEACHは完全なる戸建てです。
ガレージハウス・ルオーテは、戸建感覚のあるニコイチです。

っで、戸建感覚とは何をもっていっているかと言いますと・・・
居室が隣り合わせにならないことを指しています。

LDKや洋室が隣室と壁一枚にならず、階段室やホールをお互いに挟むことで2倍のインターバルができて、音を気にしなくてすむようにしています。

それで、ルオーテのサイズをそのままにガレージを一旦はずして、カップルにぴったりのFUTARI構想を考えています。

戸建てより安く建てられるし、戸建て感覚が十分にある。
また、賃貸には今までなかった快適なゾーンをつくってトキメイテもらおうという構想です。

カップルで見に来て「キャー」と言ってもらおうということですね(笑)

2020年2月1日土曜日

県民性と家賃。

本日地元紙に徳島県から東京等への若年層の流出が増加傾向にあるとの記事が掲載されていました。
その中には、地元に残りたいと思っても環境上断念した方たちもいると思いますね。

徳島は県民性として、貯蓄率が高く負債額が少ない堅実なタイプが多い訳で、このことだけなら別に悪いことではないのですが、百貨店がやっていけない大きな理由の一つでもあるんでしょうね。

この堅実な県民性は、当然家賃にも影響しているようですね。
ファミリー、カップル、単身者それぞれどこかに頭打ちする金額が明確にあってそこを少しでも超えると対象からはずれてしまう。

いいなと思うのと、財布からお金を取り出す動きがはっきりと別のしくみになっているような感じでしょうか。
たとえば、機能性の低い高級車がほとんど走っていない(笑)
軽四、SUV、プリウスなど機能性にとんだ車が多い。

つまり、お金の扱い方がうまい~
この傾向をうまく掴み取ることが、徳島県での賃貸事業に大切なことなんでしょうね。

2020年1月31日金曜日

賃貸事業はじめるハードル。

見学会を開催するたびに賃貸事業をはじめたいけど、どうやって進めていったらいいのか、明確なプロセスが見えない方は結構おいでになります。

ムリもありません、私はずっと建築に携わってきたので、すんなりと入って来れましたが、全く関連のない方々にとってはどういう仕組みになっているのか不安だと思います。

土地を探し⇒融資を探り⇒建築メーカーを模索し⇒管理会社を選ぶ⇒TVやネットをどうする?と、はじめての方ならハードルが高い。
これらを一発で全ての項目を一つの企業におまかせすると極端に利回りが低くなる傾向にあります。

低い利回りは、高リスクですので地主さん以外は避けるべきだと思います。

っで、新築なんだけど満室で管理会社付ごと買ってください。
っとなると、初めての方にとってはかなりハードルが下がりますよねー
しかも、身の丈に合った総額でなければいけない。

とにかく、土地の取引がなく、建築メーカーも管理会社も探すことなく新築の賃貸物件が満室状態で手に入り、1回目の返済は家賃から支払いができることになる。

ちょっと今考えています。
私が土地を探して取り引きをして建物を建てる、管理会社さんに満室にしてもらって、適正な利回りが確保できる売却価格に設定する。

見て気に入ったら融資の申し込みをして売買契約を締結する・・・
これなら踏み出せるという方、いると思いますね。

2020年1月30日木曜日

賃貸事業に対するスタンス。

先日、OB大家さんとお話しした際にこんなことをおっしゃっていました。

「周りを見渡せば古くて勝てそうな賃貸物件がいっぱいある、そこに付加価値をつけて平均的な家賃で出せばすぐに入居が決まる。」
「もし入居が決まらなくても家賃を相場より少し下げることができるなら必ず入るからリスクはほとんどないし、なんせ土地はまるまる残る」
「要はいかに早く元を取るかだ。」

この方は経営者でいつもお話ししていると感心+納得してしまいます。

しかし、家賃収入と借入返済のバランスによっては、ギリギリの家賃設定を競合が厳しくても強いられるケースがあるでしょ。
それを避けることで極端にリスクは減るし、利回りに対して借入金のボリュームでバランスを取るということなんでしょうね。

私も早く元を取る+15年後も最前線で戦えるを肝に銘じています。

2020年1月29日水曜日

縦の駐車計画。

プランをしておりまして、忘れましたブログ・・・
何かに没頭すると大概のもの忘れますね(笑)

昨日大家さんと駐車計画の打ち合わせをしておりまして、いいなと思ったことがあります。

長屋4戸の駐車場計画で4台が横並びになります。
縦に長い敷地形状ですので、道路側に余り寸法が出ます。

そうしますと、縦に2台駐車可能なんです。
駐車場のラインを縦にだけ伸ばして、1の駐車場の手前は1用というように、その部屋の来客用とすれば便利だし、入居にも有利に働くと感じました。

少しでも多くの台数を確保して他に貸すよりも、場合によっては最大の効果があるように思いました。

2020年1月27日月曜日

現在変形地にプラン挑戦中。

私たちの強みは規格型商品ではないということです。
いわゆる自由設計。
なので、その商品コンセプトを盛り込めば間取りは自由なわけで・・・

三角の敷地なら、道路中心後退や道路斜線をかわしながら、建物のカタチ自体を段々に作っていけば広さが確保できます。
ここはもう、作り手の腕の見せ所(笑)

2戸1棟で段々三角に作りながら、その2戸が同じ広さで使い勝手も変わらないよう書いて書いてして・・・
えーの、できました自画自賛(笑)

本来の設計力は真四角でない条件の良くないカタチをどう活かす工夫ができるかでしょうかねー
ゆーだけ言いました・・・(笑)
いい加減にしなさいとのお声が聞こえてまいりました~

でも、嫌いじゃないですねー難関問題。
しかし、大家さんに一発でアウトになるときも、それはそれでいいんです。
いつもの自己満足(笑)

2020年1月25日土曜日

本日、賃貸計画打ち合わせ2回。

午前中と午後、一組ずつ大家さんとお打ち合わせさせていただきました。
第1回目のお打ち合わせの目的は、大家さんの敷地と建てたいと考えている建物の大きさの把握です。

その配置がそれぞれの大家さんが思い描いていた構想とぴったりなのか、少し窮屈に思えるのか、或いは余裕ができるのか。

その大きさの把握の時には、建築法令を加味して配置しています。
建物や入居者ターゲットの絞り込みがしっくりくるまで、じっくり考える時期ですね。

迷った時は考えながら少し時間を置いた方が整理されると思います。
とにかく、業者ペースでドンドン進めて契約するのはやめましょう。

2020年1月24日金曜日

駐車場計画で建物の見え方もかわる。

森山直太朗さんの「 どこもかしこも駐車場 」という歌をご存じでしょうか?
私はけっこう好きでおりかに聞いています。

歌詞のほとんどが、「どこもかしこも駐車場」だぜ、とか、だわとか、だねとかなんですが、失恋後のさみしい気持ちが伝わってくるから不思議です。

っで、駐車場計画の向きや寸法で建物自体の見え方が変わってくるというお話し。

前面道路や進入道路が狭いときなど、通常の駐車場標準巾2500をひろ~く2800とか3000もっと3200とか3500にするだけで、窮屈感がなくなり、入居付の際の+ポイントになったりするので、できるだけ台数を取るよりか必要台数を確保した後は、広く広く取ることも効果的な戦略だと思います。

2020年1月23日木曜日

藤井教授の消費増税・悪影響。

消費税が10%になって、大家さんの負担は大きくなりました。
家賃に消費税はかかりませんが、大家さんには建築費+修繕費+管理費と増えるばかり。

本日、TVで京都大学藤井教授の消費増税の影響についてお話を聞くことができました。
3%⇒5%⇒8%⇒10%と消費税を上げるたびに消費は落ち込み、その影響が少なくなったあとも消費の伸び率がゆるやかになっていて、明らかに悪影響をしめしているとのことでした。
消費の伸び率が緩くなるということは、家賃にも大きな影響を与えるでしょうね。
藤井教授の結論・・・5%に戻せば消費の伸び率が元に戻り、税収もむしろ上がるということで、基本的に私も賛成であります。

本来あるべき消費のボリュームになりますと、企業は利益が増します。
しかし問題は、それが労働分配されず賃金が上がらないことだと思います。

企業は利益が出始めても、将来の少子化人口減少⇒売上減少に備えて、投資を控えて内部留保を確保しようとする。

ここがなんらかのカタチで労働賃金に向かわない限り、庶民の暮らしは良くならず、そうしますと家賃も下落していくという流れになってしまう。

私の意見・・・消費税を-3%にしましょう。
消費すればするほど、年間通して還付されるしくみ。
これとセットで、労働分配率の最低限を国主導でグッと引き上げ給料を上げる~

これで解決(笑)
どうでしょう?教授。。。

2020年1月22日水曜日

次は、FUTARIかな。

大家さんのBEACHを計画している最中ですが、同時に次に何がいいか考案中であります。

BEACHにしても少し前に考案していたものですが、それより前に考案していましたFUTARI構想というのがあります。
単身者の方がお互い支払いしている家賃を合算して住まう、カップル専用戸建て賃貸。

プライバシーの守り方と開放感を両立して、2F寝室⇒ウォークイン⇒洗面脱衣室⇒お風呂とバルコニーなどの繋がり方を大切にします。

平日のお互い忙しい中、いかに効率よく暮らしぶりがルーティーンできるか。
洗濯とか家事のお話し。
これに対して、休日いかに贅沢なイメージで寛げるか・・・

朝起きてから寝るまで、二人きりなら最高だと思えるヤツですね。
間取り構想案は、複数具体案があるのですが、課題は外観デザインをなににするのか?

両社とも気に入る外観デザインって、何か?
ですね。

2020年1月21日火曜日

プラン作成へ。

ご見学会のあと、さっそくプランを作成しております。

こういった賃貸事業計画は法規に照らし合わせながら、方向性が見えてくるまで、決めつけずゆっくり歩むプロセスが大切です。

そのことで、その土地と狙いにちょうどいいカタチになり、大家さんもスッキリした気持ちになっていきます。

ひとつ、今回のBEACHは住宅地にぴったり建っているのですが、遠くから全体が見渡せる場所でどうそれを克服するかも現在検討中であります。

2020年1月20日月曜日

ご来場、ありがとうございました~

大盛況でございました見学会、2日間で30組以上の方にご来場いただき誠にありがとうございました。

今回、ご都合が合わなかった方や、もう一度見てみたい方は今月中でしたら、わたくしの携帯090-3189-2714(11時~16時)の方へご予約くださいませ。

そして多かったご意見は、「シンプルモダンやキューブ型デザインばかりが目立っていて、こういうのははじめてですよね~」と言っていただきました。

2020年1月19日日曜日

見学会、最終日。

初日は、14組の新規大家さんのご来場でございました。
ありがとうございます。

皆さん、それぞれにお考えお悩み事があるようですが、BEACHの良い感想も聞けて気分は爽快であります~

本日、最終日でございますので、この機会にご内覧くださいませ。

2020年1月18日土曜日

今日・明日、BEACH見学会。

本日地元紙最終面に広告を掲載して見学会を11時~16時の間開催しております。
隠れた、いい見どころを一つ~
道路は海、駐車場は砂浜・・・波打ち際に貝殻とヒトデ(笑)
見付けてください~

2020年1月17日金曜日

明日からBEACH、見学会。

先駆けてご見学いただいたOBオーナー様から、ぜひBEACH HOUSEをしてみたいと、本日お言葉をいただきました。
またまた、ありがたいですね。

このオーナーさんのお話しでは、若い世代の人に「これどう思う」とBEACHの資料を見せて手ごたえがあったようです。

私はずっと一般の戸建て注文住宅新築に携わってきましたが・・・
この賃貸の業界に入って一番に思ったのは、建築メーカー側が大家さんにばかり向き合い過ぎているというところです。

たしかに大家さんに気に入られなければ契約に至らない訳ですが、建築メーカー側が契約するための物件をつくりすぎていると感じています。

もっともっと入居者側を喜ばせるしかけをつくって・・・
そのことが入居者の人気になって、それを大家さんが気にするというのが本来の関係だと思います。

なので、私たちが現在お付き合いさせていただいている大家さんは皆入居者に目が向いています。
お打ち合わせで出てくるのは、この方が便利だとか、こうした方が親切だとか、こっちの方がずっと響くだろうと・・・
それが少しずつ入居者側に届いているように感じるこの頃です~

では、明日・明後日お待ちしています。
時間は11時~16時の間ですから気を付けてご来場ください。

2020年1月16日木曜日

徳島新聞に記事。

本日、徳島新聞の経済面にBEACH HOUSEの記事が掲載されております。
これで、SKIP⇒GARAGE⇒つまえる⇒BEACHと4回目でございます。
ありがたいですねー

2020年1月15日水曜日

BEACHにはファン化を期待。

先日、賃貸管理会社様からBEACH HOUSEを入居目的でご見学された方が甚く感心されていたとご連絡いただきました。

私は魅力あるモノとかサービスというのは、一部の人に強く響くものだと考えております。
なので、全体の2割でいい。それより強くですね。
でも、私たちが施行した大家さんによってはキャンセル待ちがあるので、そこの割合、どれくらいなんでしょうね・・・

今回の東京⇒金沢間で「グランクラス」という席は私にとっては、かけがえのないサービスであります。
しかし、できるだけ安価な方がいいという方々が大半な訳ですので12両中1両しかないんですね。
しかも、3連休にかかわらず空席が少しありました・・・

賃貸も便利な場所や安価な方がいいというのが、大方ベースにあります。
しかし、それが主では全くおもしろくないでしょ。

つまり子どもの頃、親や学校の先生に良く言われていたあの言葉・・・
「あばさかれんでよ」ですねー

いい方言ですね。
これからも、真剣に真面目にあばさかろーと思います。

2020年1月14日火曜日

休暇より帰ってきました~

温泉にひたり~海鮮をたしなみ~のみすぎ~
堪能しました~
ファミリーをご紹介します。
左から、母⇒末娘⇒二女⇒長女でありまして。
娘たちは、東京+神奈川で住んでいます。

彼女たちは、とにかく仲良しでありまして、いつも会話は賑やかを通り越しています(笑)
私が口をはさむ間はなく、会話は弾みまくり~
次から次へと話題がつきません。
よくあのスピードで話せるなと、いつも感心しておりますが、楽しそうなのでまぁ良しですね。

お天気には恵まれませんでしたが、満喫いたしました~
金沢の海鮮は、美味しいのに価格が大変リーズナブルですねー

2020年1月11日土曜日

遅い正月休み。

わたくしは本日11日(土)~13日(月)までの3日間、遅めの年始休暇いただきます。
替わりと言ってはなんですが、2日より事務仕事しておりましたので。
現場等は通常通りでございます。

連休ではありますが、年末年始の混雑と比べれば移動も楽です。
しかも、宿泊価格も安いし、食事の予約も取りやすい。
行ってまいります~

2020年1月10日金曜日

BEACH、メディア取材受けました~

以前からアプローチしていたのですが、BEACH HOUSE がメディア取材を本日受けました。

ありがたいことですね。
なんせ取材なら、記事になってもただ(笑)

話題性、地域性なんかだけでなく、規模は小さくとも独自性を認めていただきますと取材してくれます。

来週、どうなるか楽しみです~

2020年1月9日木曜日

敷地調査、その特徴を活かす。

大家さんに依頼されて敷地調査に行ってきました。

北側にその大家さん所有の賃貸建物が既にあって、そちら側は幹線道路に面して便利そうなのですが、その横を通って3mの道を奥へ奥へいく場所でした。

北側の建物にも配慮しながら、不利なこのシチュエーションをどう有利に導いていくか~

ありました、一番奥は川沿いで国交省管理道路がありました。
うまく配置すれば北側の建物に影を落とすことなく、このカモが優雅に泳ぐ川を眺められるし、国交省の管理道路も散歩道にもなりそう。

そうしますと・・・
川が眺めやすい2F川沿いにリビングと広いバルコニーデッキを備えれば進入路のデメリットは、かえって落ち着けるアプローチになるだろうと思いました~

今のような季節・・・
南のお日様をバルコニーデッキでさんさんと浴びて、休日はカモを眺めながらビールですな~

これなら入居者もまんぞく~

2020年1月8日水曜日

つまえるハウスの小屋裏。

先日、竣工前の「つまえるハウス」をご見学いただいた大家さんが、3F部分に部屋があるのは暑くなるので、2F部分の大収納とひっくり返せないか?とご質問を受けました。

まず、3Fだから暑くなるというのはありません。
なぜなら、一般の2F建てと同じで小屋裏は使っておりません。
おそらく、小屋裏を使った収納ゾーンに部屋があるイメージをされたのでしょう。

熱気は高く高く昇っていきますので、部屋より小屋裏空間が暑くなります。ここを開放してロフトや小屋裏収納にすると熱気がこもりやすい構造となります。

また、2Fを部屋、3F部分を大収納としますと、3F部分に上がるのに15段の一般階段の高さと長さのスペースが必要になり、建物が大きくなり建築コストが上がってしまいます。
2F大収納の場合は、8段。

しかし、あーしたら、こーしたら?と大家さん自身が考えることは、とても大切だと思いますねー

2020年1月7日火曜日

敷地調査での注意点。

私が敷地を見て気をつけているひとつに接面道路があります。
道路の幅員によっては、中心後退が必要ですし・・・

主要接面道路以外に、細いあぜ道に面していたりして、それが建築基準法上のみなし道路ということになれば、道路斜線がかかって不利になることがあります。

SKIP HOUSE も つまえるハウスも、高さが一般2F建て住宅より凄く高いので、ここを抑えるのがひじょうに重要なんですねー

では、見に行ってまいります~

2020年1月6日月曜日

b to b と b to c は、違うと思う。

企業が販売する製品やサービスには大きくわけて2つ、法人(Business)向けと消費者(Customer)向けというターゲットの違いがあります。
それぞれBtoBBtoCと表現され、内容や価格、購入する数の単位が大きく異なります。

っと、以上解説がありますように・・・

わたくしの立場で商品開発している相手は、消費者(Customer)であります。
入居者を喜ばせる賃貸商品づくりであり、それが人気になることで、ひいては大家さんに選んでいただけるという流れです。

そうしますと、私たちと大家さんの関係はもし大家さんが法人であっても、法人(暮らしデザイン)と消費者(大家さん)、B to Cだと考えますので、新年のご挨拶も大切だと思います。

が・・・
私たちには40社以上の取引先がありまして、主要な取引先の内・売り上げが20億円以上で営業マンが10名以上規模の業者が10社ぐらいあります。

何がいいたいかといいますと、これらの業者は新年の挨拶回りに取引先にアポなしでいきよるんですねー
かなり、遠くまで。

ウケる方は、たいへんです。次から次へと。
何か新しい提案を持ってくるんなら、まだしも。

「本年も宜しくお願いします、今日からですか?」などと、
お互いB to Bのビジネス取引を10年も20年も続けている継続取引なのに、なんの意味があるのでしょうか(笑)


それらの業者は、何日もかけてほぼほぼ取引業者を回って、それで3連休突入でしょ。
年末休んでいるのにもかかわらず、1月の内・半月間仕事が新年挨拶まわりによって進まない訳で・・・

あの見積もり、どうなった?
といっても、挨拶回りが終わったら、すぐします(笑)
本末転倒でしょ(笑)(笑)

挨拶回りに来そうな業者には、年末に「挨拶回りに来たらアカン」といってありますが、念には念で今週いっぱい~
「年始の挨拶ご遠慮ください」との張り紙で、入口に来れないようにしています(笑)
これを超えて挨拶回りに来たら、取引停止とです(笑)

すぐに仕事にかかりたい~
こう思う方は、私以外にも結構いるのではないでしょうか。

2020年1月5日日曜日

本日もご見学ありがとうございます。

昨日に続きまして、本日もお引渡し前の「つまえるハウス」をご見学いただきました。
また、敷地調査のご依頼、ありがとうございました。

本日の大家さん、正月は仕事?と気遣っていただきまして。
わたくし2日から事務仕事をかたづけておりまして、本日大方片が付いてまいりまして~

次の3連休に、東京で3人娘と合流して、ファミリーで金沢へ行くと白状しましたところ。
去年、ご夫婦で行かれたご様子。
駅にもてなしドームとかあって、凄く良かったですよと言っていただきました~

楽しみです、
それとノドクロの手巻き寿司(笑)

2020年1月4日土曜日

つまえるハウスをご見学。

お引渡し直前の「つまえるハウス」を本日ご覧いただきました。

ある方から、大家さんのご紹介があり・・・
私「入居前の今なら内覧できますが、いつがよろしいでしょうか?」
大家さん「今からならいけます」(笑)
っで、さっそく、ご見学いただきました。

はじめてのご見学、ご夫婦ともかなり感心していただいた様子・・・
敷地調査依頼をしてもらいました。
ありがとうございます~

また明日、別の大家さんにお引渡し前の「つまえるハウス」
ご見学いただきます。
明日午後ご都合よい方、どうですか・・・
(11時~16時 090-3189-2714 横川まで)
いいお天気ですよ~

2020年1月3日金曜日

あれから4年。

私は大家として、今回竣工のBEACH・戸建てを入れて4か所、全部で6棟の24戸所有です。
全て土地から購入でござまして、土地は自己資金にて調達しております。

言い方かえますと、建物はまだ借り入れ返済中~

2016年春に竣工、徳島大学生向けに建てました、SKIP HOUSE とPIT HOUSE の新入生入居者が卒業の年であります。

このごろは、院に上がる学生も結構あるそうですが、ほとんどは今春入れ替えになると思いますねー

まぁ、もし空室になるようなことがあれば、リニューアルしておもしろアイテムを改めて付け加えていきたいですー





2020年1月2日木曜日

謹賀新年~

新年あけましておめでとうございます~

BEACHのTVCMをはじめて見ました、最初「大家さん必見」と言っているのですが・・・
高野山に聞こえました(笑)

はじめて見た方にお伝えします・・・
「BEACH HOUSE」は、単身者用に商品開発しました、
戸建て賃貸でございます。

1月18日(土)~19日(日)の2日間
11時~16時の間、見学会を開催しております。
場所等、HPで。
ぜひ、ご覧くださいませ。