2018年7月23日月曜日

さらなる調査~試算。

土地購入計画で大切なのは、どんな建物が建つかの次に・・・敷地条件によって個別に違う必要な工事です。

たとえば~給水本管がどこにあるか?
これは重要です。

本管から給水を引き込むのに遠ければそれだけ工事費がかかるし、本管自体が太ければバルブも大きくなり工事費がかさみますし、交通量の多い道路だと夜間工事となってこれまた高くなります。

現在検討中の土地には、たまたま50mm給水管が既に引き込まれているようで、これで公道費はほとんどいらないし、加入金も20mmの権利が5戸分あるそうです・・・ざっと80万円ほどのお得・・・

これは既存建物が長屋で使用されていたためと思われます。

さらに、下水利用されていたため、合併浄化槽も必要なし・・・
また、初期に必要な下水使用金も既に権利有りでいらないようです。
これもざっと、150万円のお得。

周りに擁壁がいるのか否か、水位が高いのか、低いのかによっても、地盤改良工事や矢板工事などが必要になる確率などが変わります・・・

竣工後のコンクリートやアスファルト面積など、細かく試算していきますと、その土地販売坪単価が現実に利回りとどう結びつくかが見えてきます。

結果、安く見えていても高くついたり、高いと思っても試算後は適切だったりするんです。
他候補地と比べ、ざっと230万円のお得とすると、100坪で坪単価23,000円安く試算できるということですかね。