2019年1月17日木曜日

水路の土上げ場。

現在、SKIP HOUSE を計画中の敷地を造成しておりまして。
その敷地は、2方向が徳島市の水路と隣接しております。

しっかり、はっきりと官民境界があるのですが、水路には土上げ場があります。
水路を掃除した時に出る残土の仮置き場等ですね。

水路自体がコンクリートで形成されていますと、その土上げ場にコンクリートを打設してほしいと役所からいわれます。もちろん費用は大家さんもちとなります。

今回は大家さんが快く承諾してくれましたので、土間にコンクリートを打設することとなりました。
きれいに整備されると入居者の印象もいいですし、草も生えてこないメリットがあります。
何れは水路反対側もコンクリートとなるよう願っています。

2019年1月16日水曜日

稀勢の里、引退へ。

普段、大相撲を見ない私。
話題になっておりましたので、今回は初日から観戦しておりました。

初日、格下に立合いで起こされ、腕を締められ、頭をつけられて、いいとこなく押されていました。
勝った負けたの前に、なんか体に力が入らないようなイメージでした。
その後もいいとこなしの取り組み。

正直申し上げて、日本人唯一久しぶりの横綱だから、本人の意思とは別に辞めさせてもらえなかったのでしょうか?

まだやれるんじゃないかと周りがいう時に辞めるのも、ボロボロになるまで現役をやっていくのも本人の意思なら私は大賛成でありますが・・・

稀勢の里さん、おつかれさまでした。


2019年1月15日火曜日

全国自治体アンケートにみる。

景況感の全国自治体アンケートでは。30%が上向いていると回答。
さらに、都市部での「上向き」は43%に。
地方と都市部との差がひらく中、徳島県の中においても差が出ています。
 上向きだと答えたのは、徳島市・阿南市・那賀町・北島町です。
それぞれに特需効果があり、一概には言えないかもしれませんが、今後の賃貸事業に大きく影響してくるエリア認識のはずです。

とにかく、経済においていかれるエリアへの新規投資はリスクが高まりつつあります。
早め早めの対策、売却・買い替え等々して、あぐらをかいている大家さんと差が出るようリスクマネジメントに努めたいところです。

2019年1月14日月曜日

外壁の再塗装の時期。

私の自宅は、現在築18年目で外壁のメンテナンスを行っています。その他も、ボイラーや樋といった消耗・劣化していくアイテムを全てチェックしています。

だいたい最近の建物の外壁は、窯業系サイディングが多いと思います。なのでアパートも、15年~20年ぐらいで、再塗装の時期がきます。

ガルバリューム貼りの場合は、ほぼ再塗装しなくてすみますが、初期投資額が大きくなってしまいます。

この時、石目調なんかだと一色なので問題ありませんが、濃淡がついていたり、タイル調目地があったりしますと、再塗装の工程が増えることになります。

もちろん、タイル調目地も一発で塗り込むことは可能ですが、単調になってしまうのでその時は、ツートンにした方が効果的です。
まぁ、少し費用は高くなりますが、目地は残すような塗装工程をおススメします。

大切なのはその時期を見越して、きちんとその予算を家賃から積み立てていくことにあります。
ここで、借入を起こしてしまうと、資産づくりとはならないので気をつけたいところです。

2019年1月13日日曜日

徳島大学生協さんへ。

大家さんと一緒に物件の管理申込みに、徳島大学生協さんへ行ってきました。
私も管理をお願いしているのですが、生協さんの管理はとても親切です。

特に週に2回程度、建物周りやゴミSTのお掃除をしてくれて、手間いらずで大変助かっています。
少々、学生よりのスタンスではありますが、それもうなずける。

学生専用ということになりますと、その親御さんたちは安心しますし、お部屋のあっせんでキャンパス内で契約締結できるのは、生協さんだけやしね。
今年は、2月9日から特設会場を設けて学生たちを案内してくれます。

私のSKIP HOUSE SEALも、一人この春で退室するようでしたが、HPにアップしたところあっという間に在校生から申し込みがあったようです。

スゴイですね、ずっと生協さんのHPを見ていたんでしょうね。
ありがたい人気ぶりです。

2019年1月12日土曜日

カルロスゴーン氏と世界の動き。

今回の日産の事件を見ていますと、どう考えても東京地検がどこからか、なんらかの指示や圧力によって動いているとしか思えません。

ロッキード事件以来、東京地検の特に特捜部はCIAとの関係が色濃く取りざたされるようになっていて、今回も全く無関係のようではないんじゃないかな・・・

フランス政府は、ゴーン氏擁護ということは一蓮托生。
ということは、現フランス政府を勝たせたグループが背後にいるから、それらと米国側のCIA系グループとの抗争でしょうか?

全て実証のない推察ですが(笑)

このような妄想を膨らまさないと、今回の事件は不思議なことばかり。
現、容疑に対する捜査が理由なら、なんで今頃やねん?
が、どうしても払拭できないもんねー

いずれにしても、小さな世界というか、そこだけ見ていると真実は見えてこないと思います。
権力者たちには国境がないんです。
これまた、物的証拠はありませんが(笑)

2019年1月11日金曜日

ローンの捉え方。

先日、友人から「子供が住宅ローンを組んで土地+建物を購入しようとしているが、支払っていけるか心配だ」と相談がありました。

ローンとは、いわゆる借金であります。
巷で言う、いい借金とかいいますが、基本的にいい借金などはありません。無いに越したことはない訳です。

とは言っても、若い夫婦が貯金をしてから家を購入しようとすると、子育て期間は終わってしまいます。そこで住宅ローンを組むということになります。

借金の一番の問題は金利であります。
元金は、不動産や動産に換わるだけなので、マネーの価値形態が変化していると捉えればいいのです。
ただし、価値は下がっていきます。

例えば、3,000万円を1.5%の固定金利、30年返済で借りた場合にかかる金利は727万円となり、要は3727万円の借金をしたことになるのです。

ですから、金利分を頭金として出すと、まぁ健全的な住宅ローンと言えるわけです。
つまり、3000万円のマネー価値が等価的に不動産へと変わったと解釈できるからです。現実にはローン3000万円は減ることになりますが。

さらに、安全な借金枠の考え方がありまして、私自身はいつもそうやってきました。

それは、5年後この不動産を売却するとどれくらい価値が下がっていて、いくらなら売れるのか?
算用しておいて、その額内に借金を納めてしまうと安全的な借金といえますね。

3000万円の土地+建物を5年後売ると、2000万円で売れると推察して借金を2000万円以下に抑えるという考え方です。

決して金融機関が出してくれる満額を借りるのはお勧めできません。あと、返済方法も元金均等払いをおススメします。

何も言わなければ元利均等払いになるケースが多いです。
元利均等払いは、ローン返済当初金利ばかりで元金がほとんど減りません。
こちら・・・楽天銀行より。
上が元利均等、下が元金均等、オレンジが元金を表しています。

上のグラフで解るように、元金が当初ほとんど減っていない~
下の方が全然いいけど、当初の月々支払いが多くなって負担が大きくなるんですね。
しか~し、それぐらいに抑えるのが、本当の目安なんです。

万が一、離婚することになって売却することになった時、元金がたくさん残っていては次の人生へ進みにくくなりますでしょ。

結論、トータル金利と手数料や登記費用等々の諸費用分は自己資金で組む。
私の賃貸事業ローンも同じ考えで捉えて、借入額を決めています。

この話を友人にしたところ、「ふ~ん、解ったような解らんような」と言われました(笑)すんまそん。