2018年7月16日月曜日

見えてきました、2案件の計画案。

戸数と駐車スペース、間取りに設備仕様サイズなど、2案件とも具体的にみえてきました。

不思議なことに、頭の中だけでは作れず、書いては消して~書いては消して~を繰り返さないと最善策に近づけません(笑)

特に私自身が建築CADも入力するのですが、マウスとモニター画面では、まず創れません。
ホント、不思議です。

今も、専用のシャーペンにステドラーの消しゴムで消しカスが机に散乱しないと進まないんですね。
消しカス専用の掃除機もあります。

手と頭の連動といいますか、どういうしくみになっているのか良く解りませんが、手が動いてないと頭が回転しないんですねー。

若い作家には直接パソコンに向かって執筆する方もおいでますが、やはり原稿用紙に鉛筆で書かないと進まないという作家さんのお話を聞いたことがあります。

原稿用紙だと、書いたものを立線で消して、波線を入れてここに移動などの矢印を入れると言いますかねー

そんな感じでグラフ用紙に書くんです・・・
そして、頭の中が整理されるんでしょうね。

2018年7月14日土曜日

入居者のイメージを創造。

大急ぎで、じっくりと2案件のプラン計画中であります。

現地へ行きますと、敷地図や見取り図でこんな感じがいいのかなっと思うことが、一変することがあります。

方角や地姿だけで頭の中で組み立てていったものが、現地への進入路や周りの建物の影響なのか、こっちが表だ、こっち向けないと・・・っとなっとなるんですね。

入居者は複数の物件情報から絞り込んだ後、現地に何か所か見学に行きます。
その時、資料に目を通してイメージを持たれています。

現地に近づくと期待が高まり、イメージを超えて「なかなかいいじゃん」っとなれば、部屋内への期待にステップアップします。

この「なかなかいいじゃん」になるよう、見えてきかたといいますか・・・
それまでの進入路からパッと見た印象が大切なんでしょうね。

それらを考慮しながら、計画をすすめていきますと・・・
利回りや戸数一辺倒ではいけないと思いますね。

入居者のイメージ通りでは、印象は下がってしまいます。
それらを超えた~「おぅ~」という惹きつける何かをアピールしたいんですね。

2018年7月13日金曜日

大人気の入居状況です。

竣工したばかりで、引き渡し前のスキップハウス10戸満室、
建築中の戸建て賃貸も現在外壁を貼っていますが、4戸満室。

さらに、4戸のスキップハウス基礎工事中なのに、2戸予約済みと人気大爆発ですね~

2018年7月12日木曜日

賃貸計画のご依頼。

ちょうど依頼案件が2つ重なりまして・・・

え~両方とも土地からの案件ですので、少し急ぎで、どの商品をどうゆうふうに計画するかということで、思案・妄想しております。

現地を見て、妄想を繰り返して、一つずつ落とし込みながら、消していけば、いいのに当たりはじめます・・・

そして、そこから、しぼって、しぼって、します。
すみません、そっちに力量を割きますね~

2018年7月11日水曜日

今後、問われる仲介手数料。

利回り計算の際に仲介手数料も土地価格として算用します。
売主が業者の場合、必要ないケースもあります。

仲介手数料は、売買価格の3%+6万円+消費税が上限となっています。

上限を決めているので、これが手数料ですと断言できないはずですが、ほとんどの場合は当然のように上限で計算してきます。

登記費用と同じような感覚で、業者が取引時に現金で持って帰ります。

土地価格が5000万円とすると・・・
3%が150万円+6万円=156万円+消費税124,800円
トータル、1,684,800円となります。

これを両手取引と言いまして、売主・買主両方から手数料収入を得ることができます。

日本以外の世界各国のほとんどでは、この両手取引を禁じています。さらに、売主か買主か、いずれかの仲介業者にしかなれない国もあります。

日本の不動産仲介はゆるく、土地取引のスピードにも大きな影響を与えていると考えられます。

隣地境界のことや、複数ある権利関係や測量など相当手間ひまかけた取引なら、これまたうなづけるのですが・・・

ゼンリンの地図に〇をして、100坪@25万円などを資料と称して満額手数料を要求する、業者も少なくないので要注意ですね。

私自身も宅地建物取引士であり、暮らしデザインも宅建業者でありますが、この手の仲介は行っていません。

最近では不動産業者向けのフランチャイズもあって、やはりこれらの取引資料は比較的しっかりしていますね。

日本も早く、両手取引禁止の法改正に向かってほしいところです。

2018年7月10日火曜日

本体工事、以外の工事予算。

現地視察した際に外構工事がどれくらいかかるのかは、その土地によって大きく違います。

3方隣地境界壁があるかどうかや、段差があれば擁壁・スロープが必要かもしれませんし、大量の残土処分が発生する場合もあります。

下水地域かどうかも大きな要素・・・
給水本管が前面道路になければ大きな出費となりますし、地盤改良が出やすいかどうかも検討した方がいい。

さらに、進入道路がせまいとコンクリート打設の際に小さなミキサー車になって割高となりますし、木材運搬時に小運搬費用が発生することもある。

また、地下水位が高いと合併浄化槽埋設時に矢板工事が余分にかかって、相当費用も高くなります。

駐車場を何台かまえるかや、引越時の車両をどこに止めてもらうかなど、具体的に想定していくとドンドン費用がみえてきます。

歩道があれば切り取り工事がいるし、水路と隣接していれば土あげ場にコンクリートを打ってくださいなどと行政指導があったり・・・

入居ターゲットに向けた外構工事以外のその土地独自の環境による費用計算が取得時の土地単価に上乗せして検討するべきなんですね。

そうしますと、安いと思っていた土地は案外妥当な価格であったりします。すべてで利回りを計画したいんですね。

2018年7月9日月曜日

現地視察~

土地取得の候補が上がりましたら、現地視察します。
何度も足を運んだ方がいいと思います。

候補に上がるには、場所・価格・広さ・形・向き・進入路などを考慮してのことだと思いますが・・・
二つの入口があるように思います。

のちのち資産となるいい土地、だから少し高めだが「ほしい」という気持ちが強い場合・・・
もう一つは、入居ターゲットが見えていて、入居率と利回りが期待できる価格になっている場合・・・

私は、いつも利回り重視派です。
利回りがいいということは、あとで大家層に売却しやすいということですので、低リスク要因となる訳です。

高い利回りとなるか、ならないかの大切なところがありまして、単純な土地取得金額以外にかかる費用の計算です。

この辺のところを少しずつお話ししていこうと思います。