2018年3月12日月曜日

入居率と入居力の違い。

3月竣工に向けて現場が仕上がって参りました。
このところ私が感じていることを率直に書きます。

入居率というのがあります。満室だと現在入居率100%で10戸のうち2戸空室だと現在80%になりますが、現実には入居者の入れ替え期間も考慮し、家賃収入高の長期でいいますと100%にはならないはずです。

問題は、100%か否かではなく、入居力といいますか・・・
どれだけ早く決まるか、入居者が見学して意思決定までの期間が短く気持ちの高揚具合のレベルが大切なんです。

これに大きく影響されるのが家賃設定なんです。

昨日、テレビを見ているとタレントが東京でお部屋探しを番組として取り扱っていました。
代々木公園近くでリニューアル済で単身者にとっては広く日当たりも抜群でおしゃれで言うことなし・・・家賃80万円でした(笑)
まぁ、これは極端な例ですが。
この時点で気持ちの高揚はなくなりますし、80万円支払って住む方はこの条件が当然だと思っています。

気持ちが高揚するときっていうのは、自分の想定をはるか超えるお得感とお楽しみ感が味わえた時です。

これらに一発で冷や水を浴びせるのが入居可能な家賃設定です。入居可能な家賃設定とはスピードに劣るが最終的に満室になる設定です。

お家賃の設定は最終的に各大家さんが決められています。
お得感を大事にされる家賃設定・大家さんの入居力はやはり高く、建築中にさっさと満室になります。
これだけとってもいけるという入居可能な家賃設定になりますと、入居者は見学のあと迷うことになります。

気に入ったとしても家賃設定で競合相手の種類が変わるんですね。

最終的に同じ満室になったとき、入居率は同じですが入居力が違うわけです。一目見て一発で決めた入居者と迷った結果決めた入居者では気持ちが全く違います。

特に単身者用賃貸ですと、家賃設定が数千円違うだけで入居力が変わります。

そもそもの私のスキップ多層構造の発想は、競合相手と同じ家賃設定にしながら、スキップフロアの楽しさと+αの大空間・スキップルームを余分にお得感満載で味わっていただくのが、基本コンセプトでした。

各大家さんともお部屋を12帖に広げられたり、1坪お風呂や宅配ボックスなど様々なアイテムアップの投資を行われているのですが、やはり入居力を考慮した家賃設定を望みたいところです。