2023年2月9日木曜日

魅力的なロフトとは。

 いろいろプラン練っておりますが、やはり455mmグリッドに加えてロフトも魅力的なアイテムの一つです。

でも過去によく合った梯子で上がる小屋裏ロフトは使い勝手がよくありませんし、小屋裏利用は熱気もたまりやすいですので要注意です。

つまり私の言っているロフトとは小屋裏でなく階段かローカからアクセスできる「使えるロフト」H=1,400のことです。

さらにロフト迄のアプローチも楽しめるようなプランにしたいところ、そしたら価値ある魅力的な空間となりますねー

2023年2月8日水曜日

これからのターゲティング。

 日本の経済社会は一般庶民が価格安に群がるのでデフレ傾向が長く続いています。今も様々なものが値上がりしていますが、輸入価格高騰によるものなので需要が高まっている訳ではないと思います。

でも片一方では高級品が売れているのも確かなようなので、二極化+格差拡大が根付いていってるのでしょう。

ここで誰をターゲット(入居者)にするか、と考えれば少しでも富裕層の方へ近づきたいのが本音です。

ある大手ハウスメーカーの共同住宅では3LDK家賃が徳島市で15~16万円というのもあります。家賃の企業負担率が高いということは、企業も大手系であり入居者も難関大学卒業したいわゆる安定した人生に近い方々だと思います。

何がいいたいかといいますと(笑)今までのような机上利回りだけに振り回されたよくある賃貸物件では新築時のあと必ず苦戦すると考えます。

我々地元大家は大手ハウスメーカーにできないことで魅力を生み出すアイデアが山ほどあるはず。ただ安さを先行させるあまり、また同じものになってるんですよねー

賃貸事業は長期に結果を出すことで実質利回りに繫がりますから、退去後半年も入居募集をするような物件では、机上・表面利回りと実質利回りの差が大きすぎます。

そのため、希少価値のある他にない魅力を打ち出して、少しでも富裕層側へ寄っていきましょう~

ただ都市でウケているからと言って徳島で人気になるとは限らないので、慎重さも合わせて大胆に差別化したいところです。

2023年2月7日火曜日

間取りとグリッドの考え方。

 間取りを考える上では基本的にグリッドにのせながら作成していきます。1グリッドとは正方形のマスと思ってください。

それが連続してグラフ用紙になっていますでしょ。あれは1方眼が1cmになっていますから、1/100で作図しますと1mですよね。

その方眼1グリッドを910mmで書いていきます。駐車計画や複数棟配置する時などは、この910mmの半分455mmも良く使用します。

一般住宅では、あまり使用しませんが、この455mmを使用することで間取り自体が大きく進展することがあります。これはユニットバスやシューズクローゼット・トイレなどに1,365mm寸法を使えるからなんです。

なので、残り寸法455mm広げただけで道が開けることがあります。さらにX方向なのか、Y方向なのかによっても大きく間取りの可能性が違ってきますねー

2023年2月6日月曜日

給水引込、行政窓口の違い。

 今回買う土地は北島町になります。

2区画のところに2本の給水管でしたが、お願いしてあと2本追加引込してもらうことになりました。

その際、1筆1地番に1本という規定があるので、2区画を小さく4区画に地番を分けることになりました。この時、165㎡以上でないと藍住町や徳島市は小さくできない開発ケースがありますので要注意でございます。

松茂町は1筆1地番でも2本給水管引込ができましたので、行政窓口での事前協議+事前調査を慎重に進めておきたいところです~

2023年2月4日土曜日

駐車場スペースとオーバーハング。

 駐車場の広さですが、幅は接面道路によると思いますが長さは普通車なら5mは確保します。新計画する際に道路側敷地に車を並行に並ぶと効率がいいですよねー

駐車場5m・建物と反対側隣地までの空き距離を900mmとして建物の奥行を3間5,460mmとしますと、5,000+5,460+900+300(芯々から有効寸法)=11,660となります。これで駐車場と建物の距離はピッタリです。

しかし二階は駐車場スペースにバッティッングしないので、3.5間6,370でもいい訳です。これは間取り作成時に大きく有利に働きます。

二階が一階よりハングするやり方は浮遊感を上手く出すことができればデザイン性も上がります。特に軒裏がよく見えるので、こーいったところに高品質素材を採用しますと、さらにセンスアップ・グッジョブとなるとです~

2023年2月3日金曜日

地積測量図と座標。

 新しい土地での計画の時、まず測量図や土地利用計画図等などメール添付でいいので入手します。何もない場合は、現地で簡易測量後に作図します。

今回は分譲予定地+開発許可済なので境界確定した地積測量図があります。

一番最初はプリントアウトした図面を何度か拡大コピーして1/100縮尺に近づけてフリクションペンで何枚も計画図を書いてあたりをつけます。

建物の大きさや駐車計画の概要が見えてきましたら、地積測量図にある座標をCADで入力します。座標とは、XnとYnの表に9桁の数字が並んでいるので、これをひたすらCADで数字を入力していきます。

この座標があれば現在では超正確にあっちゅーまに作図できます。その敷地図にフリクションペンで描いた寸法を正確にCAD上に落とし込んでいきます。

この時、誤差なく空き寸法などを仮確定させていくという順序ですねー

2023年2月2日木曜日

電光石火で決断。

 お話をいただいた2区画買うことにしました(笑)電光石火で決断 ! 

その理由の一つに今なら造成中なので、新たに敷地に給水管を入れていただけるということでした~これでうまく分割できると思います。

土地を買うのも縁ですね、昨日の今日ですからねー