ブログお休みのお知らせ。

毎日のようにブログをご覧いただいている方々、本当にありがとうございます。

さて、大家さんに向けた完成見学会を開催いたします。
(SKIP HOUSE SEAL & PIT HOUSE MOLE 2棟ともご覧いただけます。)

日時・・・3月12日(土)~13日(日) 11時~16時(雨天決行)
場所・・・徳島市住吉一丁目
   臨時駐車場の地図を徳島新聞・3月11日(金)に告知します。

それに先立ってホームページのリニューアルオープンの作業に入ります。それまでの間、リニューアル作業に専念いたしますので、しばらくの間ブログをお休みいたします。

ホームページのリニューアルオープン、お楽しみに。

徳島県トップクラスの建材会社様、ご見学。

25日に土間コンクリート打設など足元の悪い中、徳島県でもトップクラスの売り上げがある建材会社様が、SKIP&PITをご見学に来られました。非常に興味を持っていただき嬉しい限りです。

会長様・社長様・常務様+ご縁のある一級建築士様の4名御一行でした。こちらの会長様には、取引以外に個人的に常々相談などにのってもらっており長~いお付き合いです。

会長様は終始「おもしろいな~おもしろいな~」と連発。
会長様に質問しました。「会長、これっ売れると思いますか???」
うん、ウレルっ(笑)(笑)(笑)となりました。

スライドショーの作成中。

SKIP HOUSE SEAL の方は飾り付けをして撮影をしましたので、来月早々にはホームページ上のギャラリーというコーナーでご紹介いたします。

一つご紹介します。お部屋の様子です。


写真ごとに狙いといいますか・・・たとえば壁に服が掛けてありますが、これは引っ越してスグ使えるようピクチャーレールを各部屋に備えています。こういった設えを写真をご紹介しながらテキストをつけてご案内していきます。

それともう一つは、スライドショーを作成しています。ローカから玄関ドアを開けて水廻りを見て、洋室へスキップ、その後も洋室をぐるり回ってスキップしてスキップルームへとウォークスルーしているようにスライドショーをアップしますのでお楽しみに。

このスライドショー結構編集が大変ですが、イメージしやすいと思うので頑張ります!!!

キッチンのしつらえをどう考える。

キッチンですが、社会人向け1LDKだと1800カウンターか2100か? ファミリータイプでは住宅用と同じ2550なども採用しています。

吊戸棚をつけるか、対面にして吊戸棚なしにするか・・・でも、カップボードのスペースはなかったりしますよね。

つまり、そういうことではなく誰を対象にしたお部屋なのか???何をどこに置いて使うのか???ということが大切なんだと思います。

こちらはSKIP HOUSE SEAL のキッチンです。このように使ってほしいというディスプレイをターゲットを絞って施しました。


 
吊戸棚はなしです。一人暮らしをスタートするのに吊戸棚はかえって使いずらいと思います。冷蔵庫は110Lの大きさを設定し上にレンジを置くようアース付コンセントを適所に配置しています。熱源なしタイプの1500カウンターです。熱源一口を選択するとセンターにきてしまいカウンター面が少なくなるのであえて卓上IHを採用しました。この時、もう一つ卓上IHを買えば熱源は2口に増やせます。
 
もう少しアップしてみます。
 
私も一人暮らしをしていた時を思い出すのですが、使うものはほとんど同じです。しかも一つずつで十分です。来訪者の時だけ下部収納から取り出せばよいのです。
 
焼きそば用のフライパン、ラーメン・うどん・レトルト湯せん用の鍋、が置けるステンレスの棚。
 
シンクで洗ったらすぐおける水切りカゴには、マグカップ・皿・小皿等が置けて・・・ふきんを掛けておいて次使う時、そのままそこから使いたいのです。
 
おしゃれなバー2本にフックが5本ずつ掛かっています。おたまにまな板・調味料などさっと使えるよう配置でき見た目も綺麗です。
 
熱源なしにすることで、炊飯器・ポットもカウンターに置けます。カウンター右にアース付2口コンセントが2か所設置されています。各コンセントが専用回路となっているため、炊飯器+ポット+IH+IHでもブレーカーは落ちません。。。
 
左の冷蔵庫+レンジ用コンセントも、もちろん別回路です。たこ足にする必要はなく、安心して同時に使用できます。
 
本気で毎日の暮らしをターゲットごとに想定していきながら、設えていきます。手間はかかりますが、住まうとしっくりくるはずです。
これぞ正に暮らしデザインでしょ。。。

錦織くんの活躍。

世界で活躍する若いスポーツ選手が増えましたね。私は当時珍しかったメジャーリーグへの挑戦を果たし、大活躍された野茂投手が思い浮かびますが(笑)

錦織選手や松山選手(遼くん頑張れ~)などは優勝するほどのトップレベルになりました。その錦織選手は、盛田テニスファンド出身者だと知っていましたか???

盛田テニスファンドとは、日本テニス協会の会長も務めた盛田正明さんが、世界のトップ選手を育てるため、私財を投じて設立した基金です。錦織選手は中学生の時、このファンドの強化選手としてアメリカへ渡ったそうです。(だから英語ペラペ~ラ)

この盛田正明さん、ソニー創業者・盛田昭夫さんの実弟だそうで実家を継いだ事業家です。「誰もやらないことをやる」というソニー精神を惹いていたのでしょうか。

10年後のトッププレーヤーを育てるという明確な目的は、錦織選手によって実現したのですね。カッコイイ~。

サラリーマン家庭ながら、家族皆でプロゴルファーの夢に立ち向かった石川家も応援したい。日々厳しい練習に打ち込んでいた小学生の遼くん、「たまには友達と遊びたい」とお父さんに懇願します。「わかった」とお父さん、「その代わりプロゴルファーはあきらめるのよ」と言われます。

勢いよく遊びに出ていった遼くんでしたが、友達に別れを告げ家に帰ってきたそうです。「練習に行きたい」っと。これもカッコイイ~。

誰もやっていないことをやって目的を達成するっ。う~ん、じ~んときませんっキュンってきません(笑)

安心してください(安村さん風)スキップフロアのデザインアパート、まだ誰もやっていませんyo~これからです~実現させましょう、明確な目的。。。高入居率と高利回りどちらもあきらめない!!!

貧困化と離婚率。

今、日本は貧困化が進んでいます。ほんの一握りの富裕層が全体の半分以上の富を保有していると言われている米国のようになるのでしょうか。

貧困層のイメージも変わっています。
持家に住んでスーツを着て働いて、子どもを私立学校に通わせる見えない貧困層。年収600万円、可処分所得450万円から住宅ローン150万円、生命保険50万円、教育費150万円を引けば残り100万円となり、親子3人で暮らすギリギリの水準となる。

所得が1500万円以上の世帯で難関大学に入学しているのは40%、600万円以下だと6%になるというではありませんか。ここで貧困の連鎖が起こってしまう。

これに離婚率が増加傾向にあり、3組に1組が離婚しています。離婚時の住宅ローンは、なんとも悩ましい問題となります。夢のマイホームが再スタートの足かせとなります。

制服が買えず学校に行けない子ども、明日食べるものにも困るという貧困世帯のイメージ以外の「見えない貧困層」がさらに問題を深刻化していると思います。

中堅サラリーマンとなっても住宅ローンと教育費で厳しい生活を強いられ、お昼ご飯にファストフードや立ち食いソバなどに行列を作っています。もはや日本には中流社会などはなく、頑張ってもギリギリから抜け出せない世帯層が増えてしまっています。

どうすればいいのでしょうか。

二つの見方があると思います。国として取り組むべき様々な施策。それと私たちの生き方。先日、徳島新聞の読者の手紙に行政に頼らない生き方が掲載されていましたが、凄く共感しました。

私は、皆と同じ平均的でなくてもいいと思うのです。持家でなくても、私立学校でなくても、大企業でなくても、ミニバンでなくても、スーツでなくても、高級料理店でなくてもいい・・・そして今、派遣社員でも契約社員であっても自分自身で考え計画を練り進めていくことが大切なのではないでしょうか。

自分の生き方は自分で決める。何を大切にして情熱を燃やし続けるのかだと思います。志を持てば共感してくれる方々がいて少しずつ前に進むことができると思います。(現在の私がこの状況です。画一化した賃貸市場に新しい風を吹き込みたいという強い思いに賛同してくださる方々とプロジェクトを進めています)

皆と同じように進んで無理することはやめて自分なりの計画を立てれば貧困層にはならないはずです。

今テレビで話題の元プロ野球選手は現役時代50億円稼いだのに破たん寸前だと放映されていましたね。お金は使い方が難しいんですよね。家族に目を向け自分たちらしく生きていけば少しばかり経済が苦しくとも貧困とは言えないと思います。

大家業は事業です。借入をしてレバレッジは効かすが、見栄を張らずそれぞれ(大家さんごと)の身の丈に合った投資をしていきたいと思うのです。。。

やはり、年金はないの~

不倫騒動の国会において(笑)安倍総理はGPIF・年金運用の損失について、利益が出ないなら当然年金給付も減額すると明言。。。自信たっぷり~

去年8兆円の損失が出たとか・・・現在乱高下していますが、今の株価ならもっと損失が出ていないですか??? 減額って簡単に言いますが、誰の責任で投資をしているのでしょうか。

こんな乱高下、博打と言えないでしょうか・・・消えた年金、誰のもとへ。

消費税って1%で約2兆円の財源でしたっけ。
っとすると8兆円の損は~えっ~と消費税4%分???
つまり8%を12%に増税した分の年金が消滅したということですか???

じゃ今から消費税10%にして庶民に負担を強いても税収増にならないではないですか~。8%より暗算はしやすいです(笑)

つまり、年金はない~最初からあてにしていませんが、国家としては大変痛手だと思います。なので私は、堅実な大家さんを目指します。

その中の一位を勝ち取る。

利回りは長期で考えるということをお話ししました。そのためには10年~30年後、色褪せない魅力を放ち続けなければならないといいました。

そして、その価値とはターゲットを絞り込んだそこにしかない魅力のことです。

入居者は、ひとりひとり一つの部屋を選びます。二つは選びません。どちらか迷っても最終的には一つに決定します。つまり、この時第一位と二位に分かれています。

大切なのは第一位になったプロセスと明確な理由です。家賃が安かったからという理由は良くありません。家賃は適正でなくてはなりません。適正家賃より安く設定しなければならないということは、魅力がないということですから・・・(築年数が問題でないことが多い)

私は注文住宅事業を営んでいましたから、この第一位になるという感覚を大事にしていました。最終2社に絞り込んだ施主が他決したとすると二位ということになります。

プロスポーツなら二位も価値がありますが、この場合なんの見返りもありません。一位以外みな同じ、報酬はなしです。
極端に考えれば10回競合して10回ともギリギリ2位という良い成績でも報酬はなしです。いつか一位になれそうでなれない、無理やり手に入れようとすれば値引きとなり適正価格ではなくなります。

10回の競合のうち7回はランク外、だが3回は1位とすれば3棟成約という結果になります。つまり、皆にまんべんなくウケる必要はなく特定の方が熱狂的に支持してくださる方が1位になる確率はかえって上がるものです。

この時、入居者がなぜこの部屋にしたのか?の問いに明確に答えが出てそれが大家さん側の狙い通りなら勝ち続けることができます。言い換えれば全商談一位を獲得する必要はないということです。

入居者がなぜこの部屋を選択してくれたのか?っに興味のない大家さんは将来苦しい入居率になるでしょう。1LDKや3DKなど記号で把握してはいけませんよね。入居者の良質な気持ちの変化ですよっ。。。

大家さん仲間に、「今度の部屋はあぁ~なってこぅ~なって」と身振り手振りで話したくなってこそ入居者に伝わりファン化していくものです。事実、私もこのプロジェクトに着手する際、以前のOB大家さん(20数年前ロフトハウスを建築していただいたOBお客様です)に土地探しの相談をしていました。

土地が決まり着工するとき、ロフトハウス建てるの???の問いに身振り手振りでSKIP&PITの話を一生懸命に訴えたところ凄く興味を持っていただきました。

この大家さん、毎日のように足繁く現場をご覧になり、「取り敢えず6戸するわ~っと」なにか楽しげ(笑)まだ追加で土地を探しているとか・・・

1位と2位の差は、僅差のように思ってはいけません。あ~もうちょっとだったのに~みたいな・・・
圧倒的に1位を獲得するよう仕掛けるのです。

これしかないと思いました、ここに住みたい、ここの暮らしがほしいと思いました。っと強く思ってもらえばいい訳です。

スキップフロアよりフラットが良いという方は、沢山いらっしゃいます。だからこそ逆に強いファンも存在します。ファン化すれば圧倒的差別化で1位を獲得できます。

1位獲得の明確な理由を入居者と共有するべきなのです。

利回りは長期で考える。

SKIP&PIT HOUSE PROJECT では、高利回りを目指します。しかし、入居率を高めようと豪華仕様や大きな専有面積をとる戦術では建設コストがかさみ利回りは低下していきます。

付加価値です、そこにしかない価値を生み出し提案することにつきます。しかも建設コストを抑えた付加価値でなければならないと考えます。そうすれば高利回りが実現します。

この時大切なことは、新築時の利回りに終始しないことだと思います。入居者は家賃と築年数のバランスを見ます。新築時、表面利回りを仮に14%以上と試算しても10年後~30年後の家賃設定を想定した利回りを試みておくべきだと思います。

それでも高利回りにするためには、後から次々と建設される賃貸物件に対して築年数では不利になっても、ファン化するような付加価値で逆転しなければなりません。家賃が下落していくスピードを出来るだけ緩やかにして最終的にはそこから下がらないような輝きを持つことです。

築年数が浅い他物件に対して、20年以上経っても色褪せない魅力を放ち続ける付加価値を提供し、勝ち続けなければ本当の利回りは生まれないと考えています。

トータルの利回りと言いますか、20年30年スパンでの高利回りを追求することが求められるのでしょう。この場合、長期に渡ればRC造の方が有利に思えるかもしれません。しかし現在築年数40年以上のRC物件を見てみてください。ライフスタイルが合わず低い家賃設定以外に魅力ある物件がどれほどあるでしょうか???つまり、構造ではないのです。

入居者が日々楽しく暮らせる工夫があるのか?ないのか?ということでしょう。また、他にないというのが最も大切なキーワードです。

あっちこっち走りながら賃貸物件を見ていますと、古いRC造物件を多く見ます。なぜ建て替えないのか?疑問に思っていましたが、一つは解体費用が格段に高いことが要因ではないでしょうか。何か月もかけて解体し投資したところで建設費はまだそこからです。

世代がかわっていたとすると資産はあるが、キャッシュはないという状況もあるでしょう。SKIP&PIT PROJECT は、長期に渡る高利回りで次への投資もしやすいと思いますよ。

アパートローンの金利も下がる?

マイナス金利が導入され、各金融機関の定期等金利が下がっていますね。アパートローンの金利も低くなるのではないでしょうか???このブログ、私のメーンバンクの方々も見てくれていますから(笑)

金融機関は融資する際、貸出先や事業目的・担保の質等によってリスクを考慮し金利を決めています。つまり、企業や人によって金利が違う訳です。低ければ低いほどいいのですが、それは金融機関からの信用度合と言えますよね。借せば返してくれそうな企業や人ほど信用度が高く金利が低い。

私は約30年ほど前、両親だけの小さな工務店を継ぎました。この超零細企業は、常に資金不足で銀行なしで事業はやっていけませんでした。当初融資が難しく高かった金利が、業績向上と返済実績で信用してもらえるようになり、金利は適正になっていきました。

さらに、段々借りにいかなくても融資の話を持ちかけられるようになりました。(笑)こういう場合、金利は低いです。

そのあとも業績は安定し、年間30数棟完工の注文住宅会社となり、最終的に借りたものは全てお返しすることができました。

おかげで今回の賃貸事業プロジェクトも、二つ返事でお世話になった同行から融資していただけました。今までの実績が信用となり低金利で融資を受けられたのだなと自負しています。

私は金融機関から融資を受ける際、何行も金利の競合をさせるやり方は取りません。あらかじめ自分で借りたい金利を想定しておいて、事業計画を話します。あとは、その金利で銀行が融資するか否かだけです。

そのためには金利情報が必要です。何行も競合させなくとも大家業の方にこっそり聞いています。借りっぱなしではなく、金利に敏感な大家さんとの情報交換をして金利を想定すれば銀行の印象もいいと思いますよ。

レバレッジを効かす大家業にとって銀行との良質な関係は大切です。情報交換しながら、適正な金利に下げてもらいましょうねー。

だって、マイナス金利でしょ(笑)

見えないところに、こだわる。

私は高校生の時、原付に乗っていました。原付と言ってもスクーターではなく、スポーツタイプのヤツです。

大型バイクを無理やり小さくしたようなデザインフォルムなのですが・・・16歳にしては十分ときめきました。

原付というのは50ccな訳です。凄く小さなエンジンで、各メーカーとも2サイクルと言ってピストンが2回行ったり来たりする時に燃焼するタイプが主流です。音もビーンと甲高いやつです。

しかしホンダだけは、4サイクルでした。ピストンが4回行ったり来たりする時に燃焼するのでエンジン音も低く太い。本田宗一郎は2サイクルはマシンではないと言って作りませんでした。(宗一郎が亡くなると、すぐに2サイクルを作り始めましたが・・・)

4サイクルは2サイクルに比べてコストがかさむ為、価格の低い小さな排気量はホンダ以外ほとんど2サイクルで作られていた訳です。

私は、バイク通の友人にホンダのバイクにしようかと思うと相談したところ、ホンダの意外な魅力を教えてくれました。

バイク通の友人は、ホンダは見えないところまで綺麗に塗装されているので良いと言っていました。ガソリンタンクやマフラーなど、普段見えないが、はずした時もきれいだという。

私が惹かれたホンダとは違うところの接点であったが、この友人の言葉には説得力があり、決断することができました。

この写真は、SKIP HOUSE SEAL のスキップルームの様子です。この左側に化粧階段がつきます。

先日、大工さんがこの階段を組み立てていたのですが、踏板を留める金具の種類にこだわって中断していただきました。

色とビスのカタチです。普段この階段を使用している時は見えません。でも掃除しようと覗き込むとその金物が見えるわけです。
その時に綺麗に合わせた色と化粧のビスが見えるわけです。

作り手の気持ちといいますか、ホンダに見習いたいですね。
もうじき化粧階段がつきます。その時、金物とビスを紹介しますね。。。

株価と中央銀行と株主。

う~ん、株価下落していますね。黒田バズーカー不発ですか。マイナス金利の影響ではないと言っているので、マイナス金利導入していなくても下落したということですね。マイナス金利も効かないということでしょうか。

私は以前、メーンバンクの静かな圧力により株を買っていた時期がありました。借りる側というのは、なんとなく弱いものです(笑)
買えば株価の動きに右往左往するようになりますよね。

思ったことは、この株価と実態経済は同じ動きではないということです。この辺りは、ご賛同いただけるのではないでしょうか。

このところの日経平均推移を見てみたところ、以下のような動きでした。
2002年 8,000円台
2006年 17,000円台
2008年 8,000円台
2015年  19,000円台
そして昨日、14000円台へ下落。
これが実態経済とどのような関係があるというのでしょうか???

アジア通貨危機というのもありましたよね。新興国に外貨を大量投資して一時的に経済を膨らませます。外貨な訳ですからすべて借金で賄っています。当初は売り上げも上がり利益も出ますから借金は返せます。

このあと次々と手を打って利益を高めないといけないのですが、限界が見えると我先に資金を引き揚げます。すべて借金で運営していた企業からキャッシュを引き揚げれば簡単に破たんしてその国の通貨は紙切れと化します。ここで莫大な利益を生む人たちがいるわけです。

この時、重要なのはその国の中央銀行は何をしていたのか???ということではないでしょうか。つまり中央銀行も外貨投資戦略の張本人ではないのでしょうか。

通貨危機も株価暴落も、私は中央銀行の策略だと思っています。米国がイラクとアフガニスタンを攻撃して手に入れたものは、両国に中央銀行を設立したことだとも言われています。

私たちは、中央銀行はその国の国益を考えるものだと思い込んでいますが、株主が誰かわからない民間銀行な訳です。つまり、その株主がもうかればいいという結論ではないでしょうか。

小泉・竹中ラインというのがありまして、物言う株主と言い始めました。企業は株主のものだと主張し始め利益主義、とにかく利益を追求し株主配当を迫るようになりました。平均株価6000円台とかつけた折、外国投資機関は大量に大企業株を買い占めました。

それら大企業は、株主の意向で派遣社員や契約社員を増やし、研究費を削り、不採算部門を切り捨てて高い利益を上げました。その利益は社員に回らず株主へ、そして利益率の悪い企業を高く買収させたりして利ザヤを稼いでいるのではないでしょうか。

つまり、株を買い占めるために、株価を下げたのではないでしょうか・・・それに中央銀行がどうかかわっていたのでしょうか。

現在日本の株価は、五つのクジラ(年金積立運用会社のGPIF、共済年金、かんぽ保険、ゆうちょ銀行、日銀)の大量投資で吊り上げられています。暴落すれば株と無縁の私たち国民を直撃するのです。

被害者は、年金のない正社員になれない今の若い世代だと思いません???待っているのは積み上がった国の借金を増税で返す人生でしょうか。。。

私は企業は社員のものであり、顧客(ファン)のものだと思っています。正社員として企業から愛されない社員がどう頑張れるというのでしょうか。

私の小さいころは、「明るーい、ナッショ~ナ~ル」とかいう歌がテレビで頻繁に流れていました。創業者は商売の神様と言われ、後に沢山の優秀な経営者の見本となりました。「私たちの企業は人をつくる企業であります。人づくりを行いながら家電も売るというスタンスです。」みたいなことを演説されていたことは、私の脳裏から消えません。

その神様と言われた創業者の名前がなぜ企業から消えるのでしょうか。
この株主に聞いてみたいです。各国中央銀行の株主にも。

そして、彼らは知っていると思います。株価が今後どうなるのか???
おせーてほしい気もします(笑)
そしたら、買うっ???
私に電話してください、どうぞよろしく。スタイリ~スタイリ~(笑)ふるっ

誕生日の河豚。

つい先日、私は53歳の誕生日を迎えました。妻が河豚を買ってきたらというので、なじみの料理屋さんからお持ち帰りしました。

ブログの最初の自己紹介にあるように河豚は大好物であります。その店は出汁もポン酢も美味しく最高です。

てっちりが出来て「かんぱ~い」、てっぴを食べたらこれが最高。肝を少々つけてパクパク。てっさも、もちろん言うことなし。
最初はビールでゴクゴク。かぁ~うまい。(カイジの感じ)
で、パナソニックの熱燗器を持ってきて日本酒を見たら・・・ない~日本酒がない~ウソだろ、悪夢だっ。

河豚は日本酒だろ~しかたなく紹興酒を熱燗・・・
しかし、これが合わない。まったく合わない。残念。。。
ビールだけで河豚をいただくことになってしまいました。。。

雑炊が終わって「ケーキがあるよ」と妻。
ケーキ??? 日本酒は?(笑)

長期金利もマイナスに。

株価は1年3か月ぶりに1万5000円台に下落。黒田バズーカと言われましたが、投資家たちの思惑とは違うようですね。
五つのクジラでバンバン投資した私たち国民の貯金は消えていくということでしょうか。

やはり、金利政策だけでは市場は思うようには動かせない。
アベノミクスの根幹は株高ですから、ここからの舵取りは厳しいものとなりますよね。いや、そうならないようにマイナス金利をさらに大きくし、年金をドンドンぶち込んでいくということでしょうか。

マイナス金利が増大すればどうなるのでしょうか。長期金利がマイナスということは、銀行から借入すれば金利を受け取れるということですか。(笑)現実にデンマークでは住宅ローンを組むと金利がつくということもあったそうです。

この状況って、どう考えても我々大家はチャンスではないでしょうか。。。
毎日新聞の記事から長期金利マイナスの影響を見てみましょう。

銀行の収益は悪化するが、投資はしやすい。ということですよね。なにもしないと減っちゃうよっと。
ただ融資したい企業は市場縮小で借りてくれない。住宅ローンに融資しても利ザヤが少ない。とするならば金融機関の得意先は、担保が固い賃貸事業とならないでしょうか。

チャンスだチャンス。今、私はガレージハウスが北島町で進行中ですが、これから益々低金利ですからもう一丁いっときますか。
年金は当てにできんし・・・

大切なのは、普通金利で計画しておいて低金利分早く償却するということですかね。
大家にとっては、フォローの風でしょう。

スキップフロアとターゲティング。

私には3人の娘がいます。全員県外の大学へ進学しました。
しかも全員私立。しかも次女の時は、長女と末っ娘と2人重なっているわけですから・・・ふぅ~っ、大変でした。やれやれですよ~(笑)

この経験上、妻から聞いた引っ越しの際に不便だったところは今回すべて解消したつもりです。そのうえで、おもしろいものを付加価値として練り込んだのがスキップフロアです。

今回のSKIP&PIT の入居者は常三島キャンパスの徳島大学生です。賃貸事業は、場所柄が変わればターゲットも変わります。そうすると部屋の広さや設備だけでなく、しかけの部分もアレンジすることが大切です。

設備自体であればキッチン・お風呂・洗面化粧台を一般向け等に変えれば済むのですが・・・重要なのは、変わった際のしつらえ方です。

キッチンだけ変えるのではなく、1500の1口が1800の3口になったとすると、それに見合う冷蔵庫の大きさや水屋スペースが重要となります。水屋スペースには、炊飯器・ポット・電子レンジ・オーブントースター・ホットプレート・卓上IHなど使いやすいようレイアウトできていなければなりません。当然コンセントの位置や高さもアレンジしてかゆいところに手が届くように設計します。

毎日自炊するとなると道具も変わりますからね。その道具はどこにかけるのか???までも考慮していくべきです。IKEA神戸で買ってくればカッコイイものでも凄く安い。。。こういうこまめな行動がスキップフロアの魅力を確かなものにすると考えます。

しかし、ネットで賃貸間取りなどを検索すると、キッチンは1800とか2550だとか言ってる割には設え方のバランスが良くないように見えます。
お風呂も同じことです。1014⇒1216⇒1616⇒となるにつれ脱衣室の設え方が重要です。広くするだけでなく、室内干しの考え方や棚の位置や深さなど想定したターゲットの暮らしに合わせてバランスを取ります。

現在は募集するとき、お風呂住宅用1616とかキッチンはうれしい2550とかの表記で終わってしまっていますが、本来はターゲットの人の入居が決まった後、本当に暮らしやすいように設え方を考えて投資していくべきです。で、それもアピールしましょうよ。

スキップフロアで注目、ワクワク感満載で暮らしはじめて見ると、これまた暮らしやすい・・・と入居者に言っていただけるように。

付加価値だけでなく、ターゲットごとの暮らしやすさのしかけをコツコツ散りばめながら提案することをデザインと捉えています。

超高層マンションは北向き人気に。

毎日新聞に超高層マンションは北向きが人気にという記事がある。超高層マンションが流行り出したのが、2001年ぐらいらしいのだが、早くも住み替えする人が増えているらしい。

その住み替え時に北向きが好まれている。南向きは暑くてしょうがなく、一日中陽射しが当たればエアコンも効かないとか。温暖化の影響もあるそうな。それで北向きが高評価になっているらしい。

SKIP&PIT HOUSE は南向きです。南の洋室側は掃き出し窓1か所(H=2200)なので、このような心配はないが、西日は気をつけたいところですね。(反対のローカ側には必ず通風のための窓を設けています)

南だと思っていても少し西へふっていれば、掃き出し窓に夏の西日が差し込んできます。外気温35°にもなれば、室外機の位置によってエアコンの効きも悪くなりますからね。

でも安心してください・・・SKIP&PIT PROJECT は、ペアガラス+LOW-Eガラスです。このガラスは西日に強く遮熱効果が高いガラスです。普通ガラスとの性能の違いは、入居者に体感していただけます。

ロスチャイルド家やるの。

(笑)やりません。やめときます。
でも、ウィキペディアにきちんと載っていますよ。

銀行家として最も有名な一族です。18世紀後半、マイアー・アムシェル・ロスチャイルドは銀行家として大成功します。その息子たちは「五本の矢」と言われヨーロッパ中に散らばり、さらに金融業で大大成功を収めます。

「私に一国の通貨の発行権と管理権を与えよ。そうすれば、誰が法律を作ろうと、そんなことはどうでも良い」っと当時言ったとか・・・今なお繁栄しているロスチャイルド家、ロックフェラー家とは、どゆ関係???

中央銀行システムとこの一族・・・FRBや日銀との関係は???
あとは、めんめで調べてください(笑)

興味がわいたら行きましょう・・・ぬかるみの世界~ふるっ

だいたい中央銀行って何。

しつこい、ですか(笑)
キムタクの万俵家からロスチャイルド家が出たもんですから、いっそやっちゃいましょう。。。

中央銀行は、民間銀行の信用創造に影響を与えます。それはやがて私たち大家業にも影響を与えますよね。

中央銀行を、ウィキペディアより抜粋してみましょう。

中央銀行の起源から・・・世界最古の中央銀行は1668年に設立されたスウェーデンリクスバンクであるとされる。1694年にはイギリスイングランド銀行が設立された。イングランド銀行は対フランス戦のための資金調達目的で設立された王国政府の銀行であったが、19世紀初頭までは単なる大銀行の1つの位置付けであり、当時は特権認可された複数の銀行が独自の銀行券を発行していた。(ウィキペディアより)

っと書かれています。つまり、王様が戦争するのに金が必要だったことが起源なのです。もう一つ注目点は、その次。。。

「特権認可された複数の銀行が独自の銀行券を発行していた」とあります。つまり王様が特権を与えたわけですよね。銀行券???
だから紙幣でしょ。いい~な~。いい~な~。

私も特権認可してほしいわっ(笑)
そしたら見学会に来てくださった大家さんに私の銀行券をいっぱい信用創造してあげるのに。。。(笑)(笑)(笑)


次に中央銀行の業務から・・・中央銀行は、その国・地域で利用される銀行券(通貨・紙幣)を発行する機関であり、市中銀行を相手に資金を貸し出す業務を行う。また、国債を売買し、国への資金提供も行う。「発券銀行」・「政府の銀行」であると共に、最後の貸し手として「銀行の銀行」としての役割を果たす。
銀行券を発行する中央銀行は、物価の安定に対して責任を負っている。中央銀行の政策の基本となるのは、マクロ経済学である。政策金利の決定など中央銀行の政策内容は、どの国も機密保持がされている。(ウィキペディアより)

っと書かれています。注目すべきは上から3行目の「国への資金提供も行う」とあります。つまり国は中央銀行より借金するということです。国の借金は国民が増税で返すしかありませんよね。

もともと王国政府のものだった中央銀行が特権を与えられた大銀行の一つとなり、王様や国とは違う民間銀行となって国にお金を貸し付けるというしくみになったということか。

事実、FRBをウィキペディアで見ると・・・FRBは日本の日本銀行に相当し、紙幣の発行などを行う。「連邦 (Federal)」という語があることから、連邦政府系の機関であると誤解されるが、FRBの株式は民間金融機関が所有しており、連邦議会による監査などは一切行われていない。

どゆこと???
国家が監査できない米国とは関係ない民間銀行が、米国に米ドルを貸し付けているということですか。機密保持は政策内容ではなく株主だっ・・・

国や王様から特権を与えられた人って誰ですか???

あ~つかれましたね。本気で読んでくださった方、お疲れ様でした。一緒に頑張りましょうね。。。

金融緩和のお金、賃貸市場には?

日銀の金融緩和のあと、株価少し戻りましたが乱高下。
高熱が出ているのに、トンプク飲んで走っている感じがしますけど・・・

「金融機関が余剰資金を国債に向けるのではないか、との憶測から利回りが少しでも高い国債を今のうちに買っておこうという動きがある」とメディアが言っていますが・・・ほんまでっか???
余ったお金は、どこどこいく~のです。

これって賃貸市場に潤沢に回す可能性、あるのではないですか。そうすると金利はカサ安くなるかも。低金利のうちにさっさとリスクを抜けようではありませんか。金融緩和・マイナス金利時代突入は、われわれ大家にとってチャンス到来かも。

しかし、株価を支え経済成長率を底上げしてインフレに導きたいとしているが、中央銀行の本来の目的ってなんなんでしょうね。

米国が利上げして新興国から資金が撤退していると言うし。また、通貨危機があるのでしょうか。そうするとIMFの登場っとなるのでしょうか。ホントに良く解りませんが、誰かが何かの目的で動かしているのは間違いないと思いますが。

何度も申し上げておりますが、世界の中央銀行は5か国を除きすべて民間銀行ですから株主がいます。つまりオーナーがいるのです。万俵家(キムタクのドラマ)のでっかい版みたいな。
ロスチャイルド家とか・・・

大家業は中央銀行の政策が影響しています。でも中央銀行の政策はなんとなくしか読めないので・・・自分たちは謙虚に入居者に向き合い、試算して資産を築くしかないですよね。

住宅ローンとアパートローンのリスクと年齢。

大家さんと言えばなんか昔から高年齢のイメージがありますが、若いときに事業スタートした方がリスクは低いと思います。
っと言っても私はもう53歳です。まだではない~(笑)
だから私は、出来るだけ早く借入金を完済するつもりです。

私は注文住宅に携わりながら、施主様の年齢が段々若くなっていくのを現実に経験しました。たとえば40歳の時、住宅ローンを35年で組むと支払い終わるのが、なんと75歳ですが・・・25歳の時にスタートしますと60歳で完済。定年前となりリスクは軽減されます。

大家さんも同じだと思います。若いときスタートして早く完済した方が低リスクということになるでしょう。また高年齢での事業は、相続人が受け継ぐということですので、後継者への配慮も必要ですよね。

では、大家さんのアパートローンと施主様の住宅ローンってどちらがリスクが高いと思いますか???私は住宅ローンの方がリスクが高いと感じています。

自宅は、2回建てました。28歳の時、そして37歳の時建てた家を売却してもう一度建てました。2回とも住宅ローンを組みましたが、いずれも数年で完済させました。それは住宅ローンの持つリスクを高く見ていたからです。

アパートローンは無理な計画でなければ収益物件として売却することができます。しか~し、住宅ローンの方は何かで売却しても価格の下落がはげしく借入金が確実に残る上、その後家賃が発生してしまいます。

3000万円とか4000万円とか住宅ローンを組まれた施主様に比べればアパートローンの方がはるか安全だと思いますね。

競合と差別化と専有面積。

賃貸ホームズという大手のポータルサイトを見ますと、2016年3月入居の新築物件がたくさん並んでいます。1K・1LDK・2LDKなど次々に建設されています。これが毎年続くとすると入居者獲得には、厳しい競合が待っています。

私は約30年に渡って注文住宅の元請け会社を経営していましたので、競合には慣れています。2000万円もの建物をどこかの住宅会社に発注するわけですから、施主様は皆さん慎重で100%競合から始まります。

この時、重要なことは住宅を購入される施主様すべてをターゲットにしないということでした。全てのお客様を対象にした商品には特徴がなく魅力に欠けます。

グッとこないのです。胸のあたりがキュンってならないと申しますか・・・私はこの感覚を大切にしています。

特徴がなければ、「これがほしい、これでなきゃいやだ」という気持ちにはなれません。そうすると安い方を選びます。

賃貸の場合は、もっと決断が速いと思いますが、基本的には同じこと。単身者とか新婚さんとかいう大きなククリのターゲットにすると広い方か豪華な方、家賃が安い方に向かいます。(環境は別)

事実、ポータルサイトを見ると1Kで30~35㎡、1LDKで40~45㎡と年々専有面積が大きくなっています。20年前、洋室8帖だったものは10帖へさらに11帖へと変わっています。キッチンや床も住宅用を仕様として豪華に見せようとしています。

専有面積を広くすることも、仕様を豪華にすることも凄く簡単です。一番手っ取り早く、誰にでも出来ることです。なので皆がそれらをして新築しています。結果、ガチンコの競合となります。

そのうえ費用が余計にかかれば利回りが落ちてしまいます。注文住宅事業の場合は粗利益が、賃貸事業の場合は利回りが重要ですもんね。

本来の差別化とは、皆がやっていない魅力を提供することが差別化です。今すぐ思いつくものは、他の人も思いつく。今が株の買い時かと思うときは他の人も思っている(笑)

今回のSKIP&PIT PROJECT の専有面積は建築基準法でいうと約28㎡ですが、スキップルームやピットルームを参入すると約40㎡もあります。40㎡の専有面積で1Kの家賃設定(十分高利回りになる)だとするとお得感満載。。。

これらにスキップフロアというかけがえのない楽しさがある訳です。どこにもない感覚です。ここでしか味わえないワクワク感が魅力となります。決して専有面積勝負ではなく入居者の気持ち勝負なのです。

もちろん、フラットなワンフロアの方がいいという方もおいでます。
階段がめんどくさいと思う方はターゲットではありません。

しかし、だからこそスキップフロアに憧れていた方にとっては、「これがほしい、これでなきゃいやだ」という強い気持ちが芽生えます。

これが本当の差別化です。私はこのことを「圧倒的な差別化」と呼んでいます。その上で専有面積を広くしたり、豪華仕様にすることはいいのではないでしょうか。基本的に自由設計ですから、何でも相談してくださいね。

ただし、事業目的は利益を出すことですから。お忘れなく。。。

日銀の金融緩和。

日銀の黒田総裁が会見を開いて金融緩和すると言っていましたね。ゼロ金利ならぬマイナス金利だそうです。決定会合は5対4という、あやしいギリギリっ。

年明けから株価が下落して、五つのクジラで支えきれず金融緩和するということでしょうか。五つのクジラの中身は、何日か前の「節税ではなく年金代わりに」を読んでください。

これから銀行は、余剰資金を日銀に預けると金利どころか管理費用がかかるというではありませんか・・・ほんなん、あるん???
ほな銀行のスズメの涙の定期預金もマイナスになるの? とは、ならないらしい・・・

さて~緩和され余った資金はどこへいくのでしょうか。

企業に設備投資を促すというが、これから一気に人口が減る国に大きな投資ができないのは明らかですよね。なので株式市場に流れるようしたのでしょうか・・・

株買うからお金貸してという人に、銀行が貸し出せば市場はマタタク上昇するでしょう・・・賃貸市場においても数年前に都市で不動産ミニバブルが起きていました。

賃貸不動産買うからお金貸してという人に融資がついて活性化し、低い利回り物件でも取引きされるようになっていました。現在は少し抑制して調整気味ですが。

前にも話したように経済の基礎は銀行の信用創造でつくられています。なので貸し付けする審査基準や総量を規制することでバランスを取っています。

私は日銀の決定には、いつもFRBの策略が入っていると勘ぐっています。なんといっても民間銀行ですからねっ、日銀もFRBも。。。
大株主がいるわけですよね。だれっ???????

去年利上げしたFRBが次いつ何を仕掛けようとしているのか??? それに私たちの年金を含む公的資金が巻き込まれているわけです。このごろ地方銀行までもが米ドルを買うよう営業しているのご存知ですか。米ドルを日本人個人に持たせてどうするのでしょう・・・

米ドルは世界基軸通貨ですが、現実にはFRBが発行する券、印刷した紙です。
金や銀といった絶対価値ではないですからね。

金で思い出しました。ずいぶん前ですが、母が新聞に顔がひっつくぐらい凝視していたので「なにみよんっ」と聞くと金の相場を確認中だというではありませんか
聞けば金融機関に勧められ金を少しずつ買っているのだという。その量が驚くほど少なかったので、これが庶民なんだと苦笑いしました。。。もすこし量的緩和するべきではなかったか。

日本人の貯金を国が運用目的で株式市場に大量に投資した上、米ドルを皆が持った状態で株式市場と米ドル同時安にでもなったらどうしますっ。。。

なので自分の老後資金は自分でつくる。それもSKIP&PIT PROJECT のひとつです。っとそこにいくか(笑)
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