2019年1月11日金曜日

ローンの捉え方。

先日、友人から「子供が住宅ローンを組んで土地+建物を購入しようとしているが、支払っていけるか心配だ」と相談がありました。

ローンとは、いわゆる借金であります。
巷で言う、いい借金とかいいますが、基本的にいい借金などはありません。無いに越したことはない訳です。

とは言っても、若い夫婦が貯金をしてから家を購入しようとすると、子育て期間は終わってしまいます。そこで住宅ローンを組むということになります。

借金の一番の問題は金利であります。
元金は、不動産や動産に換わるだけなので、マネーの価値形態が変化していると捉えればいいのです。
ただし、価値は下がっていきます。

例えば、3,000万円を1.5%の固定金利、30年返済で借りた場合にかかる金利は727万円となり、要は3727万円の借金をしたことになるのです。

ですから、金利分を頭金として出すと、まぁ健全的な住宅ローンと言えるわけです。
つまり、3000万円のマネー価値が等価的に不動産へと変わったと解釈できるからです。現実にはローン3000万円は減ることになりますが。

さらに、安全な借金枠の考え方がありまして、私自身はいつもそうやってきました。

それは、5年後この不動産を売却するとどれくらい価値が下がっていて、いくらなら売れるのか?
算用しておいて、その額内に借金を納めてしまうと安全的な借金といえますね。

3000万円の土地+建物を5年後売ると、2000万円で売れると推察して借金を2000万円以下に抑えるという考え方です。

決して金融機関が出してくれる満額を借りるのはお勧めできません。あと、返済方法も元金均等払いをおススメします。

何も言わなければ元利均等払いになるケースが多いです。
元利均等払いは、ローン返済当初金利ばかりで元金がほとんど減りません。
こちら・・・楽天銀行より。
上が元利均等、下が元金均等、オレンジが元金を表しています。

上のグラフで解るように、元金が当初ほとんど減っていない~
下の方が全然いいけど、当初の月々支払いが多くなって負担が大きくなるんですね。
しか~し、それぐらいに抑えるのが、本当の目安なんです。

万が一、離婚することになって売却することになった時、元金がたくさん残っていては次の人生へ進みにくくなりますでしょ。

結論、トータル金利と手数料や登記費用等々の諸費用分は自己資金で組む。
私の賃貸事業ローンも同じ考えで捉えて、借入額を決めています。

この話を友人にしたところ、「ふ~ん、解ったような解らんような」と言われました(笑)すんまそん。